湖光山色-營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-資料下載頁(yè)
2024-09-02 16:39本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】通過(guò)填補(bǔ)高檔別墅市場(chǎng)的空白，生產(chǎn)滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品來(lái)追求企業(yè)效。通過(guò)開(kāi)發(fā)湖光山色高品質(zhì)的別墅為泰寶公司在高檔別墅市場(chǎng)的地位，塑。通過(guò)湖光山色別墅的開(kāi)發(fā)作為配合政府開(kāi)發(fā)五陽(yáng)湖的開(kāi)發(fā)，塑造片區(qū)同。盟時(shí)也提升泰寶形象。的時(shí)間，同時(shí)受其它等不確定因素影響，周期有可能延長(zhǎng)。期、銷(xiāo)售持續(xù)期、尾盤(pán)銷(xiāo)售期等五個(gè)階段。推廣需充分關(guān)注和利用這些節(jié)點(diǎn)。1)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)登記。作為項(xiàng)目的首次亮相，應(yīng)當(dāng)充分展示項(xiàng)目形象，并達(dá)。B、即時(shí)開(kāi)展的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可售出首期樓盤(pán)的20％－30％；目名稱(chēng)、圖案的品質(zhì)、銷(xiāo)售電話(huà)等，達(dá)到信息的傳遞及賣(mài)場(chǎng)氣氛的烘托。樣可以使對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的人，表達(dá)購(gòu)買(mǎi)的欲望。改觀將起到很大的作用；營(yíng)銷(xiāo)中心其作用是樓盤(pán)正式發(fā)售前品質(zhì)的體現(xiàn)。則可以促進(jìn)銷(xiāo)售。況和項(xiàng)目實(shí)際需要影響，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)都會(huì)提前進(jìn)行。L、主要是基于把握時(shí)機(jī)，盡早占領(lǐng)高檔別墅市場(chǎng)的目的考慮，在項(xiàng)目入市時(shí)，
【正文】 游移，在產(chǎn)品的定位和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面出現(xiàn)混亂。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場(chǎng)供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。 隨著 國(guó)家加大對(duì)土地的調(diào)控，別墅開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，同時(shí)離城區(qū)也越來(lái)越遠(yuǎn)，別墅第二居所的價(jià)值得以真正體現(xiàn)。購(gòu)買(mǎi)者更注重別墅自身的山水景觀環(huán)境和周邊的自然資源環(huán)境。同時(shí)，為了滿(mǎn)足個(gè)性化需求，定制別墅將得到一定的發(fā)展。定制別墅將通過(guò)對(duì)生活方式，建筑材料，園林景觀的個(gè)性化定制，將逐漸成為高端產(chǎn)品的重要渠道。而在第二居所模式下，定制的優(yōu)勢(shì)更能得到充分的體現(xiàn)。而且也只有以定制模式開(kāi)發(fā)的第二居所別墅產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者真正意義上的個(gè)性化需求。這種別墅，無(wú)論在規(guī)劃布局、戶(hù)型空間、功能設(shè)施等方面，都不拘一格，在滿(mǎn)足規(guī)范及國(guó)家相關(guān)法 規(guī)的前提下，具有充分的靈活度。完全是因人而異、因地制宜。設(shè)計(jì)師只是在藝術(shù)格調(diào)、立面造型等方面重點(diǎn)掌控。 第一居所類(lèi)別墅產(chǎn)品更加繁榮 由于國(guó)家對(duì)于土地的調(diào)控，別墅用地將受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，市場(chǎng)上將表現(xiàn)出供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過(guò)在戶(hù)型、空間、造型等方面的設(shè)計(jì)，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足第一居所的類(lèi)別墅。如高端公寓的頂層開(kāi)發(fā)成大戶(hù)型稱(chēng)之為空中別墅，還有疊加別墅、連排別墅、城市別墅等。從開(kāi)發(fā)的角 度來(lái)看，此類(lèi)產(chǎn)品不屬于政策嚴(yán)打的“獨(dú)門(mén)獨(dú)院獨(dú)戶(hù)”的范圍，又保持了別墅的某些特質(zhì)，基本可以滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)別墅的需求，同時(shí)由于其地理位置、交通、市政設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)，故在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)還將有較大的發(fā)展空間。 隨著郊區(qū)的城市化快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，上述幾種類(lèi)別墅產(chǎn)品特別是聯(lián)排別墅也將在產(chǎn)品形態(tài)，空間設(shè)計(jì)等方面有所提升。從早期第一代的小面寬大進(jìn)深多層數(shù)、第二代的大面寬小進(jìn)深、第三代的大面寬多庭院、第四代的房子包院子，到現(xiàn)在第五代的南京鋒尚為代表的高科技節(jié)能高舒適度。