【正文】 高速公路相接，全長 公里， 貫穿浙江北部，與省內(nèi)的申蘇浙皖、申嘉湖、杭州繞城等相通，實現(xiàn)浙北地區(qū)與浙東南沿海和蘇南經(jīng)濟富庶地 區(qū)乃至整個長江三角區(qū)的連接，日車流量 6萬輛 ，客流量可達 80 萬人次。 京杭大運河 京杭大運河北起北京，南至杭州，經(jīng)北京、 天津 兩市及 河北 、 山東 、 江蘇 、浙江 四省，溝通 海河 、 黃河 、 淮河 、 長江 、 錢塘江 五大水系。全長 1764 公里 ，對中國南北地區(qū)之間的經(jīng)濟、文化發(fā)展與交流，特別是對沿線地區(qū)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)的興起均起了巨大作用。 她 從華北平原直達長江三角洲 ,地形平坦 ,河湖交織，沃野千里，自古是中國主要糧、棉、油、蠶桑、麻產(chǎn)區(qū)。人口稠密，農(nóng)業(yè)集約化程度高 ,生產(chǎn)潛力大。迨至近代 ,京津、津浦、滬寧和滬杭鐵路及公路網(wǎng)相 繼修建，與運河息息相通；沿線各地工業(yè)先后興起，城鎮(zhèn)密集，是中國精華薈萃之地。 其中 江南運河 段 自長江南岸諫壁口經(jīng) 丹陽 、 常州 、 無 錫 、蘇州、平望至杭州。平望至杭州有 3 條航線，即東、中、西線，如以東線計算 ,全長 公里，大部分底寬 20米，水深 2米 ,一般可通航 40～ 100 噸級船舶 ,年貨運量達1600 余萬噸。 杭州繞城高速 繞城東線和南線與杭金衢、滬杭甬高速公路相連，是金華、衢州、溫州等地進出杭州，直達上海的快速通道；繞城北線與杭寧高速公路相接，是杭州通往浙北、蘇南的捷徑；繞城西線與在建的杭千、杭徽高速公路相連，將把杭州西湖與千島湖、安徽黃山更緊密地連在一起。此外，繞城高速公路還將與規(guī)劃中的滬杭復線和杭甬復線高速公路及杭長、申嘉 湖杭高速公路相接。 園區(qū)內(nèi)交通 與外圍的道路相配合，構(gòu)建完整的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)道路分主干道、次干道、支路三個層次，形成縱橫交錯、布局合理、方便運輸、利于生產(chǎn)的路網(wǎng)體系；同時將示范中心與運河的交通聯(lián)結(jié)起來，充分發(fā)揮運河的航運功能，為示范中心服務(wù)。道路與綠化、溝渠有機結(jié)合。 園區(qū)還 規(guī)劃在示范中心西部，沿杭寧高速公路東側(cè)，過高新農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，直向北修建對外交通道（ A1）一條，并與杭寧高速公路良渚互通口的余杭東西大道相連接 。 32 余杭多條交通要道的匯集使其成為全國經(jīng)濟貿(mào)易的重要樞紐之一，也成為眾賈云集、商鋪薈萃的寶地 。 三、自然資源 余杭 境內(nèi)自然資源豐富。全區(qū)共有土地 萬公頃 ( 萬畝 )，其中耕地 萬公頃，占 ％；林地 萬公頃，占 31％；水域面積 萬公頃，占 ％。境內(nèi)河流縱橫、湖蕩密布，受山脈走向制約和亞熱帶季風氣候影響，河流具有流量豐富、水位季節(jié)變化大的特點。水資源的豐富對航行、灌溉、淡水魚養(yǎng)殖、發(fā)電、生產(chǎn)生活用水乃至旅游都十分有利。 余杭地處北亞熱帶南緣季風氣候區(qū)。冬夏長春秋短，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均氣溫 ℃ ～ ℃ ，年平均雨量 1150毫米～ 1550毫米。因境內(nèi)地形不同，小氣候差異明顯，春、冬、夏季風交替，冷暖空氣活動頻繁，春雨連綿，風向多變，天氣變化較大。常年 6月中旬入梅， 7月上旬出梅，雨量相對集中，梅雨結(jié)束即進入盛夏，受熱帶高壓控制，盛行下沉氣流，天氣晴熱、溫度高、日照強、蒸發(fā)大，易有伏夏。秋季，秋高氣爽，天氣比較穩(wěn)定。冬季，盛吹西北風，寒冷、干燥，如遇北方強冷空氣，就出現(xiàn)寒潮。氣候特征為氣溫適中，適宜雙、三熟制。雨熱同季，有利于葉莖類作物和瓜果生產(chǎn)。地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡區(qū)，適宜栽培種植南北多種作物，具有發(fā)展糧食生產(chǎn)和多種經(jīng)濟 作物的氣候優(yōu)勢。 