【正文】 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 西山美廬 202101 別墅 檀香山別墅 202101 別墅 翠湖別墅 202101 別墅 燕西臺(tái) 2021328 別墅 諸子階 202177 別墅 香邑山 202111 別墅 萬(wàn)城華府 2021415 別墅 香山清琴 2021723 別墅 金隅山墅 202188 別墅 領(lǐng)秀新硅谷 2021818 別墅 金隅山墅 2021915 別墅 西山美墅館 202115 別墅 酈城 20211200 公寓 永泰園 (新地標(biāo) ) 202113 公寓 29 輝煌國(guó)際廣場(chǎng) 2021118 公寓 中灣國(guó)際 2021630 公 寓 中關(guān)村公館 202178 公寓 瑞海國(guó)際中心 2021112 公寓 輝煌國(guó)際 2021118 公寓 新華 聯(lián)國(guó)際 20211027 公寓 褐石 2021127 公寓 國(guó)海廣場(chǎng) 20211030 公寓 御園 2021519 公寓 緣溪堂 202101 普通住宅 美麗經(jīng)典園 202124 普通住宅 富力桃園 2021310 普通住宅 西釣魚臺(tái)嘉園 2021324 普通住宅 丹青府 2021417 普通住宅 上第 MOMA 2021714 普通住宅 頤清家園 202183 普通住宅 上奧世紀(jì)中心 2021818 普通住宅 公園 2021(北苑家園一區(qū) ) 2021915 普通住宅 大通從商品房銷售分布來(lái)看，海淀區(qū)在各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)方面均僅次于朝陽(yáng)區(qū)位列各區(qū)域次席，其房地產(chǎn)銷售占全市銷售面積的 12%，銷售金額占所有區(qū)域銷售面積總和的 15%。 海淀區(qū) 2021 年期房住宅成交分析 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年期房住宅新增供應(yīng)量在17 萬(wàn)套左右， 2021 年新增供應(yīng)量近 14 萬(wàn)套， 2021 年新增供應(yīng)量為 11 萬(wàn)套左右。 消費(fèi)拉動(dòng)作用逐漸增強(qiáng)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資增速，投資結(jié)構(gòu)更 趨優(yōu)化。 投資結(jié)構(gòu)逐步改善。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性增強(qiáng) 工業(yè)高端化趨勢(shì)呈現(xiàn)。 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中的占比超過(guò)一半，達(dá) %，這一比重高于全市 個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值增速高于第三產(chǎn)業(yè)增速 4 個(gè)百分點(diǎn)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端產(chǎn)業(yè) —— 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)單位數(shù)、實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)總額分別占全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 %、 %和%，對(duì)全區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %。其中，電子計(jì)算機(jī)整機(jī)制造業(yè)和工業(yè)自動(dòng)控制系統(tǒng)裝置制造業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元和 億元，增長(zhǎng) %和 %。 海淀區(qū) 2021 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析 功能拓展區(qū)作用日益凸顯 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在經(jīng)歷了 中關(guān)村電子一條街 的萌芽期、1988 年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后， 1999 年 6 月，國(guó)務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)和市委市政府提出了園區(qū)建設(shè) 25 要 一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年上臺(tái)階，十年創(chuàng)一流 的奮斗目標(biāo)。此外 ，全區(qū)有中小學(xué) 203 所，人大附中、清華附中在全國(guó)享有很高知名度。 ? 市場(chǎng)需求的增大，隨著城市環(huán)境的變好以及全國(guó)各地人民對(duì)北京 的向往，人口流動(dòng)不斷加快以及外來(lái)人口的增加，加速了購(gòu)房需求，無(wú)論投資還是自主，對(duì)需求都有所增加，從而導(dǎo)致了供不應(yīng)求，使得房?jī)r(jià)的提升。 從商品房銷售價(jià)格的成本構(gòu)成 來(lái) 看，商品房?jī)r(jià)格主要由土地購(gòu)入費(fèi)用，市政公用設(shè) 施建設(shè)費(fèi)，征地、拆遷、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套等土地開發(fā)費(fèi)用，商品房建設(shè)費(fèi)用以及設(shè)計(jì)費(fèi)、推廣費(fèi)用、融資成本等組成 ， 隨著如公開招標(biāo)拍賣土地等費(fèi)用的逐年上漲使得商品房的開發(fā)成本不斷攀升，尤其是 04 年“ ”大限使得土地價(jià)格進(jìn)一步上調(diào)。 住宅宏觀價(jià)格分析 總體價(jià)格走勢(shì) 北京市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 各年商品房均價(jià)及住宅均價(jià)144111137762744737 50307674445673755853474702021400060008000100001202114000160002021 2021 2021 2021 2021(111月 )元 / 平方米商品房均價(jià) 住宅均價(jià) 由于受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)利好的影響，自 2021 年以來(lái)，北京市商品房?jī)r(jià)格逐年上漲且上升速 度較快，尤其是 2021 年，截至到 11 月商品房均價(jià)已達(dá)到 14411 元 /平方米，其中住宅均價(jià)為 11377 元 /平方米。