珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)-資料下載頁(yè)
2025-02-27 22:05本頁(yè)面
【正文】 平臺(tái)上設(shè)商場(chǎng)形象招牌； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ：東立面北側(cè)入口，因現(xiàn)在已經(jīng)加建了二樓平臺(tái)，出口門外會(huì)形成走廊式的過道，將作為從北側(cè)過商場(chǎng)的重要交通要道，因?yàn)榭拷鳛樯虉?chǎng)形象 堡壘的毛主席坐架，預(yù)計(jì)該入口人流會(huì)比主出入口多； ：原商場(chǎng)北門承擔(dān)了從吉大中心商業(yè)區(qū)和生活區(qū)人流的主要進(jìn)入商場(chǎng)的功能，這種功能在未來仍將延續(xù)。 ：現(xiàn)日東已經(jīng)將南門側(cè)的小區(qū)入口與君怡花園商業(yè)街打通，君怡花園的商業(yè)街已經(jīng)形成雛形，但真正形成商業(yè)氛圍尚需時(shí)日，與日東商業(yè)中心的開發(fā)成功共生共榮，可考慮與君怡共同營(yíng)造該片區(qū)的商業(yè)氣氛，這是后話。 ，與主、次兩個(gè)入口形成井字型商場(chǎng)交通主脈，但走廊的寬度只保留目前地線部分，地線以外部分劃歸兩邊商鋪，增加商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，預(yù)計(jì)可 增加 300 m2的經(jīng)營(yíng)面積。走廊內(nèi)按目前地板大理石裝修圖案設(shè)室內(nèi)步行街促銷柜位做出租用途，出租收入交商場(chǎng)管理公司用作補(bǔ)貼須提供租金商鋪單位的回報(bào)用途。約可摳出 800 m2 的經(jīng)營(yíng)面積。 ：目前商場(chǎng)的垂直交通現(xiàn)時(shí)一至二樓分別有兩個(gè)手扶電梯和四個(gè)室外觀光電梯組地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 成，在商場(chǎng)中央有可以直上五月花的步行梯和兩條手扶梯，手扶梯側(cè)都設(shè)人行樓梯配合，根據(jù)商場(chǎng)的定位，已經(jīng)足夠應(yīng)付商場(chǎng)開業(yè)后的垂直人流。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) /公共空間與商鋪之間的關(guān)系 ：根據(jù)人流動(dòng)線的規(guī)劃，商場(chǎng)內(nèi)室內(nèi)步行街和兩個(gè)大門進(jìn)門后的通道組成室 內(nèi)公共通道，解決商場(chǎng)內(nèi)各商鋪單位的均好性。主力店區(qū)域與步行街形成回環(huán)型通道并步行街連接，以上區(qū)域共同組成商場(chǎng)的室內(nèi)公共空間； ：廣場(chǎng)上的飛機(jī)將作為商場(chǎng)的形象堡壘，在廣場(chǎng)臨主人口附近設(shè)休閑座椅，并在飛機(jī)下區(qū)域開辟商場(chǎng)形象展示舞臺(tái)，供商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程做表演和促銷用途；商場(chǎng)內(nèi)商鋪用玻璃分割，甲方提供商鋪卷閘、門楣、天花、地板、和分割玻璃或防火板。根據(jù)酒吧業(yè)者喜歡自己按酒吧經(jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)裝修的習(xí)慣，酒吧單位不提供地板和天花裝修，毛胚交經(jīng)營(yíng)者裝修； ：商場(chǎng)統(tǒng)一提供整體物業(yè)的高檔磚地板、網(wǎng)格天花（ 連照明），按分割方案劃分公共通道； ：為利于標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)柱網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)和公共空間規(guī)劃，將商鋪單位分割成使地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 用面積約 16m2 商場(chǎng)分割鋪、 35 m2 柜臺(tái)或開放式攤位式商鋪；單個(gè)酒吧面積控制在 6490 m2內(nèi)。 六、 商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)提供專業(yè)商場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌；商場(chǎng)管理公司通過收取經(jīng)營(yíng)商戶的商場(chǎng)管理費(fèi)用維持公司日常運(yùn)作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長(zhǎng)部分的差價(jià)作 為管理公司收入之一； 單個(gè)商場(chǎng)商鋪總價(jià)控制在 3050 萬內(nèi)，單個(gè)開放式商鋪單位總價(jià)控制在 10 萬以內(nèi)，酒吧單位總售價(jià)控制在 100 萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高 7 成、最長(zhǎng) 15 年香港銀行按揭；國(guó)內(nèi)買家只能享受國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約 6 成 10 年的銀行按揭； 商場(chǎng)單位、開放式商鋪銷售時(shí)同時(shí)提供 2 年的租約，酒吧單位提供 35 年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)。