【正文】 亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動(dòng)消費(fèi)人群對(duì)其商品的認(rèn)可。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技校壕坌?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。商圈地位：小CBD商務(wù)區(qū)，CBD 第二戰(zhàn)場亞運(yùn)村商圈概況：亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。未來的朝外商圈在現(xiàn)在的基礎(chǔ)之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰國際中心為軸心，自景升東街、朝外南輔路、日壇北路、神路街至朝外大街中段的國際品牌環(huán)繞步行商業(yè)街，建設(shè)一個(gè)民族特色街，區(qū)域的商業(yè)將逐漸與CBD商業(yè)相聯(lián)接，形成商業(yè)走廊。同時(shí)，其濃厚的涉外氣質(zhì)也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽門附近集聚了各大外國使館區(qū)，涉外商務(wù)辦公居多，整體商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。與其他商圈的形成歷程不同，它們抓住了上世紀(jì)九十年代我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好契機(jī)，以最快的速度，在東二環(huán)、東三環(huán)一帶成功打造了京城最高檔次的繁華商業(yè)中心區(qū)。其商業(yè)經(jīng)營整體狀況由于有了有力的市場消費(fèi)力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務(wù)配套的地位。說明本區(qū)域的消費(fèi)人群以年青人居多，兼有時(shí)尚消費(fèi)。從經(jīng)營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。它們建成后將是北京商務(wù)中心區(qū)的標(biāo)志建筑，也是未來北京的標(biāo)志建筑。整個(gè)CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。[CBD總體規(guī)劃]功能布局規(guī)劃　北京商務(wù)中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃。 經(jīng)營中對(duì)外宣傳不足，項(xiàng)目知名度無法打出。 商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時(shí)間留住客流，同時(shí)也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。對(duì)交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成項(xiàng)目經(jīng)營慘淡。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。進(jìn)行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌。形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”?，F(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺(tái)區(qū) (即房山閏村—豐臺(tái)王佐)，其中規(guī)劃中的17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺(tái)王泉營、大紅門、豐臺(tái)五里店等。(四)把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺(tái)”、大商場、大批發(fā)市場。四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。交通條件的變化起了大的作用。北京南城從外延來看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)等。(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外?，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁。 中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場發(fā)展零售業(yè)。宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。首先是在規(guī)劃市場布局時(shí)要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級(jí)商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈?；?生活必需品)，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的場所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖?！　　　　　?　　 商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。 　　 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 　　馬連道商圈交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離?！　?環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入 ，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級(jí)寫字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國留學(xué)生比較多的地方。方莊商圈 ：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。崇文門商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。第三，有效的商業(yè)管理。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第四，目的。第二，消費(fèi)群體。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對(duì)減少。 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼；五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?0倍于產(chǎn)出。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分，以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價(jià)格一路飆升。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。 各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。 項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個(gè)，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達(dá)到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬平方米左右的供應(yīng)量。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場的發(fā)展，鼓勵(lì)現(xiàn)有的小商品市場改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格禁止新增小商品批發(fā)市場；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵(lì)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場升級(jí)改造，向社區(qū)菜市場轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標(biāo)進(jìn)行升級(jí)改造。每個(gè)新城原則上著重發(fā)展一個(gè)區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。包括社區(qū)商業(yè)中心和便民終端設(shè)施，以滿足居民日常生活消費(fèi)需求為主。第二層級(jí)由商圈范圍涵蓋較大城市范圍的區(qū)域型商業(yè)中心構(gòu)成。進(jìn)一步完善層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點(diǎn)，著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。 　　發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、跨越式發(fā)展。 　　延伸兩軸：在兩軸延長線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。推進(jìn)順義、通州、亦莊等重點(diǎn)新城商業(yè)與新城建設(shè)同步發(fā)展。核心區(qū)商業(yè)發(fā)展以現(xiàn)有設(shè)施的功能的完善、配套、提升為主，限制新建大型商業(yè)設(shè)施和小商品市場。專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)與布局目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達(dá)到增加餐飲、娛樂比重的目的。而亞運(yùn)村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個(gè)總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時(shí)，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當(dāng)數(shù)量的大體量購物中心項(xiàng)目在前期運(yùn)作。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠?yàn)樽鈶籼峁└竺娣e、更為獨(dú)立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個(gè)性氛圍，促進(jìn)形象價(jià)值提升，因而受到零售品牌、特別是強(qiáng)調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認(rèn)可。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計(jì)開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流經(jīng)營模式。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項(xiàng)目盡可能在明年完工推出；對(duì)開發(fā)商而言，奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)難得對(duì)外展示企業(yè)形象與實(shí)力的機(jī)會(huì)，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于2008年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯(cuò)過奧運(yùn)會(huì)這個(gè)世界經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的大舞臺(tái)，因而會(huì)考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實(shí)力，所以我們看到來自臺(tái)灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認(rèn)入駐西單，而其它如日