【正文】 位于 奉賢區(qū)南橋江海路 100 號 ，住宅樓， 6層混合結(jié)構(gòu)，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ) 設(shè)備齊全 ，公用設(shè)施條件完備 ，環(huán)境污染較小； 三 室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。 考慮到與評估對象在同一區(qū)域內(nèi)類似的房產(chǎn)交易實(shí)例較多，可采用；同時在同一區(qū)域內(nèi)能獲取類似的房產(chǎn)租賃實(shí)例，可假設(shè)估價對象用于出租，為收益性房地產(chǎn)，其預(yù)期收益可分析測算。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配 ，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。 交通狀況 ： 交通十分便利。交通便利。 11 五． 估價技術(shù)報告 一、 個別因素分析 個別因素包括估價對象所在物業(yè)的位置、臨街狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)及用途、土地使用年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、建筑物的用途、估價對象的建筑面積、建筑物現(xiàn)狀等及周邊類似物業(yè)情況，具體如下： 估價對象位置： 估價對象位于上 海奉賢區(qū)南 橋鎮(zhèn) 人民南路 江?；▓@ 73 號 202 估價對象臨街狀況：估價對象四面臨路。 九、估價方法 估價人員根據(jù)對估價對象進(jìn)行的實(shí)地勘察、鄰近類似房地產(chǎn)的市場調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對估價 對象的特點(diǎn)及估價目的遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取市場比較法和收益法進(jìn)行評估。 八、估價原則 ⑴合法原則。 目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，在貨幣政策放松的情況下，必須堅定不移地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項調(diào)控 工作，謹(jǐn)防降息后的資金再次涌入房市。 2．房地產(chǎn)交易情況 (1） 新建住房成交量： 受低價板塊成交量上升的影響，成交均價有所回落。在這“高品質(zhì)中價位”的背后，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地產(chǎn)集團(tuán)強(qiáng)大的成本控制體系在發(fā)揮巨大的作用。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。 不存在查封和或有負(fù)債等現(xiàn)象。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 二、 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 上海師范大學(xué)建筑工程學(xué)院 《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計 班 級 20xx 級 1 班 專 業(yè) 工程管理 課程名稱 房地產(chǎn)估價 指導(dǎo)教師 李靜 姓名 呂曉雪 學(xué)號 100155267 工程管理系 20xx 年 6 月 房地產(chǎn)估價報告 估價 項目名稱 : 上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 73 號 202 房地產(chǎn)估價報告 委 托 人 : 趙華 估價 方 : 上海大儒 房地產(chǎn) 估價有限公司 估價人員： 呂曉雪 估價 作業(yè)日期 : 20xx 年 6月 17 日至 20xx 年 6月 21日 估價報告編號： 20xx0617 1 目 錄 一、 致委托方函 ...................................................... 2 二 、 估價師聲明 ...................................................... 3 三、 估價的假設(shè)和限制條件 ............................................ 4 四、 估價結(jié)果報告 .................................................... 5 （ 一 ） 委托方 ..................................................... 5 （ 二 ） 估價方 ..................................................... 5 （ 三 ） 估價對象 ................................................... 5 （ 四 ） 估價目的 ................................................... 7 （ 五 ） 估價時點(diǎn) ................................................... 7 （ 六 ） 價值定義 ................................................... 7 （ 七 ） 估價依據(jù) ................................................... 8 （ 八 ） 估價原則 ................................................... 8 （ 九 ） 估價方法 ................................................... 9 （ 十 ） 估價結(jié)果 ................................................... 9 （ 十一 ） 估價人員 ................................................ 10 （ 十二 ） 估價作業(yè)日期 ............................................ 10 （ 十三 ） 估價報告應(yīng)用的有效期 .................................... 10 五、 估價技術(shù)報告 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 大寫：人民幣壹佰肆拾叁萬元整 評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見《估價結(jié)果報告》 此函 上海大儒 房地產(chǎn) 估價 有限公司 法定代表人： 張紀(jì)文 20xx年 6月 20 日 3 二 . 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 一、 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 （ 二 ）本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不能做其它用途。 六、 在評估所委托房地產(chǎn)市場價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項等可能影響其價值的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。 地址：上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)江?；▓@ 學(xué)校 ： 上海市奉賢英杰進(jìn)修學(xué)校 ?、 上海曼都發(fā)型美容進(jìn)修學(xué)校 ?、上海技術(shù)學(xué)校 醫(yī)院 ： 奉賢區(qū)中醫(yī)醫(yī)院 ?、奉賢區(qū)中 心醫(yī)院 ? 購物 ： 聯(lián)華超市奉賢有限公司 ?、 利民超市 ?、俊源食品超市 權(quán)益狀況分析 （ 1）房產(chǎn)登記狀況 房屋所有權(quán)證號 43001288 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)房 房屋所有權(quán)人 趙華 產(chǎn)別 私有房產(chǎn) 房屋座落 奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn) 人民南路 5號 江?；▓@ 73號 202 樓號或幢號 1 房號及部位 202 房屋總層數(shù) 6 所在層數(shù) 2 建筑面積 (m2) 房屋用途 住宅 房屋結(jié)構(gòu) 混合 建成年代 1998 年 （ 2）土地登記狀況：無抵押擔(dān)保 （ 3）他項權(quán)利狀況：無抵押擔(dān)保 不存在抵押擔(dān)保權(quán)、典權(quán)等他項權(quán) 利 （ 4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況 不存在其他法定優(yōu)先受償款 6 （ 5）對價格的影響分析 估價對象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設(shè)立 。 奉賢區(qū)發(fā)改委價格管理科科長全秀萍說：一個是市場供應(yīng)量比上季度有大幅的回落，第二個是剛性需求，子女的入學(xué)、結(jié)婚、一些改善型的住房，這些 需求依然比較旺盛，第三個還是我們南橋新城的聚焦效應(yīng)。 以恒大為例，從 20xx 年開始，恒大就科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域，通過快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集團(tuán)的“高品質(zhì)中價位”迅速贏得了市場認(rèn)可。本季度我區(qū)市場化新建住房新增供應(yīng)量 萬平方米，但同比仍下降 %；辦公和商業(yè)房為 萬平方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %；無配套商品房上市。雖然政府的堅定表態(tài)緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定了市場預(yù)期，但下半年，降息帶來的房價反彈風(fēng)險仍在積聚，必須引起高度重視。 七、估價依據(jù) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291— 1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；