【正文】 ，主要圍繞項(xiàng)目進(jìn)行的一些促銷活動為主，如：內(nèi)部認(rèn)購、俱樂部成立儀式、購房抽獎活動等，其中長沙奧林匹克花園圍繞奧龍會展開一系列的老客戶活動，從項(xiàng)目影響力、項(xiàng)目品牌影響力得到很大的提升。BOBO天下城主打商業(yè)、商務(wù)的主題，項(xiàng)目地標(biāo)性的建筑，高檔的商業(yè)、商務(wù)配套?？偨Y(jié)：1）從各項(xiàng)目的營銷賣點(diǎn)來看，“省政府”這一區(qū)域賣點(diǎn)屢試不爽，成為各項(xiàng)目主推賣點(diǎn)之一，也是吸引外地客戶購買的核心之一，同時(shí)各項(xiàng)目注重項(xiàng)目的個(gè)性打造。216。216。 2007年6月1日舉辦“歡樂六一，兒童嘉年華”活動（三）總結(jié)分析216。 2006年4月20～23號舉辦大地沙雕展、陶藝、迷你高爾夫、英式狩獵活動178。 2006年3月“名流之夜”業(yè)主聯(lián)誼私家音樂酒會178。 活動營銷178。 貼心管家物管178。 基礎(chǔ)教育、素質(zhì)教育和泛教育三大平臺178。 CPD核心區(qū)域178。大人物 新生活項(xiàng)目二期北京公館的主題推廣語，體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，同時(shí)代表著一種高尚的氣質(zhì)生活，有一種舍我其誰的氣勢。l 物業(yè)管理：深圳中航物業(yè)（二）項(xiàng)目推廣策略分析推廣分析1）項(xiàng)目定位長沙中央政務(wù)區(qū)運(yùn)動優(yōu)尚社區(qū)全國奧林匹克花園品牌的移植，以運(yùn)動為主題的高尚人文社區(qū)，項(xiàng)目由雅典、北京、悉尼等組團(tuán)組成。 項(xiàng)目活動主要以促銷活動的為主，缺乏對項(xiàng)目、鑫遠(yuǎn)集團(tuán)品牌的活動公關(guān)活動的提升。 從項(xiàng)目推廣來看，沒有過多的亮點(diǎn)，項(xiàng)目包裝、廣告形式比較傳統(tǒng)。 銷售價(jià)格：一期銷售均價(jià)3200元/㎡，二期的均價(jià)在3700元/㎡左右。 07年1月7日舉行VIP客戶產(chǎn)品說明會178。 178。 8000中心花園178。主要賣點(diǎn)分析178。寬景院落湘府東苑（一）項(xiàng)目基本資料l 發(fā)展商：湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司l 景觀設(shè)計(jì)：集雅景觀l 地點(diǎn)：長沙市湘府中路天心區(qū)政府東側(cè) l 總建筑面積：14萬㎡l 綠化率：%l 規(guī)劃總戶數(shù)：597戶l 工程進(jìn)度：項(xiàng)目一期主體施工完成，二期打樁l 物業(yè)管理：深圳萬夏居業(yè)l 全程推廣：九州盛世廣告 （二）項(xiàng)目推廣策略分析推廣分析1）項(xiàng)目定位長沙南城首席寬景花園住宅社區(qū)項(xiàng)目定位不是很明確，主要抓住項(xiàng)目樓間距的寬闊延伸項(xiàng)目主題，缺乏項(xiàng)目特色的包裝。 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場采用實(shí)物展示營銷的手法，把獨(dú)立式家庭采暖、24小時(shí)熱水系統(tǒng)和分戶直飲水系統(tǒng)通過實(shí)物展示給目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目廣告推廣目前主要是軟文廣告為主，進(jìn)行有針對性的一系列的炒作。 項(xiàng)目引入了獨(dú)立式家庭采暖、24小時(shí)熱水系統(tǒng)和分戶直飲水系統(tǒng)，貴賓級酒店式物業(yè)服務(wù)，還配備了酒店會所和小區(qū)半島藝術(shù)養(yǎng)生館獨(dú)立會所，尊崇無所不在。 湖南首創(chuàng)東南亞度假式皇家園林，錯落半圍合式布局，營造出濃烈的東南亞海島藝術(shù)情調(diào)。長沙 貴賓級酒店式服務(wù)活動營銷178。 精品園林景觀178。 超高檔綜合社區(qū)178。 未來城市的中心178。 貴賓級酒店式服務(wù)2）推廣語省府美境 名流半島主廣告語主要從三個(gè)方面體現(xiàn)出項(xiàng)目的優(yōu)勢，“省府”指項(xiàng)目優(yōu)越的地段， “美境”指項(xiàng)目區(qū)域良好的生態(tài)景觀資源，“名流半島”體現(xiàn)出項(xiàng)目的高檔定位，實(shí)現(xiàn)與高檔客戶的共鳴。 精品園林景觀 178。 稀缺的生態(tài)資源 178。第五代社區(qū)六大標(biāo)準(zhǔn)： 178。項(xiàng)目二：上庭苑（一）項(xiàng)目基本資料l 發(fā)展商：長沙鹿回頭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 l 設(shè)計(jì)顧問：美國波士頓設(shè)計(jì)集團(tuán)l 地點(diǎn)：省政府西側(cè)216。216。216。 “CAT財(cái)富傳奇”游戲體驗(yàn)營銷發(fā)布儀式（三）總結(jié)分析216。 BOBO會員俱樂部啟動儀式178。 發(fā)展前景——政策導(dǎo)向/城市發(fā)展的新中央178。178。 建筑規(guī)劃——百米地標(biāo)建筑群/2500㎡高檔會所178。主要賣點(diǎn)分析178。是長沙南城首個(gè)集商業(yè)、商務(wù)、住宅于一體的城市綜合體。總結(jié)：項(xiàng)目位于天心生態(tài)新城，屬長沙未來的中央政務(wù)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，區(qū)域前景被廣泛看好，同時(shí)區(qū)域擁有良好的生態(tài)資源，本案在后期推廣中，借勢營銷，借南城發(fā)展的勢，借南城生態(tài)居家環(huán)境大勢,，本項(xiàng)目在區(qū)域中標(biāo)新立異，在包裝和推廣中要突出項(xiàng)目獨(dú)特的形象。閬峰云墅、比華利山和北京橘郡，共同構(gòu)成了南城地產(chǎn)的新格局。泰祥苑、博林金谷、和莊等一批樓盤形成一個(gè)泛大盤的開發(fā)態(tài)勢。美域、BOBO 天下城、鑫遠(yuǎn)目前，南城基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化建設(shè)已初見成效，生態(tài)新城已名副其實(shí)。2000年初隨著長株潭經(jīng)濟(jì)一體化和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施，天心區(qū)也明確提出將南部新城區(qū)建成生態(tài)城的構(gòu)想并確立了“一心、兩軸、 三園區(qū)”的區(qū)域布局思路。生態(tài)南城——從南城本身著手，從城市運(yùn)營的高度著眼。第一部分：分析篇足夠高度的視角 貼切的市場元素一、區(qū)域環(huán)境分析魅力南城——新南城發(fā)展前期看好城市向南 生活向南城南是長沙的發(fā)展重心，有著巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間，拓南，成為了新一輪長沙總體規(guī)劃修編和長株潭經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的長沙未來新城區(qū)發(fā)展方向，隨著省政府的南遷，其他省直機(jī)關(guān)以及與其相配套的服務(wù)業(yè)、服務(wù)設(shè)施等紛紛南移，尤其是房地產(chǎn)業(yè)呈火爆發(fā)展之勢，根據(jù)規(guī)劃，未3至5年，將有近20萬人陸續(xù)遷入南城生活、工作。湖光山色項(xiàng)目的美好愿景，制定了本報(bào)告，旨在為項(xiàng)目營銷推廣工作提供科學(xué)、合理的操作思路和策略，使天城天城●湖光山色項(xiàng)目營銷及推廣策略研究報(bào)告廣州凌峻廣告有限公司2007年6月目 錄前言第一部分：分析篇一、區(qū)域環(huán)境分析二、競爭對手分析三、目標(biāo)客戶群分析第二部分：項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 三、項(xiàng)目核心價(jià)值分析四、項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目營銷推廣篇一、營銷推廣總策略二、營銷目標(biāo)三、營銷階段細(xì)分四、推售策略五、銷售策略六、價(jià)格策略七、公關(guān)活動策略八、推廣媒介分析第四部分：各階段營銷推廣執(zhí)行結(jié)束語前 言 凌峻公司希望與天城公司鼎力合作，通過成功銷售天城湖光山色項(xiàng)目，樹立項(xiàng)目品牌和天城企業(yè)品牌形象，為天城公司的后續(xù)開發(fā)帶來良好的品牌效應(yīng)！凌峻結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)理念、項(xiàng)目基本情況和長沙房地產(chǎn)營銷推廣的規(guī)律，以及天城公司對于天城湖光山色項(xiàng)目的營銷推廣工作高效順利開展。總之，新的城市中心也已悄然南移，打造以省政府為核心的生態(tài)型現(xiàn)代化的新南城是長沙城市發(fā)展的必然。生態(tài)南城 和諧生活南城區(qū)傍湘江長約17公里，與岳麓山、桔子洲隔江相望，與暮云天然綠色屏障相互映襯，人口密度低，具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和人文地理環(huán)境，是構(gòu)筑生態(tài)城的理想之地?！耙恍摹奔葱纬梢粋€(gè)以湖南省政府機(jī)關(guān)大院為主體的生態(tài)型省會行政文化中心；“兩軸”即兩條骨干軸線，一是芙蓉南路[原長沙大道]城市綜合功能發(fā)展軸、二是湘府路[原蔡家沖路]文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；“三園區(qū)”即為生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)居住園、生態(tài)休閑園。