【導讀】受委托人委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則，于20xx年6月17日至6月21日，供估價對象房地產客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。市場價值估價結果總價為143萬元，單位建筑面積價格為元/平方米。（一）本報告估價時點為20xx年6月18日，提交報告之日為20xx年6月21日。顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過半年。格應作相應調整，甚至重估。（二）本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。假設估價對象為完全產權，無租賃、典權等他項權利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。外部經濟環(huán)境前提下，為本報告所列明的目的在估價假設和限制條件下提出的公允估值意見。

　　

【正文】 以及區(qū)位因素、個別因素等各方面條件相近的實例，并在其中選取了 A、 B、 C三個實例作為比較案例。 案例 A： 江海新村， 位于 奉賢區(qū)南橋江海路 100 號 ，住宅樓， 6 層混合結構，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎 設備齊全 ，公用設施條件完備，環(huán)境污染較??； 三 室一廳，水、電、暖氣設施齊全。室內一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。建筑面積 平米，租金 60元 /平米月。 案例 B：新華小區(qū) ， 位于南百公路光明街，住宅樓， 6 層混合結構，公交線路多，公交便捷度較好，商業(yè)繁華度較好；基礎設施 齊全 ，公用設施條件完備，環(huán)境污染較?。?三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設施齊全。室內一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽臺塑鋼封閉，防盜門。建筑面積 平 米，租金 80 元 /平米月。 案例 C： 運河新村， 位于運河路 100 號 ， 6層混合結構，住宅用途， 350 米內公共汽車多， 20 公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎設施 齊全 ，公用設施條件完備 ,環(huán)境污染較??； 三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設施齊全。室內精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。建筑面積 平米，租金 70 元 /平米月。 比較因素條件說明表 估價對象 和比較實例 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 房 地 產 用 途 住宅 住宅 住宅 住宅 租 賃 期 日 租 賃 情 況 正常 正常 正常 正常 租 賃 方 式 市場 市場 市場 市場 房地產租賃價格 （元 /平方米） 待評估 60 80 70 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 臨主干道 臨主干道 臨主干道 臨主干道 公交便捷度 好 好 好 好 居住成熟度 成熟 成熟 成熟 成熟 商業(yè)繁華度 好 好 好 好 基礎設施條件 “七通” “七通” “七通” “七通” 公用設施配套 完 備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境優(yōu)劣度 污染較小 污染較小 污染較小 污染較小 個別因素 規(guī) 劃 限 制 有限制 有限制 有限制 有限制 裝 修 標 準 精裝 一般 精裝 簡 裝 房 屋 朝 向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 南北朝向 所 在 樓 層 2 3 2 4 估價對象 和比較實例 比較因素 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C 房地產租賃價格 （元 /平方米） 待評估 60 80 70 房 地 產 用 途 100 100 100 100 交 易 期 日 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100 21 交 易 方 式 100 100 100 100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100 100 100 100 公交便捷度 100 100 100 100 居住成熟度 100 100 100 100 商業(yè)繁華度 100 100 100 100 基礎設施條件 100 100 100 100 公用設施配套完備度 100 100 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100 個別因素 規(guī) 劃 限 制 100 100 100 100 裝 修 標 準 100 98 100 96 房 屋 朝 向 100 100 100 100 所 在 樓 層 100 99 100 98 比較因素條件指數表 