【正文】 37 圖表 7： XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 價(jià)值定位三要素 第四節(jié)項(xiàng)目客戶定位 一、項(xiàng)目客戶來(lái)源 項(xiàng)目客戶來(lái)源 一級(jí)客戶 二級(jí)客戶 比例 區(qū)域 當(dāng)?shù)夭枞~種植務(wù)農(nóng)者、個(gè)體戶茶商 、 綠色食品生產(chǎn) 商 江浙地 區(qū)各地 龍井 茶 、綠色食品 經(jīng)銷商、零售商， 商店、超市、各大茶館、飯店、酒吧、茶吧、個(gè)體消費(fèi)者、 收藏30% 文化價(jià)值 收藏價(jià)值 飲食價(jià)值 子墨 農(nóng)貿(mào) 經(jīng)濟(jì)文化 中心 價(jià)值定位 38 者 國(guó)內(nèi) 京、滬、蘇、浙、徽、魯、陜、粵等全國(guó) 20多個(gè)省市茶商、 全國(guó) 6000 家 綠色食品 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 全國(guó)各地 龍井 茶 、 綠色食品 經(jīng)銷商、零售商，知名茶館、 各大飯店、商店、超市、個(gè)體消費(fèi)者、旅游者、 收藏者 40% 國(guó)際 東南亞、歐美地區(qū)茶商 、 綠色食品生產(chǎn) 商 農(nóng)牧產(chǎn)品進(jìn)出品公司、國(guó)外茶 葉、 綠色食品 經(jīng)銷商、零售商、 收藏者、茶 文化 愛(ài)好者、個(gè)體消費(fèi)者、旅游者 30% 圖表 8： XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 客戶來(lái)源 二、項(xiàng)目 終端客戶特征 A、具有一定經(jīng)濟(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)，收入中高端的年輕人、。 所以該項(xiàng)目的定位是： 中國(guó)茶第一城 第四節(jié)項(xiàng)目類型及形象定位 一、建筑風(fēng)格定位 以 茶文 化為核心， 良渚文化為背景， 園林綠化為襯托 ，融 江南水鄉(xiāng) 的 美景，形成 古樸，典雅，幽靜 ， 別具風(fēng)貌的布局及建筑風(fēng)格特色， 充分展示民俗、文化風(fēng)情， 具有濃郁的民族特色和古典建筑風(fēng)格 。 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 圖表 6： XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 SWOT 分析 第三節(jié)項(xiàng)目總體定位 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 定位于集 龍井 茶 和 蘑菇、果蜜餞、優(yōu)質(zhì)糧油等綠色食品的生產(chǎn)、加工、銷售、 文化 服務(wù)為一體的綜合大型項(xiàng)目， 充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)、傳媒、創(chuàng)新等新生代優(yōu)勢(shì)，整合茶 、酒 行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源， 借助良渚文化的深厚底蘊(yùn)， 聯(lián)合余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，人口素質(zhì)高，生活水平較高； 江南有較好的茶葉和綠色食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，便于資源整合； 余杭區(qū)優(yōu)越的區(qū)位交通條件； 余杭的歷史文化厚重，可開(kāi)發(fā)利用元素豐富； 符合國(guó)家大力發(fā)展服務(wù)貿(mào)易的政策要求，地 方政府支持力度大 江浙茶市場(chǎng)、綠色食品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈； 全國(guó)各地茶場(chǎng)、茶文化城進(jìn)入建設(shè)高峰期，占有市場(chǎng)先發(fā)優(yōu)勢(shì) 余杭發(fā)展文化服務(wù)業(yè)的緊迫感不強(qiáng)，缺乏品牌領(lǐng)先意識(shí)； 余杭區(qū)的文脈紛繁復(fù)雜； 規(guī)劃用地處于建設(shè)初期，基礎(chǔ)設(shè)施落后； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者新進(jìn)入茶葉、綠色食品市場(chǎng)，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資 源有限； 區(qū)域人流、物流、信息流密集，商項(xiàng)目管理和營(yíng)銷水平有待提高； 后期可開(kāi)發(fā)用地空間受開(kāi)發(fā)區(qū)整體規(guī)劃制約； 華東區(qū)缺乏國(guó)際化、現(xiàn)代化、信息化的農(nóng)貿(mào)中心； 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的興起； 余杭區(qū)商業(yè)地產(chǎn)前景巨大； 江南地域文化未很好地與實(shí)體產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開(kāi)發(fā)程度普遍不夠； 余杭目前的商業(yè)門檻比較低，外來(lái)資本可進(jìn)入性強(qiáng)； 余杭缺乏系統(tǒng)整理良渚文化、展示本地文化的載體 領(lǐng)先者戰(zhàn)略 補(bǔ)缺者戰(zhàn)略 挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略 追隨者戰(zhàn)略 36 商務(wù)部 食品土畜 進(jìn)出口商會(huì) ，擁有辦公、餐飲、休閑、娛樂(lè)的多層次功能。