【導讀】加，中心區(qū)商業(yè)用房開始上漲，但漲幅不大。不足，成交冷淡。近期中心區(qū)開發(fā)建造的商業(yè)用房多為大型商場，目前市場上缺少。要保持CBD的地位，發(fā)揮核心作用，必須要形成一些特色的。商業(yè)區(qū)，象南禪寺商業(yè)區(qū)的特色較鮮明，人氣較旺。2021年末全市戶籍總人口為萬人，其中城市人口萬人。入穩(wěn)步增長，生活質量不斷提高。在崗職工年平均工資13782元，比上年增長15%，無錫市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出為。在居民收入持續(xù)增長的同時，居民消費支出趨向平穩(wěn)，消費結構日。據，從而揚長避短，盡展優(yōu)勢。較集中的縣前西街至學前街路段。就各店鋪的經營業(yè)種、營業(yè)面積以及租金價格等。問題進行調查分析，從而區(qū)分不同業(yè)種的市場潛力及租金承受力。學前街至后西溪段租金則相對較低，一般在7元/m2·天左右。為主，經營者則以私營企業(yè)居多。

　　

【正文】 前無錫房地產市場價位超過 4000 元 /M2 的樓盤均集中在該區(qū)域內，此類樓盤位于錫城的黃金地段，均為高層商住樓，主要以地理位置的優(yōu)越性、配套設施的完備，以及售價來塑造其豪宅形象。最具代表性的為：金鼎廣場、銀仁花園、明珠大廈。 金鼎廣場是無錫 CBD 區(qū)第一個均價超過 4000元的商住樓盤，它集商務辦公、住宅為一體，功能分明、齊全。因當時推出時市場能接受的住宅價格在 2021~3000 元 /M2以內 ，因此在當時的房產市場并未引起多大的反響，同時市民對于高層住宅尚未完全接受，過高的價格又遏制了市民的購買意念。但其得天獨厚的區(qū)位還是吸引了少數高收入家庭和一些個私業(yè)主，購買者購買后多數用于辦公和投資。隨著土地的公開招標拍賣，房價直線上漲， CBD 區(qū)的高層商住樓成為房產市場的熱點，相繼推出了明珠大廈、銀仁花園、西河花園等多個高檔僂盤，都受到了市民的追捧。 個案分析 ——金鼎廣場，商住典范 金鼎廣場位于人民中路和新生路的交匯處，近中山路，歷來是無錫文化、經濟最為集中的黃金地段。樓高 32層，一梯四戶，其中 1—5 層為 商業(yè)用房，其它樓層共有216 套商住用房，銷售率 100%，購買者以個私企業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家為主。該樓盤外立面色彩柔和，線條優(yōu)美，已成為市中心的標志性建筑。于 2021 年 6 月交付使用，目前入住率較高，有近三分之一作為辦公用房使用，也有部分住宅經裝修后帶家具、家電出租給外籍人士，例如： 8 樓，面積 ，月租金達 7000元 /月。 成功因素： 216。 借助于占地 公頃的鬧市綠寶石 —城中公園的得天獨厚的自然環(huán)境，打造出都市親山水生態(tài)社區(qū)。 216。 一開始就聘請了曾獲全國優(yōu)秀物業(yè)管理獎的上海永南物業(yè)管理公司擔任物業(yè) 管理顧問并參與管理，使業(yè)主早早的感受到了入住后的環(huán)境和服務。 216。 投資 300多萬元對 1200多平方米的大堂進行了裝修； 216。 為置業(yè)者創(chuàng)造了一站式生活新境，商業(yè)與金融、餐飲與娛樂、教育與醫(yī)療，一切生活所需，一切都市精彩盡在一站式生活圈中。 個案分析 ——銀仁花園，純住宅樓盤 錫城高檔樓盤之一的銀仁花園位于解放西路和縣前西街的交界處，是市中心繁華地段，特聘加拿大寶佳國際建筑師有限公司設計。 