【正文】 央行 央行副行長(zhǎng)劉士余表示，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開 辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重，樓市炒房嚴(yán)重，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分，央行要確保各項(xiàng)政策落到實(shí)處 071220 第六次加息 銀發(fā)[2021]467號(hào) 央行 07年 12月 21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率 %，貸款基準(zhǔn)利率提高到 %；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整 資料來源：思源經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)相關(guān)部門出臺(tái)文件整理 2021 年 3 月 18 日至 2021 年 12 月 21 日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，六次加息，其在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空 間，從而抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)整治的 13 力度也在加大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)不規(guī)范的方面進(jìn)行打擊。 11 月 30 日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，要求經(jīng)適房供應(yīng)對(duì)象要與廉租住房保障對(duì)象相銜接”。國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (24 號(hào)文 )可謂是 2021 年最大的房 地產(chǎn)政策，它的主旨不在房?jī)r(jià)，而在保障。 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 2021 年國(guó)家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下： 頒布日期 政策名稱 文號(hào) 頒布部門 主要內(nèi)容 07316 中華人民共和 國(guó)物權(quán)法 —— 國(guó)家主席 令 物權(quán)法 2021年 3月 16日通過， 10月 1日起施行 07329 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 建稽[2021]87號(hào) 建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委 整治集中于三個(gè)方面：一是行政審批中有 關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅、違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格、行賄等行為。 2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響 2021 年北京市宏觀政策環(huán)境 2021 年，可以說是政策的實(shí)施年。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展，城市地區(qū) GDP 和人均 GDP 的快速增長(zhǎng)，以及“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”帶來的投資 需求和消費(fèi)需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將趨于更加均衡、合理，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷全面升級(jí)、優(yōu)化，人均生產(chǎn)和消費(fèi)總值也將上一個(gè)新的臺(tái)階。建立有效的發(fā)現(xiàn)、回應(yīng)和參與機(jī)制成為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧的關(guān)鍵，需要在維護(hù)和增進(jìn)整體利益的同時(shí)，更加注重利益的均衡與協(xié)調(diào)。在注重增強(qiáng)整體服務(wù)能力的同時(shí)，更加注重外向服務(wù)功能的拓展和資源空間配置的優(yōu)化。制 度環(huán)境成為關(guān)鍵因素，需要在注重保持傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更加注重以制度創(chuàng)新為核心的發(fā)展環(huán)境優(yōu)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作。創(chuàng)新成為決定競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)因素，需要在注重推進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和全面升級(jí)的同時(shí)，更加注重自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 科技進(jìn)步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)不斷加快。 人民生活向更加富裕的小康邁進(jìn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值向更高水平邁進(jìn)，推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，為北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持較快增長(zhǎng)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。 北京發(fā)展新趨勢(shì) “十一五”時(shí)期，是首都實(shí)現(xiàn)“新北京、新奧運(yùn)”戰(zhàn)略構(gòu)想的關(guān)鍵時(shí)期，在北京市現(xiàn)代化進(jìn)程中處于承前啟后的重要階段，北京市發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)出重要的新趨勢(shì)。由 2021 年 %上升到 2021 年 %，基本上是穩(wěn)步增長(zhǎng)。而第二產(chǎn)業(yè)所占比例卻逐年有所下降，上述數(shù)據(jù)表明北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正逐步趨于優(yōu)化。 北京市近年各產(chǎn)業(yè)投資比重（ % ） 01020304050607080901002021 2021 2021 2021 2 0 0 7 （1 1 1 月）第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè) 上圖是北京市是各產(chǎn)業(yè)投資額所占的比重，從中可以看出，北京市第三產(chǎn)業(yè)所占比重相較第一、第二產(chǎn)業(yè)所占比重較多。 “十一五”期間六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)示意圖 北京市產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況 9 北京市近年第三產(chǎn)業(yè)投資額（億）050010001500202125003000350040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年到 2021 年，北京市第三產(chǎn)業(yè)投資額保持逐年增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)， 2021 年與2021 年相比，增加了 %。 資源綜合利用指標(biāo)（ “ 十五 ” 期末為基準(zhǔn)） ： 萬元地區(qū)生產(chǎn)總值水耗下降20%； 萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降 20%； 工業(yè)用水重復(fù)利用率達(dá)到 96%。 5．社會(huì)責(zé)任預(yù)期目標(biāo) 勞動(dòng)就業(yè)指標(biāo) ： 全市增加就業(yè)崗位 110 萬個(gè) ； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。 發(fā)明專利數(shù)量：預(yù)計(jì)到 2021 年，每萬人專利申請(qǐng)數(shù)達(dá)到 18 件。D 經(jīng)費(fèi)支出將占到北京 Ramp。D 投入：預(yù)計(jì)到 2021 年，企業(yè) Ramp。 開發(fā)區(qū)工業(yè)集中度：預(yù)計(jì)到 2021 年，科技園區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值占全市工業(yè)增加值的比重超過 60%。 第一產(chǎn)業(yè)所占比重：第一產(chǎn)業(yè)增加值總量基本保持不變，穩(wěn)定在 100 億元左右。 2．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)預(yù)期目標(biāo) 第三產(chǎn)業(yè)所占比重：預(yù)計(jì)到 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)年均增幅保持在 910%左右，增加值達(dá)到 7500 億元，占全市生產(chǎn)總值比重 72%左右。 北京市產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展目標(biāo) 到 “ 十一五 ” 期末，初步形成與北京率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、 構(gòu)建和諧社會(huì)首善之區(qū)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)體系和規(guī)模，基本形成與首都城市功能相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展格局，努力把北京建成國(guó)際化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和亞太地區(qū)科技創(chuàng)新中心。 