同時(shí)，由于良渚人以稻米為主糧， 十分注重糧油等日常三餐，據(jù)歷史考證，良渚時(shí)期居民飲食 講究 精良細(xì)致，飲食文化中已初步具有綠色健康文化的雛形。 作為日本茶道之源，良渚人自古有種茶、品茶的習(xí)慣， 其發(fā)達(dá)的農(nóng)耕業(yè)和手工藝制作業(yè)為茶葉加工、茶具制造奠定了良好基礎(chǔ)。良渚文化中物質(zhì)文化十分發(fā)達(dá) ,以鼎、豆、盤、雙鼻壺、帶流壺、帶流杯、尊、簋為典型器 ,用于祭禮的玉器更為發(fā)達(dá) ,墓葬規(guī)格、聚落布局體現(xiàn)出嚴(yán)格的等級(jí)差別。良渚文化的錢山漾一地出土有絹片、絲帶和絲線，是中國(guó)遠(yuǎn)古時(shí)代最重要的家蠶絲織物。 良渚文化時(shí)期陶器制作方式先進(jìn)，玉器與非常發(fā)達(dá)，種類有珠 、管、璧、璜、琮、蟬。在余杭市良渚、安溪、瓶窯三個(gè)鎮(zhèn)地域內(nèi)，分布著以莫角山遺址為核心的 50 余處良渚文化遺址，有村落、墓地、祭壇等各種遺存，內(nèi)涵豐富，范圍廣闊，遺址密集。 良渚文化是我國(guó)長(zhǎng)江下游太湖流域一支重要的古文明。 1994 年初，國(guó)務(wù)院將良渚遺址列入中國(guó)政府向聯(lián)合國(guó)組織推薦“世界遺產(chǎn)名錄”的預(yù)備清單。余杭良渚文化遺址是實(shí)證中華 5000 年文明史規(guī)模最大、水平最高的遺址，是全人類共有珍貴歷史文化遺產(chǎn)，是世界級(jí)的文化品牌。自秦王政 25 年置縣至今， 34 余杭已有 2200 多年的歷史， 先余杭，后杭州 的歷史淵源給余杭留下了豐富的文化積淀。 【 2021 數(shù)字余杭】 ★ 全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) % ★ 全區(qū)人均生產(chǎn)總值 42901 元，按現(xiàn)行匯率折算為 5403 美元 ★ 全區(qū)財(cái)政總收入達(dá) 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，分別增長(zhǎng)%和 % ★ 全區(qū)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億 元，增長(zhǎng) % ★ 全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 億元 ★ 全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別增長(zhǎng) %和 % ★ 合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億元，分別增長(zhǎng) %和%；全年自營(yíng)出口 億美元，增長(zhǎng) % ★ 年末全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人 ★ 全區(qū)凈增就業(yè)崗位 15560 個(gè)，幫助失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 5954 人 ★ 全年城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 18870 元，增長(zhǎng) %；全年農(nóng)民人均純收入 9615 元，增長(zhǎng) %；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，人均 萬(wàn)元 余杭區(qū)市民總體素質(zhì)較高，居民儲(chǔ)蓄連年遞增、消費(fèi)性支出也日益增加，購(gòu)買力處于華東地區(qū)較高水平，市場(chǎng)潛力很大。恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降， 2021 年城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)分別為 %和 %，分別比上年下降了 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18870 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 9615 元，增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)上漲因素，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng) %和 %，增幅分別比上年提高了 點(diǎn)。 2021 年末全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人，比上年末增加 ，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，比上年減少近 3萬(wàn)人，全年人口出生率 ‰ ，人口死亡率 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。民國(guó) 17 年（ 1928 年），杭縣總?cè)丝跒?39萬(wàn)人，余杭縣為 萬(wàn)人。 四、人口環(huán)境 余杭先民，早在新石器時(shí)期，于良渚、瓶窯一帶形成聚落。地處中亞熱帶向北亞熱帶過(guò)渡區(qū)，適宜栽培種植南北多種作物，具有發(fā)展糧食生產(chǎn)和多種經(jīng)濟(jì) 作物的氣候優(yōu)勢(shì)。氣候特征為氣溫適中，適宜雙、三熟制。秋季，秋高氣爽，天氣比較穩(wěn)定。