【正文】 人民路與中山路交界處的 西南角 4 層 以保底扣率的方式對(duì)外出租的 高檔精品路線(xiàn)，以高收入成功人士為主。經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)形象相當(dāng)重視，有一套完整企業(yè)文化，在內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)方面較一般，但其規(guī)劃布局比較統(tǒng)一規(guī)范。因其所處地理位置優(yōu)越，故每天吸引大量 的人流出入商場(chǎng)，人氣十分旺。 與上兩個(gè)商場(chǎng)一樣，商場(chǎng)內(nèi)部的柜臺(tái)是以保底扣率的方式對(duì)外出租的，具體的保底金額與扣率比例，根據(jù)各商品的淡旺季之分來(lái)定。各層商品布局為： 1F（服飾、皮鞋、化妝品、鐘表、通訊器材）、 2F（女士服飾、少淑裝、女士?jī)?nèi)衣、皮具手袋、女士飾品 等）、 3F（以男裝為主，包括正裝、休閑裝、男士?jī)?nèi)衣、精品電器、運(yùn)動(dòng)服飾、健身器材等）、 4F（家居廣場(chǎng)、英語(yǔ)角）。商場(chǎng)整體分為 4 層，主要經(jīng)營(yíng)高檔次品牌商品。 與三陽(yáng)百盛一樣，商場(chǎng)內(nèi)部的柜臺(tái)是以保底扣率的方式對(duì)外出租的，具體的保底金額與扣率比例，是根據(jù)各商品的淡旺季之分來(lái)定的，而進(jìn)場(chǎng)費(fèi)則要高于三陽(yáng)百盛，約為 9000~10000 元左右。經(jīng)營(yíng)者在建造商場(chǎng)的時(shí)候，對(duì)商場(chǎng)的形象相當(dāng)重視，不論是裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是裝修材料，具有一定時(shí)代感。它與三陽(yáng)百盛相比，人流量相對(duì)較少，主要經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)以成熟風(fēng)格出名，故面向消費(fèi)群體的年齡層一般在 25~35 歲左右，因?yàn)檫@類(lèi)消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，所以服飾價(jià)格定位較高， 商場(chǎng)共分 9 層對(duì)外營(yíng)業(yè)，各層的商品分布為： B1（超市）， 1F（中島區(qū)以化妝品、金銀飾品、珠寶、小家電等商品為主，四周則為知名品牌的男女休閑裝，多以店中店形式出現(xiàn)）， 2F（以 經(jīng)營(yíng)女士用品為主，包括女士時(shí)裝、女鞋、女式內(nèi)衣等）， 3F（男裝、男鞋等男士用品）， 4F（女裝、大小家電、運(yùn)動(dòng)用品及運(yùn)動(dòng)服飾等）， 5（童裝、玩具、兒童用品、禮品、床上用品等）， 6F（整層為美食廣場(chǎng)）， 7F（設(shè)有大型的游戲城和一個(gè)露天的溜冰場(chǎng)）。有了這些國(guó)際知名品牌的入駐，商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境良好、氣氛濃郁，使 三陽(yáng)百盛成為中高檔的百貨公司之一，消費(fèi)群體主要以年青的白領(lǐng)階層和青年學(xué)生占大部分。 三陽(yáng)百盛的品牌路線(xiàn)以青年化為主，擁有多家國(guó)際知名品牌（如： ESPIRT、 CHABER等），同時(shí)也不乏眾在國(guó)際上較成功的量販?zhǔn)狡放疲ㄈ纾罕お{龍、佐丹奴、班尼路、美特斯 商場(chǎng)規(guī)劃具有中空設(shè)計(jì)，內(nèi)部硬件設(shè)施齊全，中央空調(diào)，自動(dòng)扶梯，觀光電梯等均有設(shè)置，裝修標(biāo)準(zhǔn)較為高檔。另外，商場(chǎng)還向各商家收取一定的廣告宣傳費(fèi)用，具體的金額按照其廣告活動(dòng)的大小來(lái) 計(jì)算，并以現(xiàn)金形式支付。商品的業(yè)種業(yè)態(tài)非常齊全，使購(gòu)物者真正享受到購(gòu)物的樂(lè)趣。 132 商場(chǎng) A. 三陽(yáng)百盛 三陽(yáng)百盛位于無(wú)錫市中山路與人民中路的交叉口，是近幾年來(lái)新建成的大型百貨商場(chǎng)之一，經(jīng)營(yíng)方式較為現(xiàn)代，品牌也齊全，總營(yíng)業(yè)面積約在 14000 m2 左右，無(wú)論是規(guī)模還是檔次均在無(wú)錫當(dāng)?shù)貙僦懈邫n水平。天 青石路平均約為 4 元 /m2 ④ . 租金水平狀況：中山路平均約為 10元 /m2 ② . 經(jīng)營(yíng)品牌：總的來(lái)看，這三條主要商業(yè)街所經(jīng)營(yíng)的品牌還是比較豐富，可以說(shuō)緊跟當(dāng)前的時(shí)尚潮流，但與廣州、上海相比，目前處于中低檔向中高檔消費(fèi)發(fā)展期。