【正文】 目工程進(jìn)度活動；專項推廣活動（價格、特定戶型、環(huán)藝、管理、業(yè)主等，尤其針對特定戶型或特定單位進(jìn)行） 。 C．銷售目標(biāo)：在上一銷售高速增長期后，主要以解決緩銷單位為主。 11 （續(xù)上表） 銷售階段 特征 營銷組合策略 營銷推廣重點 第五階段：尾盤期（入伙以后） A．項目工程進(jìn)度：全部工程完工，全面入伙。 B．營銷現(xiàn)場：業(yè)主會所裝修完畢 ，養(yǎng)生 休閑概念營銷現(xiàn)場。 E．廣告策略：定向廣告。 別墅用地禁令及住宅新政實施后，別墅及各種類別墅都將一起進(jìn)入精品化時代。 總體而言，別墅市場將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，需求市場多樣化使別墅產(chǎn)品多樣化，別墅價格將逐步上升，并出現(xiàn)高品質(zhì)別墅價值凸現(xiàn)的趨勢。而與之相對應(yīng)的別墅大盤化時代剛剛拉開序幕就受到政策的遏制。類似北美地區(qū) 中產(chǎn)階級的 house 將越來越少。從別墅市場的總體情況來看，部分新增別墅項目是以復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的形式出現(xiàn)的，其中一種方式是和旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合，產(chǎn)品類型包括度假設(shè)施、酒店、別墅等，別墅作為度假第二居所，將旅游和居住的功能緊密結(jié)合；另一種方式是和商務(wù)需求相結(jié)合，包括酒店、會議中心、企業(yè)會所、社區(qū)商業(yè)等。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。定制別墅將通過對生活方式，建筑材料，園林景觀的個性化定制，將逐漸成為高端產(chǎn)品的重要渠道。完全是因人而異、因地制宜。如高端公寓的頂層開發(fā)成大戶型稱之為空中別墅，還有疊加別墅、連排別墅、城市別墅等。各種類別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。由于國內(nèi)缺少住宅品質(zhì)等級的指導(dǎo)性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，此前的別墅項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，各地雖有號稱樓王的豪宅尊邸，品質(zhì)多停留在面積規(guī)模以及裝修奢華程度方面，別墅戶均占地多在兩畝以下，缺少頂級的山水環(huán)境等景觀資源配置，雖有各類豪宅的炒作，但缺少實際賣點支撐，導(dǎo)致高端客戶在多次 （別墅）置業(yè)后，無法滿足進(jìn)一步的別墅升級需求。目前五合國際設(shè)計中的一些 項目已經(jīng)出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場。首先，空間的功能配置將更加完善。別墅功能平面的完善意味著生活品質(zhì)的開發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動空間更加細(xì)化。才別墅產(chǎn)品是郊區(qū)住宅，消費(fèi)群體置業(yè)的主 15 要動機(jī)是渴望親近自然，享受田園式的生活。新一代產(chǎn)品的界面將兼顧室內(nèi)與室外，更多地考慮陽臺、露臺、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間。市場上多數(shù)別 墅樓盤單價雖然因地段優(yōu)勢、景觀環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面有差別，但核心的技術(shù)品質(zhì)高度同質(zhì)化。 山東房博士謹(jǐn)呈 2020年 9 月 22 日 16 。無論是什么樣的豪宅，反倒不能像電器那樣給出舒適度，或者能耗的指標(biāo)。 別墅類產(chǎn)品開始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試 中國第一個零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開盤將帶動中國別墅高科技時代的到來。新一代的別墅產(chǎn)品將擺脫單純?yōu)榱俗非笕莘e率而盡可能的增加室內(nèi)建筑面積的做法。 新一代別墅對購房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級。別墅用戶既沒有四世同 堂需要多間臥室的大家庭，也沒有開設(shè)小旅店的多客房需求。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級，因此價值大幅提升，市場價格將以每棟總價計算，雖然未必公開，高價勢頭顯而易見。 下一階段的別墅類豪宅將出現(xiàn)城堡化、莊園化、會所化。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。 隨著郊區(qū)的城市化快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，上述幾種類別墅產(chǎn)品特別是聯(lián)排別墅也將在產(chǎn)品形態(tài)，空間設(shè)計等方面有所提升。 第一居所類別墅產(chǎn)品更加繁榮 由于國家對于土地的調(diào)控，別墅用地將受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，市場上將表現(xiàn)出供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致一些開發(fā)商為滿足市場需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過在戶型、空間、造型等方面的設(shè)計，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。而且也只有以定制模式開發(fā)的第二居所別墅產(chǎn)品，才能實現(xiàn)消費(fèi)者真正意義上的個性化需求。購買者更注重別墅自身的山水景觀環(huán)境和周邊的自然資源環(huán)境。 第二居所別墅概念的本質(zhì)回歸 多年以來，由于別墅購房者對別墅功用定位含混，在購買別墅的時候定位為第二居所，但又同時在不斷的在交通，市政配套上提出過高要求，要求上班車程半小時，離城市商圈半小時等。中端別墅將會處于越來越尷尬的境地。同時大盤對區(qū)域價格影響力較大，開發(fā)周期較長，市場供應(yīng)量需分批釋放，房價容易被逐漸拉高。在這樣的宏觀背景之下，別墅開發(fā)在政策的夾縫中探索生存之道，開發(fā)模式與發(fā)達(dá)國家的發(fā)展軌跡相比，并沒有沿著往市場化的傾向發(fā)展，而是出現(xiàn)了前所未料的被動轉(zhuǎn)折。因此那些受政策限制少、創(chuàng)新多的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品成為廣大需求方追逐的對象。新富裕階層及企業(yè)別墅需求、自住及投資擴(kuò)大需求等都支撐起整個別墅市場，但其力量的非均衡使需求市場更趨向于一方的態(tài)度傾向。 C．銷售目標(biāo)：利用樓盤形象進(jìn)行余盤的消化； 湖光山色 二期項目啟動，進(jìn)入銷售階段 C．預(yù)算分配：低預(yù)算， 5— 10％。 A．活動：別墅入伙、專項推廣活動（主 要針對滯銷單位）。 D．銷售隊伍：物業(yè)管理、裝修、庭院景觀服務(wù)隊伍的介入 D．活動策略：在延續(xù)前期活動策略的基礎(chǔ)上，針對緩銷單位開展相應(yīng)的活動。 B．營銷現(xiàn)場： 盡量展現(xiàn)項目真實景觀素材 B．傳