【正文】 2) 安全護(hù)衛(wèi)員至現(xiàn)場后需及時(shí)勸阻、制止入侵人員作進(jìn)一步無理甚至違法行為，并將肇事者帶離用戶單元或公共場合。 安全護(hù)衛(wèi)員接到報(bào)警至案發(fā)現(xiàn)場時(shí)應(yīng)攜帶警械自衛(wèi)。 3. 車管員當(dāng)值時(shí)發(fā)現(xiàn)有車輛門窗未關(guān)時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班予以處理，車管員及安全護(hù)衛(wèi)員不得擅自開啟及檢查車內(nèi)情況，以免觸發(fā)車輛安 裝的報(bào)警裝置，或引致其他的不良后果。 3) 管理處聯(lián)系并跟進(jìn)警方調(diào)查及破案進(jìn)展情況，及時(shí)反饋。 4) 監(jiān) 控值班員在接到警報(bào)后，應(yīng)立即操控監(jiān)控?cái)z像裝置，對(duì)事發(fā)現(xiàn)場、被盜車輛、嫌疑人員進(jìn)行近焦距攝像，記錄被盜車輛牌號(hào)和車型、嫌疑人員體貌特征和人數(shù)等情況，并通報(bào)給其他崗位同事，及時(shí)運(yùn)用各站點(diǎn)攝像系統(tǒng)監(jiān)視被盜車輛行駛方向情況。 2. 各崗安全護(hù)衛(wèi)員在接到警報(bào)同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件之危機(jī)方案，迅速向事發(fā)區(qū)域集中，做好與停車區(qū)域相連的通道、進(jìn)出口的控制工作，必要時(shí)封閉各進(jìn)出通道。 3. 肇事者或其他承保人同意承擔(dān)責(zé)任后，管理處合理向其追究經(jīng)濟(jì)賠償。 2) 管理處安排對(duì)事發(fā)區(qū)域作適當(dāng)?shù)那謇砉ぷ?，以便盡快恢復(fù)正常秩序， 55 （受保護(hù)現(xiàn)場須隔離，并保持至警方勘 查后為止）。 2) 大廈當(dāng)值最高管理者應(yīng)立即安排人員到現(xiàn)場，及時(shí)制止毆斗事件，控制住事態(tài)發(fā)展，并將肇事者帶離公共場合后處理，以減少對(duì)其他人士和大廈秩序的影響。 ? 毆斗應(yīng)急處理方案 1. 大廈內(nèi)嚴(yán)禁毆斗，一旦發(fā)現(xiàn)毆斗情況，應(yīng)及時(shí)制止控制事態(tài)。 3) 對(duì)大廈安全隱患立即采取整改措施，并加強(qiáng)近期內(nèi)的安全管理。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴(kuò)散及驚動(dòng)傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件的努力。 2. 各崗位安全護(hù)衛(wèi)員人員在報(bào)警同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位按突發(fā)事件危機(jī)方案，仔細(xì)檢查往來進(jìn)出人員，必要時(shí)封閉各進(jìn)出通道的人員進(jìn)出，防止嫌疑人員逃逸。 6. 業(yè)主在現(xiàn)場清點(diǎn)損失時(shí)，管理處應(yīng)選派相關(guān)人員陪同，并提醒業(yè)主勿破 52 壞犯罪痕跡，同時(shí)記錄其觸動(dòng)位置。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)嫌疑人員行竊時(shí)，應(yīng)立即向監(jiān)控中心和其他崗位通報(bào)，尋求支援 ,在其他同事未到達(dá)時(shí)切勿驚動(dòng)嫌疑人員。 2) 配合警方 ,管理處領(lǐng)導(dǎo)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制定整改措施，追究當(dāng)班責(zé)任人的責(zé)任。 2) 由業(yè)主確認(rèn)現(xiàn)場受損情況，并拍照及書面記錄。 2) 安排安全護(hù)衛(wèi)員人員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場。 4. 如被困業(yè)主因被困引突發(fā)疾病，應(yīng)積極組織人力送往醫(yī)院救治。運(yùn)轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤，可用兆歐表對(duì)電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機(jī)等進(jìn)行絕緣電阻的測試，如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求，要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。風(fēng)機(jī)葉片、葉輪要用刷子沾水洗，如有油污 ，要加洗滌劑清洗，洗凈后最好用電吹風(fēng)機(jī)吹干，或放再通風(fēng)處自然晾干。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗，過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵，當(dāng)積累的灰塵太多時(shí)，便會(huì)阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。 四、空調(diào)的維護(hù)和保養(yǎng) ? 空調(diào)的保養(yǎng)： 對(duì)空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，是確保它安全可靠、高效能、長壽命運(yùn)行的必要條件。 8) 鋼帶清掃、抹油，鋼帶開頭檢查。開關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鏈條、路軌檢查、清掃。 7) 各回路絕緣電阻測量（半年一次）。 3) 卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。 4. 電梯使用完畢停電時(shí)，管理人員應(yīng)將 轎箱停在基站，將操縱盤上的開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。 7) 當(dāng)轎箱在額定載重量下，如有超位端站位置而繼續(xù)運(yùn)行。 3) 層、轎門關(guān)閉之前，電梯自行行駛。 7) 轎箱頂上部，除電梯固有的設(shè)備外，不得放置他物。 3) 不許裝運(yùn)易燃、易爆等危險(xiǎn)品，如有特殊情況，需管理處同 意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。 5) 平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）。 ? 電梯安全操作規(guī)程 44 1. 電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作 1) 開啟層門進(jìn)入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。 5. 電梯工作人員和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。 ? 電梯安全管理規(guī)定 1. 電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。 5. 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。 三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng) ? 電梯機(jī)房管理規(guī)定 1. 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對(duì)方雜物。 接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器 投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電柜逐級(jí)送電，并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。 5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電 柜后面引出線處的灰塵。 2) 第二：停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。 10) 第十步：停機(jī)后，把選擇開關(guān)置于自動(dòng)部位，合上輸出開關(guān)。 6) 第六步：檢查整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。嚴(yán)防蛇、老鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房 . 9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備 ,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用 . ? 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 1. 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)上鎖 ,鎖匙由配電房值班人員管理 ,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) ,非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi) . 2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法 ,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí) ,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查 . 3. 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油 位、冷卻水水位是否合符要求 ,柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行 8 小時(shí)的油量 . 4. 發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次 ,運(yùn)行時(shí)間不大于 15 分鐘 ,平時(shí)應(yīng)將發(fā)電 39 機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài) . 5. 發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行 ,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察 ,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī) ,檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常 . 6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度 ,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄 . 7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房 ,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔 ,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn) 象及時(shí)處理 . 