【正文】 5, 少數(shù)股東權(quán)益1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 注：其它應(yīng)收款6,萬元，主要包括置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的對(duì)外擔(dān)保贖樓款和現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的現(xiàn)金贖樓款。 其它流動(dòng)資產(chǎn)4,萬元，主要包括小額信貸業(yè)務(wù)對(duì)外發(fā)放的小額信用貸款等。 其他應(yīng)付款4,萬元，主要包括擔(dān)保業(yè)務(wù)銀行已發(fā)放但尚未贖樓的擔(dān)保贖樓款項(xiàng)和客戶歸還給公司的尚未結(jié)算的現(xiàn)金贖樓款。 其它流動(dòng)負(fù)債2,萬元，主要包括擔(dān)保公司向羅守坤、世聯(lián)評(píng)估公司、華房數(shù)據(jù)公司等關(guān)聯(lián)方借用的短期流動(dòng)資金。 簡(jiǎn)要利潤(rùn)表 單位：萬元 項(xiàng)目2009年2008年2007年 營(yíng)業(yè)收入5,2,2, 營(yíng)業(yè)成本2,1,1, 營(yíng)業(yè)稅金及附加 管理費(fèi)用1, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 資產(chǎn)減值損失 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1, 盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 利潤(rùn)總額1, 所得稅 凈利潤(rùn)1, 歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn) 數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 簡(jiǎn)要現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項(xiàng)目2009年2008年2007年 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~2,2,3, 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~4,1,6, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額1,1,1, 數(shù)據(jù)來源：中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告，2007年數(shù)據(jù)來源于深圳德安會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 項(xiàng)目2009年2008年2007年 銷售凈利率%%% 總資產(chǎn)收益率%%% 凈資產(chǎn)收益率%%% 流動(dòng)比率%%% 資產(chǎn)負(fù)債率%%% 第五章目標(biāo)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)定位 面對(duì)日益增長(zhǎng)的二手房交易市場(chǎng)，提供房屋按揭及擔(dān)保服務(wù)，探索業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)模式，提升服務(wù)附加價(jià)值，成為中國(guó)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的房屋按揭服務(wù)商。具體包括按揭代理、產(chǎn)權(quán)辦證、置業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金贖樓等服務(wù)。 戰(zhàn)略目標(biāo) 未來10年成為中國(guó)最具規(guī)模的房屋按揭服務(wù)商。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 按揭代理：夯實(shí)深圳市場(chǎng)，進(jìn)軍異地市場(chǎng)，未來三年進(jìn)入全國(guó)三個(gè)以上中心城市，打造全國(guó)化按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)。 擔(dān)保業(yè)務(wù)：未來三年進(jìn)入深圳擔(dān)保市場(chǎng)的第一梯隊(duì)，同時(shí)進(jìn)入全國(guó)三個(gè)以上中心城市，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化戰(zhàn)略，打造專業(yè)品牌形象。 小額信貸：只限于深圳地區(qū)房屋交易過程的短期補(bǔ)充性信貸服務(wù)，作為按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 整體而言，按揭代理和擔(dān)保業(yè)務(wù)在未來三年內(nèi)，鞏固深圳領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，快速啟動(dòng)異地市場(chǎng)，形成全國(guó)布局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。具體如下： 按揭代理： 業(yè)務(wù)規(guī)模方面： （1）直銷團(tuán)隊(duì)人均單產(chǎn)提升，探索發(fā)展“拓展+受理”模式。 （2）簽約中介機(jī)構(gòu)。 （3）在深圳推廣按揭代理/特許經(jīng)紀(jì)模式。 （4）異地采取“深圳經(jīng)驗(yàn)+本地規(guī)則+本地人才”思路，復(fù)制深圳“梯隊(duì)小組+指導(dǎo)人計(jì)劃”銷售管理模式，2010年進(jìn)駐廣州、上海，擇機(jī)進(jìn)入北京，2011 年進(jìn)駐東莞、珠海，擇機(jī)進(jìn)入天津、杭州，2012年佛山、武漢，擇機(jī)進(jìn)駐蘇州、成都。 銀行合作方面： （1）建立總行級(jí)合作，覆蓋全國(guó)。 （2）多領(lǐng)域多層次合作。