【導(dǎo)讀】室參加蘇豪時代廣場物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二〇〇六年月日通過資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時間內(nèi)完成各項前期準(zhǔn)備工作。要求、辦法及條款，并同意響應(yīng)招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標(biāo)文件內(nèi)容為基礎(chǔ)，投標(biāo)“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理服務(wù)。內(nèi)容涵蓋了投標(biāo)人管理服務(wù)開支及其他費用。內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，并同意將各項服務(wù)費報價約定于合同期內(nèi)保持不變。內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門的管理。他任何解釋，一切有關(guān)選聘中標(biāo)人的活動以本項目評標(biāo)規(guī)則為依據(jù)。總建筑面積萬m2,其中住宅萬m2，商業(yè)萬m2；代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。紙業(yè)等多種行業(yè)。誠豐物業(yè)公司成立于1999年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。供室內(nèi)有償維修服務(wù)。24小時專人看管大型地下停車場，免去了業(yè)主有車難。產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場四位一體的科工貿(mào)企業(yè)。公司開發(fā)高新技術(shù)

　　

【正文】 、可靠運行。清洗時要把電源板、風(fēng)機電機、電容器機電源線等電氣部分從清洗的地方取下來，可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器（冷凝器無濾塵網(wǎng)保護(hù)，一般灰塵多）散熱肋片上的灰塵，也可用濕布擦拭。風(fēng)機葉片、葉輪要用刷子沾水洗，如有油污 ，要加洗滌劑清洗，洗凈后最好用電吹風(fēng)機吹干，或放再通風(fēng)處自然晾干。 2) 機械、電氣維護(hù)：注意運轉(zhuǎn)的聲音有否異常。注意溫控器、各種開關(guān)的動作是否靈活。定期檢查電氣線路，以確?？刂崎_關(guān)、保護(hù)裝置等能可靠地工作。運轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤，可用兆歐表對電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機等進(jìn)行絕緣電阻的測試，如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求，要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。 按使用說明的指明，在潤滑加油孔中定期加注機油，以保證風(fēng)扇電機運轉(zhuǎn)部分的潤滑。 48 49 第十三部分 應(yīng)急措 施 為確保蘇豪時代廣場在緊急情況下相關(guān)人員采取緊急措施控制事態(tài)的發(fā)展，制定以下操作流程，工作人員應(yīng)按以下流程進(jìn)行應(yīng)急操作： ? 電梯故障應(yīng)急方案 1. 當(dāng)監(jiān)控室值班員接到電梯乘客困人的故障報警電話后，詳細(xì)了解電梯轎箱所處的準(zhǔn)確位置、被困人數(shù)等情況后，應(yīng)立即通知維修人員和專業(yè)技術(shù)人員 (電梯維保單位 ),同時利用報警電話對乘客進(jìn)行不間斷的安撫工作，等待救援 .并立即使用對講機或可利用的一切通訊器材與安保領(lǐng)班及管理處取得聯(lián)系 2. 維修人員接到電梯困人通報后，應(yīng)立即攜帶電梯專用鑰匙以最快的速度到達(dá)電梯被困樓層，與當(dāng)值安保緊密 配合，按照有關(guān)電梯安全操作規(guī)定進(jìn)行救援，并做好詳細(xì)記錄。 3. 當(dāng)救援工作結(jié)束后，管理處人員應(yīng)主動向被困人員致以誠懇的謙意，以征得乘客的諒解，同時應(yīng)一一詢問被困人員身體情況，并作好記錄 ( 被困人姓名、聯(lián)系地址、電話 )。 4. 如被困業(yè)主因被困引突發(fā)疾病，應(yīng)積極組織人力送往醫(yī)院救治。 在以上工作結(jié)束后，管理處應(yīng)聯(lián)系電梯維保公司等專業(yè)技術(shù)人員，查明電梯被困事故原因，做好電梯事故報告 ,及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 50 ? 盜竊應(yīng)急處理方案 1. 大廈發(fā)生盜竊案件時，當(dāng)值最高領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)根據(jù)是否屬現(xiàn)行罪案或案值及形勢判定是否需立即報警，報警電告 為大廈駐地公安機關(guān)或緊急情況撥打“ 110”報警。