豐富的自然資源，適宜的亞熱氣候，充沛的水利條件為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、貿(mào)易均提供了有利條件，尤其對茶葉 種植、糧油生產(chǎn)、蜜餞干貨等生產(chǎn)及其 經(jīng)營帶來得天獨厚的優(yōu)勢。 四、人口環(huán)境 余杭先民，早在新石器時期，于良渚、瓶窯一帶形成聚落。秦統(tǒng)一中國后，有大量居民遷徙余杭，以后各朝，尤其在南宋，北方人口大量移入，幾經(jīng)民族融合，已無直接后裔。民國 17 年（ 1928 年），杭縣總?cè)丝跒?39萬人，余杭縣為 萬人。 1949 年，兩縣共 萬戶， 萬人。 2021 年末全區(qū)戶籍人口 萬人，比上年末增加 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，比上年減少近 3萬人，全年人口出生率 ‰ ，人口死亡率 ‰ ，人口自然增長率 ‰ 。 33 余杭區(qū) 居民生活穩(wěn)步提高。 2021 年我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18870 元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 9615 元，增長 %；扣除物價上漲因素，城鄉(xiāng)居民收入實際增長 %和 %，增幅分別比上年提高了 點。隨著收入的增長，居民生活不斷得到改善，全年我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出為 13295元，增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費支出為 7790元，增長 %。恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降， 2021 年城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)分別為 %和 %，分別比上年下降了 和 個百分點。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，增長%；人均儲蓄余額達 萬元，增長 %。 【 2021 數(shù)字余杭】 ★ 全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 % ★ 全區(qū)人均生產(chǎn)總值 42901 元，按現(xiàn)行匯率折算為 5403 美元 ★ 全區(qū)財政總收入達 億元，其中地方財政收入 億元，分別增長%和 % ★ 全區(qū)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億 元，增長 % ★ 全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 億元 ★ 全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別增長 %和 % ★ 合同利用外資 億美元，實際利用外資 億元，分別增長 %和%；全年自營出口 億美元，增長 % ★ 年末全區(qū)戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人 ★ 全區(qū)凈增就業(yè)崗位 15560 個，幫助失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè) 5954 人 ★ 全年城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 18870 元，增長 %；全年農(nóng)民人均純收入 9615 元，增長 %；年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，人均 萬元 余杭區(qū)市民總體素質(zhì)較高，居民儲蓄連年遞增、消費性支出也日益增加，購買力處于華東地區(qū)較高水平，市場潛力很大。 五、文化背景 余杭是 良渚文化 的發(fā)祥地，京杭古運河的最南端，日本茶道之源，素有 魚米之鄉(xiāng)，花果之地，絲綢之府，文化之邦 的美譽。自秦王政 25 年置縣至今， 34 余杭已有 2200 多年的歷史， 先余杭，后杭州 的歷史淵源給余杭留下了豐富的文化積淀。 余杭是中華文明曙光升起的地方 ，是距今 5300 至 4000 年的良渚文化的發(fā)祥地。余杭良渚文化遺址是實證中華 5000 年文明史規(guī)模最大、水平最高的遺址，是全人類共有珍貴歷史文化遺產(chǎn)，是世界級的文化品牌。