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%7%10%13%17%9%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)30%10%7%9%15%17%8%4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 7 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r “十一五”時(shí)期（ 2021 年 — 2021 年）是首都抓住奧運(yùn)會(huì)舉辦、城市總 體規(guī)劃實(shí)施的戰(zhàn)略機(jī)遇，充分發(fā)揮首都資源優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，走高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，提升“四個(gè)服務(wù)”的水平和能力的關(guān)鍵時(shí)期。 6 北京近年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)分析 居民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要包括食品類、衣著類、居住、其他四類，其中食品消費(fèi)比例，即恩格爾系數(shù)是在衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、生活消費(fèi)水平過程中的重要考察指標(biāo)。 北京市人均消費(fèi)支出近五年以來也在逐步上升。 北京市人均可支配收入和消費(fèi)支出17653199782198905000100001500020210250002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均可支配收入（元） 人均居民消費(fèi)支出（元） 2021 年 北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21989 元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 202 2022021 年北京市 CPI 基本穩(wěn)北京市近五年 G D P 值及增長(zhǎng)率02021400060008000100000 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P （億元） 5 0 2 3 . 8 6 0 6 0 . 3 6 8 8 6 . 3 7 8 7 0 . 3 9 0 0 6 . 2G D P 增長(zhǎng)率 1 6 . 0 % 2 0 . 6 % 1 3 . 6 % 1 4 . 3 % 1 2 . 3 %2021 2021 2021 2021 2021北京市各年人均 G D P （元）560445046745444410993489201000020210300004000050000600002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 6 2021 年居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)31%9%6%10%15%17%8% 4%食 品 ( 恩格爾系數(shù) ) 衣 著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居 住 雜項(xiàng)商品與服務(wù)定，特別是 2021 年 111 月，全國(guó)物價(jià)指數(shù)達(dá)到 ，而北京保持在 左右的水平。 20212021 年，北京市 CPI 年均保持在 左右，在國(guó)際警戒線之內(nèi)，說明物價(jià)基本穩(wěn)定。高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率使得 20212021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值連年節(jié)節(jié)高升， 2021 年達(dá)到 56044 元， 達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家中等以上水平 。2021 年 北京市 預(yù)計(jì) 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。其中，受房地產(chǎn)、奧運(yùn)工程等固定投資增長(zhǎng)過快的影響， 2021 年 GDP 上漲達(dá)%。 （ GDP）狀況 北京市 GDP 保持高速增長(zhǎng)。 2021 年北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額為 億元 ，同比增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，同比增長(zhǎng) %。 2021 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，極大地刺激了投資需求和消費(fèi)需求，推動(dòng)了城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而使北京作為首都多年聚積形成的優(yōu)勢(shì)資源開發(fā)轉(zhuǎn)化出來，為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的強(qiáng)大動(dòng)力。 2021 年申奧成功后，北京在原來“首都經(jīng)濟(jì)”的基礎(chǔ)上又提出“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”的 概念。 1 萬澤碧軒房地產(chǎn)開發(fā) 公司 又一村 項(xiàng)目 市場(chǎng) 研究報(bào)告 北京思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 3 月 2 目錄 第一部分 宏觀市場(chǎng)概述 ................................................................................................. 4 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ..................................................................................................... 4 北京地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 ............................................................................ 4 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)綜述 ............................................................................ 4 北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 ................................................................................ 4 北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ............................................................................ 7 北京發(fā)展新趨勢(shì) ................................................................................. 10 2 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響 ................................................................................. 11 2021年北京市宏觀政策環(huán)境 ......................................................................... 11 房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 .......................................................................... 11 房地產(chǎn)金融政策分析 .......................................................................... 13 房地產(chǎn)土地政策分析 .......................................................................... 14 房地產(chǎn)稅收政策分析 .......................................................................... 15 3 北京市市政交通建設(shè)情況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 ..................................................... 16 北京市市政交通建設(shè)情況 .............................................................................. 16 北京市道路交通規(guī)劃 .......................................................................... 16 市政交