2 幢 28層的高層建筑， 14 層裙房為商場，計劃出售給銀行和保險公司， 5 層以上為純住宅，圓弧玻璃使整個建筑晶瑩剔透。發(fā)展商 拆巨資 3000 多萬元投資興建超前 VIP 會所是此案最大的賣點，自2021 年 5 月推出后銷售情況頗好，銷售率達 70%，計劃 2021年 3 月交付。本案是市中心唯一取得外銷許可證的樓盤，在購買人群中外商占到了 30%，其余以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板為主。本案的售價在市中心最高，頂層的復式住宅單價達 6888元 /M2，是市中心的星級豪宅華庭。 暢銷原因： 216。 無錫首個豪華 VIP 會所的設立； 216。 開盤別出心裁，邀請飛行隊在錫城上空演出精彩的空中芭 蕾。 216。 借用萬科的品牌打出銀仁萬科物業(yè)管理，為業(yè)主提供五星級賓館英式管家服務； 216。 市中心唯一可外銷的樓盤。 豪華別墅 無錫的別墅區(qū)主要分布在距市中心 10 公里左右的太湖湖畔，其中以太湖威尼期花園、太湖世家最具代表性。因當時推出時無錫的房產市場還很初級，加上太湖優(yōu)美的風景和不可復制性，這類豪宅曾一度引起市場的轟動，取得了不俗的銷售業(yè)績。 個案分析 ——太湖威尼斯花園 此案由金馬房地產于 1994年推出，位于五里湖畔，總占地面積 39萬平方米，總投資額 1 億多美元，是無錫目前最大的豪華別墅區(qū)。此案重聘久負盛名的美國波特曼建筑設計事務所進行規(guī)劃設計，在居住區(qū)內引入了太湖水，各區(qū)之間溪流縱橫、曲徑交錯 ，臨水而建的別墅還備有私家碼頭，頗具威尼斯水城風情。一期建了 241幢歐式風格的豪華別墅，皆為 2~3 層，每幢別墅都經過精裝修，室內生活設施和中心會所一應俱全，并在錫城首度推出了樣板房的展示，早先的批量購買客戶為經濟實力雄厚的國資企業(yè)，在無錫新加坡工業(yè)園成立后，有一半以上的企業(yè)入住，在當時威尼斯花園 80%的銷售率中，有 70%多為外籍人士購買。此案在經歷了三年的輝煌后（年銷售額達人民幣 億元）， 98 年開始走下坡路，早先的購買客戶紛紛出售自已的別墅，進入二手市場后售價曾一度跌至 2021 元 /M2 左右。在近二年又慢 慢開始復蘇，部分市民尋求返璞歸真的感覺，一度遭到冷落的別墅市場重又得到青睞。 由此可見，無錫市場目前所謂的豪宅應具備以下條件： 216。 地理位置要好，靠近中心商務圈周邊的高檔商住樓、高尚生活社區(qū)或風景優(yōu)美的湖景別墅。 216。 物業(yè)形象要豪華氣派，大堂要按星級酒店裝修，其余公共部位也要精裝修，戶型設計應是符合現代居住要求的大戶型設計；豪華別墅內外裝修要上檔次，區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，并一定程度上都欣賞到湖景。 216。 社區(qū)內配套設施齊全，具有會所、智能化、高水準的物業(yè)管理。 豪宅的推出，一方面能提升該物業(yè)的形象檔次，在市民心 中留下較深印象，有利促銷宣傳，另一方面隨著無錫向特大型城市的邁進和投資環(huán)境的改善，帶來了大批的外來投資商，給豪宅市場創(chuàng)造了新的契機。 ⑤ 二手豪宅市場交易情況： 目前無錫市場的高級公寓樓租賃前景較為看好，市中心的一些高檔商住樓的租賃情況都較好，如近期交付使用的金鼎廣場面積 158M2 的月租金達 7000元，老一點的銀輝城市花園 140M2 的月租金 6000元，但目前這些可供出租的公寓樓都只具有簡單的辦公和居住功能，缺乏具有商務功能的配套設施。