租約滿后業(yè)主可選擇繼續(xù)交商場(chǎng)管理公司經(jīng)營(yíng)并約定商鋪單位的租金，也可以選擇自己經(jīng)營(yíng)； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 七、 商場(chǎng)定位后招商方案的設(shè)計(jì) 計(jì)原則： 酒吧街、主力店經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)場(chǎng)可以直接反映項(xiàng)目策劃的意圖，放在第一考慮，但須有心理準(zhǔn)備租賃的價(jià)格會(huì)比個(gè)體經(jīng)營(yíng)商家可以承受的價(jià)格要低； 個(gè)體經(jīng)營(yíng)商通過現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)招商人員的解說和招商經(jīng)理的控制引導(dǎo)將其放在室內(nèi)步行街兩側(cè)和商場(chǎng)的中間狹長(zhǎng)地帶； 部分對(duì)商場(chǎng)日后經(jīng)營(yíng)能帶來人流的商家可采取合作、聯(lián)營(yíng)等方式與經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行磋商。 ： 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè) —— 酒吧街，共推出二樓陽(yáng)臺(tái)酒吧面積 3000 m2，在本市內(nèi)針對(duì)性推廣；物業(yè)推出時(shí)間： 2 月 20 日左右。預(yù)計(jì)招商成功可帶來 90 萬租金收入。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第二階段招商：物業(yè) F1/2 南北塔樓，招商對(duì)象為香港經(jīng)營(yíng)品牌商，目標(biāo)對(duì)象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實(shí)。 第三階段招商：市場(chǎng)充分消化新加坡管理公司進(jìn)駐日東商業(yè)廣場(chǎng)的消息后，全面啟動(dòng)項(xiàng)目的招商，招商主力除落實(shí)前期主力店的跟進(jìn)外，在珠三角、香港同時(shí)啟動(dòng)大規(guī)模的招商推介活動(dòng)和媒體宣傳，主推個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶招商，由美亞現(xiàn)場(chǎng)招商組和香港招商小組共同完成；啟動(dòng)時(shí)間： 3 月初。 第三部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格定位 一、租金價(jià)格 比較法定價(jià)建議 同區(qū)域商場(chǎng)租金參照 同區(qū)域的商 場(chǎng)包括珠海百貨、免稅自營(yíng)部分、海天城等商場(chǎng)，按建筑面積計(jì)算租金在 360500 元 /m2之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點(diǎn)的租金方式公布價(jià)格為 260 元 /m2 左右，累加計(jì)算其租金收地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 入在 500 元 /m2 左右。 市區(qū)同類型定位商場(chǎng)參照 日東商業(yè)廣場(chǎng)市區(qū)同類型定位商場(chǎng)樣本采集為海天城和拱北口岸廣場(chǎng)，口岸廣場(chǎng)不考慮進(jìn)場(chǎng)費(fèi)其租金價(jià)格接近 600 元 /m2，相比海天城的 400 元 /m2 乃至全珠海都是最高。 其他地區(qū)同類型定位商場(chǎng)租賃價(jià)格參照 加權(quán)定價(jià)：將定價(jià)參考給予價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)（商場(chǎng)租金提升因素如商場(chǎng)裝修、商圈地段、廣場(chǎng) 、停車位） 租金價(jià)格策略： 低價(jià)入市 對(duì)外公布租賃價(jià)格表保持不變，不同階段不同折扣 港幣計(jì)價(jià) 二、銷售價(jià)格 比較法銷售價(jià)格定位： 現(xiàn)有銷售商業(yè)物業(yè)價(jià)格參照 物業(yè)裝修參照 商場(chǎng)管理水平參照 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 其他價(jià)格提升因素 租金反映回報(bào)的價(jià)格定位（提供租金回報(bào)公式） 租金價(jià)格策略： 低價(jià)入市 對(duì)外公布銷售價(jià)格表保持不變，不同階段不同折扣 港幣計(jì)價(jià)相對(duì)表現(xiàn)較低
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