【導(dǎo)讀】合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有限。公司，投資200萬元，占注冊資本的%；司，丙方)，投資4,125萬元，占注冊資本的%。由于在各方合作前。作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。2020年底合作公司資金已注資619萬元。的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司的法人。屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。號：穗規(guī)地證字第332號。項(xiàng)目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市。主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。目規(guī)劃總用地面積為48,290平方米，總建筑面積約為157,911平方米。綜合授信額度為元。該司領(lǐng)取的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。該公司設(shè)董事會，并實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。及廣東康景物業(yè)服務(wù)公司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。方米，計(jì)劃投資總額約為65877萬元。

　　

【正文】 上 是可 行的 。 二、項(xiàng)目敏感性分析 對 項(xiàng) 目 開 發(fā) 成本 和 銷 售收 入 兩 個影 響 項(xiàng) 目效 益 的 主要 因 素 向不 利方 向變 化時 進(jìn)行 敏感 性分 析： 項(xiàng)目 開發(fā) 成本 分別 增 加 5%和 10%時， 項(xiàng)目 凈現(xiàn) 值為 214 萬元和 2, 051 萬元 ，內(nèi) 部收 益率 分別為 11. 6%和 8. 4%；項(xiàng)目銷售收入分別減少 5%和 10%時，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 258 萬元和 2, 138 萬 元，內(nèi)部 收益 率分 別為 11. 5%和 7. 97%。整個 項(xiàng)目 總的 看來 具備 一 定 抗 風(fēng)險 能力 。項(xiàng) 目對 銷售 收入 的變 化更 敏感 。 三、借款人償債能力評價 該 項(xiàng)目 貸款 1. 5 億元 ，企 業(yè)計(jì) 劃于 2020 年一 次性 償清 。根 據(jù)本 項(xiàng) 目 借款 償還 表來 看，如果 我行 按計(jì) 劃發(fā) 放貸款 1. 5 億元， 2020 年 企業(yè) 尚有 還貸 盈余 資金 29, 853 萬 元，項(xiàng)目 借款 償還 綜合 保證 比為 3. 1，具備 一定 的償 債能 力 。從 項(xiàng)目 目前 的情 況和 銷售 預(yù)測 來看 ，如 無異 常，按計(jì) 劃償 還 貸 款 具有 一定 的保 證。 第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險度測算 經(jīng) 測定 ，借 款企 業(yè)信 用等 級綜 合得 分為 34. 5 分， 企業(yè) 信用 等級 被我 行 評為 未評 級優(yōu) 質(zhì)客 戶 按 A+級 控 制。 貸款 項(xiàng)目 風(fēng)險 等級 綜合 評定 得分為 79. 8 分， 項(xiàng)目 等級 為 A 級 ， 貸款 項(xiàng)目 綜合 風(fēng)險 度為 0. 3。 二、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價 貸款效應(yīng) 按 現(xiàn) 行 的貸 款利 率上浮 20%計(jì) 算 ，對 該項(xiàng) 目發(fā) 放貸 款，在還 貸期三 年內(nèi) 可為 我行 帶來 約 5929萬 元的 利息 收入 和約 3 億的 按揭 貸款 業(yè)務(wù) 。同時 可進(jìn) 一步 密切 與我 行優(yōu) 質(zhì)客 戶 合生創(chuàng) 展公 司的 銀企 合作 關(guān)系 ， 為 我行 爭 取更 多 的優(yōu) 質(zhì) 項(xiàng)目 奠 定良 好 基礎(chǔ) ，并 促 進(jìn)我 行 的信 貸結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 。 擔(dān)保評價 本 次 貸 款 由 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 和 廣 東 華 景 新 城 房 地 產(chǎn)有 限 公 司共 同 提 供擔(dān) 保 ，承 擔(dān) 連帶 償 還責(zé) 任 。 廣東 合 生明 暉 房地 產(chǎn)有 限公 司為 該筆 貸款 提供 1 億 元的 擔(dān)保 。 2020 年度 我行 評定 企業(yè) 信用 等級為 AA 級，至 2020 年 末 ，總 資 產(chǎn) 20,830 萬 元，總 負(fù) 債 9,544 萬元，凈 資產(chǎn) 額 為 11,286 萬 元 。該 司已 對外 提供 擔(dān)保 297 萬 元， 現(xiàn)對 外可 擔(dān)保額 10， 989 萬 元 ，具有 較強(qiáng) 的經(jīng) 濟(jì)實(shí) 力及 一定 的擔(dān) 保能 力； 廣 東華 景新 城房 地產(chǎn) 有限 公司 為該 筆貸 款提 供 5,000 萬 元的 擔(dān)保 ，至 2020年 末，該司 總資產(chǎn) 66,561 萬元 ，總 負(fù)債 46,615 萬 元，凈資 產(chǎn)額為 19,946萬 元 。