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思源北京萬澤碧軒又一村項(xiàng)目市場研究報(bào)告(參考版)

2025-03-08 13:28本頁面
  

【正文】 成府公館 2021926 普通住宅 新興年代 2021125 普通住宅 觀林園 2021422 普通住宅 萊鎮(zhèn)香格里 2021317 普通住宅 華爾街公寓 (華爾街觀典三期 ) 202198 普通住宅 百旺杏林灣 2021719 普通住宅 The House 紅東方 2021121 普通住宅 悅?cè)R園 2021512 普通住宅 橡樹灣 202162 普通住宅 海淀區(qū) 2021 年期房住宅銷售總面積達(dá)到 2170800 平方米,銷售套數(shù)為 15792套。別墅、公寓項(xiàng)目在海淀區(qū)地區(qū) 域占有很大比重。成交套數(shù)為 15792套,成交面積為 萬平米,成交金額 億元。 北京市期房住宅新增供應(yīng)情況200 52 007050001000015000202102500030000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月2021年 2021年 2021 2021 年北京市共銷售商品房 2349 億元,比 2021 年增長了 24%,商品房銷售面積為 1889 萬平方米,比 2021 年下降了 12%。( 111 月新增供應(yīng) 102218 套)新增供應(yīng)量連續(xù)下降的情況依舊增加。按商品用途劃分, 27 用類消費(fèi)品零售額占比最大,實(shí)現(xiàn) 億元,占社會(huì)消費(fèi)品零售額的 %,增長 %。 居民收入持續(xù)增加、奧運(yùn)效應(yīng)等諸多因素影響下,全區(qū)消費(fèi)品市場繼續(xù)保持活躍,各月均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)以上的增速,消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。從投資方向看,第三產(chǎn)業(yè)完成 億元,增長 %,第二產(chǎn)業(yè)完成 億元,增長 1 倍,并主要集中于高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。同時(shí),住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的主打方向。其中,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元,增長 %;房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,增長 %。 2021 年海淀 區(qū)投資增速保持平穩(wěn)上升,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。其中 , 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元,增長 %,在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %,比上年同期高 個(gè)百分點(diǎn);高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元,增長 %,在全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值中占比 %。 園區(qū)企業(yè)、高技術(shù)企業(yè)成為工業(yè)生產(chǎn)快速增長的主要推動(dòng)力。 2021 年 全區(qū)新批外商投 資企業(yè) 532 個(gè),其中 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 為 303 個(gè);合同利用外資額 億美元,增長 %;實(shí)際利用外資額 ,增長 %,前三季度, 海淀 區(qū)完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元,增長 %,其中,進(jìn)口額 億美元,增長 %;出口額 億美元,增長 %。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展,進(jìn)一步提高企業(yè)競爭力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,現(xiàn)已逐漸成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 在 前三季度,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元,同比增長 %,在全市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值中占 %,增 26 速高于全市 個(gè)百分點(diǎn) 。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)成為主導(dǎo)。 18 月,我區(qū)有規(guī)模以上文化創(chuàng)意企業(yè) 2535 家,實(shí)現(xiàn)收入 ,占全市規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收入的 %,同比增長 %,高于全市增速 個(gè)百分點(diǎn);全區(qū)規(guī)模以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)單位數(shù)、從業(yè)人員、上繳稅金、利潤總額占全市的比重均超過四成,分別占 %、 %、 %和%。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元,增長 %,增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn),工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。 2021 年 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū) 實(shí)現(xiàn)總收入 億元,同比增長 %;實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元, 增長 %;上繳稅費(fèi) 億元,增長 %。 