多領(lǐng)域合作包括按揭業(yè)務(wù)量合作、業(yè)務(wù)質(zhì)量合作、非核心業(yè)務(wù)和服務(wù)外包、聯(lián)合研發(fā)產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)合作；多層次包括總行、分行、支行根據(jù)各自需求選擇不同合作領(lǐng)域與品種。 擔(dān)保業(yè)務(wù)： （1）快速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，提升按揭業(yè)務(wù)擔(dān)保轉(zhuǎn)化率。 （2）發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)。 （3）異地發(fā)展與按揭聯(lián)動(dòng)。 （4）加強(qiáng)平臺(tái)建設(shè)。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 小額信貸： 按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)的自然延伸。 第六章項(xiàng)目必要性分析 有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模 通過科爾尼咨詢公司對(duì)全球10,500家上市公司的案例研究證明，規(guī)模已經(jīng)成為公司關(guān)鍵成功因素。 行業(yè)龍頭可以獲得更多資源。行業(yè)龍頭在獲得資本市場(chǎng)支持、政府政策保護(hù)、人才聚集以及客戶合作等方面都能獲得更多的裨益。如華為成為中國(guó)與第三世界國(guó)家資源與基礎(chǔ)設(shè)施貿(mào)易行業(yè)指定企業(yè)。 行業(yè)龍頭抵御更大風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)模效應(yīng)的最大好處之一就是當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)波動(dòng)時(shí)，大企業(yè)由于更大區(qū)域范圍、更多業(yè)務(wù)類型以及更緊密的上下游關(guān)系，可以獲得更多的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，從而渡過行業(yè)波動(dòng)。如萬科在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中獲得更大市場(chǎng)份額。 行業(yè)龍頭可以定義新的行業(yè)。行業(yè)龍頭依靠其市場(chǎng)領(lǐng)先地位獲得資源集中優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)立新的行業(yè)。如易居與新浪成立的CRIC開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)獨(dú)立房地產(chǎn)信息行業(yè)模式。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)集中度穩(wěn)步提高，各房地產(chǎn)綜合服務(wù)商都正沿產(chǎn)業(yè)鏈和區(qū)域同時(shí)擴(kuò)張。今后幾年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將逐漸進(jìn)入規(guī)模之爭(zhēng)的狀態(tài)，能夠形成規(guī)模化發(fā)展能力的企業(yè)將逐步確立其領(lǐng)導(dǎo)者地位。 受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，金融市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的驅(qū)動(dòng)因素影響，中國(guó)未來住宅按揭信貸成長(zhǎng)中長(zhǎng)期前景看好。而盛澤擔(dān)保自2006年成立以來，各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中按揭中介服務(wù)在深圳處于領(lǐng)先水平。 因此，項(xiàng)目實(shí)施有助于公司迅速擴(kuò)大規(guī)模，符合輕資產(chǎn)公司規(guī)?；l(fā)展的一般規(guī)律。 探討和發(fā)展日益增長(zhǎng)的存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向 伴隨我國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)（一手房）銷售的快速增長(zhǎng)，近年存量市場(chǎng)（二手房）的交易也迅猛增長(zhǎng)。深圳、北京、上海、廣州四個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告較早，一二手房的成交面積比例已經(jīng)接近或者超過1：1，具備大力發(fā)展存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)；二線城市隨著市場(chǎng)存量的增加，二手房交易市場(chǎng)份額將逐步增大，存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)展基礎(chǔ)正在形成。和世界發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)（如美國(guó)、香港）相比，我國(guó)的二手房活躍程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，我國(guó)存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)今后將面臨極大的成長(zhǎng)空間。 因此，存量市場(chǎng)會(huì)成為未來一線城市的主體，二線城市的市場(chǎng)空間也將進(jìn)一步擴(kuò)大。按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)于存量市場(chǎng)，是世聯(lián)鎖定未來存量市場(chǎng)的重要手段；探討和發(fā)展按揭擔(dān)保業(yè)務(wù)，符合世聯(lián)的戰(zhàn)略方向。 