湖光山色-營銷推廣方案-展示頁
2024-09-14 16:39本頁面
【正文】 。但尚有一些很關(guān)鍵的條件 可能準(zhǔn)備不充分，如完善的價(jià)格體系未建立；工地現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場未建成，因此有可能會(huì)影響本項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格和銷售速度。根據(jù)過去總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，必須在以下入市條件都成熟的情況下，才能比較好地實(shí)現(xiàn)營銷的目標(biāo)： A、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成熟 B、 產(chǎn)品包裝完成（ VI 系統(tǒng)、樓書、模型、展板） C、 主力客戶群已精確定位 D、 建立完善的銷售機(jī)制和隊(duì)伍 E、 銷售文件準(zhǔn)備妥當(dāng) 6 F、 合理價(jià)格體系制定完備 G、 制定出完整的推廣計(jì)劃 H、 銷售場所準(zhǔn)備 妥當(dāng)：營銷中心、樣板別墅等 I、 對(duì)競爭對(duì)手的充分了解 J、 施工現(xiàn)場外部環(huán)境與內(nèi)部形象到位 K、 物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 在實(shí)際操作中，項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購時(shí)能滿足 全部入市條件的不多，往往受市場情況和項(xiàng)目實(shí)際需要影響，內(nèi)部認(rèn)購都會(huì)提前進(jìn)行。 從（內(nèi)部認(rèn) 購優(yōu)選權(quán)登記）到入伙，本項(xiàng)目工期為 23 個(gè)月左右，在營銷的過程中，要充份利用好以上時(shí)間段和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，來實(shí)現(xiàn)銷售目的。但要注意的是，別墅項(xiàng)目業(yè)主擁有的私家庭院施工量也很大，如果管理不好，會(huì)影響已做好的環(huán)境景觀。 8) 景觀（環(huán)境的設(shè)計(jì)） 通常單體建成后，就可進(jìn)行環(huán)境的施工，本項(xiàng)目環(huán)境以 山湖 和綠色植被為主，植被環(huán)境的兌現(xiàn)要比水環(huán)境早，尤其是大型樹木， 如果沒有一棵風(fēng)水大樹，環(huán)境始終只能是過程當(dāng)中的初始階段。最有效的方式是請(qǐng)購房的買家 5 直接參與封頂活動(dòng)，項(xiàng)目建筑的風(fēng)格基本實(shí)現(xiàn)，其感觀效果直接影響銷售。 6) 樣板環(huán)境 與 普通住宅項(xiàng)目比較，別墅業(yè)主更看重整體的居住環(huán)境，因此在第一個(gè)別墅組團(tuán)建成后，應(yīng)及早進(jìn)行環(huán)境兌現(xiàn)，與樣板別墅一起作為形象展示。營銷中心的品質(zhì)及面積直接影響項(xiàng)目的形象和最終售價(jià)，作為 淄博市山水 品質(zhì) 休閑養(yǎng)生 別墅區(qū)，本項(xiàng)目現(xiàn)場營銷中心建成后，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)先 張店，博山 市場。 （ 湖堤，施工 道的建設(shè)，對(duì)現(xiàn)場環(huán)境和道路的改觀） A、通過對(duì)市政設(shè)施、道路及周邊環(huán)境的建設(shè)，發(fā)展商在道德和道義上得到充份的體現(xiàn)，給人一種值得信賴的發(fā)展商的印象，這種信任，是培養(yǎng)忠誠客戶的一個(gè)支持點(diǎn)，從而發(fā)展商建立了知名度、美譽(yù)度、忠誠度； B、贊助市政建設(shè)，對(duì)銷售有一定的促進(jìn)作用，從意向客戶到現(xiàn)實(shí)購買，道路的改觀將起到很大 的作用； C、軟性新聞的宣傳：宣傳市政建設(shè) 規(guī)劃 ，可以得到政府的表揚(yáng)，媒體的贊揚(yáng)以及百姓小眾傳播的夸獎(jiǎng)，那么就相當(dāng)于得到巨大的廣告效果?，F(xiàn)場的立體廣告 —— 工地圍墻和看板，通過圍墻上的項(xiàng)目名稱、 圖案 的品質(zhì)、銷售電話等，達(dá)到信息的傳遞及賣場氣氛的烘托。 