【正文】 ⑧ 與市場上類似項目的比較 樓盤名稱 金鼎廣場 銀仁花園 明珠大廈 西河花園 樓盤位置 人民中路 118 號 縣前西街與解放西路交匯處 中山路 88 號，八佰伴南側 縣前西街 118 號 規(guī)模 占地面積 6000M2 總建筑面積 53900M2 占地面積 9000M2 總建筑面積29000M2 占地面積 4000多 M2 總建筑面積 38444M2 總建筑面積 22021M2 樓層 32層 28層 28層 9F、 12F、 18F 格局 15 層裙房 6 層以上商住 14 層商鋪 5 層以上住宅 14 層商鋪 5 層會所 6 層以上商住 12 層商鋪 3 層以上住宅 售價 3200~5400 元 /M2 4380~6800 元 /M2 4042~5262 元 /M2 均價 3880元 /M2 規(guī)劃戶數(shù) 216戶 198戶 184戶 194戶 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 ~ ~ 房型配比 三房 75%二房 25% 二房 21%三房 43%四房 32%其它 4% 二房 24%三房 49%四房 24%其它 3% 二房 17%三房 72%四房 11% 銷售率 100% 70% 78% 100% 車位單價 租賃 92 元 /月 .輛出售 492 元 /月 .輛 (車庫實際發(fā)生水電 費另計 ) 租賃 200元 /月 租賃 200~300 元 /月 10萬 /個 配套設施 地下二層停車場配置 2 臺汽車液壓升降梯，可由車主遙控或手動控制 停車場 IC卡可視管理系統(tǒng) 地下二層車庫全套智能化設施 設有殘疾人專用步道 開盤時間 2021． 10 2021． 5． 10 2021． 12． 29 2021． 10． 12 交付時間 2021． 6． 30 2021． 3 2021． 12． 28 物業(yè)管理公司 上海永南物業(yè)管理 銀仁萬科 戴德梁行 物業(yè)管理費 住宅 元 / 公 元 / 2 元 / 元 / 1 元/ 裝修標準 五星級酒店大堂，室內毛坯 大堂按四星級酒店裝修，室內毛坯 大堂及樓層通道豪華裝修，室內毛坯 會所 無 分四層 ,設有標準溫水游泳池、空中網(wǎng)球場、壁球室、健身房、視聽室、主題吧、餐廳等 設置在五樓，分成餐飲、休閑娛樂、家政服務三個區(qū)域，服務內容有：餐廳、酒吧、健身房、露天茶座、兒童嬉戲房、洗衣房、票務中心等 無 112 消費群購買型態(tài)習慣 n 消費群群購買目標 區(qū)域 市中 偏南 偏北 近郊 比例 39% 38% 18% 5% n 消費群選擇社區(qū)類型 類型 普通型 智能型 高檔型 尊榮型 比例 26% 36% 30% 8% n 消費群選擇物業(yè)標準 標準 標準型 全面型 特殊型 高檔型 比例 39% 9% 15% 6% n 消費群面積需求 面積 120—130130—140 150—180 200 以上 比例 25% 32% 34% 9% n 消費群戶型需求 戶型 二室二廳 三室二廳四室二廳 五室以上 比例 18% 48% 28%。所提供的住宅類型，服務型均有別于現(xiàn)金的各種所謂豪宅。因離市區(qū)太遠，居住的不便性而使當?shù)厝瞬辉敢赓徺I，因此并未在無錫市場上引起反響。并提供了多項媲美于五星級酒店的專項服務包括居室清潔、洗熨、秘書服務等，更有高級會所、商務中心、娛樂消遣、康體健身等完善設施。 ⑦ 無錫市場上已有服務型酒店式公寓的雛形： 無錫市場首次出現(xiàn)服務 型公寓是在 1994 年的下半年，和由香港獨資的金馬房地產（江蘇）有限公司推出了首座服務式渡假公寓。 ⑥ 服務型高級商務公寓式住宅將成為無錫房地產市場下一個熱點： 行內人士認為要改變二手豪宅市場 “中空 ”狀態(tài)，房地產開發(fā)商要提高物業(yè)本身素質和看準市場定位。 二手樓盤 銀輝城市花園 恒通大廈 太湖威尼斯花園 位置 中山路 \學前街交匯處 ,八佰伴對面 中山路 83~87 號八佰伴對面 東洚站 推出時期 1999． 