各種類(lèi)別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。 高端產(chǎn)品加速發(fā)展，更加奢華 14 由于別墅市場(chǎng)需求的兩極分化，頂級(jí)別墅和經(jīng)濟(jì)性別墅都存在較大需求。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢(shì)，高端豪宅和低端小戶(hù)型將得到快速發(fā)展。別墅最高端產(chǎn)品豪宅類(lèi)別墅將在規(guī)模與整體資源配置方面，出現(xiàn)前所未有的突破。由于國(guó)內(nèi)缺少住宅品質(zhì)等級(jí)的指導(dǎo)性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，各地雖有號(hào)稱(chēng)樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，別墅戶(hù)均占地多在兩畝以下，缺少頂級(jí)的山水環(huán)境等景觀資源配置，雖有各類(lèi)豪宅的炒作，但缺少實(shí)際賣(mài)點(diǎn)支撐，導(dǎo)致高端客戶(hù)在多次 （別墅）置業(yè)后，無(wú)法滿(mǎn)足進(jìn)一步的別墅升級(jí)需求。隨著社會(huì)收入差距的進(jìn)一步拉大，以及高檔奢侈品消費(fèi)同國(guó)際接軌，將會(huì)有一批達(dá)到與國(guó)外高檔豪宅技術(shù)水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)捻敿?jí)別墅產(chǎn)品出現(xiàn)。 下一階段的別墅類(lèi)豪宅將出現(xiàn)城堡化、莊園化、會(huì)所化。雖然中國(guó)的地產(chǎn)環(huán)境缺乏國(guó)外城堡、莊園、貴族傳統(tǒng)、人文名勝等支撐，難以出現(xiàn)能與法國(guó)南海岸、夏威夷、弗羅里達(dá)、貝法利山等那樣的貴族、富豪、名流云集的具有深厚的區(qū)域歷史和文化價(jià)值的富人聚居區(qū)，但在一些具有極致環(huán)境景觀資源，板塊上仍然有可能出現(xiàn)超越目前別墅水平的頂級(jí)產(chǎn)品。目前五合國(guó)際設(shè)計(jì)中的一些 項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場(chǎng)。另一些項(xiàng)目雖然單棟別墅面積不大，但是可以租用山林果木，在實(shí)際使用的用地規(guī)模方面堪與莊園相比。此類(lèi)豪宅別墅由于其所享有的資源升級(jí)，因此價(jià)值大幅提升，市場(chǎng)價(jià)格將以每棟總價(jià)計(jì)算，雖然未必公開(kāi)，高價(jià)勢(shì)頭顯而易見(jiàn)。 普通別墅產(chǎn)品的功能完善與平面升級(jí) 新產(chǎn)品將在環(huán)境資源整合、戶(hù)型創(chuàng)新、高舒適性、高科技應(yīng)用、以及高設(shè)計(jì)精度方面全面升級(jí)。首先，空間的功能配置將更加完善。目前社會(huì)貧富分化嚴(yán)重，生活方式差別巨大。別墅用戶(hù)既沒(méi)有四世同 堂需要多間臥室的大家庭，也沒(méi)有開(kāi)設(shè)小旅店的多客房需求。所以，片面地強(qiáng)調(diào)多臥室是沒(méi)有意義的。別墅功能平面的完善意味著生活品質(zhì)的開(kāi)發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、家庭影院、陽(yáng)光室，把家庭公共活動(dòng)空間更加細(xì)化。餐廳、早餐廳、鋼琴房、書(shū)房、畫(huà)室、臺(tái)球室、酒窖、寵物房、收藏品陳列室等特色功能將把別墅品質(zhì)提上一個(gè)新臺(tái)階。 新一代別墅對(duì)購(gòu)房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級(jí)。院落空間私密化 ,更注重室內(nèi)外空間的交流。才別墅產(chǎn)品是郊區(qū)住宅，消費(fèi)群體置業(yè)的主 15 要?jiǎng)訖C(jī)是渴望親近自然，享受田園式的生活。別墅庭院的重要性絕不 亞于室內(nèi)設(shè)計(jì)。新一代的別墅產(chǎn)品將擺脫單純?yōu)榱俗非笕莘e率而盡可能的增加室內(nèi)建筑面積的做法。開(kāi)發(fā)商往往為了追求銷(xiāo)售面積，將露臺(tái)、回廊、門(mén)庭等都封閉為室內(nèi)空間，而使得別墅品質(zhì)大打折扣。新一代產(chǎn)品的界面將兼顧室內(nèi)與室外，更多地考慮陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間。滿(mǎn)足業(yè)主在陽(yáng)臺(tái)上、雨廊聽(tīng)雨賞花的戶(hù)外活動(dòng)需求。 別墅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)始高科技生態(tài)節(jié)能?chē)L試 中國(guó)第一個(gè)零能耗別墅類(lèi)住宅南京鋒尚的開(kāi)盤(pán)將帶動(dòng)中國(guó)別墅高科技時(shí)代的到來(lái)。低能耗，高舒適度的技術(shù)手段使得別墅產(chǎn)品有了量化指標(biāo)區(qū)分優(yōu)劣。市場(chǎng)上多數(shù)別 墅樓盤(pán)單價(jià)雖然因地段優(yōu)勢(shì)、景觀環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面有差別，但核心的技術(shù)品質(zhì)高度同質(zhì)化。而中國(guó)住宅價(jià)格構(gòu)成的重要缺環(huán)恰恰是技術(shù)品質(zhì)指標(biāo)。無(wú)論是什么樣的豪宅，反倒不能像電器那樣給出舒適度，或者能耗的指標(biāo)。于是評(píng)價(jià)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)只能依靠裝修，景觀等直觀的、外在的、無(wú)法量化的標(biāo)準(zhǔn)。 山東房博士謹(jǐn)呈 2020年 9 月 22 日 16
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