1) 內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)先權(quán)登記。本項(xiàng)目如 6 月 8 日開始內(nèi)部認(rèn)購，假設(shè)分五期推出：一期 60 套，二期 90 套，三期 50 套（具體操作時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況再細(xì)分推出套數(shù)）則預(yù)計(jì)其銷售周期如下表： 銷售階段 銷售目標(biāo) 時(shí)間 第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期 一期銷售率達(dá)到 35— 55% 項(xiàng)目進(jìn)度而定約 30天 第二階段：入市引導(dǎo)及銷售擴(kuò)張期 一期銷售率達(dá)到 75% 二期銷售率達(dá)到 35% 項(xiàng)目進(jìn)度而定約 30天 第三階段：強(qiáng)銷期 一期銷售率達(dá)到 100% 二期銷售率達(dá)到 60% 三期銷售率達(dá)到 35% 項(xiàng)目進(jìn)度而定約 130天 ） 第四階段：銷售持續(xù)期 二期銷售率達(dá)到 7095% 三期銷售率達(dá)到 60 90% 項(xiàng)目進(jìn)度而定約 90天 第五階段：尾盤銷售期 二期銷售率達(dá)到 100% 三期銷售率達(dá)到 100% 入伙后 如果入市價(jià) 格恰當(dāng)，推廣策略運(yùn)用合理，實(shí)際銷售周期將有望縮短。 短期目標(biāo)： A 打響知名度，樹立初步品牌形象 B 建立口碑，造成小眾傳播 長期目標(biāo)： A 有效回籠資金，達(dá)到良好銷售效果 B 持續(xù)造就并鞏固、維護(hù)項(xiàng)目品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值 C 為 湖光山色 整體開發(fā)持續(xù) 經(jīng)營、服務(wù)作準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利 D 實(shí)現(xiàn) 泰寶 公司 的 文化品牌 二、 營銷階段和推廣節(jié)點(diǎn) 開發(fā)周期 別墅項(xiàng)目開發(fā)周期較短，本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到入伙大約需要 1820 個(gè)月左右的時(shí)間，同時(shí)受 其它 等不確定因素影響，周期有可能延長。 ? 通過 湖光山色 別墅的開發(fā)作為配合政府 開發(fā)五陽湖的 開發(fā)，塑造片區(qū) 同盟時(shí)也提升泰寶 形象。 1 營銷推廣策略 山東房博士 要點(diǎn)提示： 一、 營銷目標(biāo) 二、 營銷階段和推銷節(jié)點(diǎn) 三、 入市時(shí)機(jī)的條件規(guī)劃 四、 價(jià)格定位及策略 五、 營銷推廣建議 六、 銷售階段及營銷組合 七、 別墅地產(chǎn)分析 2 Ⅴ、營銷推廣策略 一、 營銷目標(biāo) 湖光山色 別墅項(xiàng)目開發(fā)的立足點(diǎn) 1) 項(xiàng)目地塊產(chǎn)因子適合建別墅 2) 淄博 高檔別墅市場積聚的購買力即將釋放出來 3) 符合企業(yè)目標(biāo) —— 充分顯示泰寶 公司的 實(shí)力，起點(diǎn)即做高端 發(fā)展戰(zhàn)略： ? 通過填補(bǔ)高檔別墅市場的空白，生產(chǎn)滿足市場需求的產(chǎn)品來追求企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)。 ? 通過開 發(fā)湖光山色 高品質(zhì)的別墅 為泰寶 公司在高檔別 墅市場的地位， 塑造 公司品牌。 營銷推廣的目標(biāo) 追求良好的銷售業(yè)績，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的目的，同時(shí)樹立項(xiàng)目形象，提升品牌價(jià)值（知名度、美譽(yù)度），讓項(xiàng)目品牌和公司品牌形成良性互動(dòng)，是營銷推廣要實(shí)現(xiàn)的主要目的。 營銷階段分析 3 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目銷售也會(huì)有內(nèi)部認(rèn)購期、開盤及銷售擴(kuò)張
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