【正文】 站為依托，占地 4600 畝，計(jì)劃總投資 億元，重點(diǎn)發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)、大宗散貨物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送，以處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)為主。 ■鳳凰湖濕地公園效果圖 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場(chǎng)、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 兩帶為工業(yè)帶和居住帶 —— 以防護(hù)綠地進(jìn)行分隔，在青白江區(qū)建設(shè)用地的北部， 沿華金大道和老唐巴路，及在建設(shè)用地西部沿老川陜路布置主要生活區(qū)，形成居住帶；在青白江區(qū)建設(shè)用地的南側(cè)布置工業(yè)用地，沿工業(yè)區(qū)鐵路專用線和大同居住區(qū)的城市副中心至新都的城市主干道形成工業(yè)帶； 兩區(qū)即彌牟組團(tuán)綜合功能區(qū)、大灣組團(tuán)綜合功能區(qū)。 成都主城區(qū)呈明顯的圈層式發(fā)展格局，一環(huán)二環(huán)三環(huán)及外環(huán)高速等環(huán)線界限分明，且四周空間分布都比較均勻；主城老五區(qū)由青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、武候區(qū)和成華區(qū)組成，現(xiàn)在加上高新區(qū)主城共由六區(qū)組成，整個(gè)主城為一個(gè)圓，而主城五區(qū)則都為扇形，每個(gè)區(qū)都從市中心 向四周擴(kuò)展開，即每個(gè)區(qū)都連接市中心，也有郊區(qū)，類似于一個(gè)餅狀圖。 規(guī)劃特大城市 1 個(gè)，為成都市主城區(qū)；中等城市 4 個(gè)，包括 都江堰、崇州、邛崍和彭州；小城市 4 個(gè)，包括新津、大邑、蒲江和金堂；重點(diǎn)小城鎮(zhèn) 36 個(gè)；以及多個(gè)大型聚居點(diǎn)（一般鎮(zhèn)） 。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 8205 元，增長(zhǎng) %。 —— 2020 年成都固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到 億元，房地產(chǎn)投資總額 億元更是達(dá)到了一個(gè)新的高峰，增幅達(dá)到 %。 （二）工業(yè)增加值 2020 年 2020 年成都工業(yè)增加值走勢(shì) (規(guī)模以上工業(yè)增加值 ) —— 2020 年 2020 年 成都 規(guī)模以上工業(yè)增加值保持了逐年上揚(yáng)的走勢(shì)，且在 2020年達(dá)到了峰值 億元，同比上年增長(zhǎng) %。 青白江區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的鐵路集裝箱中心站，毗鄰成都市第二機(jī)場(chǎng)，形成了陸、鐵、空立體聯(lián)運(yùn)獨(dú)特的臨港優(yōu)勢(shì)。 2020 年末全區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 成都城市面積 12390 平方公里（名列中國(guó)直轄市和副省級(jí)城市第 8 名）。主城區(qū)面積 843 平方公里，市轄區(qū)面積 1418 平方公里。 交通環(huán)境 公路： 區(qū)內(nèi)擁有國(guó)道主干線“五縱七橫”中的成南高速、成綿高速和 G108線三條國(guó)道，以及省道 唐 巴路 、成都快速通道 — 成環(huán)路 ， 與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。 青白江 是 成都北部重要的農(nóng)業(yè)基地及有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 —— 受金融危機(jī)的影響， 2020 年和 2020 年相比 2020 年 2020 年的 30%的增長(zhǎng)率有所放緩。 —— 從近年青白江區(qū)房地產(chǎn)投資走勢(shì)來看，房地產(chǎn)投資 總額逐年上升。 2020 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ) 蓄存款余額 4234 億元，增長(zhǎng) %。 1． 4 主城區(qū)建設(shè)用地發(fā)展方向 近中期空間拓展以向 南 、向 東 方向?yàn)橹鳎h(yuǎn)期和遠(yuǎn)景以向南、北方向?yàn)橹鳌? 主城區(qū)空間發(fā)展策略 構(gòu)建兩軸、西控分進(jìn)、南北展開、重心東移，中心疏散。 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展； —— 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 19 ? 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 工業(yè) 北 區(qū) ： 工業(yè)集中發(fā)展建成區(qū) 11 平方公里，在建區(qū) 8 平 方公里，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū) 8 平方公里，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10 平方公里，形成 40 余平方公里的成都北部的工業(yè)新城?，F(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖 23 經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃 ■重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié) 按照成都規(guī)劃三個(gè)層次（ 第一層次為中心城，面積為 598 平方千米；第二層次為中心城周邊的 4 區(qū)、 2 縣，面積為 2662 平方千米）的劃分 ， 青白江區(qū)應(yīng)該屬于成都市第二層次部分，將與第一層次的中心城區(qū)共同構(gòu)成都市區(qū)，最終成為成都市主城區(qū)的一部分。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在本市主城區(qū)購(gòu)買 1 套住房，暫停購(gòu)買第 2 套住房，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買住房。 從目前成都樓市來看，成交量有所下降， 成交均價(jià)漲幅減緩，甚至 有所 停滯，限購(gòu)令的影響尚未得到市場(chǎng)消化， 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)發(fā)展來看，短期的行政政策調(diào)整不可能違背市場(chǎng)規(guī)律，成都樓市還是處于上行階段。 2020 年 成都推出的 2020 畝“地票”，成交均價(jià)高達(dá)每畝 萬元，比第一輪地票拍賣成交均價(jià) 萬元 /畝高出了近 5 倍。 1 月份大部分樓盤的銷售情況一般， 2 月份起多個(gè)樓盤優(yōu)惠促銷和返鄉(xiāng)置業(yè)群體以及進(jìn)城農(nóng)民剛需相結(jié)合，銷售轉(zhuǎn)好， 個(gè)別樓盤去化率從 23%提高到 55%。 青白江 當(dāng)前唯一一個(gè)大型 商業(yè)購(gòu)物中心是即將開業(yè)的千盛百貨廣場(chǎng)，該項(xiàng)目位于青白江區(qū)華金大道二段，主要從事中高端日用百貨、連鎖餐飲、娛樂休閑的經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積約 萬平方米。