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員人員在接到報警同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 各崗位實施危機方案，加強對各進(jìn)出通道的人員和車輛、物品進(jìn)出管理，必要時對重點區(qū)域予以封鎖，防止嫌疑人員逃逸。 2) 安排安全護(hù)衛(wèi)員人員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場。 3) 管理處安排人員對大廈主要通道、事發(fā)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，以便能及時發(fā)現(xiàn)可能藏匿的嫌疑人員或犯罪線索，如：侵入部位、隱匿場所、臟物等。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息源，防止擴散及驚動媒體，從嚴(yán)控制人員 進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件。 3. 管理處在業(yè)主到場后，對被盜現(xiàn)場及案件進(jìn)行調(diào)查，一般情況調(diào)查程序如下： 1) 由管理處根據(jù)大廈安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄像記錄進(jìn)行案件分析和調(diào)查，核實案件真實性及案件背景資料。 2) 由業(yè)主確認(rèn)現(xiàn)場受損情況，并拍照及書面記錄。 3) 由業(yè)主確定是否對輕微損失或其內(nèi)部人負(fù)不良的行為作報案處理，但如管理處判定該罪案情況將不利于大廈安全利益和其他業(yè)主安全時，管理處應(yīng)向公安部門報警。 51 4) 緊急情況下，可直接撥打“ 110”匪警電話； 5) 非第一時間發(fā)生的案件向大廈駐地公安機關(guān)報案處理 ； 6) 當(dāng)班班組應(yīng)在第一時間對案件作詳盡的書面報告，并呈交管理處。 4. 管理處在警方到場或罪案受控制后，應(yīng)采取善后措施如下： 1) 管理處盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過，并提供相關(guān)工作報告、記錄、錄像資料等。 2) 配合警方 ,管理處領(lǐng)導(dǎo)對事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制定整改措施，追究當(dāng)班責(zé)任人的責(zé)任。由大廈管理處組成調(diào)查組進(jìn)行事故調(diào)查及善后工作。 3) 對大廈安全隱患立即采取整改措施，并加強近期的大廈安全管理，防止罪案再次發(fā)生。 盜竊應(yīng)急處理注意事項： 1. 大廈安全護(hù)衛(wèi)員人員在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有單元被撬竊時， 不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)嫌疑人員行竊時，應(yīng)立即向監(jiān)控中心和其他崗位通報，尋求支援 ,在其他同事未到達(dá)時切勿驚動嫌疑人員。 3. 趕赴現(xiàn)場的安全護(hù)衛(wèi)員必須攜帶警械，必要時用以自衛(wèi)。 4. 管理處在安排全面安全檢查時應(yīng)采用雙人巡邏，并要求檢查所有機房和死角部位。 (管理處人員在監(jiān)控值班 ,原監(jiān)控崗增加到巡邏崗 ). 5. 管理處在致電業(yè)主通報案情時，即應(yīng)征詢其是否需要報警。 6. 業(yè)主在現(xiàn)場清點損失時，管理處應(yīng)選派相關(guān)人員陪同，并提醒業(yè)主勿破 52 壞犯罪痕跡，同時記錄其觸動位置。現(xiàn)場情況復(fù)雜，在 警方未到場前，禁止任何人士進(jìn)入現(xiàn)場。 7. 在案件調(diào)查期間，大廈人員進(jìn)出及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止贓物轉(zhuǎn)移。 ? 搶劫應(yīng)急處理方案 1. 大廈發(fā)生搶劫案件時，當(dāng)值安全護(hù)衛(wèi)員應(yīng)立即撥打“ 110”匪警電話向公安機關(guān)緊急報警求援。 2. 各崗位安全護(hù)衛(wèi)員人員在報警同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位按突發(fā)事件危機方案，仔細(xì)檢查往來進(jìn)出人員，必要時封閉各進(jìn)出通道的人員進(jìn)出，防止嫌疑人員逃逸。巡邏及機動安全護(hù)衛(wèi)員人員立即趕赴報警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控攝像控制，及時發(fā)現(xiàn)可疑人員并通報于其他同事。 2) 安全護(hù)衛(wèi)員協(xié)同 “ 110”警員對當(dāng)事被搶人及現(xiàn)場情況做進(jìn)一步核查，了解嫌疑人員的體貌特征及罪案過程，提供警方記錄和做下一步偵破工作。 3) 如嫌疑人員未逃離大廈區(qū)域，管理處應(yīng)安排人員配合警方對大廈主要通道、事發(fā)相鄰區(qū)域進(jìn)行控制及安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)藏匿的嫌疑人員或犯罪線索如：侵入部位、隱匿場所、或遺棄之贓物等。