【正文】 ? 保質(zhì)保量落實(shí)好住戶的零星修理服務(wù)，并為住戶提供多種服務(wù)，包括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機(jī)票等，作倒明碼標(biāo)價(jià)、合理收費(fèi)。 綠化與環(huán)境布置 ? 對(duì)花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種。 保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時(shí)向住戶解釋。 變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔。 物業(yè) 維修與保養(yǎng)管理 制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期檢查公用設(shè)備。 每周用水沖洗地面一次。 目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐等雜物。 地下雨、污水井的疏通 每月疏通一次。 地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。 地面無雜物、無明顯污漬。 物流控制 對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)、盤查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理處提出申請(qǐng)，由管理處向門崗傳達(dá)并提供方便，巡查人員由責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的流動(dòng)進(jìn)行禮貌的盤查，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。 立足國門，放眼世界。 我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來迎接更多的挑戰(zhàn)。公司目前管理的 龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積 萬平方米，今年已通過 ISO9000質(zhì)量管理體系和 ISO14000 環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。軟件集經(jīng)驗(yàn)開發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管 7 理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。 在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享。 1993 年起先后投資在中國大陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：誠豐家具（中國）有限公司，深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具。 代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。 本公司同意以本投標(biāo)書內(nèi)各項(xiàng)報(bào)價(jià)，向項(xiàng)目提供投標(biāo)書明示的所有物業(yè)管理 服務(wù)內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，并同意將各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)約定于合同期內(nèi)保持不變。 1 徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理項(xiàng)目 投 標(biāo) 書 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 地址：南京棲霞區(qū)勝利三村 483 號(hào) 聯(lián)系人：張茂安 傳真： 025— 84720311 電話： 025— 84721390 13390786678 2 目錄 第一部分 投標(biāo)函 第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表 第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書 第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書 第六部分 服務(wù)承若 第七部分 項(xiàng)目主要人員資料 第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要 求、人員的培訓(xùn) 第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置 第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算 第十一部分 商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn) 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求 第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施 第十四部分 管理制度目錄 第十五部分 檔案資料的管理 第十六部分 編制依據(jù) 3 第一部分 投標(biāo)函 徐州成功置業(yè) 有限公司 ： 我 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二 〇〇 六年 月 日通 過資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 本公司同意于中標(biāo)并簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，在約定的時(shí)間內(nèi)提供投標(biāo)書內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門的管理。特此委托。 誠豐家具（中 國）有限公司總注冊(cè)資金超過 1 億港幣，總投資達(dá) 2 億多港幣。 誠豐物業(yè)公司成立于 1999 年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā) 展。憑借 其著名的電子商務(wù)網(wǎng)站 中國物業(yè)網(wǎng) 常年為中國物業(yè)企業(yè)提供高質(zhì)量、多層次的電子商務(wù)服務(wù) .計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過高技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效率、低運(yùn)行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正的目的。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。 公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以中青年科技骨干為主體的機(jī)械、微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開發(fā)等 專業(yè)所構(gòu)成的科技開發(fā)基礎(chǔ)力量 ,加之高級(jí)管理人員和一支精良的專業(yè)，實(shí)施高科技技術(shù)成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場(chǎng)四位一體的科工貿(mào)企業(yè)。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶遍及南京、連云港、上海等地。 誠豐人會(huì)用自己的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶的信任，使誠豐公司在商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。我們滿懷信心與您共發(fā)展。 車流控制 要求車輛保管員熟悉每輛車的情況，同時(shí)強(qiáng)調(diào)其高度的責(zé)任心和管理人員的嚴(yán)格認(rèn)真的檢查制度，發(fā)放停車證，及時(shí)記錄進(jìn)出車輛的車牌號(hào)、車型等信息，加強(qiáng)巡查工 作，確保不發(fā)生丟失案件。 玻璃窗一月擦一次 管道外表，電、水表箱，各種開關(guān)每三天擦一次 走道燈每月擦一次。 明溝內(nèi)無積水、雜物。 水流暢通，井蓋無污跡。 無 3CM 邊長(zhǎng)以上石塊， 100 平方米內(nèi)煙頭在 1 個(gè)以下。 滅鼠、蚊蠅、蟑螂 室內(nèi)半月一次，室外一月一次。機(jī)電維修人員 24 小時(shí)當(dāng)值，能夠在最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減少住戶的不便和損失。 供水、排水 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，無漏水、漏油現(xiàn)象。 房屋建筑 房屋外觀完好、整潔、美觀，無妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建。 ? 合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌，使總體環(huán)境更和諧。 ? 建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見，認(rèn)真聽取住戶的意見和建議，及時(shí)妥善地處理好業(yè)主的投訴，協(xié)調(diào)住戶的矛盾。為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化 管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 ? 培訓(xùn)方式 自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)。作為員工量化考核的依據(jù)。 c) 管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語、職業(yè)道德規(guī)范、各 位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制 、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等。