湖光山色-營銷推廣方案(存儲版)
【正文】 更加繁榮 由于國家對于土地的調控，別墅用地將受到限制，別墅產品的供應量將逐年下降，市場上將表現(xiàn)出供不應求，這必然導致一些開發(fā)商為滿足市場需求，將市區(qū)或近郊區(qū)的一些低密度住宅小區(qū)，通過在戶型、空間、造型等方面的設計，或者在高層住宅的頂層以及增加空中花園等手法。別墅產品因此將呈現(xiàn)兩端發(fā)展的態(tài)勢，高端豪宅和低端小戶型將得到快速發(fā)展。此類豪宅別墅由于其所享有的資源升級，因此價值大幅提升，市場價格將以每棟總價計算，雖然未必公開，高價勢頭顯而易見。 新一代別墅對購房者的郊區(qū)生活渴望和室外功能拓展將有所升級。 別墅類產品開始高科技生態(tài)節(jié)能嘗試 中國第一個零能耗別墅類住宅南京鋒尚的開盤將帶動中國別墅高科技時代的到來。 山東房博士謹呈 2020年 9 月 22 日 16 。新一代產品的界面將兼顧室內與室外，更多地考慮陽臺、露臺、雨廊、綠化上人屋面等灰色空間。別墅功能平面的完善意味著生活品質的開發(fā)，新的別墅功能包括：家庭廳、家庭影院、陽光室，把家庭公共活動空間更加細化。目前五合國際設計中的一些 項目已經出現(xiàn)城堡式的大型郊區(qū)別墅，并且結合大面積湖景水面、山林植被、高爾夫球場。各種類別墅產品將更加豐富和繁榮。完全是因人而異、因地制宜。多數(shù)作為第二居所的別墅產品不具備郊區(qū)休閑生活的資源配置，市場供應中缺乏真正有吸引力的產品。類似北美地區(qū) 中產階級的 house 將越來越少。 總體而言，別墅市場將逐漸轉變?yōu)橘u方市場，需求市場多樣化使別墅產品多樣化，別墅價格將逐步上升，并出現(xiàn)高品質別墅價值凸現(xiàn)的趨勢。 E．廣告策略：定向廣告。 11 （續(xù)上表） 銷售階段 特征 營銷組合策略 營銷推廣重點 第五階段：尾盤期（入伙以后） A．項目工程進度：全部工程完工，全面入伙。 A．活動：項目工程進度活動；專項推廣活動（價格、特定戶型、環(huán)藝、管理、業(yè)主等，尤其針對特定戶型或特定單位進行） 。 C．期間取得預售許可證，其它法律文件在期間辦理到位。 A．價格策略：小幅上浮的價格策略。 D、 要重視首批購買者的口碑傳播作用 B．營銷現(xiàn)場：期間開始現(xiàn)場營銷中心裝修。 C．銷售法律文件：尚未取得預售許可證，其它法律文件在辦理過程中。 大樹移植 ? 必要性 —— 移植樹木符合別墅區(qū)立體綠化的要求，本項目容積率較 低 ，建筑密度 不高， 因此綠化不能采用傳統(tǒng)的大面積草坪的方式，如能在區(qū)內種植高大的 植物 ，將起到柔和建筑線條，增加景深層次，統(tǒng)一區(qū)域風格，烘托景觀主題 ， 更有利于調節(jié)氣候、隔離噪音、隱藏服務設施。 價格升幅比例和周期 —— 可根據營銷推廣節(jié)點確定價格升幅，可多次調價，幅度不宜過高，總體價格走勢向上，但可根據不同銷售階段的特點和營銷目標采用局部的價格優(yōu)惠措施。 ? 日后的價格的直接調控余地少。 ? 如操作不當，樓盤形象難以快速提升。 ? 市場競爭激烈，同類產品多。 從（內部認 購優(yōu)選權登記）到入伙，本項目工期為 23 個月左右，在營銷的過程中，要充份利用好以上時間段和關鍵節(jié)點，來實現(xiàn)銷售目的。 6) 樣板環(huán)境 與 普通住宅項目比較，別墅業(yè)主更看重整體的居住環(huán)境，因此在第一個別墅組團建成后，應及早進行環(huán)境兌現(xiàn)，與樣板別墅一起作為形象展示。 1) 內部認購優(yōu)先權登記。 1 營銷推廣策略 山東房博士 要點提示： 一、 營銷目標 二、 營銷階段和推銷節(jié)點 三、 入市時機的條件規(guī)劃 四、 價格定位及策略 五、 營銷推廣建議 六、 銷售階段及營銷組合 七、 別墅地產分析 2 Ⅴ、營銷推廣策略 一、 營銷目標 湖光山色 別墅項目開發(fā)的立足點 1) 項目地塊產因子適合建別墅 2) 淄博 高檔別墅市場積聚的購買力即將釋放出來 3) 符合企業(yè)目標 —— 充分顯示泰寶 公司的 實力，起點即做高端 發(fā)展戰(zhàn)略： ? 通過填補高檔別墅市場的空白，生產滿足市場需求的產品來追求企業(yè)效益的實現(xiàn)。 營銷推廣節(jié)點 從營銷推廣角度來看，本 項目在這五個階段之間有 9 個可利用的節(jié)點 ，營銷推廣需充分關注和利用這些節(jié)點。 5) 樣板別墅 A、在內部認購開始時應建成 2— 4 棟樣板別墅； B、考慮成本，可先設計一個組團，提前施工，待做好后立即進行裝修， C、樣板別墅的品質保證。 9) 入伙 入伙前如果有較大數(shù)量的房還未銷售完，則可以通過折扣或其他促銷方式打殲滅戰(zhàn)，否則，會導致小區(qū)空置沒有人氣，同時給物業(yè)管理公司造成壓力；但如果未售出房屋數(shù)量很少或者是由于發(fā)展商銷售策略所致的未售房，則可采取提價的方式銷售，以鞏固項目形象，通過物業(yè)升值達到已購業(yè)主的滿意度和良好的口碑。 ? 項目所處區(qū)位條件不成熟，缺乏客戶認同度。 ? 首期利潤不高。 ? 資金周轉會相對緩慢。 入市價格 —— 經對內部認購價格調整后確定的價格，如內部認購銷售業(yè)績非常好，則建議提價 3— 5%，如內部認購效果一般，則可以采取提價 或者 不采取提價的方式。 營銷創(chuàng)新 的價值：在別人還通過樣板間、營銷中心進行
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