湖光山色-營銷推廣方案-文庫吧資料
2024-09-10 16:39本頁面
【正文】 業(yè)主等，尤其針對特定戶型或特定單位進行） 。 第四階段：持續(xù)銷售期 A．項目工程進度：別墅竣工侍入伙， 湖光山色 別墅人氣積聚；環(huán)藝及植栽開始實施 A．價格策略：總體價格繼續(xù)上揚；針對性的價格策略。 E．銷售目標：公開發(fā)售，進入銷售最高速期；樹立項目知名度，形成高尚休閑 養(yǎng)生別墅 區(qū)之品牌形象。 D．印刷宣傳品：專家談水鄉(xiāng)溫泉別墅手冊， D．活動策略：正式開盤和銷售中心開放；展現(xiàn)水鄉(xiāng)溫泉別墅小區(qū)、建筑風貌以及別墅生活方式價值觀的豐富多彩的活動。 C．期間取得預(yù)售許可證，其它法律文件在期間辦理到位。完全具備接待條件；現(xiàn)場營銷中心正式開放，樣板別墅和環(huán)境開放，整個營銷現(xiàn)場成為獨特 五陽湖風景。 C、 鎖定客戶銷售終端，將銷售現(xiàn)場推出去，到目標客戶密集的地方作現(xiàn)場銷售。 A、 活動：開盤活動；節(jié)假日活動，專項推廣活動（價格、特定戶型、環(huán)藝、管理、業(yè)主等）。 A．價格策略：小幅上浮的價格策略。 F．銷售目標：打開項目 10 市場認知度，實現(xiàn) 20—35%的銷售目標。 E．銷售隊伍：提供私人置業(yè)顧問服務(wù)。 D．印刷宣傳品：完成定制化客戶手冊。 D、 要重視首批購買者的口碑傳播作用 B．營銷現(xiàn)場：期間開始現(xiàn)場營銷中心裝修。 F．銷售目標：推出一期部分單位進行內(nèi)部優(yōu)先認購 第二階段：入市 引導(dǎo) 及銷售擴張期 A．項目工程進度：期間最好有 樣板 別墅、公建開始施工，現(xiàn)場環(huán)境就緒 A．價格策略：內(nèi)部認購價格 A、 奠基典禮 B、 活動：專家研討會和客戶交流活動。 E．銷售隊伍：初步培訓(xùn)完成。 D．宣傳品：模型、樓書、宣傳單頁 、 DM、三維動畫制作完成。 C．銷售法律文件：尚未取得預(yù)售許可證，其它法律文件在辦理過程中。 A、 展銷會參展 B、部份軟性新聞見報 C、市內(nèi)主要交通路口路牌廣告制作完備 D、工地現(xiàn)場指示牌樹立 E、“ 湖光山色 ”別墅裝修大賽活動開幕 B．營銷現(xiàn)場： 湖光山色營銷中心裝修到位具備接待條件，現(xiàn)場營銷中心的工程開工，現(xiàn)場工地形象墻開始施工。綠樹人家 —— 定制樹種 —— 上山尋樹 —— 大樹移植 —— 找尋心靈的歸宿 定制化的價值： 定制化開發(fā)模式是國內(nèi)首次提出的開發(fā)模式，其主要作用是為了促進銷售，主要是用個性化服務(wù)貫穿開發(fā)銷售過程，令客戶有參與感，應(yīng)該體現(xiàn)實實在在的服務(wù)，其作用由客戶的口碑傳播 。 泰寶 公司的發(fā) 展用地中有大面積的原始 普通植 9 物 ，可以挑選其中的一些移植到 湖光山色 別墅。 大樹移植 ? 必要性 —— 移植樹木符合別墅區(qū)立體綠化的要求，本項目容積率較 低 ，建筑密度 不高， 因此綠化不能采用傳統(tǒng)的大面積草坪的方式，如能在區(qū)內(nèi)種植高大的 植物 ，將起到柔和建筑線條，增加景深層次，統(tǒng)一區(qū)域風格，烘托景觀主題 ， 更有利于調(diào)節(jié)氣候、隔離噪音、隱藏服務(wù)設(shè)施。營銷人員的價值是無限的，一個優(yōu)秀的營銷人員，可以帶動無數(shù)個項目，如何建立完善的銷售管理體系和銷售激勵機制，充分調(diào)動營銷人員的積極性，將很大限度地影響本項目的銷售進度和成績。 口碑的價值：廣告 的小眾傳播， 要善于引導(dǎo)小眾傳播，引導(dǎo)大家講故事，進行民間傳播，從而達到雅俗共賞，長久不衰的廣告效益，使文化含量得到提升； 區(qū)位是決定房地產(chǎn)項目價格的關(guān)鍵因素，本項目附近有兩個 景觀一個王陽湖，一個對面的山 ， 湖光山色 應(yīng)充分利用兩個項目的影響來提升別墅的區(qū)位形象。 價格戰(zhàn)術(shù)的運用 8 高定價與優(yōu)惠手段結(jié)合 —— 本項目入市采 取低價入市的策略，但低價入市有可能影響項目的高品質(zhì)形象的樹立，因此項目入市的書面價格不宜太低，保證本項目的品質(zhì)，實際操作時則可以采取優(yōu)惠等方式，根據(jù)具體情況決定優(yōu)惠折扣的幅度，使實際價格更貼近市場，讓購買的客戶感受到真正的實惠，同時便于將來價格調(diào)整，如提價只須取消優(yōu)惠或減少優(yōu)惠幅度。 價格升幅比例和周期 —— 可根據(jù)營銷推廣節(jié)點確定價格升幅，可多次調(diào)價，幅度不宜過高，總體價格走勢向上，但可根據(jù)不同銷售階段的特點和營銷目標采用局部的價格優(yōu)惠措施。 單體差價 —— 主要按位置、景觀、占地面積、建筑面積、朝向等因素來決定價格差距 價格分期策略 內(nèi)部認購價格 —— 內(nèi)部認購的推出有一個目的，就是試探市場反應(yīng)，由此決定正式推廣時的別墅價格，建議比均價低 1015%左右，比開盤價格低 5%左右。 項目成本（建議 泰寶 公司預(yù)算部做測算）及項目利潤目標（建議 泰寶 公司預(yù)算部做模擬） 定價方式 定價方法 —— 類比可實現(xiàn)價值法 成本、利潤、市場需求法 均 價 —— 聯(lián) 排 4600 元 /平方米，雙拼 5000 元 /平方米， 疊加 4400 元 /平方米 銷售價格 —— 建議將建筑與花園價格合并，以總價的形式推出。 當，價位偏離主力市場，易造成滯銷情況。 ? 日后的價格的直接調(diào)控余地少。 ? 便于獲取最大的利潤 ? 便于樹立樓盤高品質(zhì)的形象。 ? 項目規(guī)模體量較小。 ? 項目所處區(qū)域認同度高。 ? 如操作不當，樓盤形象難以快速提升。 ? 便于塑造良好的公司形象。 ? 便于日后的價格調(diào)控。 ? 便于形成開盤熱潮，樹立項目熱銷的形象。 ? 市場競爭激烈，同類產(chǎn)品多。 ? 項目的規(guī)模、開發(fā)體量相對過大
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