該 司已 對外 提供 擔(dān)保 1,195 萬 元，現(xiàn)對 外可 擔(dān)保額 18,751 萬 元。兩 個公 司的 擔(dān)保 能力 充足 ，但 考慮 到該 兩公司 與本 次貸 款的 借款 企業(yè) 均是 合生 創(chuàng)展 旗下 的關(guān) 聯(lián)公 司，且該 兩公 司與借 款企 業(yè)的 所有 資金 均由 合生 創(chuàng)展 統(tǒng)一 調(diào)配 運(yùn)作 ，故 由該 兩公 司為 本次貸 款提 供擔(dān) 保尚 不能 充分 保障 我 行 貸 款安 全。 貸款風(fēng)險 評 估 認(rèn) 為 ，本 貸款 主要 存在 以下 風(fēng)險 ： 市 場 銷 售 風(fēng)險 。 廣州 的 房地 產(chǎn) 市場 總 體 已進(jìn) 入 供大 于 求的 階 段， 房地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭 日 趨 激 烈 。 本 項(xiàng) 目 的 周 邊 有 許 多 正 在 建 設(shè) 或 銷 售 的 樓盤 ，與 本項(xiàng) 目樓 盤競 爭激 烈。另 外，本 項(xiàng)目 的周 邊環(huán) 境尚 未整 治，比 較臟 、亂，也將 在一 定程 度上 影響 到本 項(xiàng) 目 樓盤 的銷 售，本項(xiàng) 目面 臨一 定的 市 場 銷 售風(fēng) 險。 資 金 挪 用 風(fēng)險 。 本項(xiàng) 目 公司 是 合生 創(chuàng) 展 的孫 公 司， 而 合生 創(chuàng) 展集 團(tuán)內(nèi) 部的 資金 運(yùn)作 模式 是 ：項(xiàng) 目公 司借 款，集團(tuán) 統(tǒng)一 調(diào)配 借款 用途 ，也 就是 說 ，借 款并 不一 定會 用于 該項(xiàng) 目 ，合 生創(chuàng)展 有可 能將 以本 項(xiàng)目 名義 籌措 的資 金調(diào) 配給 其他 項(xiàng)目 使用 ；根據(jù) 評估 測算 ，該 項(xiàng)目 目前 的銷 售收 入已 基本 可以 滿足 項(xiàng)目 建設(shè) 對資 金的 需要 ，項(xiàng)目 借款 面臨 著一 定的 挪用 風(fēng)險。 建 設(shè)風(fēng) 險 。本 項(xiàng)目 除取 得了 建設(shè) 用地 規(guī)劃 許可證 外 ，土 地使 用權(quán) 證、施 工許 可證 尚未 取得 ，報(bào)建 審核 書和 建設(shè) 工程 規(guī)劃 許可 證尚 未完 備，已竣 工 部 分 未嚴(yán) 格遵 照規(guī) 劃批 復(fù)建 設(shè)， 項(xiàng)目 存在 一定 的建 設(shè)風(fēng) 險。 自 籌資 金不 足的 風(fēng)險。截止 評估 日止 ，項(xiàng) 目公 司的 注冊 資金 只有 4,725萬 元且 只到 位了 13%， 項(xiàng) 目目 前所 投入 的資金 雖基 本上 來自 股東 ，但 均屬 負(fù) 債 性 資金 ，須 向股 東支 付利 息。 針 對 貸 款 面臨 的風(fēng) 險因 素， 評估 提出 以下 貸款 前提 條件 和管 理建 議： （ 一 ） 貸 款前 提條 件： 落 實(shí) 足額 有效 抵押 并要 求實(shí) 際用 款人 合生 創(chuàng)展 提供 擔(dān)保 。 要 求 該 公 司股 東 出具 承 諾， 一 旦項(xiàng) 目 建 設(shè)資 金 出現(xiàn) 緊 張， 由 其自 籌解 決 。 要 求 企業(yè) 出具 按揭業(yè) 務(wù)承 諾 ，保 證項(xiàng) 目的 全部 按揭 業(yè)務(wù) 在我 行辦 理，并 在我 行開 立商 品房 銷售 監(jiān)控 帳戶 ，以 便 貸 款發(fā) 放后 能實(shí) 現(xiàn)封 閉管 理。 要 求 股 東 承諾 在 按還 款 計(jì)劃 清 償我 行 貸 款前 ， 不得 償 還股 東 借款 本息 及 分 紅 。 （ 二 ） 管 理要 求 對 于 其 大 額款 項(xiàng) 支出 需 向我 行 出具 資 金 投向 使 用說 明 ，確 保 貸款 ?？?專 用 。 督 促 項(xiàng)目 公司 及時 籌足 注冊 資金 。 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評價 綜 上所 述，評估 認(rèn)為 ： 廣 州合 生愉 景房 地產(chǎn) 有限 公司 開發(fā) 建設(shè)“ 愉景 南苑 ”項(xiàng) 目，地理 位置 、環(huán) 境良 好，建設(shè) 條件 基本 具備，投資 估算 合理 ，項(xiàng) 目開 發(fā)計(jì) 劃可 行，資 金來 源有 一定 的保 證，銷 售前 景看 好，項(xiàng) 目財(cái) 務(wù)效 益較 好， 貸款 償還 有一 定的 保障 。該 項(xiàng)目 貸款 暫被 我行 評定 為 A級 ， 一 定的 抗 風(fēng) 險能 力 ,在 考慮 貸 款風(fēng) 險 和 采取 相 應(yīng)避 險 措施 的 情況 下可 給予 該企 業(yè)房 地產(chǎn) 開發(fā) 貸款 億元 ，貸款 期限 三年 ，貸 款利 率為 基準(zhǔn) 利 率 基 礎(chǔ)上 浮 20%。 中國工商銀行廣州大道支行 二 OO 二年 三月 二十 五日 (海量營銷管理培訓(xùn) 資料下載 )