廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場調(diào)研分析報告-資料下載頁
2025-02-26 21:53本頁面
【導(dǎo)讀】地處廣東省西南部，雷州半島北部，東鄰化州，南界遂溪，東南。行政區(qū)劃與人口面積。南3個街道辦事處和18個鎮(zhèn)，多、面積較大、經(jīng)濟最發(fā)達的縣級市。斷裂西側(cè)，上古生代中垌∽廉江復(fù)式向斜的南段。市境內(nèi)多代地層出露齊全，帆。據(jù)已查明，具有工業(yè)價值的礦種，有銀、金、鉛鋅、鉬、鐵、黃鐵礦、瓷土、云母、水晶等。路干線在這里匯合，是廣東省鐵路沿線設(shè)站和專線鐵路最多的縣市之—。公路：國道325線和207線穿過全境，全長81公里。隨著工業(yè)大道、南北。公路網(wǎng)絡(luò)已初步形成。海運：廉江市區(qū)距湛江港僅60公里，有鐵路和公路緊密相連。世界五大洲100多個國家和地區(qū)通航，是廉江走向國際市場的主要出海通道。外，廉江在北部灣畔沿岸還擁有安鋪、營仔、龍頭沙等3個天然良港?？谕掏履芰?0多萬噸。
【正文】 （ 267畝） 汽修、汽配廠 景瑞汽車城 廉江市人民醫(yī)院（ 235畝） 市委、市政府 碧桂園（ 540畝） 瑧匯園（ 886畝） 市中心區(qū)域 項目地塊位于 廉江市區(qū)北部郊區(qū)，東側(cè)靠近在建廉江市人民醫(yī)院，行政上屬于云城區(qū)，處于羅沙稔塘村與牧羊朱屋村交界處，南臨環(huán)市東路（過境公路）， 距西江干流六都港 18 公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站 800米 ，距離云城市中心大 約4 公里，距離行政中心大約 5公里。 恒大城（ 160畝） 東風(fēng)、日產(chǎn)怡城專營店 19 宗地紅線圖 高壓線走向 環(huán)市東路 （ 324國道） 20 三、宗地現(xiàn)狀 ? 宗地東側(cè)、北側(cè)為山體，南側(cè)臨環(huán)市東路、西側(cè)為空地。 ? 宗地東側(cè)有一處石料廢場，正南 向為一處 爛尾石材廠 ，地上有部分水泥墩。 ? 宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。 ? 宗地的西向和正北向分別由一處凹地，落差估計達到 2 米左右，需要填土。 ? 宗地原為山體，山上植被一般，山體陡峭，可能存在一定不良工程地質(zhì)條件 。 ? 從現(xiàn)場來看， 宗地大部分為山地，土地未平整，目前不具備立即開發(fā)條件。 宗地東面 宗地 凹地 宗地 凹地 宗地 西 面 宗地 平臺 環(huán)市東路 高壓線 21 四、地塊交通條件 項 目地塊周邊除環(huán)市東路外，暫無其他規(guī)劃道路， 距西江干流六都港 18 公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站 800 米， 目前宗地交通條件一般 ，環(huán)市東路為過境公路，來往客車和貨車比較多，路面上粉塵比較大，空氣污染較為嚴重。 五、地塊周邊配套 項目地塊周邊除 廉江市 人民醫(yī)院外，暫無其他配套，目前 沿環(huán)市東路北側(cè)大部分規(guī)劃為汽車貿(mào)易用地 ， 目前已實際經(jīng)營的 4S 店大約 4 家左右， 例如 廉江市景瑞投資有限公司汽車城以重型汽車 為主、怡誠專營店以東風(fēng)和日產(chǎn)品牌為主，此外還有比亞迪、廣汽等汽車品牌； 沿環(huán)市東路南側(cè)大部分經(jīng)營石材生意為主 ，項目地塊與 廉江市 中心區(qū)域的道路路面較差，空氣污染比較嚴重。 從城市發(fā)展規(guī)劃看， 廉江市 區(qū)外擴是必然的選擇，宗地和人民醫(yī)院周邊石材廠改造和遷移是大勢所趨，因此未來 35 年項目周邊環(huán)境和配套將有所改善。 22 六、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 —— 宗地占地 267 畝，規(guī)模適中，位于環(huán)市東路主干道上，有一定區(qū)位優(yōu)勢。 —— 宗地距離市中心 約 4 公里左右 ，區(qū)域位置較好，是城市未來擴展的地段。 劣勢 —— 宗地競買人 資格要求 具有經(jīng)營汽車（含小汽車）銷售資格，注冊資金 2021萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競買，但不能分割土地使用權(quán)； —— 根據(jù)掛牌文件顯示： 競買人在競得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個國際知名品牌汽車 4S 店，買受人與國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，同時簽訂《國際知名品牌汽車 4S 店項目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設(shè)好五個國際知名品牌汽車 4S 店，經(jīng)驗收后才核發(fā)國有土地使用證。