【導(dǎo)讀】萬澤碧軒房地產(chǎn)開發(fā)公司。又一村項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告。北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。區(qū)域市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市

　　

【正文】 11月 12月0202140006000800010000120211400016000銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元/㎡） 套均面積（㎡） 月份 銷售面積（萬㎡） 成交價(jià)格（元 /㎡） 套均面積（㎡） 12 月 3 月 10063 4 月 10494 5 月 10502 6 月 11623 7 月 11719 8 月 12706 9 月 13789 10 月 11144 11 月 13106 12 月 13729 資料來源： 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 總體銷售特點(diǎn) ： 從成交面積上看，全年北京商品住宅累計(jì)成交 萬平方米 ，各月成交價(jià)格 19 月份基本上處于 穩(wěn)定、持續(xù)上漲， 10 月成交量出現(xiàn)異常波動(dòng)， 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)， 12 月成交大量下滑。下半年國(guó)家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場(chǎng)需求出現(xiàn)波動(dòng)，購(gòu)房者開始持幣觀望。 23 ： 從成交價(jià)格上看， 19 月份北京商品住宅的各月成交價(jià)格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。 10 月成交價(jià)格出現(xiàn)異常下降，降幅達(dá)到 %，這主要是由于 10 月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價(jià)位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā) 10 月商品住宅市場(chǎng)整體成交 價(jià)格有所下滑。 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，市場(chǎng)整體成交價(jià)格出現(xiàn)再次上漲。受 12 月成交量大幅萎縮的影響， 12 月成交價(jià)格上漲減緩，市場(chǎng)進(jìn)入觀望、震蕩波動(dòng)時(shí)期。 ： 從套均面積上看，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。 17 月成交套均面積波動(dòng)較大，進(jìn)入 8 月后，套均面積開始逐月下滑。下半年政府調(diào)控力度加大，北京市“ 90、 70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶型面積開始趨向小戶 型 。 住宅宏觀價(jià)格分析 總體價(jià)格走勢(shì) 北京市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 各年商品房均價(jià)及住宅均價(jià)144111137762744737 50307674445673755853474702021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021(111月 )元 / 平方米商品房均價(jià) 住宅均價(jià) 由于受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，自 2021 年以來，北京市商品房?jī)r(jià)格逐年上漲且上升速 度較快，尤其是 2021 年，截至到 11 月商品房均價(jià)已達(dá)到 14411 元 /平方米，其中住宅均價(jià)為 11377 元 /平方米。 自 2021 年起北京商品房的銷售均價(jià)直線上升，經(jīng)過短短的五年時(shí)間，已經(jīng)由 2021 年的 4737 元 /平方米變?yōu)?14411元 /平方米，幾乎翻了兩番。 影響北京市房地產(chǎn)價(jià)格的原因分析 ： ? 近年來，北京市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所增長(zhǎng)，促使了住房需求旺盛，拉動(dòng)的房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。 24 ? 地價(jià)建安成本等提高拉升房?jī)r(jià)。 從商品房銷售價(jià)格的成本構(gòu)成 來 看，商品房?jī)r(jià)格主要由土地購(gòu)入費(fèi)用，市政公用設(shè) 施建設(shè)費(fèi)，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費(fèi)用，商品房建設(shè)費(fèi)用以及設(shè)計(jì)費(fèi)、推廣費(fèi)用、融資成本等組成 ， 隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費(fèi)用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是 04 年“ ”大限使得土地價(jià)格進(jìn)一步上調(diào)。由此，商品房?jī)r(jià)格也隨之不斷提升。 ? 開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升。近五年，中高端項(xiàng)目不斷的入市， 建材等價(jià)格上漲外，新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，價(jià)格上漲帶來的是性價(jià)比的提高 ， 間接拉動(dòng)了價(jià)格進(jìn)一步上升。 ? 市場(chǎng)需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國(guó)各地人民對(duì)北京 的向往，人口流動(dòng)不斷加快以及外來人口的增加，加速了購(gòu)房需求，無論投資還是自主，對(duì)需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房?jī)r(jià)的提升。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 海淀區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 海淀區(qū)是著名的科技、教育、文化中心，是中國(guó)智力資源最密集、科研能力最強(qiáng)的地區(qū)。以北京大學(xué)、清華大學(xué)為標(biāo)志的高等學(xué)府 68 所，每年有 20210 多名大學(xué)生和 5000 多名研究生從這里畢業(yè)。