10 1994年 建筑樓層 28F 23F 別墅 2~3F 公寓 8F 格局 地下 3F車庫 1~5F 商場 6F為中心會所 7F~28F 商?。?2 28F為復式） 1~3F裙房 4~8F 寫字樓 9F以上商住 配套 豪華花園會所 地下三層停車庫 商務中心配套服務 設有各項服務到家項目：如叫出租車、代訂機票等 實行智能化管理 一梯八戶 ,四部電梯 獨立停車場 香港酒店式服務 中心會所 提供酒店式 服務 游艇碼頭 24小時保安服務 原售價 基價 3600 元 /M2 起 開盤特價 2999 元 /M2 起， 別墅 USD860/M2 公寓USD740/M2 現(xiàn)售價 8F： 4300元 /M2 3500元 /M2 別墅 3000~3300 元 /M2 公寓 3000元 /M2 租金水準 140M2 月租金 6000 元 寫字樓 / 4500 元 /套 .月 別墅8000~10000 元 /幢 .月臨湖 15000元 /幢 .月公寓 1500~2021 元 /套 .月 物業(yè)管理費 元 / 元 / 別墅 3 元 / 2 元 / 項目所處的地段是二手住宅市場市場較為活躍，各類住宅，特別是一些高檔樓盤的換手率、租金回報率相當高。 2021 年二手房市場異?；鸨?，截止到 9 月份，成交金額 億元，已經(jīng)占到整個房產市場成交總量的 48%。這些外商的消費和居住將給無錫帶來巨大的商機。除常規(guī)的物業(yè)管理服務以外，還需提供管家式的物業(yè)管理服務，如商務中心、餐飲服務、家居服務型等。 ⑤ 二手豪宅市場交易情況： 目前無錫市場的高級公寓樓租賃前景較為看好，市中心的一些高檔商住樓的租賃情況都較好，如近期交付使用的金鼎廣場面積 158M2 的月租金達 7000元，老一點的銀輝城市花園 140M2 的月租金 6000元，但目前這些可供出租的公寓樓都只具有簡單的辦公和居住功能，缺乏具有商務功能的配套設施。 社區(qū)內配套設施齊全，具有會所、智能化、高水準的物業(yè)管理。 物業(yè)形象要豪華氣派，大堂要按星級酒店裝修，其余公共部位也要精裝修，戶型設計應是符合現(xiàn)代居住要求的大戶型設計；豪華別墅內外裝修要上檔次，區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，并一定程度上都欣賞到湖景。 地理位置要好，靠近中心商務圈周邊的高檔商住樓、高尚生活社區(qū)或風景優(yōu)美的湖景別墅。在近二年又慢 慢開始復蘇，部分市民尋求返璞歸真的感覺，一度遭到冷落的別墅市場重又得到青睞。一期建了 241幢歐式風格的豪華別墅，皆為 2~3 層，每幢別墅都經(jīng)過精裝修，室內生活設施和中心會所一應俱全，并在錫城首度推出了樣板房的展示，早先的批量購買客戶為經(jīng)濟實力雄厚的國資企業(yè)，在無錫新加坡工業(yè)園成立后，有一半以上的企業(yè)入住，在當時威尼斯花園 80%的銷售率中，有 70%多為外籍人士購買。 個案分析 ——太湖威尼斯花園 此案由金馬房地產于 1994年推出，位于五里湖畔，總占地面積 39萬平方米，總投資額 1 億多美元，是無錫目前最大的豪華別墅區(qū)。 豪華別墅 無錫的別墅區(qū)主要分布在距市中心 10 公里左右的太湖湖畔，其中以太湖威尼期花園、太湖世家最具代表性。 借用萬科的品牌打出銀仁萬科物業(yè)管理，為業(yè)主提供五星級賓館英式管家服務； 216。 開盤別出心裁，邀請飛行隊在錫城上空演出精彩的空中芭 蕾。 暢銷原因： 216。本案是市中心唯一取得外銷許可證的樓盤，在購買人群中外商占到了 30%，其余以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板為主。 2 幢 28層的高層建筑， 14 層裙房為商場，計劃出售給銀行和保險公司， 5 層以上為純住宅，圓弧玻璃使整個建筑晶瑩剔透。 為置業(yè)者創(chuàng)造了一站式生活新境，商業(yè)與金融、餐飲與娛樂、教育與醫(yī)療，一切生活所需，一切都市精彩盡在一站式生活圈中。 216。 216。 成功因素： 216。該樓盤外立面色彩柔和，線條優(yōu)美，已成為市中心的標志性建筑。 個案分析 ——金鼎廣場，商住典范 金鼎廣場位于人民中路和新生路的交匯處，近中山路，歷來是無錫文化、經(jīng)濟最為集中的黃金地段。但其得天獨厚的區(qū)位還是吸引了少數(shù)高收入家庭和一些個私業(yè)主，購買者購買后多數(shù)用于辦公和投資。 金鼎廣場是無錫 CBD 區(qū)第一個均價超過 4000元的商住樓盤，它集商務辦公、住宅為一體，功能分明、齊全。 從 2021 年推出的新盤情況來看，中心區(qū)域的住宅開發(fā)已漸漸淡出人們的眼線，作為商業(yè)金融區(qū)的功能日益明顯，而目前無錫房地產市場價位超過 4000 元 /M2 的樓盤均集中在該區(qū)域內，此類樓盤位于錫城的黃金地段，均為高層商住樓，主要以地理位置的優(yōu)越性、配套設施的完備，以及售價來塑造其豪宅形象。