【正文】 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 西山美廬 202101 別墅 檀香山別墅 202101 別墅 翠湖別墅 202101 別墅 燕西臺 2021328 別墅 諸子階 202177 別墅 香邑山 202111 別墅 萬城華府 2021415 別墅 香山清琴 2021723 別墅 金隅山墅 202188 別墅 領(lǐng)秀新硅谷 2021818 別墅 金隅山墅 2021915 別墅 西山美墅館 202115 別墅 酈城 20211200 公寓 永泰園 (新地標(biāo) ) 202113 公寓 29 輝煌國際廣場 2021118 公寓 中灣國際 2021630 公 寓 中關(guān)村公館 202178 公寓 瑞海國際中心 2021112 公寓 輝煌國際 2021118 公寓 新華 聯(lián)國際 20211027 公寓 褐石 2021127 公寓 國海廣場 20211030 公寓 御園 2021519 公寓 緣溪堂 202101 普通住宅 美麗經(jīng)典園 202124 普通住宅 富力桃園 2021310 普通住宅 西釣魚臺嘉園 2021324 普通住宅 丹青府 2021417 普通住宅 上第 MOMA 2021714 普通住宅 頤清家園 202183 普通住宅 上奧世紀(jì)中心 2021818 普通住宅 公園 2021(北苑家園一區(qū) ) 2021915 普通住宅 大通從商品房銷售分布來看，海淀區(qū)在各項成交數(shù)據(jù)方面均僅次于朝陽區(qū)位列各區(qū)域次席，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的 12%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的 15%。 海淀區(qū) 2021 年期房住宅成交分析 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年期房住宅新增供應(yīng)量在17 萬套左右， 2021 年新增供應(yīng)量近 14 萬套， 2021 年新增供應(yīng)量為 11 萬套左右。 消費拉動作用逐漸增強。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更 趨優(yōu)化。 投資結(jié)構(gòu)逐步改善。 經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強 工業(yè)高端化趨勢呈現(xiàn)。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過一半，達 %，這一比重高于全市 個百分點，同時生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速 4 個百分點。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè) —— 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機服務(wù)業(yè)占有絕對優(yōu)勢，企業(yè)單位數(shù)、實現(xiàn)收入、利潤總額分別占全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 %、 %和%，對全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增長的貢獻率達到 %。其中，電子計算機整機制造業(yè)和工業(yè)自動控制系統(tǒng)裝置制造業(yè)分別實現(xiàn)產(chǎn)值 億元和 億元，增長 %和 %。 海淀區(qū) 2021 年經(jīng)濟運行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在經(jīng)歷了 中關(guān)村電子一條街 的萌芽期、1988 年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后， 1999 年 6 月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè) 25 要 一年一個樣，三年大變樣，五年上臺階，十年創(chuàng)一流 的奮斗目標(biāo)。此外 ，全區(qū)有中小學(xué) 203 所，人大附中、清華附中在全國享有很高知名度。 ? 市場需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國各地人民對北京 的向往，人口流動不斷加快以及外來人口的增加，加速了購房需求，無論投資還是自主，對需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房價的提升。 從商品房銷售價格的成本構(gòu)成 來 看，商品房價格主要由土地購入費用，市政公用設(shè) 施建設(shè)費，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費用，商品房建設(shè)費用以及設(shè)計費、推廣費用、融資成本等組成 ， 隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是 04 年“ ”大限使得土地價格進一步上調(diào)。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢 北京市商品房價格走勢 各年商品房均價及住宅均價144111137762744737 50307674445673755853474702021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021(111月 )元 / 平方米商品房均價 住宅均價 由于受到奧運經(jīng)濟利好的影響，自 2021 年以來，北京市商品房價格逐年上漲且上升速 度較快，尤其是 2021 年，截至到 11 月商品房均價已達到 14411 元 /平方米，其中住宅均價為 11377 元 /平方米。受 12 月成交量大幅萎縮的影響， 12 月成交價格上漲減緩，市場進入觀望、震蕩波動時期。下半年國家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房價出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場需求出現(xiàn)波動，購房者開始持幣觀望。與 2021 年相比增長率有所下降，由于 2021 年商品房 價格的大幅度提高，所以本年度商品房銷售額也必定會有所增加。統(tǒng)計顯示， 2021 年 111 月，北京 住宅累計批準(zhǔn)上市 102218 套，與 2021 年同期相比，減少了 19438 套，下降幅度達 %。 商品房竣工面積達 1820 萬平方米，基本與去年同期 萬平方米 基本 持平 ，從上述圖表可以看出，由于受到 2021 以后宏觀政策的影響，竣工面積和新開工面都有逐年下降的趨勢。 北京市商品房供給情況 北京市商品房各年施工面積（萬平方米）9 0 7 0 . 79 9 3 1 . 31 0 7 4 8 . 51 0 4 8 3 . 59 9 0 6 . 1 5 . 5 % 2 . 5 %8 . 2 %9 . 5 %1 6 . 3 %80008500900095001000010500110002021 2021 2021 2021 2021(111月)1 0 . 0 %5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %施工面積 增長率 20212021 年，北京市施工面積仍保持逐年上升的勢態(tài)，后幾年，由于國家 19 宏觀調(diào)控導(dǎo)致土地和金融的雙重緊縮，北京商品房施工面積增長率自 2021 年開始出現(xiàn)逐年下降趨勢，到 2021 年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長為 %，比上年下降了 個百分點。 18 4 地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場特點 北京市房地產(chǎn)投資情況 北京市房地產(chǎn)投資額1 2 0 2 . 51 4 7 3 . 3 15251 7 1 9 . 91 9 9 5 . 82 2 . 53 . 51 2 . 8162 1 . 5050010001500202125002021 2021 2021 2021 20210510152025房地產(chǎn)投資額（億元） 投資增長率（% ） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長波動較大。 