【正文】 目前主要是開發(fā)企業(yè)與商業(yè)集團的直接融合，但這不應是對接的唯一和主要的方式。與之相比，目前商鋪二、三級市場還沒有出現(xiàn)，今后一定會有很大的發(fā)展空間。因此，商業(yè)定位對消費的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競爭中處于優(yōu)勢，十分重要。周邊的價格水平　　周邊的價格水平將直接影響項目的價格水平，不管是售價還是租金。道路類別直接影響消費行為，對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。品牌店效應　　與品牌客戶合作，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否成功的重要因素之一。如華堂商場帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。在已經(jīng)成熟的商圈投資，其成本較高、難度很大。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。若先蓋好房子再選商家，往往會因設(shè)計不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動局面。由于經(jīng)營商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，應尤為審慎。經(jīng)營模式。同時，規(guī)模不大（其中１００平方米以下的商鋪最具備投資價值），成本風險相對較小，易于改變和轉(zhuǎn)換經(jīng)營方向，因此始終供不應求。其中，大型超級市場、專業(yè)市場處于明顯增長趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應下降。l 發(fā)展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點要對四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場進行改造。（三）投資重點重點項目：政府鼓勵的4大類l 市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，滿足中高水平的消費主體，總控制面積為45萬平方米左右。市場價格：先升后降隨競爭加劇、市場規(guī)范、供應加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進，經(jīng)營有特點、特色。從需求主體上看，國有資本、民營資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從供應結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。l 特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區(qū)商業(yè)擴散。同時，國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進入，也勢必加大競爭壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴散：是市場的兩個焦點。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建項目的定位趨同。局部過剩、供求錯位，將直接加劇市場競爭。（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴散競爭加?。菏鞘袌龅囊粋€基調(diào)。l 銷售成功不一定經(jīng)營順利一方面目前市場對商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對未來經(jīng)營卻看法不一，早期項目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對此充滿了擔心。l 需求和供給間有可能錯位　　一是與需求的錯位。管理服務(wù)滯后。軟硬件不配套。自有資金短缺，一方面加大項目的開發(fā)風險，過于依賴貸款和預售，加之商業(yè)敏感的市場反映，因此宏觀經(jīng)濟或市場環(huán)境一旦有所波動，項目都極有可能出現(xiàn)危機。（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下發(fā)展態(tài)勢：l 倉儲式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長點l 折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長，重要性日益提高l 專業(yè)市場、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向l 超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點l 老字號商業(yè)中心的整體改造和重新復蘇北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下發(fā)展態(tài)勢：l 配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，滿足區(qū)域需求、積聚商機人氣、提升項目附加值l 專業(yè)型商業(yè)街，市場自然形成或政府規(guī)劃引導而成的，滿足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等l 大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。距離市級、地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外且居住人口達1－3萬的居民區(qū)，原則上應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，特色商業(yè)街。對于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級商業(yè)中心，已經(jīng)基本形成，進一步完善功能；尚未形成規(guī)模的，加快發(fā)展，如酒仙橋、豐臺鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步發(fā)展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。東部的朝外大街制定總體方案，啟動了20萬平方米的工程項目。業(yè)態(tài)引進重點重點引進大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。l 。社會消費品零售額2005年達到2330億元，年平均增長10%；2010年達到3700億元。　　豐臺區(qū)：擁有豐臺百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場90余個。市級物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內(nèi)知名店面的強勢加盟迅速帶動了南城人氣的增長，使之逐步成為京城的物流中心。（四）南城地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。此外，陽光新干線底商也創(chuàng)造了100％的銷售奇跡，－3萬元。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。（三）亞運村　　亞運村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達50萬以上和流動人口30萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達京昌高速路。住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域珠江帝景歐洲風情商業(yè)走廊的火爆認購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項目賣點和亮點之一。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全球最大國際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補充呼應，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設(shè)展廳的目標鎖定在CBD。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿(mào)三期的5萬平方米、華貿(mào)中心的16萬平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。l 專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。但價格也高，前期投入較大，運作空間也有限。l 市級商業(yè)中心：商圈輻射半徑達7－8公里甚至全市。l 南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。l 東區(qū)：CBD，是消費檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。天的項目，約占11%項目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)域劃分明顯，價值差別也很明顯。同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，價格區(qū)間分布情況如下：l 銷售價格　　底商價格一般是住宅或公寓價格的2－3倍均價4萬元以上的項目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD　　均價3－4萬元的項目，約占總量的9%均價2－3萬元的項目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價位　　均價1－，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價位均價5000－8000元的項目，一般是遠近郊區(qū)商鋪的主力價位l 租金價格　　5元/平方米l 從需求規(guī)模上看，呈兩極化發(fā)展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在4－6萬平方米之間，同時10萬平方米以上超大型項目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10－200平方米之間，同時出現(xiàn)了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。市場需求l 從需求主體上看，大型商業(yè)集團（特別是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個人（尤其是中小投資者）帶動了小型商鋪的需求。2003年大型商業(yè)物業(yè)（１萬平方米以上）達到120個。大商集團、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機構(gòu)――中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風格獨特的商業(yè)休閑街；―3萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計了20萬平方米的商業(yè)面積。持續(xù)高溫到2003年。復合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個必然趨勢?！　?jù)不完全統(tǒng)計，199