良渚遺址出上的玉器、漆器、木器，其創(chuàng)作的理念和制作的工藝等都達到了世界同期最高水平；保留下來的古村落皇陵墓地、祭壇、土垣、大型建筑遺址等多種遺存，被認為是良渚文化時期的政治、經(jīng)濟、文化和宗教中心，是中華民族的瑰寶。 1994 年初，國務(wù)院將良渚遺址列入中國政府向聯(lián)合國組織推薦“世界遺產(chǎn)名錄”的預(yù)備清單。 2021年，浙江省政府成立了良渚遺址申報“世界 遺產(chǎn)名錄”領(lǐng)導小組，并建設(shè)良港國家遺址公園。 良渚文化是我國長江下游太湖流域一支重要的古文明。是銅石并用時代文化，因發(fā)現(xiàn)于浙江余杭良渚鎮(zhèn)而得名，距今約 5250~4150 年，在 1936 年被發(fā)現(xiàn)，經(jīng)半個多世紀的考古調(diào)查和發(fā)掘，初步查明遺址分布于太湖地區(qū)。在余杭市良渚、安溪、瓶窯三個鎮(zhèn)地域內(nèi)，分布著以莫角山遺址為核心的 50 余處良渚文化遺址，有村落、墓地、祭壇等各種遺存，內(nèi)涵豐富，范圍廣闊，遺址密集。八十年代以來，反山、瑤山、匯觀山等高臺土冢與祭壇遺址相復合。 良渚文化時期陶器制作方式先進，玉器與非常發(fā)達，種類有珠 、管、璧、璜、琮、蟬。做工精細，栩栩如生。良渚文化的錢山漾一地出土有絹片、絲帶和絲線，是中國遠古時代最重要的家蠶絲織物。良渚文化時期的食物以水稻為主。良渚文化中物質(zhì)文化十分發(fā)達 ,以鼎、豆、盤、雙鼻壺、帶流壺、帶流杯、尊、簋為典型器 ,用于祭禮的玉器更為發(fā)達 ,墓葬規(guī)格、聚落布局體現(xiàn)出嚴格的等級差別。良渚文化遺址主要分布在東到上海 ,南至錢塘江；西以茅山、天目山為界 ,北達寧鎮(zhèn)地區(qū)邊緣的長江以南 ,圍繞太湖大致呈三角狀 ,其影響達浙東、浙西南、皖南、華南、山東、蘇北等地。 作為日本茶道之源，良渚人自古有種茶、品茶的習慣， 其發(fā)達的農(nóng)耕業(yè)和手工藝制作業(yè)為茶葉加工、茶具制造奠定了良好基礎(chǔ)。良渚文化尊崇禮儀，飲食精良， 物產(chǎn)豐富，食物充足 ，奠定了飲茶的文化基礎(chǔ)。同時，由于良渚人以稻米為主糧， 十分注重糧油等日常三餐，據(jù)歷史考證，良渚時期居民飲食 講究 精良細致，飲食文化中已初步具有綠色健康文化的雛形。 良渚文化背景更帶動與文化密切相 35 關(guān)的旅游、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，為我國服務(wù)貿(mào)易進出口額增收。 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 圖表 6： XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 SWOT 分析 第三節(jié)項目總體定位 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 定位于集 龍井 茶 和 蘑菇、果蜜餞、優(yōu)質(zhì)糧油等綠色食品的生產(chǎn)、加工、銷售、 文化 服務(wù)為一體的綜合大型項目， 充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、傳媒、創(chuàng)新等新生代優(yōu)勢，整合茶 、酒 行業(yè)優(yōu)勢資源， 借助良渚文化的深厚底蘊， 聯(lián)合余杭區(qū)經(jīng)濟實力強，人口素質(zhì)高，生活水平較高； 江南有較好的茶葉和綠色食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，便于資源整合； 余杭區(qū)優(yōu)越的區(qū)位交通條件； 余杭的歷史文化厚重，可開發(fā)利用元素豐富； 符合國家大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易的政策要求，地 方政府支持力度大 江浙茶市場、綠色食品市場競爭異常激烈； 全國各地茶場、茶文化城進入建設(shè)高峰期，占有市場先發(fā)優(yōu)勢 余杭發(fā)展文化服務(wù)業(yè)的緊迫感不強，缺乏品牌領(lǐng)先意識； 余杭區(qū)的文脈紛繁復雜； 規(guī)劃用地處于建設(shè)初期，基礎(chǔ)設(shè)施落后； 項目開發(fā)者新進入茶葉、綠色食品市場，行業(yè)經(jīng)驗和資 源有限； 區(qū)域人流、物流、信息流密集，商項目管理和營銷水平有待提高； 