【正文】 5, 少數(shù)股東權(quán)益1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 注：其它應(yīng)收款6,萬元，主要包括置業(yè)擔保業(yè)務(wù)的對外擔保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。 其它流動資產(chǎn)4,萬元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對外發(fā)放的小額信用貸款等。 其他應(yīng)付款4,萬元，主要包括擔保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔保贖樓款項和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的現(xiàn)金贖樓款。 其它流動負債2,萬元，主要包括擔保公司向羅守坤、世聯(lián)評估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動資金。 簡要利潤表 單位：萬元 項目2009年2008年2007年 營業(yè)收入5,2,2, 營業(yè)成本2,1,1, 營業(yè)稅金及附加 管理費用1, 財務(wù)費用 資產(chǎn)減值損失 營業(yè)利潤1, 盛澤擔保項目可研報告 利潤總額1, 所得稅 凈利潤1, 歸屬于母公司所有者的凈利潤 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 簡要現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項目2009年2008年2007年 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2,2,3, 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4,1,6, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額1,1,1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會計師事務(wù)所審計報告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會計師事務(wù)所審計報告 主要財務(wù)指標情況 項目2009年2008年2007年 銷售凈利率%%% 總資產(chǎn)收益率%%% 凈資產(chǎn)收益率%%% 流動比率%%% 資產(chǎn)負債率%%% 第五章目標企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標 發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)定位 面對日益增長的二手房交易市場，提供房屋按揭及擔保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長模式，提升服務(wù)附加價值，成為中國最具有競爭力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔保、現(xiàn)金贖樓等服務(wù)。 戰(zhàn)略目標 未來10年成為中國最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。盛澤擔保項目可研報告 經(jīng)營目標 按揭代理：夯實深圳市場，進軍異地市場，未來三年進入全國三個以上中心城市，打造全國化按揭服務(wù)機構(gòu)。 擔保業(yè)務(wù)：未來三年進入深圳擔保市場的第一梯隊，同時進入全國三個以上中心城市，實現(xiàn)全國化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。 小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補充性信貸服務(wù)，作為按揭擔保業(yè)務(wù)的自然延伸。 業(yè)務(wù)發(fā)展計劃 整體而言，按揭代理和擔保業(yè)務(wù)在未來三年內(nèi)，鞏固深圳領(lǐng)先優(yōu)勢，快速啟動異地市場，形成全國布局，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下： 按揭代理： 業(yè)務(wù)規(guī)模方面： （1）直銷團隊人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展+受理”模式。 （2）簽約中介機構(gòu)。 （3）在深圳推廣按揭代理/特許經(jīng)紀模式。 （4）異地采取“深圳經(jīng)驗+本地規(guī)則+本地人才”思路，復(fù)制深圳“梯隊小組+指導人計劃”銷售管理模式，2010年進駐廣州、上海，擇機進入北京，2011 年進駐東莞、珠海，擇機進入天津、杭州，2012年佛山、武漢，擇機進駐蘇州、成都。 銀行合作方面： （1）建立總行級合作，覆蓋全國。 （2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風險合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。 擔保業(yè)務(wù)： （1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔保轉(zhuǎn)化率。 （2）發(fā)揮資金優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。 （3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動。 （4）加強平臺建設(shè)。盛澤擔保項目可研報告 小額信貸： 按揭擔保業(yè)務(wù)的自然延伸。 第六章項目必要性分析 有助于公司迅速擴大規(guī)模 通過科爾尼咨詢公司對全球10,500家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。 行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場支持、政府政策保護、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國與第三世界國家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。 行業(yè)龍頭抵御更大風險。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當出現(xiàn)行業(yè)波動時，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風險對沖，從而渡過行業(yè)波動。如萬科在2008年房地產(chǎn)市場波動中獲得更大市場份額。 行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的CRIC開創(chuàng)了國內(nèi)獨立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。 當前我國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場容量增長迅速，市場集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時擴張。