17 市政交通建設(shè)對北京房地產(chǎn)市場的影響 由于奧運會的舉辦和北京市大力加強公共交通建設(shè)，地鐵線路的不斷延伸，軌道交通體系的完善，北京的道路交通結(jié)構(gòu)將日趨合理，交通擁堵將有很大的緩解。 預(yù)計到 2020 年，北京市全市民用機動車擁有量將達到 500 萬輛左右，全市出行總量將達每天 5200 萬至 5500 萬人次。物業(yè)稅的開征將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資性需求和大戶型、豪宅的需求，但由于政策的關(guān)聯(lián)性甚廣，還需進一步完善。同時國家還加強了閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)的調(diào)控。同時，為了有效抑制房地產(chǎn)投資性需求，防范金融風(fēng)險，央行、銀監(jiān)會出臺“ 359 號文件”，嚴(yán)格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套 (含 )以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。經(jīng)適房、廉租房、限價房的無縫對接，使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系。四種手段：以開發(fā)項目為切入點全面檢查；查處違紀(jì)違法案件；典型案例警示教育；健全長效機制 0777 關(guān)于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知 監(jiān)發(fā) [2021] 5 號 監(jiān)察部、國土資源部 對 2021 年 10 月以來開展專項行動的情況進行“ 回頭看” 檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問責(zé)制引入專項行動 12 07718 北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布 局規(guī)劃（ 06－ 2021年） —— 北京市政 府 “十一五”期間，北京市新建住房 ，安排經(jīng)濟適用住房 1500萬平方米（含廉租住房 150萬平方米），兩限住房 1500萬平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項目必須按 15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房 0787 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國發(fā)[2021]24號 國務(wù)院 住房問題是重要的民生問題；建立以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴大到低收入家庭；廉租住房套型建面 50平方米 以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟適用房控制在 60平米左右，并且購買 5年內(nèi)不能直接上市交易 071028 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 主席令第 74號 全國人大 規(guī)劃由城市擴展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過認(rèn)證會、聽證會等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強行拆除權(quán) 07115 廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 京建住[2021]1129號 北京建委、統(tǒng)計局、民政局、財政局 北京市城八區(qū)一人戶廉租住房保障家庭最低年收入確定為 6960元及以下， 而一人戶經(jīng)濟適用住房保障家庭最低年收入確定為 22700元及以下 07117 北京十一個新城規(guī)劃(20212020） —— 北京市規(guī) 劃委 對 11個新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整 071126 廉租住房保障 辦法 九部委令第 162號 建設(shè)部等 九部委 廉租住房實行貨幣補貼和實物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個月未交租金或居住的收回廉租房 07121 經(jīng)濟適用住房 管理辦法 建住房[2021]258號 建設(shè)部、發(fā)改委等七部委 單套面積 60平方米左右；以 保本微利為原則，企業(yè)利潤 3%以內(nèi)； 5年內(nèi)上市由政府回購， 5年以上需上繳土地溢價款； 07123 北京房屋租賃管理若干規(guī)定 北京政府令 第 194號 北京市政 府 08年 1月 1日起，實行房屋出租登記制度，租房合同簽訂后 7天內(nèi)不登記將面臨 200500元罰款 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)政策連連出臺，宏觀調(diào)控的一個顯著特點，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。對房地產(chǎn)市場也將提出更高的要求，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品適應(yīng)新的消費需求。 社會結(jié)構(gòu)繼續(xù)深刻轉(zhuǎn)型。 市場開放促進新的發(fā)展格局加速形成。城鄉(xiāng)居民消費需求呈現(xiàn)出越來越明顯的多樣化與差異性特征，維護社會公平日益受到廣泛關(guān)注，需要在注重提升整體社會福利的同時，更加注重幫助困難群體解決生產(chǎn)、生活問題。 首都經(jīng)濟步入發(fā)展新階段。 北京市近年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出所占比重（ % ）1 . 8 1 . 6 1 . 4 1 . 2 1 . 12 9 . 6 3 0 . 6 2 9 . 42 7 . 8 2 7 . 56 8 . 6 6 7 . 8 6 9 . 271 7 1 . 4010203040506070802021 2021 2021 2021 2021第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 10 北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重越來越多。 2021 年第三產(chǎn)業(yè)投資額達到 億元， 增長%。 安全生產(chǎn)指標(biāo) ： 生產(chǎn)安全死亡率控制在 人 /萬人以下。D 支出的 50%左右。 4．科技創(chuàng)新預(yù)期目標(biāo) 8 企業(yè) Ramp。 第二產(chǎn)業(yè)所占比重：第二產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 89%左右，增加值達到 2800億元，占全市生產(chǎn)總值比重為 27%左右?！侗本┦小笆晃濉睍r期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》提出了“十一五”時期首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整的指導(dǎo)思想、原則和目標(biāo)，提出了發(fā)展高端、高效、高輻射力產(chǎn)業(yè)的重點任務(wù)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)及若干特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，并提出了相應(yīng)的對策建議，是首都“十一五”時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整優(yōu)化的重要依據(jù)。 2021 年已達到 14825 元，預(yù)計 2021 年可達到 15500 元。預(yù)計北京 2021 年全面 CPI 在 左右，物價穩(wěn)定 。 指數(shù)分析 消費者物價指數(shù) （ CPI） 運行基本穩(wěn)定。在這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，北京房地產(chǎn)投資受到抑制， 2021 年北京 GDP 增長率回落到 %， 2021 年北京 GDP 增長回升到 %。隨著奧運建設(shè)投資逐漸完成， 2021 年