戰(zhàn)略南城——均衡融城資源，促進(jìn)南城房地產(chǎn)快速發(fā)展生態(tài)地產(chǎn) 藏龍臥虎隨著省政府的南遷，長株潭一體化的進(jìn)程，南城區(qū)吸引大量開發(fā)商的進(jìn)入，目前，以省府CPD區(qū)域?yàn)樵c(diǎn)，以長沙奧林匹克花園為標(biāo)桿，其中申奧湘府東苑、天城而以復(fù)合型社區(qū)為主的中信新城與以高端別墅產(chǎn)品為主的保利據(jù)凌峻現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目的銷售狀況都比較理想，價(jià)格上漲趨勢明顯，有著良好的發(fā)展的前景。二、競爭對手分析項(xiàng)目一：BOBO天下城（一）項(xiàng)目簡介l 項(xiàng)目位置：芙蓉南路168號l 投資商：湖南龍港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 l 開發(fā)商：長沙金秋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 物業(yè)管理：深圳美佳物管顧問l 營銷策劃：倍利地產(chǎn)l 建筑設(shè)計(jì)：中建五局l 總建筑面積：20萬㎡l 綠化率：40％l 商業(yè)7萬㎡、㎡、公寓樓12萬㎡（二）項(xiàng)目推廣策略分析推廣分析1）項(xiàng)目定位芙蓉南20萬平米立體雜志式建筑群項(xiàng)目由4棟接近100米高度的高尚住宅、商務(wù)綜合樓組成，項(xiàng)目整體南北向錯開式布局，建成后將成為新長沙和南長沙的地標(biāo)建筑。2）推廣主題（二期）湖南首座6T～5A一體化蒙太奇技術(shù)絕版CPD寫字樓項(xiàng)目商務(wù)綜合樓采用框架結(jié)構(gòu)的“蒙太奇”設(shè)計(jì)思想，開創(chuàng)長沙“百變商務(wù)空間”的先河，在項(xiàng)目商務(wù)配套上引入5A智能化標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)南城商務(wù)的新標(biāo)準(zhǔn)。 地理位置——融城口岸/高校人文聚集之地178。 商業(yè)規(guī)劃——7萬㎡商業(yè)配套，南城新的商業(yè)中心。 完美配套——配套完善/環(huán)境優(yōu)越/一流物管/高檔商務(wù)配套178。 蒙太奇式生態(tài)商務(wù)樓，百變空間活動營銷178。 秋季房地產(chǎn)交易展示會178。 從廣告風(fēng)格來看，項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)的圖案、色彩的運(yùn)用體現(xiàn)出時(shí)尚、商務(wù)、商業(yè)的氣息。 從媒體投放來看，以網(wǎng)絡(luò)、電梯廣告、報(bào)紙廣告為主，雜志、戶外為鋪。 項(xiàng)目利用BOBO國際的市場影響力，很好實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目品牌的銜接，從一定程度上提升了BOBO天下城的市場知名度。 項(xiàng)目采用網(wǎng)絡(luò)游戲體驗(yàn)式營銷屬長沙首例。新姚路與新韶路交匯處l 總建筑面積：7萬㎡l 綠化率：45%l 規(guī)劃總戶數(shù)：597戶l 工程進(jìn)度：項(xiàng)目主體工程快封頂l 物業(yè)管理：花園酒店物業(yè)管理有限公司l 全程營銷：中地行（二）項(xiàng)目推廣策略分析推廣主題：1）項(xiàng)目定位CPD集酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)于一體的生態(tài)第五代社區(qū)集東南亞藝術(shù)酒店、綠色生態(tài)寫字樓、酒店式公寓、東南亞風(fēng)情商業(yè)街于一體的超高端第五代社區(qū)。 城市向心力所在 178。 超高檔綜合社區(qū) 178。 人性化的極品建筑 178。主要賣點(diǎn)分析178。 稀缺的生態(tài)景觀資源178。 頂級配套178。 人性化極品建筑178。 中國上庭苑 第五代社區(qū)高峰論壇暨名流半島會成立儀式（三）總體評價(jià)216。216。216。216。項(xiàng)目三：鑫遠(yuǎn)2）推廣主題省府旁生活館從項(xiàng)目的推廣來看，主要抓住省府地段、寬景院落兩條線展開，缺乏項(xiàng)目的自身特色的挖掘。 城市未來的核心區(qū)域178。 75超寬樓間距178。 品牌物管活動營銷178。 07年4月23日啟動勞模優(yōu)惠購房活動月活動178。（三）總結(jié)分析216。216。項(xiàng)目四：奧林匹克花園（一）項(xiàng)目基本資料l 發(fā)展商：湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 地點(diǎn)：雨花區(qū)湘府路中段l 總占地面積：㎡l 總建筑面積：55萬㎡l 容積率：l 綠化率：50%l 規(guī)劃總戶數(shù)：2810戶l 工程進(jìn)度：項(xiàng)目一期組團(tuán)已經(jīng)完工l 銷售價(jià)格：一期銷售均價(jià)3650元/