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進入規(guī)模之爭的狀態(tài)，能夠形成規(guī)?；l(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導者地位。 受中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，金融市場持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動因素影響，中國未來住宅按揭信貸成長中長期前景看好。而盛澤擔保自2006年成立以來，各項業(yè)務(wù)收入及利潤穩(wěn)步增長，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。 因此，項目實施有助于公司迅速擴大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī)?；l(fā)展的一般規(guī)律。 探討和發(fā)展日益增長的存量市場業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 伴隨我國房地產(chǎn)增量市場（一手房）銷售的快速增長，近年存量市場（二手房）的交易也迅猛增長。深圳、北京、上海、廣州四個一線城市房地產(chǎn)市場啟動盛澤擔保項目可研報告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過1：1，具備大力發(fā)展存量市場業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場存量的增加，二手房交易市場份額將逐步增大，存量市場業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)達國家地區(qū)（如美國、香港）相比，我國的二手房活躍程度還遠遠不足。國際經(jīng)驗表明，我國存量市場業(yè)務(wù)今后將面臨極大的成長空間。 因此，存量市場會成為未來一線城市的主體，二線城市的市場空間也將進一步擴大。按揭擔保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場，是世聯(lián)鎖定未來存量市場的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng) 盛澤擔保主營業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級市場高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級市場高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當?shù)叵M水平、民營經(jīng)濟活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。 行業(yè)與上下游相關(guān)機構(gòu)、個人具有相互依存和互惠發(fā)展的價值鏈關(guān)系，詳細如下： 業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位關(guān)系 需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及部分資產(chǎn)管理服務(wù)、 上 貸款銀行需擔保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性 游 贖樓擔保以重新辦理抵押登記 按揭、擔保 需專業(yè)按揭代理公司和擔保公司提供按揭咨詢服務(wù) 終端客戶和銀行選擇，需擔保公司提供階段性贖樓擔保服務(wù) 下以完成房產(chǎn)交易 游專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對銀行的議價 房產(chǎn)中介能力及擔保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，可幫助房產(chǎn) 中介促進交易 因此，未來公司如果重點開發(fā)二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持作用。 品牌疊加，實現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng) 世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內(nèi)以及社會上具有良好的品牌效應(yīng)。通過收購盛澤擔保項目可研報告盛澤擔保，能夠使更多客戶了解盛澤擔保，提高盛澤擔保的知名度，同時也可以增加銀行等機構(gòu)客戶對盛澤擔保的認可。而盛澤作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對世聯(lián)品牌也有一定的幫助。 第七章投資方案情況 投資方案 公司計劃以增資擴股的方式進入盛澤擔保。 增資擴股完成后，盛澤擔保注冊資本由目前5,000萬元增加到8,000萬元，世聯(lián)持有%的股權(quán)，%、%的股權(quán)。詳細股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號股東名稱注冊資本金（萬元）股權(quán)比例 1羅守坤4500% 2張艾艾500% 3世聯(lián)地產(chǎn)3000% 合計8000100% 投資額及定價依據(jù) 項目總投資額：4,608萬元，其中3,000萬元增加注冊資本，1,608萬元計入資本公積。 定價依據(jù)：按經(jīng)審計的凈資產(chǎn)溢價20%，折合每股元。 資金籌措 項目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 資金運用 盛澤金融增資擴股籌集資金主要用途如下： 500萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地擴張開辦費：未來3年計劃開設(shè)10余家子公司，預(yù)計每家公司開辦費50萬元。 2,000萬元用于補充深圳地區(qū)置業(yè)擔保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔保額度2 億元，億元，以保障置業(yè)擔保業(yè)務(wù)擴張計劃的實施。盛澤擔保項目可研報告 2,000萬元用于補充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營運資金，進一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢。 70萬元用于集成IT系統(tǒng)平臺建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標準化管理和提高后臺運營管理效率。 30萬元用于人力招聘和培訓，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴張計劃實施的人力儲備。 第八章項目投資效益分析 損益分析 收入分析 按揭代理 根據(jù)科爾尼研究報告，深圳地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易總量的30%，距離歐美發(fā)達國家仍有2040%的差距，意味著按揭代理業(yè)務(wù)的市場空間巨大。在此情況下，盛澤擔保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢可以進一步得到鞏固，