商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-wenkub.com
2025-05-10 07:55 本頁(yè)面
【正文】 ※建筑、戶外廣場(chǎng)、金雞湖對(duì)本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無法割裂，如能得到其戶外場(chǎng)地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營(yíng)運(yùn)。而隨著生活水平的提高，人們會(huì)將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運(yùn)動(dòng)等方面，這為與此類消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過動(dòng)態(tài)的“娛樂+商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位?！裥刨J政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定的壓力。●金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬，其中湖西10萬人，湖東人口為40萬人，未來需求市場(chǎng)較大，客源充足?！褫p軌的規(guī)劃實(shí)施（在湖東設(shè)立站點(diǎn)），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費(fèi)，客源充足。（2）、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種個(gè)案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場(chǎng)等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等玄妙廣場(chǎng)餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣場(chǎng)（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。建議開間盡量控制在45米之間。二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析（1）、基本指標(biāo)對(duì)比分析個(gè)案指標(biāo)分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場(chǎng)總建面積10萬m23萬m2店鋪相關(guān)指標(biāo)面積50250m236m227170m2100500m2進(jìn)深889開間7銷售方式出售√√√招租√價(jià)格售價(jià)2萬元/m2租價(jià)48元/m2*月物業(yè)管理費(fèi)3元/m2*月*月//停車位地上地下汽車500個(gè)非自動(dòng)車1000個(gè)汽車75個(gè)汽車75個(gè)/分析：◆各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是F城，總建筑面積達(dá)10萬平米。玄妙廣場(chǎng)的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺(tái)灣等地，一些自主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營(yíng)服裝、精品專賣為主。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。規(guī)劃鋪位288個(gè)，平均單價(jià)達(dá)8500元/平米。其中主樓兩層，主要定位為大型超市、大賣場(chǎng)，南樓三層7700平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。第四鄰里中心：第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場(chǎng)、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務(wù)項(xiàng)目。該案占地63畝，總建面積超過10萬平方米。同時(shí)，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展?！鎏K州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機(jī)無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。四、綜述■園區(qū)獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作（例如F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力強(qiáng)、外來人口多、打造國(guó)際化都市的實(shí)現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積走勢(shì)分析※從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢(shì)戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢(shì)一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根據(jù)開發(fā)周期簡(jiǎn)單估計(jì)）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)尷尬，銷售壓力會(huì)明顯增大。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚(yáng)。二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，%、%%，創(chuàng)歷史最高水平。但發(fā)展步伐非?？欤S著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場(chǎng)潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地區(qū)有三個(gè)：長(zhǎng)橋、木瀆、太湖。預(yù)測(cè)：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國(guó)際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢(shì)。預(yù)測(cè)：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場(chǎng)前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。尤其是完成投資和新開工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對(duì)蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)（%）走勢(shì)圖2000年，走勢(shì)呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場(chǎng)商品零售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。四、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）走勢(shì)圖 消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，全市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，從1978年 至2002年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額曲線近似直線上升，尤其是1990年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢(shì)，%。2002年市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為7686元，食品支出3237元，%。至2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，居全省第一。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項(xiàng)支出的比重上升較大，2002年居民人均交通通信、%，；居民消費(fèi)不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實(shí)。(元)蘇州為各地的%江蘇省81782439無錫市9988629常州市9933684
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