【正文】 左右；而從后西溪開始沿街店鋪租金價格逐漸降低，最低的價格僅為 元 /m2由于人民中路至后西溪 段臨近中山繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛濃郁，客流量較大，一般此路段租金較貴；而從后西溪開始人流量逐漸減少，商業(yè)氣氛與前段路成明顯的對比，所以健康路沿街店鋪租金高低差距較大。天左右。天左右。天左右，因為這些店鋪都有統(tǒng)一的商場經(jīng)營者進行管理，所以除租金外，需要交納大約 元 /m2 整條健康路沿街店鋪總供應(yīng)量大約在 3200 m2 左右，各店鋪的營業(yè)面積從 7 m2 至167 m2 均有設(shè)置。 從健康路沿街店鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種來看，經(jīng)營服飾的店鋪約占總量的 90%左右 ，所經(jīng)營的服飾價格多在 150元 /件左右，吸引了本地青年一族消費群體。 面積：健康路總供應(yīng)量共計約為 3， 264 m2 沿街南至北約為 1， 111 m2 北至南約為 2， 153 m2 注：沿街商鋪物業(yè)管理費約 元 /m2天 C. 青石路 青石路位于無錫市中心城區(qū)的西北面，相對于中山路、健康路而言，地理位置較偏，但經(jīng)過無錫市鎮(zhèn)府對其的整體規(guī)劃，現(xiàn)已成 為一條集商業(yè)、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)休閑街，成為主要商業(yè)街之一。其店鋪租賃方式與先前兩條商業(yè)街相類似，多以租賃為主。 我司對青石路的調(diào)查從最西面的通惠東路開始，延續(xù)至春申路、錫澄路。天左右；而其他商鋪則多為沿街的私房或住宅項目底部的商業(yè)裙房，租金價格由 元 — 元 /m2就其租金價格走勢而言，由西向東租金價格呈遞增方式出現(xiàn)。在本次對青石路所調(diào)查的范圍內(nèi)，店鋪的總供應(yīng)量達 8000余平米之多，約有 200余家店鋪。 青石路商業(yè)街的經(jīng)營范圍較廣，與中山 路、健康路相比同樣有服飾經(jīng)營、餐飲等商業(yè)設(shè)施，夜晚的青石路別具特色，閃爍的霓虹燈印證著酒吧業(yè)的興旺，使青石路以休閑娛樂設(shè)施的眾多而聞名，在無錫素有 “休閑娛樂一條街 ”之稱。但青石路的周邊環(huán)境較差、地理位置較偏，一直影響著其整體的發(fā)展。 沿街西至東約為 3， 289 m2 東至西約 5161 m2 D. 現(xiàn)狀總結(jié) ① . 經(jīng)營品種：目前這三條商業(yè)街所經(jīng)營的品種十分豐富且多樣化，服飾、餐飲、娛樂、家電、珠寶手飾等，但還是處于 “大而全 ”的狀況，沒有各自的專業(yè)特色主題。 ③ . 經(jīng)營形式：三條商業(yè)街鋪都是以招商或招租的形式經(jīng)營，無產(chǎn)權(quán)售出，這就說明市場對出售產(chǎn)權(quán)的商鋪存在一定的需求潛力，但風(fēng)險也同時存在。天 健康路平均約為 7 元 /m2天 根據(jù)合理的租金回報率計算，可推算出三條商業(yè)街的商鋪大約售價：中山路 36000元 /m2，健康路 25000元 /m2，青石路 15000元元 /m2。 整個商場共有 9 層，各樓層的商品分布為： B1（地下超市）， 1F（化妝品、美容美發(fā)用品、皮具、珠寶等小件商 品）， 2F（男女休閑服飾、淑女服）， 3F（女職業(yè)裝、女式內(nèi)衣等）， 4F（男職業(yè)撞、男式皮鞋、箱包等）， 5F（以運動服飾為主，另有照相器材、童裝、玩具、家具等）， 6F（辦公用品、文化用品、音像制品、家用電器以及服飾特賣區(qū)）， 7F（電子游戲城）， 8F（兒童攝影和婚紗攝影）。 