受 12 月成交量大幅萎縮的影響， 12 月成交價(jià)格上漲減緩，市場(chǎng)進(jìn)入觀望、震蕩波動(dòng)時(shí)期。下半年國(guó)家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場(chǎng)需求出現(xiàn)波動(dòng)，購(gòu)房者開始持幣觀望。與 2021 年相比增長(zhǎng)率有所下降，由于 2021 年商品房 價(jià)格的大幅度提高，所以本年度商品房銷售額也必定會(huì)有所增加。統(tǒng)計(jì)顯示， 2021 年 111 月，北京 住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市 102218 套，與 2021 年同期相比，減少了 19438 套，下降幅度達(dá) %。 商品房竣工面積達(dá) 1820 萬(wàn)平方米，基本與去年同期 萬(wàn)平方米 基本 持平 ，從上述圖表可以看出，由于受到 2021 以后宏觀政策的影響，竣工面積和新開工面都有逐年下降的趨勢(shì)。 北京市商品房供給情況 北京市商品房各年施工面積（萬(wàn)平方米）9 0 7 0 . 79 9 3 1 . 31 0 7 4 8 . 51 0 4 8 3 . 59 9 0 6 . 1 5 . 5 % 2 . 5 %8 . 2 %9 . 5 %1 6 . 3 %80008500900095001000010500110002021 2021 2021 2021 2021(111月)1 0 . 0 %5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %施工面積 增長(zhǎng)率 20212021 年，北京市施工面積仍保持逐年上升的勢(shì)態(tài)，后幾年，由于國(guó)家 19 宏觀調(diào)控導(dǎo)致土地和金融的雙重緊縮，北京商品房施工面積增長(zhǎng)率自 2021 年開始出現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，到 2021 年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)為 %，比上年下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 18 4 地區(qū)住宅供應(yīng)分析及區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 北京市房地產(chǎn)投資情況 北京市房地產(chǎn)投資額1 2 0 2 . 51 4 7 3 . 3 15251 7 1 9 . 91 9 9 5 . 82 2 . 53 . 51 2 . 8162 1 . 5050010001500202125002021 2021 2021 2021 20210510152025房地產(chǎn)投資額（億元） 投資增長(zhǎng)率（% ） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)波動(dòng)較大。 17 市政交通建設(shè)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 由于奧運(yùn)會(huì)的舉辦和北京市大力加強(qiáng)公共交通建設(shè)，地鐵線路的不斷延伸，軌道交通體系的完善，北京的道路交通結(jié)構(gòu)將日趨合理，交通擁堵將有很大的緩解。 預(yù)計(jì)到 2020 年，北京市全市民用機(jī)動(dòng)車擁有量將達(dá)到 500 萬(wàn)輛左右，全市出行總量將達(dá)每天 5200 萬(wàn)至 5500 萬(wàn)人次。物業(yè)稅的開征將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資性需求和大戶型、豪宅的需求，但由于政策的關(guān)聯(lián)性甚廣，還需進(jìn)一步完善。同時(shí)國(guó)家還加強(qiáng)了閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)的調(diào)控。同時(shí)，為了有效抑制房地產(chǎn)投資性需求，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“ 359 號(hào)文件”，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍。經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房的無(wú)縫對(duì)接，使社會(huì)保障性住房有了一個(gè)系統(tǒng)的體系。四種手段：以開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)全面檢查；查處違紀(jì)違法案件；典型案例警示教育；健全長(zhǎng)效機(jī)制 0777 關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)的通知 監(jiān)發(fā) [2021] 5 號(hào) 監(jiān)察部、國(guó)土資源部 對(duì) 2021 年 10 月以來(lái)開展專項(xiàng)行動(dòng)的情況進(jìn)行“ 回頭看” 檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問(wèn)責(zé)制引入專項(xiàng)行動(dòng) 12 07718 北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布 局規(guī)劃（ 06－ 2021年） —— 北京市政 府 “十一五”期間，北京市新建住房 ，安排經(jīng)濟(jì)適用住房 1500萬(wàn)平方米（含廉租住房 150萬(wàn)平方米），兩限住房 1500萬(wàn)平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須按 15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房 0787 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國(guó)發(fā)[2021]24號(hào) 國(guó)務(wù)院 住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題；建立以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴(kuò)大到低收入家庭；廉租住房套型建面 