【正文】 根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況，采用市場法估算的評估值，更加接近估價對象的市場價值，經(jīng)綜合考慮，確定對上述兩種方法的測算結(jié)果采用取權(quán)重的方法以求取估價對象在估價時點的市場價值。根據(jù)國發(fā)（ 1986） 90 號《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、國務(wù)院令第 136 號《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》、國務(wù)院國發(fā)[1985]19 號文頒布《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》及京政發(fā) [1993]36 號《北京市人民政府關(guān)于提高教育附加費的通知》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率為房產(chǎn)租金收入的 12%，營業(yè)稅為房產(chǎn)租金收入的 5%計算，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的 7%，教育附加費為營業(yè)稅的 3%，四稅合計為年租金收入的 %。 案例 C： 運河新村， 位于運河路 100 號 ， 6層混合結(jié)構(gòu)，住宅用途， 350 米內(nèi)公共汽車多， 20 公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施 齊全 ，公用設(shè)施條件完備 ,環(huán)境污染較?。?三 室一廳 一衛(wèi) ，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 案例 A： 江海新村， 位于 奉賢區(qū)南橋江海路 100 號 ，住宅樓， 6 層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ) 設(shè)備齊全 ，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??； 三 室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 D、所在樓層差異取值分為：以估價對象為 100，每增加或減少一個等級，房地產(chǎn)價格相應(yīng)減少或增加 2%。 ② 交易期日修正：估價對象與上述三個實例的交 易期日接近，故交易期日修正系數(shù)為 1。 20xx年 6月的交易價為 16499元 /平方米。 根據(jù)估價對象的具體情況，選擇有限年，凈收益、資本化率不變的收益法公式： V=（ A/R）即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市 13 場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。 3．在經(jīng)濟上可行性。城市化進程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴大。 C，最低氣溫 2176。估價時點估價對象的使用、維護保養(yǎng)狀況良好。 大寫：人民幣 壹佰叁拾肆萬 元整 十一、估價師 人員 ： 呂曉雪 十二、估價作業(yè) 日期 20xx 年 6月 17日至 20xx 年 6 月 21 日 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 估價報告應(yīng)用的有效期自 20xx 年 6 月 17 日起原則上為一年。 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 房地產(chǎn)抵押擔保價值為抵押擔保房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 今年 6 月至 7月初連續(xù)兩次降息，對房地產(chǎn)市場各方形成巨大的心理沖擊，加大了下半年調(diào)控的難度。 8 （ 2）市場化新建住房陸續(xù)上市 本季度新建商品房總供應(yīng)量為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。 d) 超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，成為大型房企跑贏市場法寶。交通便利。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。 四、 本次評估為委托方進行 轉(zhuǎn)讓 之目的使用，提供估價對象正常市場價格參考，故本次評估設(shè)定估價對象于估價時點為完全產(chǎn)權(quán)，無租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格，特提請報告使用方注意。在市場無明顯價格波動條件下，報告有效期自提交報告之日起不超過 半 年。 （ 五 ） 估價結(jié)果確定 .............................................. 22 六、附件 .......................................................... 24 2 一 .致 委 托 人 函 趙華 ： 受 委托人 委托，我公司秉著獨立、客觀、公正的原則 ， 于 20xx 年 6 月 17日至 6 月 21日 ，對上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73號 202 的市場價格進行 了評估，估價目的是為委托方進行 轉(zhuǎn)讓 提供估價對象房地產(chǎn)客觀、公正、科學、合理的市場價格參考。 （ 二 ） 區(qū)域 因素分析 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 四、 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。本次評估假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)，無租賃、典權(quán)等他項權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場價格。 八、 本次估價是以委托方未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。 伴隨著政策支持與政府規(guī)劃，南橋新城將在未來 35年內(nèi)逐漸熱起來： a) 作為上?！笆濉逼陂g重點建設(shè)的郊區(qū)新城之一 b) 生態(tài)優(yōu)勢：由 平方公里的中央生態(tài)林地和 平方公里的“上海之魚”構(gòu)成城市生態(tài)核心，規(guī)劃面積超越紐約中央公園的公園，依托水系景觀形成的環(huán)狀生態(tài)綠帶，“上海之魚”是其中的點睛之筆。 三大新城中，嘉定新城均價 17000 元 /平方米，交通不便的青浦新城的均價也在 16000 元 /平方米。本季度新建商品房成交均價為9936 元 /平方米，環(huán)比略降 2%，同比下降 %；成交面積為 萬平方米，環(huán)比上升 %，同比下降 %。 四、估價目的 本報告僅為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價對象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。 ⑵最高最佳使用原則。 成本法： 是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價 10 對象的客觀合理價格的方法。 估價對象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn) 場勘察及上述委托人提供的資料記 錄 ：估價對象所在建筑物為 1998年建成， 6層混合結(jié)構(gòu)，平屋頂，清水磚墻。 氣象：四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽濕潤，冬季寒冷干燥。 周邊環(huán)境 優(yōu)越 三、 市場背景分析 從市場需求看， 南橋 這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎(chǔ)。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。 評估方法定義： 市場比較法，就是在求取房地產(chǎn)價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與 較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點房地產(chǎn)價格的一種方法。 20xx 年 6 月的交易價為 15070 元 /平方米。 d、個別因素：主要有規(guī)劃限制、裝修標準、所在樓層、朝向等。 Ⅱ、個別因素 A、規(guī)劃限制分為無限制、有一定限制、有限制三個等級，以估價對象為 100， 每增加或減少一 個等級，房地產(chǎn)價格相應(yīng)減少或增加 2%。根據(jù)中華人民共和國國家標準（ GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 款 ,可采用市場提取法和安全利率加風險調(diào)整值法做為資本化率，安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率和中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率預測，此次評估采用中國人民銀行公布的一年期定期存款年利率做為安全利率。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽臺塑鋼封閉，防盜門。月 ) 72 估價對象租賃價格為 72（元 /平方米?月） 評估人員結(jié)合估價對象的實際情況，確定住宅月租金（如下表），計算年總收益。 選用適宜的計算公式求出收益價格 V＝ {1[（ 1+3%） /（ 1+%） ]49}/（ %3%） ＝ 139萬元 采用收益法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價值為 139 萬元。 大寫：人民幣 壹佰肆拾叁萬 元整 24 六 . 附件 ① 估價對象的位置圖 ② 估價對象周圍環(huán)境照片 ③ 估價對象內(nèi)部廚房、衛(wèi)生間及房間的照片，每個房間一張照片，有估價人員與勘察現(xiàn)場的照片 ④ 權(quán)屬證明文件 ⑤ 法定優(yōu)先受償權(quán)利 等情況的查詢資料和調(diào)查記錄 ⑥ 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件 ， 估價機構(gòu)資格證書復印件 ⑦ 估價師資格證書復印件 。根據(jù)估價人員調(diào)查，估價對象曾經(jīng)過整體改造 加固；并且維護、保養(yǎng)良好。月。月。 收益法公式： 19 ?????? ????? tYggY AV )11(1 其中： V—— 房地產(chǎn)在估價時點的收益價格 A—— 房地產(chǎn)的未來第一年凈運營收益 Y—— 房地產(chǎn)的報酬率 g—— 凈收益逐年遞增的比例 t—— 房地產(chǎn)的收益年限 確定資本化率 資本化率的本質(zhì)是 投資收益率，而投資收益率的大小與投資項目的風險包括系統(tǒng)風險和個別風險大小直接相關(guān)。 F、公用設(shè)施配套完備度，分為差、較完備、完備三個等級，以估價對象為 100，每相差一個等級，房地產(chǎn)價格相應(yīng)減少或增加 5%。 20xx 年 6 月的交易價為 15680 元 /平方米。 實例 A： 江海新村