因境內(nèi)地形不同，小氣候差異明顯，春、冬、夏季風(fēng)交替，冷暖空氣活動(dòng)頻繁，春雨連綿，風(fēng)向多變，天氣變化較大。冬夏長(zhǎng)春秋短，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，光照充足，雨量充沛。水資源的豐富對(duì)航行、灌溉、淡水魚養(yǎng)殖、發(fā)電、生產(chǎn)生活用水乃至旅游都十分有利。全區(qū)共有土地 萬(wàn)公頃 ( 萬(wàn)畝 )，其中耕地 萬(wàn)公頃，占 ％；林地 萬(wàn)公頃，占 31％；水域面積 萬(wàn)公頃，占 ％。 32 余杭多條交通要道的匯集使其成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的重要樞紐之一，也成為眾賈云集、商鋪薈萃的寶地 。道路與綠化、溝渠有機(jī)結(jié)合。 園區(qū)內(nèi)交通 與外圍的道路相配合，構(gòu)建完整的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 杭州繞城高速 繞城東線和南線與杭金衢、滬杭甬高速公路相連，是金華、衢州、溫州等地進(jìn)出杭州，直達(dá)上海的快速通道；繞城北線與杭寧高速公路相接，是杭州通往浙北、蘇南的捷徑；繞城西線與在建的杭千、杭徽高速公路相連，將把杭州西湖與千島湖、安徽黃山更緊密地連在一起。 其中 江南運(yùn)河 段 自長(zhǎng)江南岸諫壁口經(jīng) 丹陽(yáng) 、 常州 、 無(wú) 錫 、蘇州、平望至杭州。人口稠密，農(nóng)業(yè)集約化程度高 ,生產(chǎn)潛力大。全長(zhǎng) 1764 公里 ，對(duì)中國(guó)南北地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展與交流，特別是對(duì)沿線地區(qū)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)的興起均起了巨大作用。杭寧高速公路南起杭州市繞城高速公 31 路北線與進(jìn)出市區(qū)快速干道 衢州路相連的南莊兜，往北經(jīng)余杭、德清、湖州、長(zhǎng)興 4 市、縣（區(qū)），至浙蘇兩省交界處的父子嶺，與江蘇段寧杭高速公路相接，全長(zhǎng) 公里， 貫穿浙江北部，與省內(nèi)的申蘇浙皖、申嘉湖、杭州繞城等相通，實(shí)現(xiàn)浙北地區(qū)與浙東南沿海和蘇南經(jīng)濟(jì)富庶地 區(qū)乃至整個(gè)長(zhǎng)江三角區(qū)的連接，日車流量 6萬(wàn)輛 ，客流量可達(dá) 80 萬(wàn)人次。 “ 栽下梧桐樹(shù)，引來(lái)金 鳳凰 ” ， 優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了眾多的海內(nèi)外投資者來(lái)余杭投資創(chuàng)業(yè)，在贏得自身發(fā)展壯大的同時(shí)，也推動(dòng)了余杭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。滬杭、宣杭鐵路、華東地區(qū)最大的鐵路喬司編組站和滬杭高速、杭寧高速、 10 320 國(guó)道，及相互貫通的東苕溪、京杭大運(yùn)河、錢塘江，僅 20 分鐘車程的杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，共同構(gòu)成了水公鐵空一體的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。有 “ 茶圣 ” 陸羽、 “酒仙”李白、 大詩(shī)人蘇東坡、金石書畫家吳昌碩等名家留下的蹤跡， 有江南三大探梅勝地之一的超山、佛教圣地徑山、東明山森林公園、黃鶴山天都城等風(fēng)景名勝，有良渚文化博物館、楊乃武與小白菜奇案遺跡等人文景觀。傳說(shuō)時(shí)代，大禹曾在這里降服了肆虐的水魔，留下了令后人景仰的遺跡；三國(guó)名將凌統(tǒng)，宋代政治家、科學(xué)家沈括，南宋數(shù)學(xué)家楊輝名垂青史；近代更是出現(xiàn)了民主革命家、思想家和國(guó)學(xué)大師章炳麟（號(hào)太炎）這樣的偉人。 和悠久的歷史一樣燦爛的，是余杭輩出的人才。 余杭?xì)v史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。全區(qū)總面積 1402 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)鄉(xiāng)、 30 4個(gè)街道，總?cè)丝?79萬(wàn)。 開(kāi)發(fā)區(qū) 明確的功能定位、較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的運(yùn)作模式，吸引了上海、浙江 、廣州、安徽等各省市商賈 的密切關(guān)注。 余杭高新農(nóng)業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)總占地面積為 5000 畝，內(nèi)有高新農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)和科技培訓(xùn)服務(wù)區(qū)。 ? XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 年交易額預(yù)計(jì) =70 元 *50 筆 *750鋪 *360 日 +300 元 *5000 筆 *360 日 = 億元 僅次于目前交易額最大的廣州芳村南方茶葉交易市場(chǎng)，交易份額將占到全國(guó)茶葉市場(chǎng)的五分 之一 。 農(nóng)貿(mào) 產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、 文化服務(wù) 平臺(tái)、 信息化貿(mào)易 平臺(tái)組成 XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心的 功能主體 。 