50平方米 以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟(jì)適用房控制在 60平米左右，并且購(gòu)買 5年內(nèi)不能直接上市交易 071028 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 主席令第 74號(hào) 全國(guó)人大 規(guī)劃由城市擴(kuò)展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過(guò)認(rèn)證會(huì)、聽證會(huì)等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強(qiáng)行拆除權(quán) 07115 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 京建住[2021]1129號(hào) 北京建委、統(tǒng)計(jì)局、民政局、財(cái)政局 北京市城八區(qū)一人戶廉租住房保障家庭最低年收入確定為 6960元及以下， 而一人戶經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭最低年收入確定為 22700元及以下 07117 北京十一個(gè)新城規(guī)劃(20212020） —— 北京市規(guī) 劃委 對(duì) 11個(gè)新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對(duì)北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整 071126 廉租住房保障 辦法 九部委令第 162號(hào) 建設(shè)部等 九部委 廉租住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個(gè)月未交租金或居住的收回廉租房 07121 經(jīng)濟(jì)適用住房 管理辦法 建住房[2021]258號(hào) 建設(shè)部、發(fā)改委等七部委 單套面積 60平方米左右；以 保本微利為原則，企業(yè)利潤(rùn) 3%以內(nèi)； 5年內(nèi)上市由政府回購(gòu)， 5年以上需上繳土地溢價(jià)款； 07123 北京房屋租賃管理若干規(guī)定 北京政府令 第 194號(hào) 北京市政 府 08年 1月 1日起，實(shí)行房屋出租登記制度，租房合同簽訂后 7天內(nèi)不登記將面臨 200500元罰款 資料來(lái)源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年，房地產(chǎn)行業(yè)政策連連出臺(tái)，宏觀調(diào)控的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將提出更高的要求，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品適應(yīng)新的消費(fèi)需求。 社會(huì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)深刻轉(zhuǎn)型。 市場(chǎng)開放促進(jìn)新的發(fā)展格局加速形成。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的多樣化與差異性特征，維護(hù)社會(huì)公平日益受到廣泛關(guān)注，需要在注重提升整體社會(huì)福利的同時(shí)，更加注重幫助困難群體解決生產(chǎn)、生活問(wèn)題。 首都經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展新階段。 北京市近年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出所占比重（ % ）1 . 8 1 . 6 1 . 4 1 . 2 1 . 12 9 . 6 3 0 . 6 2 9 . 42 7 . 8 2 7 . 56 8 . 6 6 7 . 8 6 9 . 271 7 1 . 4010203040506070802021 2021 2021 2021 2021第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 10 北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重越來(lái)越多。 2021 年第三產(chǎn)業(yè)投資額達(dá)到 億元， 增長(zhǎng)%。 安全生產(chǎn)指標(biāo) ： 生產(chǎn)安全死亡率控制在 人 /萬(wàn)人以下。D 支出的 50%左右。 4．科技創(chuàng)新預(yù)期目標(biāo) 8 企業(yè) Ramp。 第二產(chǎn)業(yè)所占比重：第二產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 89%左右，增加值達(dá)到 2800億元，占全市生產(chǎn)總值比重為 27%左右。《北京市“十一五”時(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》提出了“十一五”時(shí)期首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整的指導(dǎo)思想、原則和目標(biāo)，提出了發(fā)展高端、高效、高輻射力產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)任務(wù)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)及若干特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，是首都“十一五”時(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局調(diào)整優(yōu)化的重要依據(jù)。 2021 年已達(dá)到 14825 元，預(yù)計(jì) 2021 年可達(dá)到 15500 元。預(yù)計(jì)北京 2021 年全面 CPI 在 左右，物價(jià)穩(wěn)定 。 指數(shù)分析 消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) （ CPI） 運(yùn)行基本穩(wěn)定。在這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，北京房地產(chǎn)投資受到抑制， 2021 年北京 GDP 增長(zhǎng)率回落到 %， 2021 年北京 GDP 增長(zhǎng)回升到 %。隨著奧運(yùn)建設(shè)投資逐漸完成， 2021 年