8. 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí) ,確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備 . ? 電氣維修管理規(guī)定 1. 電氣維修人員必須持證上崗 ,嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè) . 2. 在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品 ,配備絕緣良好的電工工具 . 3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí) ,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施 ,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說明工作中的安全注意事項(xiàng) ,并在工作中檢 查、監(jiān)督執(zhí)行情況 . 4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí) ,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù) ,并至少兩人進(jìn)行 . 5. 一般情況下 ,盡量避免帶電作業(yè) ,若有特殊需要而必須 帶電作業(yè)時(shí) ,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板 ,并有專人監(jiān)護(hù) . 6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上 ,應(yīng)懸掛“禁止合閘 ,有人作業(yè)”的標(biāo)識(shí)牌 . 7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路 ,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后 ,方可送電 . 40 ? 發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng) 1. 每個(gè)月開動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次 ,每次半小時(shí) . 2. 每季度保養(yǎng) ,即試機(jī)一次 (1 小時(shí) ),保養(yǎng)程序如下 : 1) 第一步：斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開關(guān) ,把選擇開關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài) ,斷開控制電源 . 2) 第二步：檢查蓄電池液位 ,液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。 4. 值班人員應(yīng)密切注意電 壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。 ，無明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。 2) 檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。 3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。 2) 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用 500 伏兆歐表搖測電機(jī)繞線組相與相相對(duì)地間的絕緣電阻值不底于 兆歐。 4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞 ,應(yīng)予以更換 。 34 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 一 、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 ? 水泵房管理規(guī)定 1. 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視 ,檢查水泵 、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象 . 2. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示 ,觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示 .在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置 . 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次 ,接觸器主開關(guān)每月檢查一次 . 4. 消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理 . 5. 泵房每周打掃一次 ,泵及管道每月至少檢查擦洗一次 . 6. 水池每月應(yīng)加蓋上鎖 ,鑰匙由值班人員管理 ,透氣孔需用紗布包扎 ,以防雜物掉入 水池中 . 7. 保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用 . ? 水池水箱的清洗 1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次 ,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù) .水池或水箱清洗人員許持有健康合格證 ,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時(shí)間 ,以便用戶作好儲(chǔ)水準(zhǔn)備 . 2. 清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作 . 3. 對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水是 ,應(yīng)輪流清洗 ,以避免停水給用 35 戶帶來不便 . 4. 清洗程序有以下幾步 : 1) 第一步 :關(guān)閉總閥 ,關(guān)閉水箱之間的連通閥門 ,開啟泄水閥 ,排空水池、水箱中的水 . 2) 第二步 :讓泄水閥 處于開啟狀態(tài) ,用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)2 小時(shí)以上 ,以便空氣流通 ,排除水池、水箱中的有毒氣體 ,吹進(jìn)新鮮空氣 . 3) 第三步 :用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅 ,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠 . 4) 第四步 :清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作 . 5) 第五步 :清洗人員用洗潔劑對(duì)池壁和池底洗刷不少于 3 遍 ,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍 .維修人員對(duì)水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修 . 6) 第六步 :清洗完畢后排盡水池中的污水 ,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時(shí)后排出消毒水。保安員平時(shí)應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的 演練等作為日常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。 5 `KpY ，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故。 ] 、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生； g t m* 8 4 .購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。這是商場實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用主要有 以下幾點(diǎn)： 第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進(jìn)入印象時(shí)期。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等 方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。月； 物業(yè)類型 面積（ M2） 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /M2 3000 元 /月 5辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等）， 5200元 /月 6社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi) ： 2021 元 /月 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： 7176 元 /月 8保安保險(xiǎn)費(fèi)： 7600 元 /月 9電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)： 45000元 /月 10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)： 5500元 /月 上述基本支出總額： 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10= 元 /月 11不可預(yù)見費(fèi)： 273777﹒ 6 2％ =5475﹒ 5 元 /月 30 12利潤（成本的 8%）： 8%=22340﹒ 2 元 /月 13稅金（收入的 %）：元 %=16587﹒ 6 元 /月 總支出： 為前十三項(xiàng)之和： 元 /月 由此，我們擬定 蘇豪時(shí)代廣場 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為： 測算說明： 根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和參照物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為 元 /M2 在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。 b) 蘇豪時(shí)代廣場概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。 ? 培訓(xùn)考評(píng) 沒有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場或訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書面考核二種形式，考核成績要建立培訓(xùn)記錄檔案。 ? 培訓(xùn)目標(biāo) 培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限 23 度地開發(fā)人力資源。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。 便民服務(wù)