隨著鎮(zhèn)府方面對(duì)青石路沿線(xiàn)舊房的改造力度加大，促進(jìn)了其商業(yè)的發(fā)展速度加快，將使其發(fā)展成為集休閑、娛樂(lè)、商業(yè)為一體的步行街。而隨著狀元樓、凱旋門(mén)、尚典西餐咖啡等大型餐飲設(shè)施的加入，使其在商業(yè)街中更具誘人魅力。其中 9~20m2 的沿街鋪面約占總數(shù)量的 57%左右； 21~50 m2 的店鋪約占 31%， 51~200 m2 店鋪約占 11%；而另一些 1000 m2 以上的大型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（如狀元樓、凱旋門(mén)等）約占店鋪總數(shù)量的1%左右。 雖然青石路并不屬于傳統(tǒng)的市中心地段，但其所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)較為齊全，而商鋪的總供應(yīng)量更不遜色于中山路和健康路。天不等。其間，商鋪多以鎮(zhèn)府新建的 2 層歐式建筑為主，租金在 元 — 元 /m2其沿街店鋪?zhàn)饨鸶叩蛥^(qū)分不僅與所處地理位置的不同有關(guān)，而且也與所處建筑物的不同有關(guān)。青石路的營(yíng)業(yè)種類(lèi)繁多，有服飾專(zhuān)賣(mài)、各類(lèi)副食品專(zhuān)賣(mài)、大型酒樓、酒吧、休閑浴場(chǎng)、美容美發(fā)等等。天 服裝城物業(yè)管理費(fèi)約 元 /m2但健康路發(fā)展至今一直就以經(jīng)營(yíng)服裝路線(xiàn)為主，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較為單一，所經(jīng)營(yíng)的服飾檔次以中、低檔次居多，且面對(duì)的消費(fèi)群體有一定的局限性。其中 7—20 m2 的店鋪供應(yīng)量約占總量體的 20%左右；而 21—54 m2 的店鋪約占總量體的 55%左右；面積較大的 60—167 m2 的店鋪則占總量體的25%左右。天的物業(yè)管理費(fèi)。由于服 飾城商鋪區(qū)分前后位置，租金相對(duì)降低，一般控制在 —7 元/m2 服飾城位于健康路與后西溪的交叉口，地理位置較好，商鋪又為店中店形式，所以其租金相對(duì)較貴，服飾城靠健康路段進(jìn)門(mén)處的店鋪屬黃金位置，租金約為 10 元/m2 精品服飾街位于健康路靠后西溪段，因?yàn)槠洳粚儆谘亟稚啼?，以后街形式出現(xiàn)，而且商鋪量較集中，故租金相對(duì)其他店鋪而言，比較穩(wěn)定，無(wú)明顯起伏，價(jià)格較低，約在 — 元 /m2天左右。就沿街店鋪的租金而言，從人民中路至后西溪段租金價(jià)格較貴，平均價(jià)格在 11 元 /m2 健康路沿街商鋪經(jīng)營(yíng)范圍主要分為沿街店鋪、精品專(zhuān)賣(mài)店和中小型的服飾城。作為無(wú)錫市的另一條商業(yè)街，健康路的商業(yè)設(shè)施主要集中于人民路至學(xué)前街路段，以經(jīng)營(yíng)休閑服飾為主。而其他業(yè)種（如：化妝品、眼鏡、美容美發(fā)、大小家電等）亦有設(shè)置，但數(shù)量相對(duì)較少。 從總體來(lái)看，中山路商業(yè)街的的沿街商鋪業(yè)種分布較為齊全，以男女服飾及鞋類(lèi)專(zhuān)賣(mài)居多，約占總供應(yīng)量的 60%左右，主要經(jīng)營(yíng)品牌有：鱷魚(yú)、 Fun、華倫天奴、法國(guó)啄木鳥(niǎo)、真維斯、美特斯 從店鋪面積來(lái)分析中山路沿街店鋪的總供應(yīng)量約在 5300 m2 左右。天左右，這段路距離相對(duì)較長(zhǎng)，其沿街店鋪的數(shù)量約占總供應(yīng)量的 60%；而最南端的學(xué)前街至后西溪段租金則相對(duì)較低，一般在 7 元 /m2 在本次調(diào)查的范圍內(nèi)，中山路的東西兩側(cè)共有 60余家風(fēng)格各異的沿街專(zhuān)賣(mài)店，從租金價(jià)格來(lái)分析人民中路至后西溪段（北至三陽(yáng)百盛，南至三鳳橋酒樓）店鋪?zhàn)饨鹱钯F，約在 14元 /m2 由于中山路沿街商鋪分散較為零亂，故我司此次將中山路的重點(diǎn)調(diào)查范圍定在商鋪較集中的縣前西街至學(xué)前街路段。 131 商業(yè)街 A. 中山路 中山路位于無(wú)錫市傳統(tǒng)市中心區(qū)域，同時(shí)也是三條商業(yè)街中商品定位較高的一條商業(yè)街。在居民收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，居民消費(fèi)支出趨向平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日顯優(yōu)化，消費(fèi)層次不斷提高。 