三陽百盛商場內(nèi)各柜臺進場費約在 8000—9000 元左右，而租金則以保底扣率的方式計算，位置越好，扣率相對越高。 三陽百盛商場布局形式以敞開式為主，給人一種較統(tǒng)一的感覺。而寬敞的購物通道，配以明亮的商場照明，在加上優(yōu)雅的背景音樂，使整個購物環(huán)境氣氛相對較為濃郁。邦威等）。 B. 八佰伴 無錫八佰伴位于中山路與學(xué)前街的交叉口，是無錫規(guī)模較大且檔次較高的百貨商場之一。 商場布局以敞開式為主，商場內(nèi)經(jīng)營的商品主要走中高檔路線，價格普遍較高，對顧客的定位以中高收入者為主。但由于八佰伴原先一直由日方進行管理，現(xiàn)由中方管理后，由于經(jīng)驗的缺乏，使得現(xiàn)在 的八佰伴品種布局及管理顯得有些凌亂。 C. 新世界百貨 新世界百貨位于人民路與中山路交界處的西南角。 商場的經(jīng)營布局實行敞開式與店中店形式并存，布局較為合理，較三陽百盛有品位感。 商場內(nèi)經(jīng)營的商品主要走高檔精品路線，價格普遍較高，對顧客的定位以高收入成功人士為主。 D. 商業(yè)大廈 無錫商業(yè)大廈位于中山路與人民路交匯處，與三陽百盛、新世界百貨相鄰，是無錫市規(guī)模最大、歷史最久、信譽最高、經(jīng)營方式較為現(xiàn)代、品牌齊全的上市企業(yè)。 整個商場共有 7 層，各樓層的業(yè)態(tài)分布為 B1（文具紙品、健身器材、中西樂器、工藝百貨、自行車及配件等）， 1F（男鞋女鞋、皮具箱包、煙酒糖果、化妝洗滌、金銀珠寶、電子商務(wù)、移動通訊、保健滋補類等）， 2F（各式女裝、床上用品、福奈特干洗等）， 3F（各式男裝、服裝加工、布料等類）， 4F（音響、家電、移動通訊、現(xiàn)代辦公用品等類）， 5F（電腦資訊、裝潢總匯、兒童天地等）， 6F（美食廣場、游藝城） 商場把目標客戶群鎖定大眾化的普通市民，所經(jīng)營的商品價格相對其他各大商場要偏低，是走一條中低檔路線 。 E. 商場調(diào)查一覽表 商場名稱 位置 規(guī)模 租金 經(jīng)營檔次 三陽百盛 中山路與人民中路的交叉口 總營業(yè)面積約在 14000 m2 左右 進場費約在 8000—9000元左右，租金以保底扣率的方式計算 中高檔水平，以年青人為主 八佰伴 中山路與學(xué)前街交叉口 9 層 進場費約 9000~10000 元左右。 商業(yè)大廈 中山路與人民路交匯處 7 層 中低檔路線 ① . 經(jīng)營模式：這幾大商場都是 “大百貨 ”形式，規(guī)劃布局大致相同，其經(jīng)營的業(yè)種涉及面也較廣，但基本相似，無特色性可言，所以在消費者心目中也不能產(chǎn)生獨特的吸引力。 ② .經(jīng)營品牌：在經(jīng)營品牌上，雖說這幾家商場有相似之處，但風(fēng)格各有不同，經(jīng)營路線從成熟 → 年青 → 大眾，檔次有高有低，適合各層次的都有。 ③ 形式：與其他商場一樣，這幾個商場的經(jīng)營形式以招商、招租為主，收柜臺進場費或以保底扣率的方式計算。目標客戶：這幾個大商場所針對的目標消費群及經(jīng)營商品的定位雖略有區(qū)別，但區(qū)別程度不大，且針對性不強。整個商場總體分為 5 層， B1（光盤及軟件）， 1F（品牌電腦軟件）， 3F（電腦散件、組裝機、品牌機、軟件零售、數(shù)碼器材等）， 4F（經(jīng)營電腦耗材及維修業(yè)務(wù)等）。從店鋪面積來分析，各店鋪面積大小各異，開間較寬，進深較淺，大體在 —20 m2 不等，其中 — m2 的鋪面占 40%左右， 12—20 m2 的鋪面占到 60%左右。一樓租金約在 7—11 元 /m2天的范圍內(nèi)上下浮動。 