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴散及驚動傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件的努力。 5) 監(jiān)控值班員在發(fā)布危機警戒令同時，按規(guī)定及時通報管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)。 53 3. 管理處在案件現(xiàn)場處理告一段 落后，對搶劫案件應(yīng)進(jìn)行調(diào)查，一般情況要求調(diào)查程序如下： 1) 由管理處配合警方、公司領(lǐng)導(dǎo)對事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，根據(jù)大廈安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄像進(jìn)行事件分析和調(diào)查，核實案件真實性及案由背景資料。 2) 管理處盡量向警方提供協(xié)助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過，并提供相關(guān)工作報告、記錄、錄像資料等，有關(guān)案件經(jīng)過及處理結(jié)果由管理處以書面報告形式在當(dāng)日呈報公司。 3) 對大廈安全隱患立即采取整改措施，并加強近期內(nèi)的安全管理。 搶劫應(yīng)急處理注意事項： 1. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)嫌疑人員搶劫時，應(yīng)立即向監(jiān)控和其他崗位 通報，尋求支援。 2. 趕赴現(xiàn)場的安全護(hù)衛(wèi)員必須攜帶警械，必要時用以自衛(wèi) . 3. 管理處在安排全面安全檢查時應(yīng)安排雙人巡邏，并要求能檢查到所有機房和死角部位。 4. 在案件調(diào)查期間，大廈人員進(jìn)出人員及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止嫌疑人員逃脫后有返回大廈轉(zhuǎn)移贓物的可能。 ? 毆斗應(yīng)急處理方案 1. 大廈內(nèi)嚴(yán)禁毆斗，一旦發(fā)現(xiàn)毆斗情況，應(yīng)及時制止控制事態(tài)。如有群毆或人員受傷害、財產(chǎn)遭受損失時，必須立即撥打“ 110”報警。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員在報警的同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件危機方案，做好人員進(jìn)出控制工 54 作，必要時封閉各 進(jìn)出通道的人員進(jìn)出。巡邏及機動安全護(hù)衛(wèi)員立即趕赴報警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控攝像控制。 2) 大廈當(dāng)值最高管理者應(yīng)立即安排人員到現(xiàn)場，及時制止毆斗事件，控制住事態(tài)發(fā)展，并將肇事者帶離公共場合后處理，以減少對其他人士和大廈秩序的影響。 3) 安全護(hù)衛(wèi)員協(xié)同 “ 110”處警人員對肇事原因、受傷人士及現(xiàn)場損失情況做進(jìn)一步核查，了解事發(fā)原因和受損情況，并做好受損現(xiàn)場保護(hù)工作。發(fā)現(xiàn)有人員受傷，跟進(jìn)了解治療情況并匯報管理處。 3. 監(jiān)控中心安保員在發(fā)布危機警戒令同時，按規(guī)定通報管理處，通報順序如下： 1) 管理處主任； 2) 公司 主管領(lǐng)導(dǎo)； 3) 肇事者親屬、同事、監(jiān)護(hù)人等； 4) 若非“ 110”急案，根據(jù)管理處或公司指令報案或備案處理； 5) 如有人員受傷，立即向“ 120”醫(yī)療救護(hù)中心求援； 4. 管理處在現(xiàn)場得到控制后，應(yīng)對毆斗事件作調(diào)查及善后處理，一般情況要求如下： 1) 由管理處配合警方和公司領(lǐng)導(dǎo)對事件進(jìn)行調(diào)查，了解事發(fā)過程和起因、當(dāng)事人個人資料、受損情況，由當(dāng)事人對其行為和產(chǎn)生的破壞、傷害情況簽名認(rèn)可，并賠償和承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（包括大廈聲譽影響）的書面證明資料。 2) 管理處安排對事發(fā)區(qū)域作適當(dāng)?shù)那謇砉ぷ?，以便盡快恢復(fù)正常秩序， 55 （受保護(hù)現(xiàn)場須隔離，并保持至警方勘 查后為止）。 3) 管理處主任根據(jù)員工的事件報告，于當(dāng)日內(nèi)向公司遞交相關(guān)事件經(jīng)過報告及處理、善后事宜。 毆斗應(yīng)急處理注意事項： 1. 安全護(hù)衛(wèi)員在處理毆斗事件時應(yīng)避免動用武力。 2. 對當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解時，應(yīng)避免在公共場合或進(jìn)出通道處進(jìn)行，以免滋擾其他人士，及擴大不良影響。 3. 肇事者或其他承保人同意承擔(dān)責(zé)任后，管理處合理向其追究經(jīng)濟賠償。 4. 如嫌疑人員逃離大廈，管理處應(yīng)向現(xiàn)場人士了解案件起因、肇事者體貌特征等資料向警方提供。 