延展產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)良好的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng) 盛澤擔(dān)保主營(yíng)業(yè)務(wù)中的按揭代理與擔(dān)保業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)高度相關(guān)，現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)高度相關(guān)，小額信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍度、中產(chǎn)階層數(shù)量等因素相關(guān)。 行業(yè)與上下游相關(guān)機(jī)構(gòu)、個(gè)人具有相互依存和互惠發(fā)展的價(jià)值鏈關(guān)系，詳細(xì)如下： 業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位關(guān)系 需按揭代理公司提供業(yè)務(wù)量及部分資產(chǎn)管理服務(wù)、 上 貸款銀行需擔(dān)保公司協(xié)助客戶完成房產(chǎn)交易過程中的階段性 游 贖樓擔(dān)保以重新辦理抵押登記 按揭、擔(dān)保 需專業(yè)按揭代理公司和擔(dān)保公司提供按揭咨詢服務(wù) 終端客戶和銀行選擇，需擔(dān)保公司提供階段性贖樓擔(dān)保服務(wù) 下以完成房產(chǎn)交易 游專業(yè)按揭代理公司掌握的銀行資源、對(duì)銀行的議價(jià) 房產(chǎn)中介能力及擔(dān)保公司靈活的現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)，可幫助房產(chǎn) 中介促進(jìn)交易 因此，未來公司如果重點(diǎn)開發(fā)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，按揭代理業(yè)務(wù)將和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大的協(xié)同效應(yīng)，置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)或現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)與按揭代理業(yè)務(wù)具有良好的協(xié)同效應(yīng)，可以與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)間接協(xié)同，小額信貸業(yè)務(wù)對(duì)公司一手房代理業(yè)務(wù)也具有一定的支持作用。 品牌疊加，實(shí)現(xiàn)良好的品牌協(xié)同效應(yīng) 世聯(lián)作為一家上市公司，在業(yè)內(nèi)以及社會(huì)上具有良好的品牌效應(yīng)。通過收購盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告盛澤擔(dān)保，能夠使更多客戶了解盛澤擔(dān)保，提高盛澤擔(dān)保的知名度，同時(shí)也可以增加銀行等機(jī)構(gòu)客戶對(duì)盛澤擔(dān)保的認(rèn)可。而盛澤作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，對(duì)世聯(lián)品牌也有一定的幫助。 第七章投資方案情況 投資方案 公司計(jì)劃以增資擴(kuò)股的方式進(jìn)入盛澤擔(dān)保。 增資擴(kuò)股完成后，盛澤擔(dān)保注冊(cè)資本由目前5,000萬元增加到8,000萬元，世聯(lián)持有%的股權(quán)，%、%的股權(quán)。詳細(xì)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 序號(hào)股東名稱注冊(cè)資本金（萬元）股權(quán)比例 1羅守坤4500% 2張艾艾500% 3世聯(lián)地產(chǎn)3000% 合計(jì)8000100% 投資額及定價(jià)依據(jù) 項(xiàng)目總投資額：4,608萬元，其中3,000萬元增加注冊(cè)資本，1,608萬元計(jì)入資本公積。 定價(jià)依據(jù)：按經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)溢價(jià)20%，折合每股元。 資金籌措 項(xiàng)目資金將由世聯(lián)以超募資金完成。 資金運(yùn)用 盛澤金融增資擴(kuò)股籌集資金主要用途如下： 500萬元用于按揭代理業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張開辦費(fèi)：未來3年計(jì)劃開設(shè)10余家子公司，預(yù)計(jì)每家公司開辦費(fèi)50萬元。 2,000萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)的保證金，可增加擔(dān)保額度2 億元，億元，以保障置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施。盛澤擔(dān)保項(xiàng)目可研報(bào)告 2,000萬元用于補(bǔ)充深圳地區(qū)現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)的營(yíng)運(yùn)資金，進(jìn)一步鞏固現(xiàn)金贖樓業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。 70萬元用于集成IT系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)，以保障各業(yè)務(wù)品種的標(biāo)準(zhǔn)化管理和提高后臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理效率。 30萬元用于人力招聘和培訓(xùn)，以保障深圳地區(qū)和異地業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃實(shí)施的人力儲(chǔ)備。 第八章項(xiàng)目投資效益分析 損益分析 收入分析 按揭代理 根據(jù)科爾尼研究報(bào)告，深圳地區(qū)房地產(chǎn)按揭代理服務(wù)目前只占到按揭交易總量的30%，距離歐美發(fā)達(dá)國(guó)家仍有2040%的差距，意味著按揭代理業(yè)務(wù)的市場(chǎng)空間巨大。在此情況下，盛澤擔(dān)保在深圳地區(qū)按揭代理行業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)可以進(jìn)一步得到鞏固，