n 經(jīng)營模式將向主題化、個性化發(fā)展； n 經(jīng)營品牌由現(xiàn)在的中、低檔向中、高檔演變；商業(yè)物業(yè)的開發(fā)向三權(quán)（產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）分立的模式發(fā)展 2競爭對手個案分析 21 東方凱利 東方凱利是天安大廈裙房 17 層，位于中山路與人民路交叉口，與商業(yè)大廈相對，由威孚集團下屬東方凱利置業(yè)公司投資開發(fā)，總建筑面積約 平米，得房率： 40%，每鋪 開間與進深約為 米 米和 米 米，目前該項目首期推出 15 層，約 500間，目前銷售率達 80%左右。 1F：黃金珠寶、通訊器材、名牌化妝品 2F：女裝、化妝品、女士鞋類和皮具、保健品 3F：男裝、皮具 4F：運動休閑服飾、音像制品、電子書籍 5F：兒童用品、床上用品 在銷售手法上，開發(fā)商采用租售結(jié)合的方式進行銷售。 售價方面，二樓約 4—5 萬元 /平米，向上逐層遞減，三樓約 — 萬元 /平米，二、三樓價浮動 10%~12%，三、四樓約浮動 5%~8%，四、五樓約 3%~4%，租金為二層 元 /平米 天，四層 元 /平米 天；管理費標準為 22元 /平米 月（第二年 ）、 28元 /平米 該項目目前銷售率達 80%，將于 號左右試營業(yè)。其中一、二層為商鋪，前部分建筑 3 層做大型餐飲，與后面第三層用連廊相連； 35 層為辦公用房。其中，沿中山路部分的 12 層約 2021平米的鋪位被一浙江溫州商客全部拿走；另一幢樓靠中山路部分商鋪 12 層已被投資客轉(zhuǎn)租給 KFC。 23 吉慶名都 項目位置：吉慶路口、國際飯店旁 開盤時間： 2021年 9 月 8 日 交付時間： 2021年 5 月 總銷售面積： 14600平方米 銷售價格： 18000元 /平方米 銷售 率： 0% 業(yè)態(tài)定位：五金、機電 項目定位：專業(yè)批發(fā)市場 業(yè)態(tài)設(shè)施：貨梯一臺、自動扶梯八臺、垂直電梯二臺 24 槐古豪庭 項目位置：解放南路與學(xué)前東路交匯處 開盤時間： 2021年 11 月 1 日 交付時間： 2021年 12月 總銷售面積： 4000平方米 銷售價格： 12021元 /平方米 銷售率： % 業(yè)態(tài)定位：自由經(jīng)營（除餐飲） 業(yè)態(tài)設(shè)施：無 25 映山華庭 項目位置：解放東路、工作家旁 開盤時間： 2021年 11 月 28日 交付日期： 2021年 4 月 銷售價格： 15800元 /平方米 銷售面積：約 4500平方米 項 目性質(zhì)：小區(qū)商鋪 3項目分析 項目概況 1）、發(fā)展商：無錫匯金置業(yè)有限公司 2）、工地地址：中市橋巷七號地塊 3）、項目所在地歷史背景及人文資料 4）、規(guī)劃設(shè)計單位：上?，F(xiàn)代建筑研究院、無錫市建筑設(shè)計院 5）、建筑商：無錫二建集團 6）、土地使用起始日期：至 2042年 11 月 17日止 7）、基地面積： 10615 m2 8）、總建筑面積： 萬 m2，其中公寓 37410 m商鋪 22500 m2 地下室 12021 m2 9）、容積率： 10）、建蔽率（建筑密度） 11）、建筑占地面積： 5000 m2 12）、綠化率 13）、規(guī)劃鋪面數(shù)量： 1F 50 個（初定） 14）、建筑總高度： 95米 15）、建筑樓層： 28層 +2 層地下室 16）、每層建筑高度： 3m/層、 1—5F： 5m， ， …… 17）、室內(nèi)外及地下室車位數(shù)量 : 180 個 18）、建筑材料、設(shè)備的詳細說明 19）、工程進度（詳細）： 結(jié)構(gòu)封頂 20）、預(yù)計完工時間： 21）、法律顧問：無錫市恒德房地產(chǎn)律師事務(wù)所 22）、物業(yè)公司及相關(guān)收費情況或設(shè)想：酒店管理公司管理（上海錦侖酒店管理有限公司） 31 項目 SWOT 分析 311 優(yōu)勢： u 項目所在的無錫中山路是無錫目前的黃金商業(yè)路段，沿路商鋪林立，業(yè)態(tài)和業(yè)種多樣，具有濃厚的商業(yè)氣勢，是無錫中心商業(yè)區(qū)的根本所在。 