月，公共水電能耗費(fèi)為 月） 備注 住宅區(qū) 24003 1． 2 公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約 0﹒ 20 元 /M2 商業(yè)區(qū) 31797 9． 0 空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M(fèi)約 7﹒ 5 元 /M2 31 第十一部分 商業(yè)場(chǎng)所的難點(diǎn)重點(diǎn)、商住和諧統(tǒng)一 對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)經(jīng)營秩序，是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營者經(jīng)營目標(biāo)的保證。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 T7uOYtM _ 第二，有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。 iA c 3xu ●商場(chǎng)的管理 I6 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)營活動(dòng)，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的私人保護(hù)力量。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成 33 立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營活動(dòng)的進(jìn)行 ●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。 7) 第七步 :水池內(nèi)注入適量自來水 , 用清水將上述部位反復(fù)清洗 ,清洗出消毒藥水 . 8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水 ,達(dá)到標(biāo)定的水位高度 ,并加蓋加鎖 . 9) 第九步 :取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證 . ? 水泵房的定期保養(yǎng) 1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng) ,每年進(jìn)行一次 36 全面的保養(yǎng) . 2. 消防水泵和噴灑泵每?jī)稍?、補(bǔ)壓泵沒 3 個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行 ,運(yùn)行時(shí)間為 1015 分鐘 ,消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6 米以上 ,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng) . 3. 排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng) . 4. 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5米范圍內(nèi) 的閥門壓力表管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng) . 5. 泵體的保養(yǎng) : 1) 檢查泵體有無破損 ,銘牌完好 ,水流方向指示明確清晰 ,外觀整潔 ,油漆完好 。 5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理 。 3) 電機(jī)接線盒 內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。 4) 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 二、 電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 ? 配電房管理規(guī)定 1. 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。 3) 第三步：拆下空氣、 機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。 7) 第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。 ? 低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 41 1. 準(zhǔn)備工作： 1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止 ”位置，拆開蓄電池正、負(fù)極線，懸掛標(biāo)識(shí)牌，以防電機(jī)發(fā)、送電。 6) 第六：保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用 10 毫米以上的 42 導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 3. 安全注意事項(xiàng)： 1) 第一：停電后應(yīng)驗(yàn)電。 2. 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度 43 不超過 40℃ 。 6. 《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。 2. 每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員處理。 6. 大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到警報(bào)。 2) 開轎箱內(nèi)照明燈。 6) 經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。 4) 嚴(yán)禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來開動(dòng)電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號(hào)。 3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。 45 4) 行使的方向與選定的方向相反。 8) 安全鉗誤動(dòng)作。 5. 電梯長(zhǎng)期關(guān)閉，應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。 4) 限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動(dòng)部位注油。 2. 機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程 46 1) 保養(yǎng)時(shí)從最高層 向下保養(yǎng)（用檢測(cè)速度） 2) 轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)（安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等）。 5) 內(nèi)外門閘銷及廳轎門連鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門連鎖開關(guān)接線檢查。 9) 超重開關(guān)清掃、注油。有的用戶把空調(diào)器裝上后，常年累月的使用，從不清洗，這會(huì)使功能下降，直至發(fā)生故障，為了防止性能下降，最主要的是及時(shí)清理贓物。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔，保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。 2) 機(jī)械、電氣維護(hù)：注意運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音有否異常。 按使用說明的指明，在潤滑加油孔中定期加注機(jī)油，以保證風(fēng)扇電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)部分的潤滑。 在以上工作結(jié)束后，管理處應(yīng)聯(lián)系電梯維保公司等專業(yè)技術(shù)人員，查明電梯被困事故原因，做好電梯事故報(bào)告 ,及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 3) 管理處安排人員對(duì)大廈主要通道、事發(fā)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能藏匿的嫌疑人員或犯罪線索，如：侵入部位、隱匿場(chǎng)所、臟物等。 3) 由業(yè)主確定是否對(duì)輕微損失或其內(nèi)部人負(fù)不良的行為作報(bào)案處理，但如管理處判定該罪案情況將不利于大廈安全利益和其他業(yè)主安全時(shí)，管理處應(yīng)向公安部門報(bào)警。由大廈管理處組成調(diào)查組進(jìn)行事故調(diào)查及善后工作。 3. 趕赴現(xiàn)場(chǎng)的安全護(hù)衛(wèi)員必須攜帶警械，必要時(shí)用以自衛(wèi)?，F(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，在 警方未到場(chǎng)前，禁止任何人士進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。巡邏及機(jī)動(dòng)安全護(hù)衛(wèi)員人員立即趕赴報(bào)警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對(duì)事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑人員并通報(bào)于其他同事。 5) 監(jiān)控值班員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定及時(shí)通報(bào)管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)。 搶劫應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： 1. 安全護(hù)衛(wèi)員在