以中科院為代表的科研院所 213 個(gè)科研院所，兩院院士占全國(guó)院士總數(shù) 36%海淀科技園區(qū)內(nèi)有科研人員和工程師 萬，有 4000 多名留學(xué)生歸國(guó)在這里創(chuàng)業(yè)。此外 ，全區(qū)有中小學(xué) 203 所，人大附中、清華附中在全國(guó)享有很高知名度。改革開放以來，民辦教育發(fā)展迅速，已經(jīng)成為國(guó)民素質(zhì)教育和人才培養(yǎng)的重要力量。雙語教育、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)教育方興未艾。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。在經(jīng)歷了 中關(guān)村電子一條街 的萌芽期、1988 年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后， 1999 年 6 月，國(guó)務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè) 25 要 一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年上臺(tái)階，十年創(chuàng)一流 的奮斗目標(biāo)。通過規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作和有效的政府調(diào)節(jié)，激發(fā)、激活了以科技 人員為主體的各類要素，形成了信息產(chǎn)業(yè)和通訊 (%)、新材料、新能源和環(huán)保技術(shù) (%)、光機(jī)電一體化（ %）、生物工程和新醫(yī)藥 (4%)四大支柱產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭。 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中、發(fā)展最成熟的地區(qū)，同時(shí)也是獲得政府支持力度最大的科技園區(qū)。 海淀區(qū) 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 2021 年 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 實(shí)現(xiàn)總收入 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元， 增長(zhǎng) %；上繳稅費(fèi) 億元，增長(zhǎng) %。全區(qū)工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強(qiáng)力拉動(dòng)工業(yè)產(chǎn)值的快速增長(zhǎng)。工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。其中，電子計(jì)算機(jī)整機(jī)制造業(yè)和工業(yè)自動(dòng)控制系統(tǒng)裝置制造業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元和 億元，增長(zhǎng) %和 %。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。 海淀 區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭，總體發(fā)展在全市處于領(lǐng)先地位。 18 月，我區(qū)有規(guī)模以上文化創(chuàng)意企業(yè) 2535 家，實(shí)現(xiàn)收入 ，占全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收入的 %，同比增長(zhǎng) %，高于全市增速 個(gè)百分點(diǎn)；全區(qū)規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、上繳稅金、利潤(rùn)總額占全市的比重均超過四成，分別占 %、 %、 %和%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè) —— 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)單位數(shù)、實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)總額分別占全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 %、 %和%，對(duì)全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)。 海淀 區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、穩(wěn) 定、快速的發(fā)展勢(shì)頭，成為帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。 在 前三季度，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，在全市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值中占 %，增 26 速高于全市 個(gè)百分點(diǎn) 。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過一半，達(dá) %，這一比重高于全市 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速 4 個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，現(xiàn)已逐漸成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 對(duì)外經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好。 2021 年 全區(qū)新批外商投 資企業(yè) 532 個(gè)，其中 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 為 303 個(gè)；合同利用外資額 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資額 ，增長(zhǎng) %，前三季度， 海淀 區(qū)完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長(zhǎng) %，其中，進(jìn)口額 億美元，增長(zhǎng) %；出口額 億美元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強(qiáng) 工業(yè)高端化趨勢(shì)呈現(xiàn)。 