【正文】 樣本的確定u 樣本的定義我們根據(jù)市場上競爭項目的位置、價格、規(guī)模、銷售時間、交通等因素，針對物業(yè)硬件、軟件各方面的要素的差異性，我們將有差異地選取樣本，即在分析不同的物業(yè)要素時樣本的選擇也是不同的。u 區(qū)域市場界定本案位于西三環(huán)北路西側(cè)、昆玉河?xùn)|岸，考慮到本案周邊老項目居多，在售項目較少、規(guī)模較小， 而西五環(huán)周邊及西南四環(huán)新盤供應(yīng)規(guī)模較大，為更準(zhǔn)確地研究本案未來的市場競爭情況，掌握2008年西區(qū)市場供應(yīng)量，為本案的產(chǎn)品及價格定位提供準(zhǔn)確依據(jù)，同時結(jié)合京城西區(qū)購房客群分布特點，本報告將區(qū)域市場分為核心區(qū)域和外圍區(qū)域兩大市場板塊：核心區(qū)域界定：以本案為中心，西至阜河路、東至西二環(huán)、北至北四環(huán)、南至長安街延長線。屆時，保障性住房供應(yīng)放量，中小戶型商品住房放量，住房剛性需求緩解，商品房房價漲幅合理，部分房價過高地區(qū)價格小幅回落，北京市房地產(chǎn)市場將趨于合理穩(wěn)定。南部由于長期價格較低，將會有一定的升值空間。西部的海淀區(qū)由于土地放量較小、土地成交價格較高以及北京傳統(tǒng)的東富西貴的概念影響，相對價格也會較高。216。216。216。216。理由如下：216。 未來市場價格走勢預(yù)測奧運之后北京樓市是否會出現(xiàn)拐點，房價能否回歸？一直是業(yè)界爭論的話題。216。216。216。216。 從地理位置劃分來分析，除中心的四城區(qū)，其余各方向的土地成交量三年間均有增長。由于前三個行政區(qū)處于城市最核心的地理位置，并且供應(yīng)量較小，海淀區(qū)是除去功能核心行政區(qū)之外，成交均價最高的區(qū)，㎡。其中海淀區(qū)成交8宗土地，%。5 未來整體市場預(yù)測 未來市場供應(yīng)預(yù)測 2007年北京市土地市場情況 2007年北京市土地交易情況2007年北京市共成交土地85宗， m2（）。隨著城市的不斷擴大，便捷的交通在帶動房產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)得更為突出，而交通問題對房地產(chǎn)銷售的影響也越發(fā)明顯。交通與房地產(chǎn)早已締結(jié)不解之緣。同時新交通線的延伸必然會拉動很多相關(guān)行業(yè)都會隨之聚集，與之相應(yīng)的生活園區(qū)、配套設(shè)施等會相繼完善。 市政交通建設(shè)對于區(qū)域房地產(chǎn)的影響從一個城市的發(fā)展而言，交通建設(shè)無疑是首當(dāng)其沖的基礎(chǔ)工程。地鐵換乘站是匯聚人流的焦點，6號線設(shè)有13個換乘站點，高人氣將對沿途商業(yè)、房產(chǎn)等產(chǎn)生匯集和推動效應(yīng)。地鐵6號線的規(guī)劃實施，對于提升沿線區(qū)域的房產(chǎn)價值無疑是個重大利好。全線設(shè)車輛段兩座，停車場1座，其中五路停車場與10號線、S1線共用。使得未來本區(qū)域的交通更加便捷。世界上任何一個軌道交通發(fā)達的國家,均能為當(dāng)?shù)厝罕娞峁┓奖?、快捷并且廉價的出行方式。 區(qū)域市政交通建設(shè)狀況發(fā)展分析真正宜居的城市一個很重要的評價指標(biāo)就是城市交通的方便程度。新建雙紫支渠橋，該橋機動車道寬16米，兩側(cè)隔離帶各寬1米，非機動車道寬5米，人行步道寬3米。u 北洼路北洼路為南北走向，南起車公莊西路，北至雙紫支渠?？焖龠B接西二環(huán)與西四環(huán)，北通白頤路、北三環(huán)、學(xué)院路；南接展覽路、平安大街；西通西三環(huán)、西四環(huán)；東接西二環(huán)、北二環(huán)。u 西外大街西外大街為城市快速路。藍(lán)靛廠南路除新建、擴建兩側(cè)道路外，還包括阜石路立交改造（與阜石路相交）、車公莊大街立交擴建（與車公莊大街相交）、遠(yuǎn)大路立交改造（與遠(yuǎn)大路相交）、火器營立交改造（與北四環(huán)路相交）。 u 藍(lán)靛廠南路藍(lán)靛廠南路位于海淀區(qū)西部，南起翠微路，經(jīng)阜石路、車公莊西延、西外西延、遠(yuǎn)大路、八溝村北路，至北四環(huán)火器營立交。該道路路寬75米，為3幅路，主路寬24米，輔路寬7米，將同步實施雨水、綠化、照明和交通工程。 目前區(qū)域市政交通建設(shè)狀況隨著近幾年大規(guī)模的市政道路建設(shè)和完善，使得本區(qū)域的交通便捷性大為提高，3條城市快速路和1條城市次干道環(huán)繞項目周邊，使本區(qū)域開車出行十分暢捷。