估價對象和 比較實例 比較因素 實例 A 實例 B 實例 C 實 例 價 格 (元 /平方米 ) 60 80 70 房地產用途 100/100 100/100 100/100 交 易 期 日 100/100 100/100 100/100 交 易 情 況 100/100 100/100 100/100 交 易 方 式 100/100 100/100 100/100 區(qū) 域 因 素 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 公交便捷度 100/100 100/100 100/100 居住成熟度 100/100 100/100 100/100 商業(yè)繁華度 100/100 100/100 100/100 基礎設施條件 100/100 100/100 100/100 公用設施配 套完備度 100/100 100/100 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個 別 因 素 規(guī) 劃 限 制 100/100 100/100 100/100 裝 修 標 準 100/98 100/100 100/96 房 屋 朝 向 100/100 100/100 100/100 所 在 樓 層 100/99 100/100 100/98 修正后房地產租金 (元 /平方米?月 ) 80 估價對象房地產平均租金 (元 /平方米月 ) 72 估價對象租賃價格為 72（元 /平方米?月） 評估人員結合估價對象的實際情況，確定住宅月租金（如下表），計算年總收益。其基本計 22 算公式為： 年收益 =月租金 ?出租率 ?計算期建筑面積。 月租金（元 /平方米?月） 出租率（ %） 計算期（月） 建筑面積 年租金收益（元） 72 89% 12 年總費用 （ 1）稅金 稅費包房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。根據國發(fā)（ 1986） 90 號《中華人民共和國房產稅暫行條例》、國務院令第 136 號《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》、國務院國發(fā)[1985]19 號文頒布《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》及京政發(fā) [1993]36 號《北京市人民政府關于提高教育附加費的通知》的規(guī)定，房產稅的稅率為房產租金收入的 12%，營業(yè)稅為房產租金收入的 5%計算，城市維護建設稅為營業(yè)稅的 7%，教育附加費為營業(yè)稅的 3%，四稅合計為年租金收入的 %。 （ 2）物業(yè)費 根據該物業(yè)的情況，取費率為年租金的 7%（含管理費）； （ 3）維修費 取費率為年租金的 %； （ 4）保險費用 取費率為年租金的 % （ 5）綜合費率 =A+B+C+D =%+7%+%+% =% 年總費用＝年租金收入 % ＝ % ＝ （元） 即評估對象年成本及費用總額為 元。 計算凈收益 年凈收益 =年總收益－年總費用 = = 元 /年 23 收益年限的確定 估價對象所在建筑物為 1998 年年建成， 6層混合結構，經濟使用年年限為 50 年。根據估價人員調查，估價對象曾經過整體改造 加固；并且維護、保養(yǎng)良好。因此綜合判斷，確定估價對象剩余經濟使用年限為 49年，則收益年限按 49 年計算。 選用適宜的計算公式求出收益價格 V＝ {1[（ 1+3%） /（ 1+%） ]49}/（ %3%） ＝ 139萬元 采用收益法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價值為 139 萬元。 七、 估價結果 上述兩種估價方法得出的估價結果是： 運用市場法測算的價格為： 145 萬元人民幣； 收益法測算的價格為： 139 萬元人民幣。 收益法和市場法是從不同市場角度進行估價，應用兩種方法測算 達到互相驗證的效果，使估價結果更加客觀合理。根據估價時點的房地產市場狀況，采用市場法估算的評估值，更加接近估價對象的市場價值，經綜合考慮，確定對上述兩種方法的測算結果采用取權重的方法以求取估價對象在估價時點的市場價值。 市場法權重： 收益法權重： 具體估價結果如下： 估價對象價格： 145 ＋ 139 ＝ 143 萬元 估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情以及綜合分析相關資料的基礎上，選用適宜的估價方法，確 定 。趙華 擁有的，位于上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73號 202 的房地產（建筑面積： 平方米）的擬抵押擔保房地產在 20xx年 6月 18日的估價結果： 市場價值估價結果總價為 143萬元，單位建筑面積價格為 元 /平方米。 大寫：人民幣 壹佰肆拾叁萬 元整 24 六 . 附件 ① 估價對象的位置圖 ② 估價對象周圍環(huán)境照片 ③ 估價對象內部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個房間一張照片，有估價人員與勘察現(xiàn)場的照片 ④ 權屬證明文件 ⑤ 法定優(yōu)先受償權利 等情況的查詢資料和調查記錄 ⑥ 估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件 ， 估價機構資格證書復印件 ⑦ 估價師資格證書復印件