u 項目與無錫著名商廈八佰伴相鄰 ,并共擁同一廣場 ,在勢而為的基礎(chǔ)上 ,有利于吸引更大的消費人流。 u 對于商用物業(yè) ,本項目提供的商業(yè)面積不大 ,令市場消化量的壓力相對較小 ,且利于產(chǎn)生供不應(yīng)求的效果。 u 項目當前的工程進度 ,在一定程度上增加了投資者的信心。 u 本項目因具位置優(yōu)勢 ,故售價也回會相應(yīng)較高 ,從而令市場客戶群縮窄。 u 物業(yè)投資市場的日趨成熟 ,令投資者的投資意識更為理智和審慎 ,從而增大了銷售難度。 313 項目機會分析 u 項目所處的中山路 ,作為無錫傳統(tǒng)最旺的商業(yè)街 ,投資者和消費者對其有較大的認同感 ,從而使項目在宣傳推廣上易于吸引市場注意力 ,其價值也易于得到認同。 u 在同一時期內(nèi) ,與本項目同質(zhì)同檔次的競爭對手不多 ,使本項目的稀缺性優(yōu)勢大大加強。 314 威脅及困惑 u 供求量關(guān)系 無錫商鋪銷售的目標客戶群主要以溫州的商鋪投資客為主，根據(jù)資料統(tǒng)計，該批客戶所占購鋪比例的 80%以上，其主要購鋪目的是為了獲取商鋪的投資回報收益或租金收益；購鋪自營者為輔，該批客戶所占購鋪者比例不足 20%。而面對本項目南塊總建筑面積 57360平方米的供應(yīng)量，對于無錫市內(nèi)的投資客而言：供 大于求。 u 產(chǎn)權(quán)分散問題 由于銷售而產(chǎn)生不同業(yè)主對商場成功經(jīng)營所必須的一些規(guī)劃布局 ,業(yè)態(tài)分析等方面會存在一定影響。 ▲ 針對同路段多個大型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營特色不強，針對層面差異不大的情況。 ▲ 針對投資者及經(jīng)營者的日趨理性，令銷售招商難度增大的情況。 ▲ 針對無錫商業(yè)物業(yè)檔次不高的情況。 綜上所述，我司建議將本項目定位為： 集飲食、休 閑、購物、娛樂于一體的無錫首席尊貴消費地帶 42 定位原因 從無錫商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢看，集娛樂、購物、飲食休閑于一體應(yīng)是商業(yè)的發(fā)展模式之一，但縱觀目前各大商場，對此雖有所體現(xiàn)，但因受規(guī)模、經(jīng)營理念等客觀因素限制，故在購物環(huán)境格經(jīng)營組合上較相似，并無主題特色可言。 通過此定位體現(xiàn)出項目檔次，明確目標客戶群，強化差異性優(yōu)勢，在一定程度上彌補無錫商業(yè)物業(yè)市場的缺陷。 此定位不僅吸引購物人流，更吸引休閑娛樂人流，令消費客源大增。 43 形象定位 在明確項目本質(zhì)特征（產(chǎn)品定位）的基礎(chǔ)上，一方面為了便于項目進行形象包裝，從而有利于促進銷售和招商，另一方面，為了更好地指導(dǎo)項目各項推廣工作順利進行，并達到事半功倍的效果，我司建議賦予本項目的形象定位為： 無錫首席時尚消費核心 主題口號：匯集時尚，點石成金 形象定位和主題口號之特點： n 充分發(fā) 揮項目的位置優(yōu)勢，賦予項目高檔次性，從而體現(xiàn)出與無錫其他商業(yè)物業(yè)的差異性，并以次吸引目標消費群。 n 此形象定位和主題口號在一定程度上體現(xiàn)出發(fā)展