總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活質(zhì)量不斷提高。要保持 CBD 的地位，發(fā)揮核心作用，必須要形成一些特色的商業(yè) 區(qū)，象南禪寺商業(yè)區(qū)的特色較鮮明，人氣較旺。近期中心區(qū)開(kāi)發(fā)建造的商業(yè)用房多為大型商場(chǎng)，目前市場(chǎng)上缺少有實(shí)力的大買(mǎi)家，而城郊各區(qū)建造的小面積店鋪較多，符合目前的市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售較熱。目錄 第一部分：商業(yè)部分 4 1項(xiàng)目市場(chǎng)分析 4 11 無(wú)錫市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素分析 4 12 人口因素 4 13 無(wú)錫市主要商業(yè)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 5 131 商業(yè)街 5 132 商場(chǎng) 11 133 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 15 14 綜合說(shuō)明： 16 141 無(wú)錫市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 16 142 消費(fèi)需求 17 143 無(wú)錫市商業(yè)物業(yè)走勢(shì) 18 2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 19 21 東方凱利 19 22 置業(yè)新天地 20 23 吉慶名都 21 24 槐古豪庭 21 25 映山 華庭 22 3項(xiàng)目分析 22 31 項(xiàng)目 SWOT 分析 23 311 優(yōu)勢(shì)： 23 312 劣勢(shì)： 24 313 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 25 314 威脅及困惑 25 4定位策略 26 41 產(chǎn)品定位 26 42 定位原因 27 43 形象定位 28 44 功能定位劃分 28 441 功能定位的出發(fā)點(diǎn) 29 442 分層功能定位 29 443 功能定位劃分的說(shuō)明： 30 5商場(chǎng)的租售策略 30 51 目標(biāo)客戶(hù)： 30 511 銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù) 31 512 招 商客戶(hù) 31 52 租售推廣策略 32 521 推售前準(zhǔn)備階段 32 522 租售第一階段 32 523 租售第二階段 33 524 租售第三階段 34 525 租售第四階段 35 53 主要租售手段 36 531 發(fā)展商參股經(jīng)營(yíng) 36 532 業(yè)主承諾開(kāi)業(yè)優(yōu)惠折扣 37 533 巡回項(xiàng)目推介會(huì) 37 534 零首期付款方式（ 100%按揭） 37 535 反租銷(xiāo)售 37 536 帶租約銷(xiāo)售 38 54 招商條件 38 6總體包裝 39 61 地盤(pán)包裝 39 62 示范鋪包裝 39 63 戶(hù)外燈箱、候車(chē)亭廣告、車(chē)身廣告 39 64VT 設(shè)計(jì) 40 65 模型 40 66 虛擬的立體商場(chǎng) 41 67 媒體宣傳制作： 41 第二部分：住宅部分 42 1銷(xiāo)售力分析 43 11 無(wú)錫住宅市場(chǎng)分析 43 111 住宅市場(chǎng) 43 13 項(xiàng)目總結(jié) 58 131 優(yōu)勢(shì) 58 132 劣勢(shì) 58 133 機(jī)會(huì) 58 2銷(xiāo)售力提純 59 22 本案之利基市場(chǎng) 61 221 無(wú)錫當(dāng)前仍未形成真正的 “豪宅 ”市場(chǎng) 61 222 豪宅必須具備稀缺性 62 223 本項(xiàng)目如何與發(fā)展商旗下物業(yè)的資源整合 62 224 引進(jìn) “金鑰匙 ”工程的建議 62 3項(xiàng)目定位 67 31 我們的目標(biāo)： 67 32 定位思路（指導(dǎo)原則） 67 33 項(xiàng)目功能定位 68 34 形象定位 68 35 項(xiàng)目推廣口號(hào) 69 4銷(xiāo)售力的提升 70 41 項(xiàng)目銷(xiāo)售力提升的建議 70 411 整體規(guī)劃 70 412 整體配套 74 5銷(xiāo)售力執(zhí)行 77 51 銷(xiāo)售體系的建設(shè)與提升 77 511 售前：盡量提供看樓的 方便 77 512 售中 78 5推廣策略 78 6銷(xiāo)售力的持續(xù) 80 61 全程跟進(jìn)的服務(wù)體系 