而隨著市中心作為商業(yè)金融區(qū)功能的日益明顯，對于該區(qū)域內的高檔住宅樓就必須引進 商務功能，設置業(yè)主需要的商務型會所，包括有會議室、私人辦公室、健身廳、閱覽室、行政辦公室、西餐廳、茶藝館等。除常規(guī)的物業(yè)管理服務以外，還需提供管家式的物業(yè)管理服務，如商務中心、餐飲服務、家居服務型等。 隨著無錫的城市建設、重點園區(qū)開發(fā)、道路拓展和旅游資源的發(fā)掘等大動作的各放異彩，都從不同的側面改善了無錫的投資環(huán)境，吸引了大批外商涌入投資，今年新批外商投資項目 530多個。這些外商的消費和居住將給無錫帶來巨大的商機。針對于房地產市場而言，那種功能完備的服務型商務公寓將成為新寵，成為無錫市場的下一個熱點。 2021 年二手房市場異?；鸨?，截止到 9 月份，成交金額 億元，已經占到整個房產市場成交總量的 48%。三季度二手房交易價格呈振蕩下調，趨穩(wěn)回升的走勢，交易量比二季度有所增加，二手房成交量主要集中在副中心區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)這四個區(qū)，總占成交戶數的 80%，總成交面積的 78%和總成金額的 77%，市中心的二手房受本區(qū)域內樓盤的帶動，價格明顯上揚了，出現了超過 10%的升幅，且價、量和戶均面積同步放大，戶均面積首次達到 80M2/戶。 二手樓盤 銀輝城市花園 恒通大廈 太湖威尼斯花園 位置 中山路 \學前街交匯處 ,八佰伴對面 中山路 83~87 號八佰伴對面 東洚站 推出時期 1999． 10 1994年 建筑樓層 28F 23F 別墅 2~3F 公寓 8F 格局 地下 3F車庫 1~5F 商場 6F為中心會所 7F~28F 商?。?2 28F為復式） 1~3F裙房 4~8F 寫字樓 9F以上商住 配套 豪華花園會所 地下三層停車庫 商務中心配套服務 設有各項服務到家項目：如叫出租車、代訂機票等 實行智能化管理 一梯八戶 ,四部電梯 獨立停車場 香港酒店式服務 中心會所 提供酒店式 服務 游艇碼頭 24小時保安服務 原售價 基價 3600 元 /M2 起 開盤特價 2999 元 /M2 起， 別墅 USD860/M2 公寓USD740/M2 現售價 8F： 4300元 /M2 3500元 /M2 別墅 3000~3300 元 /M2 公寓 3000元 /M2 租金水準 140M2 月租金 6000 元 寫字樓 / 4500 元 /套 .月 別墅8000~10000 元 /幢 .月臨湖 15000元 /幢 .月公寓 1500~2021 元 /套 .月 物業(yè)管理費 元 / 元 / 別墅 3 元 / 2 元 / 項目所處的地段是二手住宅市場市場較為活躍，各類住宅，特別是一些高檔樓盤的換手率、租金回報率相當高。直接吸引了大量的投資型買家入市。 ⑥ 服務型高級商務公寓式住宅將成為無錫房地產市場下一個熱點： 行內人士認為要改變二手豪宅市場 “中空 ”狀態(tài)，房地產開發(fā)商要提高物業(yè)本身素質和看準市場定位。所以一個既能夠提供住家的溫馨和舒適，有能夠提供星級酒點管理、完美的生活享受的服務型公寓式住宅，將會成為無錫房地產市場的下一個熱點。 ⑦ 無錫市場上已有服務型酒店式公寓的雛形： 無錫市場首次出現服務 型公寓是在 1994 年的下半年，和由香港獨資的金馬房地產（江蘇）有限公司推出了首座服務式渡假公寓。該公寓位于太湖威尼斯花園內，戶型設計均為小面積、精裝修的套房，配套齊備的家具、電器、高級潔具和廚具、通訊設備及日常用品一應俱全。并提供了多項媲美于五星級酒店的專項服務包括居室清潔、洗熨、秘書服務等，更有高級會所、商務中心、娛樂消遣、康體健身等完善設施。