因此隨著一系列國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策出臺，2007年歲末區(qū)域房地產(chǎn)市場開始顯現(xiàn)銷售疲軟的態(tài)勢，消費者持幣待購思想濃郁，房地產(chǎn)市場成交量明顯下降，這勢必會對區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要的影響。同時使得市場競爭日趨激烈，競爭推動了行業(yè)的發(fā)展，也增加了開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計、施工及后期營銷推廣的投入成本，擠壓了利潤空間。這些企業(yè)利潤下降的主要原因是：近年來國家針對房價不斷攀升、房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，出臺了“組合拳”政策對房地產(chǎn)市場、金融市場實行全面調(diào)控，這些企業(yè)樓盤的銷售受到很大影響，有的樓盤出現(xiàn)了滯銷的局面，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率下降。在綜合治理房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快的同時，還要有切實措施拓展房產(chǎn)投資的新領(lǐng)域，比如出臺廉租房和經(jīng)濟適用房項目的開發(fā)等政策。 土地政策導(dǎo)致土地緊張，項目難求。 小戶型比列需超過70%等一些政策尚不明朗，使開工證等手續(xù)辦理一度停頓，致使銷售條件達不到，無法預(yù)售，導(dǎo)致開發(fā)節(jié)奏放緩，影響投資步伐。 其次是民宅禁商導(dǎo)致住宅用房銷售減少、商業(yè)性用房銷售有所增加，在一定程度上影響了資金回收。 最主要的是銀行按揭有變，住宅封頂才可按揭、商業(yè)性用房時辦理竣工備案之后才可按揭，造成資金困難，對投資額影響較大。 在未放松房地產(chǎn)開發(fā)投資金融政策的同時，人民銀行又通過提高住房貸款利率和個人住房貸款首付款比例等政策從消費領(lǐng)域?qū)ψ》抠徺I力進一步造成抑制，這也間接對房地產(chǎn)開發(fā)投資形成抑制作用。 “招牌掛”等土地政策引起了土地價格的上漲并引致一些間接成本的增高，抬高了投資成本，從而對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了抑制作用。 “雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟政策使房地產(chǎn)投資上漲失去了宏觀環(huán)境的支撐力。據(jù)2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示海淀區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%，其中，房地產(chǎn)業(yè)的增加值（GDP）。由于土地平均成交價格高企，這也對區(qū)域房價的拉升起到重要作用。阜石路區(qū)域項目名稱開盤價漲幅時間遠(yuǎn)洋山水1000068%12個月1100045%6個月丹青府870072%12個月燕西臺1880022%12個月950046%7個月中關(guān)村區(qū)域項目名稱開盤價漲幅時間中灣國際1600037%6個月艾瑟頓公寓1480020%12個月中關(guān)村公館1800027%6個月立方庭2530058%12個月悅?cè)R園1500066%12個月 海淀區(qū)土地成交情況分析2007年海淀區(qū)共有8宗土地共計615076平方米進入土地市場成交。以海淀區(qū)阜石路區(qū)域和中關(guān)村區(qū)域為例，%，而遠(yuǎn)洋山水和丹青府這兩個樓盤的漲幅分別達到68%和72%。而到了10月份期房住宅銷售總面積和銷售套數(shù)雙雙下挫，期房住宅銷售總面積僅為71502平方米，而銷售套數(shù)也僅有501套，達到全年最低值。橡樹灣 200762普通住宅海淀區(qū)2007年期房住宅銷售總面積達到2170800平方米，銷售套數(shù)為15792套。The House紅東方 2007121普通住宅成府公館 2007926普通住宅新興年代2007125普通住宅觀林園2007422 普通住宅萊鎮(zhèn)香格里 2007317 普通住宅華爾街公寓(華爾街觀典三期) 200798 普通住宅別墅、公寓項目在海淀區(qū)地區(qū)域占有很大比重。成交套數(shù)為15792套。2007年北京市共銷售商品房2349億元，比2006年增長了24%，商品房銷售面積為1889萬平方米，比2006年下降了12%。 海淀區(qū)2007年期房住宅成交分析根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年期房住宅新增供應(yīng)量在17萬套左右，2006年新增供應(yīng)量近14萬套，2007年新增供應(yīng)量為11萬套左右。