稍微偏點的地段去到 3500 元以上，高者更可達五千以上，這說明了作為真正的市中心還是被人認可的程度仍然很高。 u 在樓盤規(guī)模上將步入大盤時代，如：位于學前東路計劃今年下半上市，占地540畝，總建筑面積 60萬平方米大型健康社區(qū) ——春江花園，將揭開無錫市場即將步入大盤時代的序幕。為避免產品同質化，市場的激烈競爭，隨之就必然會出現(xiàn)與大眾市場差異產品，如新近推出的產品當中有：銀仁花園、紅梅廣場項目的市場定位為酒店式服務公寓。 u 銷推廣上以賣產品 賣家居 賣環(huán)境隨著競爭對手的增多，對市場份額的爭奪，各項目的營銷推廣手段手法不一，有賣產品、賣家居、賣環(huán)境、賣生活方式、賣文化等，但都不能結合產品本身的狀況或者不能完全貫徹執(zhí)行，導致項目在推廣上事倍功半。 u 從產品時代 服務時代 品牌時代演化。 趨勢：無錫市住宅市場重新洗牌的時刻已經(jīng)來臨，平平淡淡的市場將掀起波瀾，產品將升級換代，服務將得到高度重視，品牌觀念也將出現(xiàn)，總之，樓盤的綜合素質時代即將來臨 ③ 無錫未來商品住宅市場趨勢預測 u 無錫市近年來由于居民的購房需求被大大激發(fā)出來， 加上大量的市政拆遷而導 致需求量激增，房價不斷上揚，但是隨著供應量的加大，供需將趨于平衡，最終將出現(xiàn)供大于求的局面，無錫市住宅市場機會與挑戰(zhàn)并存，在以后的幾年中，無錫市住宅市場將呈現(xiàn)出以下趨勢： u 有新品樓盤無精品樓盤，有高價樓盤無高檔樓盤的現(xiàn)象將被打破。 n 樓盤的配套比較簡陋，功能簡單，缺乏從經(jīng)營上去考慮。 n 營銷推廣時主題概念不明確，甚至沒有主題，沒有連貫性，僅僅是對樓盤某些點的描述，沒有串成線并擴展到面，缺乏一個高層建翎的高度； n 戶型面積普遍過大，而中、小戶型則暢銷。 n 服務意識跟不上，服務水平低，售前、售中、售后服務不規(guī)范、不系統(tǒng)、不積極、不熱情。 n 朝向的觀念短時期內難以動搖。 ② 無錫的住宅市場呈現(xiàn)出以下特點 n 市場需求旺盛，消費者的購房潛力被激發(fā)出來，整體市場在上揚，由于住房貨幣化政策的實施，加上近年來無錫開展了轟轟烈烈的城建運動，大量拆遷戶也帶動了無錫市住房需求的激增； n “大產品 ”的觀念，產品整體水平較低，特別是能極大地提高樓盤附加價值的園林景觀被忽視；無錫市房地產市場剛剛步入產品時代，由于整體銷售形勢較好，市場壓力不大， 大多數(shù)發(fā)展商不注重產品的規(guī)劃設計、園林景觀的營造、物業(yè)管理的開展。同時 1999 年下半年，無錫市政府又推出了約四十多萬平方米的經(jīng)濟適用房，在一定程度上也影響了房價。 1995 年 —1997年，無錫市并沒有和全國的房地產市場一樣步入低谷，主要是因 為這兩年正好趕上了無錫市福利分房的末班車，各單位紛紛大規(guī)模地購房，使房市低谷推遲了兩年才出現(xiàn)。 1銷售力分析 11 無錫住宅市場分析 111 住宅市場 ① 無錫市住宅發(fā)展的歷史 八十年代的無錫市并沒有真正意義上的房地產，直到 90年代初開始房地產才真正開始發(fā)展。通過反復的思考、調查 ，我們認為目前在無錫市的住宅市場里，尚有一塊空白，就是為住客提供一種智能化、高科技、但又人性化、全程酒店式個性十足的私人服務、生活享受的高級商務公寓類型。因此，本策劃建議書，就是以建立核心新理念，新優(yōu)勢與傳播核心新理念為主線，配合銷售計劃，分階段、有步驟地進行。我司認為，某一種程度上，銷售即是傳播。影響銷售的因素很多，傳播絕對是其中的一個關鍵因素。 投資手冊：以數(shù)據(jù)的方式介紹投資本項目 樓 書： 3—4P項目地理位置介紹、經(jīng)營模式等 宣傳單張：配合各期宣傳促銷買進行制作。商場內功 能分布模型及表現(xiàn)模型 66 虛擬的立體商場 建議用 3D MXS軟件制作本項目虛似立體商場，借此模型可以讓客戶置于商場內部，可以看到商場規(guī)劃、功能分區(qū)及自已所購買的商鋪位置，有利于宣傳早期樓花，加強購買者的信心，銷售人員可以更加生動的介紹商場部分。交通工具 車身廣告 65 模型 鑒于商場地理位置非常優(yōu)越、而且商場內功能分布模型對于銷售有很強的幫助，所以建議制作模型：