【正文】 ■□ 開發(fā)商通過內(nèi)部資源差異化路線戰(zhàn)略，來削弱外部資源雷同的直接競爭，最終在滿足不同客群個性化需求的同時，也走向競爭對手之間共贏的局面。 區(qū)域競爭分析科技園板塊目前的房地產(chǎn)發(fā)展處在起步階段，但近期出讓土地規(guī)模很大。4 項目的競爭環(huán)境分析風(fēng)起云涌的江寧樓市中，區(qū)域供求結(jié)構(gòu)趨于單一，啟動時機較晚，區(qū)域認(rèn)知尚未成熟，如何發(fā)掘足夠的購買力支撐，是本項目面臨的最大挑戰(zhàn)。綠化率約40%，內(nèi)含一條200多米的商業(yè)內(nèi)街。項目建筑形式均為6+1的多層板樓。同曦公寓南京首創(chuàng)地鐵出口與地下小區(qū)入口合二為一，地鐵一號南延線勝太路站的出入口就設(shè)置在小區(qū)的商業(yè)地下層，便捷的地鐵交通帶給業(yè)主完美的舒適生活?！觥?單身公寓單價將不斷上漲、戶型設(shè)計將更為合理化、人性化隨著政府對江寧規(guī)劃的實施，目前江寧的交通、配套等已經(jīng)大為改善，房價也在不斷上漲，并且這種上漲趨勢還未止步，單身公寓產(chǎn)品作為特殊的極具居住和投資價值的住宅產(chǎn)品銷售單價也將不斷上漲，特別是今后地鐵1號線后沿線的開通必將江寧的住宅價格特別是單身公寓價格帶上一個新的臺階。與第四類客戶相同的是他們都有居家生活的要求，而經(jīng)濟承受力有限。 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項目研究板塊項目名稱價格（元/m2）體量主力面積（m2）開盤時間銷售情況電話在售單身公寓開發(fā)區(qū)同曦新貴之都6000462007/01/3175%精裝修52121288科學(xué)園印湖山莊39004300254套35702007/01/0191%毛坯房52715888科學(xué)園萊茵東郡花園47004060毛坯房52165888三山百家湖百家湖西花園4800192套40502007/02/10售罄毛坯房52100222三山百家湖同曦公寓6000836套462007/02/0850%裝修52121288三山百家湖托樂嘉54001350套33622006/05/1278%裝修52129988麒麟銀河灣47004555毛坯房84121888祿口頤家春天225097套402007/04/1650%毛坯52349199后續(xù)上市項目東山市政天元城————5070————5月底推出2棟小高層，毛坯房52133888東山天元吉第——————————預(yù)期推出小戶型，時間未定52173688東山廣匯花園——————————預(yù)計明年推出部分單身公寓52189888通過對目前江寧在售項目的調(diào)查我們認(rèn)為：江寧的單身公寓總價越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多?！觥?江寧從2002年起就由同曦鳴城推出了一批單身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天?青春渡單身公寓?！虡I(yè)項目綜合開發(fā)水平等將大幅提高隨著江寧商業(yè)市場形式的日趨嚴(yán)峻和消費需求的限制，開發(fā)項目要想在日趨激烈的市場中提高自己的競爭力、最大化的占有市場，就必須在項目定位、租售方式、管理水平、項目營銷等方面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場開發(fā)水平將大幅提高。——銷售價格依然會保持上漲態(tài)勢、但漲幅緩慢商業(yè)的銷售價格主要于地段和人氣有關(guān)，隨著江寧人口的不斷增多和地鐵1號線的建設(shè)，未來該區(qū)域與城中的交通問題將大為改善，消費者對該區(qū)域也越來越認(rèn)可，因此受區(qū)位和人氣的影響以及開發(fā)成本的不斷增加，未來江寧商業(yè)銷售價格將保持上漲態(tài)勢。期間全市土地公開出讓公告4次?！瓕幧虡I(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入市場細(xì)分階段江寧商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購物中心、產(chǎn)權(quán)式商場、大型批發(fā)市場開始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢?！虡I(yè)地產(chǎn)金融工具化推動大型室內(nèi)建筑■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場歡迎；■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費行為，投資市場雖然能夠支持但是商業(yè)消費市場已經(jīng)難以消化，這一點從已經(jīng)修建完成經(jīng)營效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項目可以得到驗證；■ 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營的概念，并承諾投資回報。 商業(yè)功能的合理規(guī)劃提升了商業(yè)的價值項目的問題：216?；緲I(yè)態(tài)：精裝修單身公寓、商鋪銷售均價：單身公寓價格在33003500元/平米，二期商鋪均價在7000元/平米銷售火爆的原因：216。 江寧此類型專業(yè)市場存在空白 216?！暇┝x烏小商品城（已開業(yè)）項目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路388號開發(fā)商：南京浙商投資有限公司商管公司：浙江義烏商管公司占地面積：14007平米 建筑面積：20萬平米左右基本業(yè)態(tài)：市場于2006年試營業(yè)，A、B區(qū)為批發(fā)市場，C區(qū)為綠色景觀帶及地下停車場，D區(qū)是兩棟小戶型公寓目前銷售均價：8700元/平米（一層）銷售招商情況：引入銀行、電信、貨運、餐飲、倉儲、廣告、住宿等商服機構(gòu)，租售同時進(jìn)行，統(tǒng)一管理面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中3040平米左右所占比例較大。 地段、項目的不可復(fù)制性項目的問題：216。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216?