%，%。消費拉動作用逐漸增強。%%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。%。投資結(jié)構(gòu)逐步改善。%。 經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強工業(yè)高端化趨勢呈現(xiàn)。對外經(jīng)濟總體運行良好。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過一半，%，同時生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速4個百分點。海淀區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)保持了持續(xù)、穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢頭，成為帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè)——軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)業(yè)占有絕對優(yōu)勢，企業(yè)單位數(shù)、實現(xiàn)收入、%、%%，%。海淀區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭，總體發(fā)展在全市處于領(lǐng)先地位。其中，%%。全區(qū)工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，強力拉動工業(yè)產(chǎn)值的快速增長。 海淀區(qū)2007年經(jīng)濟運行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟的支柱和首都經(jīng)濟的龍頭。在經(jīng)歷了中關(guān)村電子一條街的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，1999年6月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè)要一年一個樣，三年大變樣，五年上臺階，十年創(chuàng)一流的奮斗目標(biāo)。雙語教育、遠(yuǎn)程教育、社區(qū)教育方興未艾。此外，全區(qū)有中小學(xué)203所，人大附中、清華附中在全國享有很高知名度。以北京大學(xué)、清華大學(xué)為標(biāo)志的高等學(xué)府68所，每年有20000多名大學(xué)生和5000多名研究生從這里畢業(yè)。 市場需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國各地人民對北京的向往，人口流動不斷加快以及外來人口的增加，加速了購房需求，無論投資還是自主，對需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房價的提升。近五年，中高端項目不斷的入市，建材等價格上漲外，新建住宅在建材使用、戶型設(shè)計以及小區(qū)環(huán)境等方面比以前有了很大提升，價格上漲帶來的是性價比的提高，間接拉動了價格進一步上升。216。從商品房銷售價格的成本構(gòu)成來看，商品房價格主要由土地購入費用，市政公用設(shè)施建設(shè)費，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費用，商品房建設(shè)費用以及設(shè)計費、推廣費用、融資成本等組成，隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是04年“”大限使得土地價格進一步上調(diào)。216。影響北京市房地產(chǎn)價格的原因分析：216。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢北京市商品房價格走勢由于受到奧運經(jīng)濟利好的影響，自2003年以來，北京市商品房價格逐年上漲且上升速度較快，尤其是2007年，截至到11月商品房均價已達到14411元/平方米，其中住宅均價為11377元/平方米。17月成交套均面積波動較大，進入8月后，套均面積開始逐月下滑。受12月成交量大幅萎縮的影響，12月成交價格上漲減緩，市場進入觀望、震蕩波動時期。10月成交價格出現(xiàn)異常下降，%，這主要是由于10月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā)10月商品住宅市場整體成交價格有所下滑。下半年國家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房價出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場需求出現(xiàn)波動，購房者開始持幣觀望。