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對(duì)接。月，建筑形式不同， 物業(yè)費(fèi)不同 ? 項(xiàng)目 08 年 12 月開盤， 678 套已售出 400 多套，月均銷售 15 套 ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶是 富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟 等高端置業(yè)群體和投資者。 項(xiàng)目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂高鐵 站 37 ? 項(xiàng)目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來看，項(xiàng)目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂觀。 項(xiàng) 目地塊 藍(lán)光觀嶺 金堂縣城 往城廂鎮(zhèn)、青白江區(qū) 40 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前地塊為山地，有山有水，毗鄰毗河，山體不高，高低起伏，錯(cuò)落有致，自然環(huán)境保存較好，北面臨康巴路，宗地部分區(qū)域落差較大。 隨著成都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò) 和配套進(jìn)一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。 從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)了解到 ， 藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目 月均銷售速度 15 套，銷售速度較慢主要原因在于開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，目前已開發(fā)三年才初具規(guī)模，此外在項(xiàng)目推廣方面投入不足也減慢其銷售速度。 項(xiàng)目地塊 應(yīng)該 屬于藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目第三期開發(fā)用地。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅分析 —— 項(xiàng)目地塊涉及一定拆遷量，開發(fā)進(jìn)度和成本不確定因素較大； —— 項(xiàng)目區(qū)位與目前青白江區(qū)最熱點(diǎn)的鳳凰湖片區(qū)差距較大，劣 勢(shì)明顯； —— 目前青白江以小盤開發(fā)為主，市場(chǎng)消化速度 不夠理想，回籠資金慢； —— 目前青白江區(qū)整體樓價(jià)不到 4000 元 /平方米，開發(fā)利潤(rùn)偏低 ； —— 當(dāng)前青白江區(qū)處于 本地人 首次置業(yè)階段，改善型需求和投資型需求未入市，樓價(jià)的快速提升 仍 需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。御景半島 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司 開發(fā) ? 項(xiàng)目占地 1559 畝，總建 299 萬平方米 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)江景， 項(xiàng)目自身配套有：商務(wù)會(huì)議中心，鉑金超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型運(yùn)動(dòng)中心，以及大型商業(yè)中心。 ? 支撐因素 ： ，青白江作為成都北部新城規(guī)劃的組成部分，融入到全域成都，其未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 較好 。投入運(yùn)營(yíng)后 ,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個(gè)。 項(xiàng)目 名稱 長(zhǎng)河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龍域都市蘭亭 德通心愿城 興誠(chéng)書 香別院 推出 房源 522 1783 314 217 317 357 886 去化率 41% 78% 85% 64% 86% 32% 76% 月均 銷售 21 38 18 5 24 23 45 項(xiàng)目 名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 推出 房源 382 655 376 347 214 971 186 去化率 85% 96% 55% 63% 71% 15% 80% 月均 銷售 10 39 20 5 10 22 10 數(shù)據(jù)來源：成都透明 房產(chǎn)網(wǎng) 客群特征 客群來源 地域性客戶為主，有少量成都周邊地區(qū)客群。 呈現(xiàn)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目名稱 長(zhǎng)河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠(chéng)書 香別院 業(yè)態(tài) 多層 6+1 高層 18F 多層 6+1 高層 15F 小高層 11F 多層 6F 高層 18F 高層 18F 多層 /小高層 6— 9F 項(xiàng)目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城 一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 業(yè)態(tài) 小高層11F 高層 16F 多層 6F 小高層 11F 高層 18F 小高層 11F 高層 17F 多層 小高層11F 高層 18F 多層 7F 項(xiàng)目地塊 30 目前區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)的項(xiàng)目其業(yè)態(tài)表現(xiàn)為多層、小高層及高層，且三種形態(tài)的發(fā)展較為均衡，高層最高為 18 層；從未來發(fā)展看，區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目所在比例將逐步上升，成為地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢(shì)。 09 年市場(chǎng)整體供應(yīng)量在 40 萬平方米左右，供銷比為 ，市場(chǎng)整體環(huán)境趨好。 隨著該政策的 落實(shí) ，市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)相對(duì)加重。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ? 青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，主要支柱產(chǎn)業(yè)為冶金、建材、機(jī)械、化工等。 ■ 打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè) 。 園區(qū)以集裝箱多式聯(lián)運(yùn)和集裝箱增值服務(wù)為基礎(chǔ)，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點(diǎn)，拓展商品采購(gòu)、展示和物流裝備服務(wù)。 工業(yè)南區(qū) ： 屬于青白江 —— 新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線及貨運(yùn)大道，南至青白江 新都區(qū)界，西接成綿高速