后期可開發(fā)用地空間受開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃制約； 華東區(qū)缺乏國際化、現(xiàn)代化、信息化的農(nóng)貿(mào)中心； 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、體驗經(jīng)濟的興起； 余杭區(qū)商業(yè)地產(chǎn)前景巨大； 江南地域文化未很好地與實體產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開發(fā)程度普遍不夠； 余杭目前的商業(yè)門檻比較低，外來資本可進入性強； 余杭缺乏系統(tǒng)整理良渚文化、展示本地文化的載體 領(lǐng)先者戰(zhàn)略 補缺者戰(zhàn)略 挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略 追隨者戰(zhàn)略 36 商務(wù)部 食品土畜 進出口商會 ，擁有辦公、餐飲、休閑、娛樂的多層次功能。 項目可實現(xiàn)龍井茶和 綠色食品 產(chǎn)業(yè)鏈的一條龍服務(wù)， 引領(lǐng)中國茶 業(yè) 發(fā)展的新方向，力爭 2021 年發(fā)展成 兩大 行業(yè)一流公司，年 交易 額超過 15億元 ， 成為全球龍井和 綠色食品 貿(mào)易中心與信息傳播中心。 所以該項目的定位是： 中國茶第一城 第四節(jié)項目類型及形象定位 一、建筑風格定位 以 茶文 化為核心， 良渚文化為背景， 園林綠化為襯托 ，融 江南水鄉(xiāng) 的 美景，形成 古樸，典雅，幽靜 ， 別具風貌的布局及建筑風格特色， 充分展示民俗、文化風情， 具有濃郁的民族特色和古典建筑風格 。 二、市場形象定位 生產(chǎn)基礎(chǔ)扎實――茶種植加工技術(shù) 、 綠色食品生產(chǎn)技術(shù)一流企業(yè)，國際龍井茶、綠色 知名品牌 文化底蘊深厚――良渚文化傳播者、中國茶文化的經(jīng)典代表 貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)發(fā)達――以商務(wù)部 食品土畜 出口商會為備書，引領(lǐng)茶葉和綠色食品交易行業(yè)的先進地位 電子商務(wù)便捷――網(wǎng)聚全球茶葉 和綠色食品 商機，信息化 交易平臺 三、價值定位 飲 食 價值―― 技術(shù)含量 高、加工工藝先進、文化底蘊濃、內(nèi)含物含量豐富 文化價值―― 茶具、茶藝 、玉器、書畫、手工、茶酒 文化節(jié)倡導高雅的藝術(shù)享受 收藏價值――形成國際知名 龍井 茶 和 綠色 品牌，吸引 政府官員、企業(yè)精英、社會名流津津樂道 ，熱衷收藏 以上三重價值構(gòu)成 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 的高端定位。 37 圖表 7： XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 價值定位三要素 第四節(jié)項目客戶定位 一、項目客戶來源 項目客戶來源 一級客戶 二級客戶 比例 區(qū)域 當?shù)夭枞~種植務(wù)農(nóng)者、個體戶茶商 、 綠色食品生產(chǎn) 商 江浙地 區(qū)各地 龍井 茶 、綠色食品 經(jīng)銷商、零售商， 商店、超市、各大茶館、飯店、酒吧、茶吧、個體消費者、 收藏30% 文化價值 收藏價值 飲食價值 子墨 農(nóng)貿(mào) 經(jīng)濟文化 中心 價值定位 38 者 國內(nèi) 京、滬、蘇、浙、徽、魯、陜、粵等全國 20多個省市茶商、 全國 6000 家 綠色食品 生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè) 全國各地 龍井 茶 、 綠色食品 經(jīng)銷商、零售商，知名茶館、 各大飯店、商店、超市、個體消費者、旅游者、 收藏者 40% 國際 東南亞、歐美地區(qū)茶商 、 綠色食品生產(chǎn) 商 農(nóng)牧產(chǎn)品進出品公司、國外茶 葉、 綠色食品 經(jīng)銷商、零售商、 收藏者、茶 文化 愛好者、個體消費者、旅游者 30% 圖表 8： XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟文化中心 客戶來源 二、項目 終端客戶特征 A、具有一定經(jīng)濟消費基礎(chǔ)，收入中高端的年輕人