從月成交情況來看，政策影響明顯，12月成交量下滑顯著。與2005年相比增長率有所下降，由于2007年商品房價格的大幅度提高，所以本年度商品房銷售額也必定會有所增加。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售情況北京市商品房銷售情況近五年來，北京市商品房銷售面積在2005年時達到一個高峰，其后，逐年下降趨勢，2007年，商品房（含現(xiàn)房和期房），%，其中，%。統(tǒng)計顯示，2007年111月，北京住宅累計批準(zhǔn)上市102218套，與2006年同期相比，減少了19438套，%。2007年，受國家調(diào)控抑制需求、房價上漲過快影響，%。商品房竣工面積達1820萬平方米，從上述圖表可以看出，由于受到2005以后宏觀政策的影響，竣工面積和新開工面都有逐年下降的趨勢。2007年111月，北京市商品房施工面積保持低速增長，截至11月底，%，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)受宏觀調(diào)控的持續(xù)影響，預(yù)計未來幾年北京的商品房施工面積將維持零增長或者負(fù)增長的增長速度。此后，受市場剛性需求、房價大幅上漲、奧運預(yù)期等因素，市場一致被看好，房地產(chǎn)投資大幅反彈上漲，；2007年，同比增長16%。2002004年，北京房地產(chǎn)投資高速增長，%、%。同時隨著交通體系的完善，中心城區(qū)和周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局進一步調(diào)整，房地產(chǎn)的地域性進一步顯著，市場的細(xì)分也會更加明顯。道路布局的合理，方便快捷的交通體系，將促進城市商業(yè)發(fā)展和商貿(mào)流通，并且會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。屆時，由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快速軌道交通網(wǎng)將覆蓋中心城范圍，并連接外圍的通州、亦莊、順義、大興、房山、昌平等新城，最終形成19條線路、570公里左右的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。中心城市公共交通出行占出行總量的比例，由2000年的27%提高到50%以上，其中軌道交通及地面快速公交承擔(dān)的比重占公共交通的50%以上。3 北京市市政交通建設(shè)情況及對房地產(chǎn)市場的影響 北京市市政交通建設(shè)情況 北京市道路交通規(guī)劃公共交通未來將占主導(dǎo)，據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020年)》確定，到2020年，北京交通結(jié)構(gòu)趨于合理，公共交通成為城市主導(dǎo)客運方式，出行的選擇性增強，出行效率提高，交通擁堵狀況得到緩解和改善。結(jié)論：由上述政策看出，政府把政策重點放在了住房保障方面；對房地產(chǎn)的整治力度加大，對房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范方面進行打擊；同時通過金融政策抑制房地產(chǎn)投資過熱，抑制投資性需求；土地出讓金的全部繳清提高的對開發(fā)商的要求，并加強了對閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)調(diào)控；同時通過稅收政策，緊縮開發(fā)商的利潤空間，并通過物業(yè)稅的出臺抑制投資新需求和對大戶型、豪宅的需求。同時物業(yè)稅在2008年開始試點征收已是大勢所趨，北京首當(dāng)其沖。 房地產(chǎn)稅收政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容0749北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》京地稅地[2007]134號北京市地稅局對贊助、福利、獎勵等發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn)；高層商品住宅(7層以上)建安造價允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元，多層商品住宅允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元07815關(guān)于2007年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告京地稅地[2007]329號北京市地方稅務(wù)局自2007年1月1日起