湖光山色-營(yíng)銷推廣方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 更加繁榮 由于國(guó)家對(duì)于土地的調(diào)控，別墅用地將受到限制，別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量將逐年下降，市場(chǎng)上將表現(xiàn)出供不應(yīng)求，這必然導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商為滿足市場(chǎng)需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過(guò)在戶型、空間、造型等方面的設(shè)計(jì)，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。別墅產(chǎn)品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢(shì)，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級(jí)，因此價(jià)值大幅提升，市場(chǎng)價(jià)格將以每棟總價(jià)計(jì)算，雖然未必公開(kāi)，高價(jià)勢(shì)頭顯而易見(jiàn)。 新一代別墅對(duì)購(gòu)房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級(jí)。 別墅類產(chǎn)品開(kāi)始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試 中國(guó)第一個(gè)零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開(kāi)盤將帶動(dòng)中國(guó)別墅高科技時(shí)代的到來(lái)。 山東房博士謹(jǐn)呈 2020年 9 月 22 日 16 。新一代產(chǎn)品的界面將兼顧室內(nèi)與室外，更多地考慮陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間。別墅功能平面的完善意味著生活品質(zhì)的開(kāi)發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、家庭影院、陽(yáng)光室，把家庭公共活動(dòng)空間更加細(xì)化。目前五合國(guó)際設(shè)計(jì)中的一些 項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結(jié)合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場(chǎng)。各種類別墅產(chǎn)品將更加豐富和繁榮。完全是因人而異、因地制宜。多數(shù)作為第二居所的別墅產(chǎn)品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場(chǎng)供應(yīng)中缺乏真正有吸引力的產(chǎn)品。類似北美地區(qū) 中產(chǎn)階級(jí)的 house 將越來(lái)越少。 總體而言，別墅市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)，需求市場(chǎng)多樣化使別墅產(chǎn)品多樣化，別墅價(jià)格將逐步上升，并出現(xiàn)高品質(zhì)別墅價(jià)值凸現(xiàn)的趨勢(shì)。 E．廣告策略：定向廣告。 11 （續(xù)上表） 銷售階段 特征 營(yíng)銷組合策略 營(yíng)銷推廣重點(diǎn) 第五階段：尾盤期（入伙以后） A．項(xiàng)目工程進(jìn)度：全部工程完工，全面入伙。 A．活動(dòng)：項(xiàng)目工程進(jìn)度活動(dòng)；專項(xiàng)推廣活動(dòng)（價(jià)格、特定戶型、環(huán)藝、管理、業(yè)主等，尤其針對(duì)特定戶型或特定單位進(jìn)行） 。 C．期間取得預(yù)售許可證，其它法律文件在期間辦理到位。 A．價(jià)格策略：小幅上浮的價(jià)格策略。 D、 要重視首批購(gòu)買者的口碑傳播作用 B．營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)：期間開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心裝修。 C．銷售法律文件：尚未取得預(yù)售許可證，其它法律文件在辦理過(guò)程中。 大樹(shù)移植 ? 必要性 —— 移植樹(shù)木符合別墅區(qū)立體綠化的要求，本項(xiàng)目容積率較 低 ，建筑密度 不高， 因此綠化不能采用傳統(tǒng)的大面積草坪的方式，如能在區(qū)內(nèi)種植高大的 植物 ，將起到柔和建筑線條，增加景深層次，統(tǒng)一區(qū)域風(fēng)格，烘托景觀主題 ， 更有利于調(diào)節(jié)氣候、隔離噪音、隱藏服務(wù)設(shè)施。 價(jià)格升幅比例和周期 —— 可根據(jù)營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)確定價(jià)格升幅，可多次調(diào)價(jià)，幅度不宜過(guò)高，總體價(jià)格走勢(shì)向上，但可根據(jù)不同銷售階段的特點(diǎn)和營(yíng)銷目標(biāo)采用局部的價(jià)格優(yōu)惠措施。 ? 日后的價(jià)格的直接調(diào)控余地少。 ? 如操作不當(dāng)，樓盤形象難以快速提升。 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類產(chǎn)品多。 從（內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)優(yōu)選權(quán)登記）到入伙，本項(xiàng)目工期為 23 個(gè)月左右，在營(yíng)銷的過(guò)程中，要充份利用好以上時(shí)間段和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目的。 6) 樣板環(huán)境 與 普通住宅項(xiàng)目比較，別墅業(yè)主更看重整體的居住環(huán)境，因此在第一個(gè)別墅組團(tuán)建成后，應(yīng)及早進(jìn)行環(huán)境兌現(xiàn)，與樣板別墅一起作為形象展示。 1) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)先權(quán)登記。 1 營(yíng)銷推廣策略 山東房博士 要點(diǎn)提示： 一、 營(yíng)銷目標(biāo) 二、 營(yíng)銷階段和推銷節(jié)點(diǎn) 三、 入市時(shí)機(jī)的條件規(guī)劃 四、 價(jià)格定位及策略 五、 營(yíng)銷推廣建議 六、 銷售階段及營(yíng)銷組合 七、 別墅地產(chǎn)分析 2 Ⅴ、營(yíng)銷推廣策略 一、 營(yíng)銷目標(biāo) 湖光山色 別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立足點(diǎn) 1) 項(xiàng)目地塊產(chǎn)因子適合建別墅 2) 淄博 高檔別墅市場(chǎng)積聚的購(gòu)買力即將釋放出來(lái) 3) 符合企業(yè)目標(biāo) —— 充分顯示泰寶 公司的 實(shí)力，起點(diǎn)即做高端 發(fā)展戰(zhàn)略： ? 通過(guò)填補(bǔ)高檔別墅市場(chǎng)的空白，生產(chǎn)滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品來(lái)追求企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)。 營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn) 從營(yíng)銷推廣角度來(lái)看，本 項(xiàng)目在這五個(gè)階段之間有 9 個(gè)可利用的節(jié)點(diǎn) ，營(yíng)銷推廣需充分關(guān)注和利用這些節(jié)點(diǎn)。 5) 樣板別墅 A、在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始時(shí)應(yīng)建成 2— 4 棟樣板別墅； B、考慮成本，可先設(shè)計(jì)一個(gè)組團(tuán)，提前施工，待做好后立即進(jìn)行裝修， C、樣板別墅的品質(zhì)保證。 9) 入伙 入伙前如果有較大數(shù)量的房還未銷售完，則可以通過(guò)折扣或其他促銷方式打殲滅戰(zhàn)，否則，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)空置沒(méi)有人氣，同時(shí)給物業(yè)管理公司造成壓力；但如果未售出房屋數(shù)量很少或者是由于發(fā)展商銷售策略所致的未售房，則可采取提價(jià)的方式銷售，以鞏固項(xiàng)目形象，通過(guò)物業(yè)升值達(dá)到已購(gòu)業(yè)主的滿意度和良好的口碑。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)位條件不成熟，缺乏客戶認(rèn)同度。 ? 首期利潤(rùn)不高。 ? 資金周轉(zhuǎn)會(huì)相對(duì)緩慢。 入市價(jià)格 —— 經(jīng)對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格調(diào)整后確定的價(jià)格，如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售業(yè)績(jī)非常好，則建議提價(jià) 3— 5%，如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)效果一般，則可以采取提價(jià) 或者 不采取提價(jià)的方式。 營(yíng)銷創(chuàng)新 的價(jià)值：在別人還通過(guò)樣板間、營(yíng)銷中心進(jìn)行
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