園區(qū)企業(yè)、高技術(shù)企業(yè)成為工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。 2021 年 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng)%，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。其中 ， 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %，比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %。 投資結(jié)構(gòu)逐步改善。 2021 年海淀 區(qū)投資增速保持平穩(wěn)上升，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更 趨優(yōu)化。同時(shí)，住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主打方向。 2021 年 全區(qū)住宅開發(fā)面積在房屋施工面積和房屋竣工面積中分別占 %和 %。從投資方向看，第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) 1 倍，并主要集中于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 消費(fèi)拉動(dòng)作用逐漸增強(qiáng)。 居民收入持續(xù)增加、奧運(yùn)效應(yīng)等諸多因素影響下，全區(qū)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍，各月均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上的增速，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 2021 年 全區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng)%，其中居民消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元 ，增長(zhǎng) %。按商品用途劃分， 27 用類消費(fèi)品零售額占比最大，實(shí)現(xiàn) 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售額的 %，增長(zhǎng) %。 海淀區(qū) 2021 年期房住宅成交分析 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年期房住宅新增供應(yīng)量在17 萬套左右， 2021 年新增供應(yīng)量近 14 萬套， 2021 年新增供應(yīng)量為 11 萬套左右。（ 111 月新增供應(yīng) 102218 套）新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。 新增供應(yīng)戶平均面積在減少， 2021 年新增期房住宅供應(yīng)戶均面積為 127 平米左右， 2021年降為 122 平米左右， 2021 年繼續(xù)降至 118 平米左右。 北京市期房住宅新增供應(yīng)情況200 52 007050001000015000202102500030000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2021年 2021年 2021 2021 年北京市共銷售商品房 2349 億元，比 2021 年增長(zhǎng)了 24%，商品房銷售面積為 1889 萬平方米，比 2021 年下降了 12%。從商品房銷售分布來看，海淀區(qū)在各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)方面均僅次于朝陽(yáng)區(qū)位列各區(qū)域次席，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的 12%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的 15%。成交套數(shù)為 15792套，成交面積為 萬平米，成交金額 億元。 28 2021 年海淀區(qū)共有 41 個(gè)項(xiàng)目開盤 ，其中別墅項(xiàng)目為 12 個(gè)，公寓項(xiàng)目為 11個(gè)，普通住宅項(xiàng)目為 18 個(gè)。別墅、公寓項(xiàng)目在海淀區(qū)地區(qū) 域占有很大比重。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 西山美廬 202101 別墅 檀香山別墅 202101 別墅 翠湖別墅 202101 別墅 燕西臺(tái) 2021328 別墅 諸子階 202177 別墅 香邑山 202111 別墅 萬城華府 2021415 別墅 香山清琴 2021723 別墅 金隅山墅 202188 別墅 領(lǐng)秀新硅谷 2021818 別墅 金隅山墅 2021915 別墅 西山美墅館 202115 別墅 酈城 20211200 公寓 永泰園 (新地標(biāo) ) 202113 公寓 29 輝煌國(guó)際廣場(chǎng) 2021118 公寓 中灣國(guó)際 2021630 公 寓 中關(guān)村公館 202178 公寓 瑞海國(guó)際中心 2021112 公寓 輝煌國(guó)際 2021118 公寓 新華 聯(lián)國(guó)際 20211027 公寓 褐石 2021127 公寓 國(guó)海廣場(chǎng) 20211030 公寓 御園 2021519 公寓 緣溪堂 202101 普通住宅 美麗經(jīng)典園 202124 普通住宅 富力桃園 2021310 普通住宅 西釣魚臺(tái)嘉園 2021324 普通住宅 丹青府 2021417 普通住宅 上第 MOMA 2021714 普通住宅 頤清家園 202183 普通住宅 上奧世紀(jì)中心 2021818 普通住宅 公園 2021(北苑家園一區(qū) ) 2021915 普通住宅 大通成府公館 2021926 普通住宅 新興年代 2021125 普通住宅 觀林園 2021422 普通住宅 萊鎮(zhèn)香格里 2021317 普通住宅 華爾街公寓 (華爾街觀典三期 ) 202198 普通住宅 百旺杏林灣 2021719 普通住宅 The House 紅東方 2021121 普通住宅 悅?cè)R園 2021512 普通住宅 橡樹灣 202162 普通住宅 海淀區(qū) 2021 年期房住宅銷售總面積達(dá)到 2170800 平方米，銷售套數(shù)為 15792套。 2021 年 1 月份至 7 月份每月期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)環(huán)比變化并不 30 是太大，到了 9 月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)呈井噴狀增長(zhǎng)， 9 月份期房住宅銷售