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 將利用杭州得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，借助茶文化向海外推廣龍井茶， 集聚一批有實(shí)力并以打造中國(guó)綠茶國(guó)際品牌為己任的企業(yè)形成海外市場(chǎng)拓展戰(zhàn)略聯(lián)盟，以開(kāi)發(fā)高附加值的茶產(chǎn)品為終極目標(biāo)，逐漸形成培訓(xùn)、表演、人才等茶文化服務(wù)輸出和茶產(chǎn)品貿(mào)易相結(jié)合的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)鏈，大力推廣中國(guó)茶及茶文化， 力爭(zhēng)讓國(guó)外消費(fèi)者像中 國(guó)人一樣，能夠接受高檔龍井茶，使龍井茶成為真正的世界第一茶，讓杭州成為世界綠茶中心。XX的電子商務(wù)還 提供直接到達(dá)喜愛(ài)中國(guó)文化外籍目標(biāo)客戶手上的海外傳播渠道，甚至提供可以直接貿(mào)易結(jié)算的國(guó)際電子商務(wù)分銷系統(tǒng)，以全面支持和幫助入住企業(yè)達(dá)到走向海外的目標(biāo)。 27 三、強(qiáng)大的電子 商務(wù) 渠道 除傳統(tǒng)場(chǎng)內(nèi)交易方式以外， XX 農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 可利用 XX 國(guó)際專設(shè) 電子商務(wù)平臺(tái)，匯集浙、皖、閩、滇等 16 個(gè)主要產(chǎn)茶區(qū) 和綠色食品生產(chǎn)基地 的茶葉 、茶具、 包裝 ， 供茶農(nóng)、茶商和消費(fèi)者 等 在網(wǎng)上發(fā)布供求信息，選購(gòu)目標(biāo)商品，交流品 味茶文化 和綠色健康文化 。 二、 強(qiáng)大 的出口網(wǎng)絡(luò) XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 是與 商務(wù)部 食品土畜 進(jìn)出口商 會(huì) 合作的大型綜合市場(chǎng)，將頗具文化內(nèi)涵的龍井茶、 優(yōu)質(zhì)米面、干貨 等 綠色 農(nóng)產(chǎn)品的出口貿(mào)易渠道有效整合，提升 農(nóng) 產(chǎn)品的附加值， 使農(nóng)副產(chǎn)品從基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)上升至文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高度，從而使農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際服務(wù)貿(mào)易增值。 一、廣大的交易范圍 XX農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)文化中心 戰(zhàn)地 面積 8 萬(wàn) 平方米，可 供 700 至 800家 商 鋪 入住 ，大于目前 國(guó)內(nèi) 最大的北京馬連道茶城。而申 報(bào)綠色 食品涉及到環(huán)境監(jiān)測(cè)、食品質(zhì)量監(jiān)測(cè)及綠色食品標(biāo)志服務(wù)和標(biāo)志使用等費(fèi) 用， 中小規(guī)模生產(chǎn) 企業(yè)對(duì)綠色食品還需 有力的政策扶持，加上他們?cè)讷@得標(biāo)志后 是否能 從市場(chǎng)上獲得經(jīng)濟(jì)效益 的 信心 并不足，浙江地區(qū) 至今還缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)綠色食品強(qiáng)有力的政策、資金、稅收優(yōu)惠政策及項(xiàng)目 ，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以填補(bǔ)這一空白。 在 26 我國(guó)目前的綠色食品中，只有大約 10%左右屬于 AA 級(jí)的綠色食品才相當(dāng)于國(guó)外的有機(jī)食品，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng) ； 其余 90%的 A 級(jí)綠色食品時(shí)還難以被國(guó)外廣泛接受，難以領(lǐng)取“綠色護(hù)照”，導(dǎo)致每年有大量綠色農(nóng)產(chǎn)品出口受阻 。 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力低下 當(dāng)前， 一 些綠色食品生產(chǎn)企業(yè)僅僅是通過(guò)認(rèn) 證了事，求得 “綠色”賣點(diǎn)，沒(méi)有在提高質(zhì)量和加強(qiáng)管理上下功夫，產(chǎn)品質(zhì)量良蕎不齊 ； 同時(shí)，對(duì)綠色食品的品牌保護(hù)不力，致使假冒侵權(quán)時(shí)有發(fā)生 。 龍頭企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)不明顯 在寧波 市 12 家年銷售額上百萬(wàn)元 的龍頭企業(yè)中，獲國(guó)家綠色食品標(biāo)志的僅33 家，不到 %，這在很大程度上制約著綠色食品對(duì)基地農(nóng)戶帶動(dòng)力和市場(chǎng)影響力的發(fā)揮 。 25 龍井茶作為中國(guó)十大名茶之首， 受銷售價(jià)格過(guò)高的影響，在出口中只 占微乎其微的份 額，國(guó)外消