海淀區(qū) 中關(guān)村科技園區(qū)已經(jīng)成為中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最集中、發(fā)展最成熟的地區(qū),同時(shí)也是獲得政府支持力度最大的科技園區(qū)。通過規(guī)范的市場運(yùn)作和有效的政府調(diào)節(jié),激發(fā)、激活了以科技 人員為主體的各類要素,形成了信息產(chǎn)業(yè)和通訊 (%)、新材料、新能源和環(huán)保技術(shù) (%)、光機(jī)電一體化( %)、生物工程和新醫(yī)藥 (4%)四大支柱產(chǎn)業(yè)。 海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。改革開放以來,民辦教育發(fā)展迅速,已經(jīng)成為國民素質(zhì)教育和人才培養(yǎng)的重要力量。以中科院為代表的科研院所 213 個(gè)科研院所,兩院院士占全國院士總數(shù) 36%海淀科技園區(qū)內(nèi)有科研人員和工程師 萬,有 4000 多名留學(xué)生歸國在這里創(chuàng)業(yè)。 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 海淀區(qū) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況 海淀區(qū)是著名的科技、教育、文化中心,是中國智力資源最密集、科研能力最強(qiáng)的地區(qū)。近五年,中高端項(xiàng)目不斷的入市, 建材等價(jià)格上漲外,新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計(jì)以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升,價(jià)格上漲帶來的是性價(jià)比的提高 , 間接拉動(dòng)了價(jià)格進(jìn)一步上升。由此,商品房價(jià)格也隨之不斷提升。 24 ? 地價(jià)建安成本等提高拉升房價(jià)。 自 2021 年起北京商品房的銷售均價(jià)直線上升,經(jīng)過短短的五年時(shí)間,已經(jīng)由 2021 年的 4737 元 /平方米變?yōu)?14411元 /平方米,幾乎翻了兩番。下半年政府調(diào)控力度加大,北京市“ 90、 70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng),成交戶型面積開始趨向小戶 型 。 : 從套均面積上看,住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù),市場整體成交價(jià)格出現(xiàn)再次上漲。 23 : 從成交價(jià)格上看, 19 月份北京商品住宅的各月成交價(jià)格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢。 2 0 0 7 年北京住宅月成交情況分布圖12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0202140006000800010000120211400016000銷售面積(萬㎡) 成交價(jià)格(元/㎡) 套均面積(㎡) 月份 銷售面積(萬㎡) 成交價(jià)格(元 /㎡) 套均面積(㎡) 12 月 3 月 10063 4 月 10494 5 月 10502 6 月 11623 7 月 11719 8 月 12706 9 月 13789 10 月 11144 11 月 13106 12 月 13729 資料來源: 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 總體銷售特點(diǎn) : 從成交面積上看,全年北京商品住宅累計(jì)成交 萬平方米 ,各月成交價(jià)格 19 月份基本上處于 穩(wěn)定、持續(xù)上漲, 10 月成交量出現(xiàn)異常波動(dòng), 11 月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù), 12 月成交大量下滑。 2021 年住宅銷售情況 2 0 0 7 年前三季度住宅供銷對比圖0100200300400500第一季度 第二季度 第三季度竣工面積(萬㎡ ) 銷售面積(萬㎡) 2021 年前三季度商品房及住宅供求對比 單位:萬㎡ 季度 商品房竣 工面積 住宅 商品現(xiàn)房銷售面積 住宅 商品期房銷售面積 住宅 第一季度 第二季度 第三季度 資料來源:北京統(tǒng)計(jì) 信息網(wǎng) 北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 第一、第二季度,北京市商品房及其中的住宅部分竣工面積都略高于銷售面 22 積,可見市場消化有效供給的能力很強(qiáng);第三季度出現(xiàn)了銷售面積高于竣工面積的情況,證明市場在進(jìn)一步消化前兩個(gè)季度里剩余的可售面積。 北京市近年商品房銷售額(億元)8 9 7 . 91 2 4 9 . 120211 7 5 8 . 51 3 . 7 9 %3 9 . 1 1 % 4 0 . 7 8 %050010001500202125002021 2021 2021 202100 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 40 . 4 5銷售額(億元) 增長率 北京商品房銷售額近年來穩(wěn)定增長, 2021 年突破了 2021 億元大關(guān),增長率為 %。 從各月的新增上市量來看,上半年市場淡季和回暖分界分明,而隨著 9月下發(fā)的土地使用權(quán)出讓清理、房地產(chǎn)信貸,以及國土資源部 39 號(hào)令,對北京商品住宅市場產(chǎn)生影響,引發(fā)了下半年北 京商品住宅批準(zhǔn)上市量的急劇波動(dòng),走勢不明朗。 20 2021 年北京住宅市場供應(yīng)狀況 2 0 0 7 年北京住宅月供應(yīng)套數(shù)分布圖834336345536117811375075971137885646379128651239102021400060008000100001202114000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 北京住宅市場供應(yīng)縮減。 北京市商品房空置面積(萬平方米)020040060080010001200140016002021 2021 2021 2021 2021 受房地產(chǎn)剛性帶動(dòng), 2021 年以后,北京市商品房空置面積呈下降趨勢, 2021年空置面積 萬平 方米,比 2021 年減少了 %。 