珠海某商業(yè)廣場項目定位及商場規(guī)劃報告-33頁-資料下載頁
2025-02-27 22:05本頁面
【正文】 平臺上設商場形象招牌； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ：東立面北側(cè)入口，因現(xiàn)在已經(jīng)加建了二樓平臺，出口門外會形成走廊式的過道，將作為從北側(cè)過商場的重要交通要道，因為靠近作為商場形象 堡壘的毛主席坐架，預計該入口人流會比主出入口多； ：原商場北門承擔了從吉大中心商業(yè)區(qū)和生活區(qū)人流的主要進入商場的功能，這種功能在未來仍將延續(xù)。 ：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。 ，與主、次兩個入口形成井字型商場交通主脈，但走廊的寬度只保留目前地線部分，地線以外部分劃歸兩邊商鋪，增加商場經(jīng)營面積，預計可 增加 300 m2的經(jīng)營面積。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設室內(nèi)步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場管理公司用作補貼須提供租金商鋪單位的回報用途。約可摳出 800 m2 的經(jīng)營面積。 ：目前商場的垂直交通現(xiàn)時一至二樓分別有兩個手扶電梯和四個室外觀光電梯組地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 成，在商場中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設人行樓梯配合，根據(jù)商場的定位，已經(jīng)足夠應付商場開業(yè)后的垂直人流。 ? 產(chǎn)品設計 /公共空間與商鋪之間的關系 ：根據(jù)人流動線的規(guī)劃，商場內(nèi)室內(nèi)步行街和兩個大門進門后的通道組成室 內(nèi)公共通道，解決商場內(nèi)各商鋪單位的均好性。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場的室內(nèi)公共空間； ：廣場上的飛機將作為商場的形象堡壘，在廣場臨主人口附近設休閑座椅，并在飛機下區(qū)域開辟商場形象展示舞臺，供商場經(jīng)營過程做表演和促銷用途；商場內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。根據(jù)酒吧業(yè)者喜歡自己按酒吧經(jīng)營主題設計裝修的習慣，酒吧單位不提供地板和天花裝修，毛胚交經(jīng)營者裝修； ：商場統(tǒng)一提供整體物業(yè)的高檔磚地板、網(wǎng)格天花（ 連照明），按分割方案劃分公共通道； ：為利于標準商場的建設，根據(jù)現(xiàn)時柱網(wǎng)標準和公共空間規(guī)劃，將商鋪單位分割成使地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 用面積約 16m2 商場分割鋪、 35 m2 柜臺或開放式攤位式商鋪；單個酒吧面積控制在 6490 m2內(nèi)。 六、 商場定位后銷售方案的設計 商場提供專業(yè)商場管理，負責商場的整體形象推廣、日?，F(xiàn)場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌；商場管理公司通過收取經(jīng)營商戶的商場管理費用維持公司日常運作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長部分的差價作 為管理公司收入之一； 單個商場商鋪總價控制在 3050 萬內(nèi)，單個開放式商鋪單位總價控制在 10 萬以內(nèi)，酒吧單位總售價控制在 100 萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高 7 成、最長 15 年香港銀行按揭；國內(nèi)買家只能享受國內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約 6 成 10 年的銀行按揭； 商場單位、開放式商鋪銷售時同時提供 2 年的租約，酒吧單位提供 35 年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營。租約滿后業(yè)主可選擇繼續(xù)交商場管理公司經(jīng)營并約定商鋪單位的租金，也可以選擇自己經(jīng)營； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 七、 商場定位后招商方案的設計 計原則： 酒吧街、主力店經(jīng)營商的進場可以直接反映項目策劃的意圖，放在第一考慮，但須有心理準備租賃的價格會比個體經(jīng)營商家可以承受的價格要低； 個體經(jīng)營商通過現(xiàn)場考察時招商人員的解說和招商經(jīng)理的控制引導將其放在室內(nèi)步行街兩側(cè)和商場的中間狹長地帶； 部分對商場日后經(jīng)營能帶來人流的商家可采取合作、聯(lián)營等方式與經(jīng)營商進行磋商。 ： 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè) —— 酒吧街，共推出二樓陽臺酒吧面積 3000 m2，在本市內(nèi)針對性推廣；物業(yè)推出時間： 2 月 20 日左右。預計招商成功可帶來 90 萬租金收入。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第二階段招商：物業(yè) F1/2 南北塔樓，招商對象為香港經(jīng)營品牌商，目標對象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡落實。 第三階段招商：市場充分消化新加坡管理公司進駐日東商業(yè)廣場的消息后，全面啟動項目的招商，招商主力除落實前期主力店的跟進外，在珠三角、香港同時啟動大規(guī)模的招商推介活動和媒體宣傳，主推個體經(jīng)營商戶招商，由美亞現(xiàn)場招商組和香港招商小組共同完成；啟動時間： 3 月初。 第三部分 日東商業(yè)廣場價格定位 一、租金價格 比較法定價建議 同區(qū)域商場租金參照 同區(qū)域的商 場包括珠海百貨、免稅自營部分、海天城等商場，按建筑面積計算租金在 360500 元 /m2之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點的租金方式公布價格為 260 元 /m2 左右，累加計算其租金收地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 入在 500 元 /m2 左右。 市區(qū)同類型定位商場參照 日東商業(yè)廣場市區(qū)同類型定位商場樣本采集為海天城和拱北口岸廣場，口岸廣場不考慮進場費其租金價格接近 600 元 /m2，相比海天城的 400 元 /m2 乃至全珠海都是最高。 其他地區(qū)同類型定位商場租賃價格參照 加權定價：將定價參考給予價格浮動系數(shù)（商場租金提升因素如商場裝修、商圈地段、廣場 、停車位） 租金價格策略： 低價入市 對外公布租賃價格表保持不變，不同階段不同折扣 港幣計價 二、銷售價格 比較法銷售價格定位： 現(xiàn)有銷售商業(yè)物業(yè)價格參照 物業(yè)裝修參照 商場管理水平參照 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 其他價格提升因素 租金反映回報的價格定位（提供租金回報公式） 租金價格策略： 低價入市 對外公布銷售價格表保持不變，不同階段不同折扣 港幣計價相對表現(xiàn)較低
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