該宗地必須在半年內(nèi)動工建設(shè)，二年內(nèi)竣工； —— 項目地塊總用地面積 平方米，其中，代征道路用地面積約 18900平方米，道路占 用土地面積比較大，但對區(qū)域交通條件改善也不大； —— 宗地靠近 廉江市 石材加工場和交易市場，周邊環(huán)境粉塵污染大； —— 宗地周邊配套較少，商業(yè)、居住氛圍較低； —— 宗地多為山體，地勢高、陡峭，需要平整的開發(fā)費用較大； —— 宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。 七、土地價格 根據(jù)掛牌文件，項目地塊總用地面積 平方米（折合 畝），其中，代征道路用地面積約 18900 平方米，容積率 ＜ 2，用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易），起拍價格為 萬元，如按起拍價 格 成交，地價 大約 34 萬 /畝，樓面地價大約 257 元 /平方米。 單從樓面地價判斷，宗地土地價格較為便宜，但實際上項目開發(fā)費用還是比較大的，如土地大部分為山體，土地平整費用較大，宗地上 方 有一組高壓線經(jīng)過，有可能需要遷移等。 23 第 四 部分 結(jié)論與建議 按照 2021 年廣東省各市 GDP 排名， 廉江市 GPD 以 億元，增速 %排在全省倒數(shù)第一，經(jīng)濟總量落后，起點較低，但發(fā)展速度較快，近年來 推動中心城區(qū)“北拓東進” ， 推進云城、云安整合及同城化，加快建設(shè)生態(tài)濱江新城，新城區(qū)規(guī)劃面積 60 平方公里，中期規(guī)劃市區(qū)人口 60 萬人，新興的 濱江“大云城”將呈現(xiàn)在眼前，城市規(guī)模不斷 的拉大，將給房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機遇。 目前 廉江市 在售樓盤寥寥無幾 ，大多是尾貨處理，碧桂園、 瑧 匯園和恒大城等大盤尚未放量供應(yīng)， 樓價 站穩(wěn) 在 5000 元 /平方米，整體市場消化速度不夠理想，可以預(yù)見 廉江市 未來市場供應(yīng)量仍處于供應(yīng)緊張的局面，整體樓價在大盤和高端盤帶動下仍有上漲空間。 根據(jù)調(diào)研， 目前 廉江市 商業(yè)市場環(huán)境受制于經(jīng)濟、人口以及 消費力等因素，整體市場環(huán)境有待提升，商業(yè)地產(chǎn)既有機遇也有風(fēng)險。 項目地塊位于 廉江市 區(qū)北部郊區(qū)， 地塊現(xiàn)狀 山 地 ，土地未平整， 占地 267 畝，規(guī)模適中， 起始 地價大約 34 萬 /畝，樓面地價大約 257 元 /平方米，地價較便宜，土地規(guī)劃用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易） ，南臨環(huán)市東路， 處于城市主干道上， 是未來城市發(fā)展拓展地段， 距西江干流六都港 18 公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800 米， 具 有一定區(qū)位優(yōu)勢和開發(fā)價值， 但是 鑒于項目地塊主要存在以下難點： 宗地規(guī)劃用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易）， 采用定向掛牌出讓，其 要求 競買人具有經(jīng)營汽車（含小汽車）銷售資格，注冊資金 2021 萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競買，但不能分割土地使用權(quán)； 競買人在競得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個國際知名品牌汽車 4S 店，買受人與國土資 源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，同時簽訂《國際知名品牌汽車 4S 店項目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設(shè)好五個國際知名品牌汽車 4S 店，經(jīng)驗收后才核發(fā)國有土地使用證。 該宗地必須在半年內(nèi) 動工建設(shè)，二年內(nèi)竣工。 地塊大部分為山地，地勢高、陡峭，需要平整的開發(fā)費用較大，地塊上方還有一組高壓線可能需要遷移。 從項目地塊掛牌文件定向出讓條件來看，宗地用途為商業(yè)但主要 規(guī)劃作汽車貿(mào)易 ，有別于一般性商業(yè)項目開發(fā)，如作為汽車城項目開發(fā)可能受制于項目規(guī)模、政策支持、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及經(jīng)濟支撐等因素，開發(fā)難度和風(fēng)險比較高， 也不符合當(dāng)前 的規(guī)劃條件。 因此： 建議公司 謹慎 考慮。
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