北京市各年房地產(chǎn)新開工面積與竣工面積05001000150020212500300035004000竣工面積(萬平方米) 3067 1820新開工面積(萬平方米) 2021 2021 2021 20212021(111月) 2021 年 111 月新開工面積 萬平方米,同比下降 %。 2021 年北京市商品房施工面積 萬平方米。此后,受市場剛性需求、房價(jià)大幅上漲、奧運(yùn)預(yù)期等因素,市場一致被看好,房地產(chǎn)投資大幅反彈上漲, 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ,同比增長 ; 2021年,北京房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá) 億元,同比增長 16%。 202 2021 年,北京房地產(chǎn)投資高速增長,分別達(dá) %、 %。 同時(shí)隨著交通體系的 完善,中心城區(qū)和周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)一步調(diào)整,房地產(chǎn)的地域性進(jìn)一步顯著,市場的細(xì)分也會(huì)更加明顯。道路布局的合理,方便快捷的交通體系,將促進(jìn)城市商業(yè)發(fā)展和商貿(mào)流通,并且會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。屆時(shí),由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快速軌道交通網(wǎng)將覆蓋中心城范圍,并連接外圍的通州 、亦莊、順義、大興、房山、昌平等新城,最終形成 19 條線路、 570 公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。中心城市公共交通出行占出行總量的比例,由 2021 年的 27%提高到 50%以上,其中軌道交通及地面快速公交承擔(dān)的比重占公共交通的 50%以上。 3 北京市市政交通建設(shè)情況及對房地產(chǎn)市場的影響 北京市市政交通建設(shè)情況 北京市道路交通規(guī)劃 公共交通未來將占主導(dǎo) ,據(jù) 《北京城市總體規(guī)劃 (2021 年 — 2020 年 )》確定,到 2020 年,北京交通結(jié)構(gòu)趨于合理,公共交通成為城市主導(dǎo)客運(yùn) 方式,出行的選擇性增強(qiáng),出行效率提高,交通擁堵狀況得到緩解和改善。 結(jié)論:由上述政策看出,政府把政策重點(diǎn)放在了住房保障方面;對房地產(chǎn)的整治力度加大,對房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范方面進(jìn)行打擊;同時(shí)通過金融政策抑制房地產(chǎn)投資過熱,抑制投資性需求;土地 出讓金的全部繳清提高的對開發(fā)商的要求,并加強(qiáng)了對閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)調(diào)控;同時(shí)通過稅收政策, 16 緊縮開發(fā)商的利潤空間,并通過物業(yè)稅的出臺(tái)抑制投資新需求和對大戶型、豪宅的需求。同時(shí)物業(yè)稅在2021 年開始試點(diǎn)征收已是大勢所趨,北京首當(dāng)其沖。 房地產(chǎn)稅收政策分析 2021 年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策如下: 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 0749 北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》 京地稅地[2021]134號(hào) 北京市地稅局 對贊助、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn);高層商品住宅 (7層以上 )建安造價(jià)允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 2263元,多層商品住宅 允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 1560元 07815 關(guān)于 2021年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告 京地稅地[2021]329號(hào) 北京市地方稅務(wù)局 自 2021年 1月 1日起,北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級劃分為六級;東直門外斜街、大屯路等升為二級土地,西大望路等地段調(diào)整為一級土地 071213 物業(yè)稅預(yù)計(jì)明 年征收 —— 財(cái)政部 財(cái)政部人士透露,物業(yè)稅預(yù)計(jì)在明年開征,根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標(biāo)準(zhǔn)劃分征收,將從商業(yè)用房和豪宅、別墅開始征收 資料來源:思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年北京市房地產(chǎn)稅收 政策進(jìn)一步完善。這意味著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后,才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。此外,商務(wù)部及外管局 14 等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策,都在大力的防止投資過熱的問題。至此,存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至% 071211 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀發(fā)[2021]452號(hào) 央行、銀監(jiān)會(huì) 以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù);已貸款購房的家庭住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行;住房公積金貸款列入?yún)⒖柬?xiàng) 071218 加強(qiáng)轉(zhuǎn)按揭和 加按揭貸款 ——
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