5. 在警方到達(dá)前如有現(xiàn)場人員欲離開，安全護(hù)衛(wèi)員須作其個人陳述記錄和聯(lián)系方法 ,以便供警方取證。 ? 偷車應(yīng)急處理方案 1. 當(dāng)值車管或安全護(hù)衛(wèi)員人員發(fā)現(xiàn)有人有偷盜大廈內(nèi)停放的車輛時，應(yīng)立即撥打“ 110”向警方緊急報警求援。 2. 各崗安全護(hù)衛(wèi)員在接到警報同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件之危機方案，迅速向事發(fā)區(qū)域集中，做好與停車區(qū)域相連的通道、進(jìn)出口的控制工作，必要時封閉各進(jìn)出通道。監(jiān)控中心值班員對事發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控攝像控制。 2) 車輛管理員、門崗及時使用手動或遙控方式關(guān)閉停車道電動伸縮門，盡量阻止被盜車輛闖關(guān)逃逸。 3) 車管及安全護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)守大廈停車場連接的通道，控制嫌疑人員逃跑路 56 線，及時緝捕欲逃跑的嫌疑人員。 4) 監(jiān) 控值班員在接到警報后，應(yīng)立即操控監(jiān)控攝像裝置，對事發(fā)現(xiàn)場、被盜車輛、嫌疑人員進(jìn)行近焦距攝像，記錄被盜車輛牌號和車型、嫌疑人員體貌特征和人數(shù)等情況，并通報給其他崗位同事，及時運用各站點攝像系統(tǒng)監(jiān)視被盜車輛行駛方向情況。 3. 監(jiān)控值班員在發(fā)布危機警戒令同時，按規(guī)定通報管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)，通報順序如下： 1) 管理處主任； 2) 公司主管領(lǐng)導(dǎo)； 3) 按業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)方法，通知被盜車輛車主。 4. 管理處在警方到場后，協(xié)助警方并做好大廈安全警戒工作，如嫌疑人員已逃逸，管理人員做到以下事宜： 1) 大廈維持安全警戒狀態(tài)，調(diào)查被盜車輛情況，檢查其他車 輛安全狀況，采取安全防范措施。 2) 管理處將被盜車輛、嫌疑人員等錄像資料報警方作偵破線索。 3) 管理處聯(lián)系并跟進(jìn)警方調(diào)查及破案進(jìn)展情況，及時反饋。 4) 管理處于當(dāng)日將相關(guān)事件經(jīng)過以書面報告方式上報公司。 偷車應(yīng)急處理注意事項： 1. 車管員或安全護(hù)衛(wèi)員在日常巡檢停車場安全時，嚴(yán)密檢查車輛狀況如：車窗 /門是否鎖閉、車身是否有新傷等，發(fā)現(xiàn)情況及時聯(lián)系車主到現(xiàn)場處理。 57 2. 車管員應(yīng)主動關(guān)照車主勿在車內(nèi)存放貴重物品。 3. 車管員當(dāng)值時發(fā)現(xiàn)有車輛門窗未關(guān)時，應(yīng)及時報告領(lǐng)班予以處理，車管員及安全護(hù)衛(wèi)員不得擅自開啟及檢查車內(nèi)情況，以免觸發(fā)車輛安 裝的報警裝置，或引致其他的不良后果。管理處如發(fā)現(xiàn)員工私自開啟車主車門的，將從嚴(yán)處理。 4. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有人偷車時，首先應(yīng)向監(jiān)控室和其他崗位報警，以求得援助及在車道進(jìn)出口設(shè)防，做好封閉準(zhǔn)備。 5. 如嫌疑人員駕車闖關(guān)逃逸時，禁止任何人員以人身阻攔，以免受到傷害。 安全護(hù)衛(wèi)員接到報警至案發(fā)現(xiàn)場時應(yīng)攜帶警械自衛(wèi)。 ? 非法侵入應(yīng)急處理方案 1. 當(dāng)值監(jiān)控員及安全護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)或接報有人滋擾、非法侵入大廈及業(yè)主單元，如：散發(fā)傳單，無理取鬧、硬性推銷等行為時，應(yīng)立即派巡邏安全護(hù)衛(wèi)員至現(xiàn)場處理。如有毆斗、人員傷害、財產(chǎn)損失時，立即撥 打“ 110”向警方報警求援。 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件危機方案，保持必要的警惕，外圍崗位安全護(hù)衛(wèi)員對神態(tài)異常者進(jìn)行盤問，機動人員迅速向事發(fā)區(qū)域集中，按當(dāng)值最高管理者指令進(jìn)入現(xiàn)場或在相鄰區(qū)域等候；監(jiān)控值班員對事發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控攝像。 2) 安全護(hù)衛(wèi)員至現(xiàn)場后需及時勸阻、制止入侵人員作進(jìn)一步無理甚至違法行為，并將肇事者帶離用戶單元或公共場合。 3) 管理處在適當(dāng)場合對肇事者的行為作調(diào)查，并書面記錄事件經(jīng)過、起因，及處理結(jié)果、大廈受影響程度等內(nèi)容及資料，有關(guān)事件經(jīng)過并由 58 肇事者簽名認(rèn)可。 4) 管理處根據(jù)大廈受影響情況及業(yè)主意見 ，對當(dāng)事人作批評教育，如有財產(chǎn)受損的