80 62 不斷創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)與利好 80 63 銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 80 631 銷(xiāo)售人員的培訓(xùn) 80 培訓(xùn)內(nèi)容（略） 81 1關(guān)于項(xiàng)目商場(chǎng)的配套設(shè)施與住宅的互動(dòng)關(guān)系 82 2關(guān)于項(xiàng)目商場(chǎng)部分和住宅部分上的租售互動(dòng)關(guān)系 82 第一部分：商業(yè)部分 1項(xiàng)目市場(chǎng)分析 11 無(wú)錫市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素分析 具統(tǒng)計(jì)，今年第二季度中心區(qū)商業(yè)用房均值為 15549 元 /m2，與第一季度相比上漲%，由于前期舊城改造步伐加快，非住宅拆遷面積較多，造成商業(yè)用房需求增加，中心區(qū)商業(yè)用房開(kāi)始上漲，但漲幅不大。主要原因有：一、中心區(qū)的有效需求不足，成交冷淡。二、隨著郊區(qū)城市化進(jìn)程的加快，其商業(yè)氛圍也日益繁榮，使城郊差距縮短，象家樂(lè)福、天潤(rùn)發(fā)、麥德龍等已經(jīng)在無(wú)錫的商界占有一席之地，并將周?chē)纳虡I(yè)帶動(dòng)起來(lái)，形成商業(yè)圈。 12 人口因素 2021年末全市戶(hù)籍總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，其中城市人口 萬(wàn)人。在崗職工年平均工資 13782元，比上年增長(zhǎng) 15%，人均可支配收入 9454元，比上年增長(zhǎng) %，年末人均儲(chǔ)蓄 14816元，比上年增加2053元。無(wú)錫市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 元，增長(zhǎng) %。 13 無(wú)錫市主要商業(yè)區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 為了能夠較為直接、準(zhǔn)確地了解無(wú)錫市商業(yè)市場(chǎng)的情況，我司此次特針對(duì)幾條知名的商業(yè)街（如中山路、健康路、青石路）和較典型的大中型百貨商場(chǎng)（如三陽(yáng)百盛、新世界百貨、八佰伴等）就其租金、售價(jià)、面積、布局及商業(yè)品牌等方面進(jìn)行調(diào)查分析，了解其經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)定位，以便為我們客戶(hù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有利的市場(chǎng)依據(jù)，從而揚(yáng)長(zhǎng)避短，盡展優(yōu)勢(shì)。整條中山路南北貫通市區(qū)，沿街店鋪主要 以經(jīng)營(yíng)（男女休閑服飾）、大中型百貨商場(chǎng)（化妝品、皮具、中高檔男女服飾、通訊用品、大小家電等）以及部分大中型餐飲設(shè)施（三鳳橋酒樓等）為主。就各店鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)種、營(yíng)業(yè)面積以及租金價(jià)格等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，從而區(qū)分不同業(yè)種的市場(chǎng)潛力及租金承受力。天 左右，但由于距離較短，故店鋪供應(yīng)量較少，僅占沿街店鋪總供應(yīng)量的 20%左右；人民路以北至縣前西街路段租金價(jià)格次之，約在 10 元 /m2天左右。各店鋪面積大小各異，從最小 12 m2—最大 150 m2 均有分布，其中以 21—56 m2 的店鋪供應(yīng)量最大，約占總供應(yīng)量的 41左右；而 12—20 m2 和 60—150 m2 的店鋪數(shù)量亦較多 ，分別約占總供應(yīng)量 23%和 30%左右，這些店鋪主要經(jīng)營(yíng)的是中高檔品牌服飾或鞋類(lèi)為主，經(jīng)營(yíng)者則以私營(yíng)企業(yè)居多。邦威等，這些品牌面向的消費(fèi)群體較廣，各個(gè)層次的都有涉及。 面積：中山路總供應(yīng)量共計(jì)約 5， 314 m2 其中沿街南至北約為 1， 086 m2 北至南約為 4， 228 m2 B. 健康路 健康路位于無(wú)錫市的中心城區(qū)，緊鄰中山路商業(yè)街。其沿街店鋪多以小型專(zhuān)賣(mài)店的形式出現(xiàn)，而且多由私人個(gè)體老板經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)方式則以租賃形式為主。天