由于當時無錫新加坡工業(yè)園的招商成功帶來了大批境外管理人員，而房地產市場正處于初級階段，可選擇的樓盤很少，同時借助于太湖威尼斯花園的成功模式，因此在推出后即受到了那些 外籍人士的追捧，尤以日本人為主。因離市區(qū)太遠，居住的不便性而使當地人不愿意購買，因此并未在無錫市場上引起反響。再如：銀仁花園酒店型服務公寓定位。所提供的住宅類型，服務型均有別于現金的各種所謂豪宅。市場反應還相當不錯，銀仁花園半年內銷售率達到 80%，至于還不得而知，但是說明服務型公寓式住宅將大大受到買家的追捧。 ⑧ 與市場上類似項目的比較 樓盤名稱 金鼎廣場 銀仁花園 明珠大廈 西河花園 樓盤位置 人民中路 118 號 縣前西街與解放西路交匯處 中山路 88 號，八佰伴南側 縣前西街 118 號 規(guī)模 占地面積 6000M2 總建筑面積 53900M2 占地面積 9000M2 總建筑面積29000M2 占地面積 4000多 M2 總建筑面積 38444M2 總建筑面積 22021M2 樓層 32層 28層 28層 9F、 12F、 18F 格局 15 層裙房 6 層以上商住 14 層商鋪 5 層以上住宅 14 層商鋪 5 層會所 6 層以上商住 12 層商鋪 3 層以上住宅 售價 3200~5400 元 /M2 4380~6800 元 /M2 4042~5262 元 /M2 均價 3880元 /M2 規(guī)劃戶數 216戶 198戶 184戶 194戶 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 ~ ~ 房型配比 三房 75%二房 25% 二房 21%三房 43%四房 32%其它 4% 二房 24%三房 49%四房 24%其它 3% 二房 17%三房 72%四房 11% 銷售率 100% 70% 78% 100% 車位單價 租賃 92 元 /月 .輛出售 492 元 /月 .輛 (車庫實際發(fā)生水電 費另計 ) 租賃 200元 /月 租賃 200~300 元 /月 10萬 /個 配套設施 地下二層停車場配置 2 臺汽車液壓升降梯，可由車主遙控或手動控制 停車場 IC卡可視管理系統(tǒng) 地下二層車庫全套智能化設施 設有殘疾人專用步道 開盤時間 2021． 10 2021． 5． 10 2021． 12． 29 2021． 10． 12 交付時間 2021． 6． 30 2021． 3 2021． 12． 28 物業(yè)管理公司 上海永南物業(yè)管理 銀仁萬科 戴德梁行 物業(yè)管理費 住宅 元 / 公 元 / 2 元 / 元 / 1 元/ 裝修標準 五星級酒店大堂，室內毛坯 大堂按四星級酒店裝修，室內毛坯 大堂及樓層通道豪華裝修，室內毛坯 會所 無 分四層 ,設有標準溫水游泳池、空中網球場、壁球室、健身房、視聽室、主題吧、餐廳等 設置在五樓，分成餐飲、休閑娛樂、家政服務三個區(qū)域，服務內容有：餐廳、酒吧、健身房、露天茶座、兒童嬉戲房、洗衣房、票務中心等 無 112 消費群購買型態(tài)習慣 n 消費群群購買目標 區(qū)域 市中 偏南 偏北 近郊 比例 39% 38% 18% 5% n 消費群選擇社區(qū)類型 類型 普通型 智能型 高檔型 尊榮型 比例 26% 36% 30% 8% n 消費群選擇物業(yè)標準 標準 標準型 全面型 特殊型 高檔型 比例 39% 9% 15% 6% n 消費群面積需求 面積 120—130130—140 150—180 200 以上 比例 25% 32% 34% 9% n 消費群戶型需求 戶型 二室二廳 三室二廳四室二廳 五室以上 比例 18% 48% 2