；緲I(yè)態(tài)：項目1－3層為商業(yè)，目前分割銷售，統(tǒng)一管理。——商業(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷售上市對比圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷情況來看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時間上市較少，而需求則相對比較平穩(wěn)，從累計供銷比來看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場利潤不及住宅市場、集中商業(yè)后期經(jīng)營困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。 建筑面積近10萬平米，女人街里面分割成了很多獨立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場金寶市場是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個日用小商品批發(fā)零售大市場?！觥?江寧商業(yè)市場現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設(shè)施主要分布在兩個區(qū)域，一個是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設(shè)施相對比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場，時代超市和世紀(jì)聯(lián)華超市等?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》已通過了專家評審，10個超市、10個農(nóng)貿(mào)市場、8個生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，其消費者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。（2）銷售價格走勢圖 2006年3月2007年3月銷售均價比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷售均價比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價從2006年下半年開始基本保持在70008500元/平方米之間，價格搖擺不定的原因主要與市場的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價則保持高速上漲趨勢?！觥?南京近期商業(yè)市場研究（1）供銷量對比分析，主要來源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場的主力。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項目不存在銷售的問題，所以并不會急著上市，也一定程度上減少了上市面積。2004年—2005年30003500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進(jìn)入買方時代，價格上漲動力不足，開發(fā)商為促進(jìn)銷售逐步采用打折、抽獎等方式促銷。2002年18002400（2300）在南京整體市場上漲帶動下，區(qū)域房價有所上升；南京市場結(jié)構(gòu)不平衡，中低價房源偏少也是造成區(qū)域內(nèi)需求增大的主要原因。金王府2021世紀(jì)現(xiàn)代城后期還有20萬㎡商業(yè)配套百家湖花園30水月秦淮20清水灣花園5東城風(fēng)景2華裔泰富廣場5山水方舟雅苑10科技園萊茵東郡三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項目，總建超過20萬㎡0305年區(qū)域一共出讓了接近3000畝的土地未來科技園片區(qū)將有超過265萬㎡的市場供應(yīng)量。n 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴張的重要職能。此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡單的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動，加強區(qū)域整體的經(jīng)濟實力。 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足江寧經(jīng)濟發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢頭不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟的發(fā)展?！?4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國道北延線?！?4條軌道交通線即軌道1號線南延線，從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號線；軌道3號線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號線自城東干道，穿過大校場機場，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機場輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機場。鐵路南站的建設(shè)，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對江寧經(jīng)濟發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。■□ 鐵路南站——提升區(qū)域樞紐地位，推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。南延線暫不進(jìn)江寧大學(xué)城。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對江寧房產(chǎn)市場發(fā)展起到重要作用?！?產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為