【正文】 我們致力于向荊州的物業(yè)管理企業(yè)的龍頭發(fā)展。包括：管理處辦公室(包括客戶服務(wù)中心)80M安保隊(duì)辦公室20 M工程維修部辦公室20 M安保員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2。因此開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)貼前期物業(yè)管理合同期間的虧損，我公司即按本投標(biāo)書的內(nèi)容來提供超值服務(wù)。根據(jù)白云綠水項(xiàng)目的實(shí)際情況，我公司設(shè)計(jì)了初步的管理方案。注:按照國家規(guī)定記提的員工福利分別為:職工福利14﹪。明細(xì)列表如下：物品購置（1次性） 行政辦公用品 保安用品 工程維修 保潔用品 其 他 共 服裝費(fèi) (1次性按兩年攤銷) 管理人員 保安人員 工程人員 環(huán)保人員 共 前期人員招聘、培訓(xùn)費(fèi)用 前期入住手冊資料印制 物品消耗（運(yùn)行消耗） 具體購買清單待達(dá)成合作意向后出具。****保證通過務(wù)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)，使發(fā)展商達(dá)到降低物業(yè)管理成本和提高物業(yè)管理水平之目的。物業(yè)管理酬金金額：管理者酬金的多少應(yīng)與管理質(zhì)量相互聯(lián)系，貫徹優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。在前期介入中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的情況下，出現(xiàn)虧損的部分由開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼。據(jù)滿足基本的物業(yè)管理需要來配置。 7 道路完好及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確人道路完好、暢通。 3 維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步一位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。管理方只有從長期計(jì)劃角度去落實(shí)各項(xiàng)工作，才能將物業(yè)當(dāng)作一種產(chǎn)業(yè)不落實(shí)預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護(hù)計(jì)劃、精心養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標(biāo)準(zhǔn)管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。客戶日常報(bào)修維修程序：程序部門工 作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間電話、門對(duì)講系統(tǒng)和來人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)賬，詳細(xì)的記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。f）背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時(shí)的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時(shí)間錄像機(jī)，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。a）智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對(duì)操作維護(hù)人員的要求也比較高，****的IT和機(jī)電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行日常操作和維護(hù)保養(yǎng)工作。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞 會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。A、建立社區(qū)信息平臺(tái)****將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：白云綠水小區(qū)最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之和業(yè)主之間式聊天等等。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長期保持。為此，****將通過制定各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃，通過嚴(yán)格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。出入口門崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢指揮進(jìn)出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)****人防加技防的總體思路，該項(xiàng)目的周界由紅外線報(bào)警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對(duì)講門禁系統(tǒng)防范；同時(shí)用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽；對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。綠化驗(yàn)收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對(duì)植物的根基、是否有病蟲害等不作驗(yàn)收。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗(yàn)收和移交住戶單元的驗(yàn)收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。D、拒絕驗(yàn)收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗(yàn)收移交。（10）物業(yè)管理籌備工作分類圖,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作.,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備,通過招標(biāo)確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.,完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn),向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位,選擇保險(xiǎn)公司,辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn),制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.,制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范,從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)管理人員.,按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等,派出管理處經(jīng)理和工程主任,向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi),確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件,完成管理公約,用戶手冊,住宅說明書的編制和印刷4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作3,協(xié)助制定管理公約.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓(xùn)五、白云綠水小區(qū)物業(yè)日常管理（1）物業(yè)驗(yàn)收移交物業(yè)驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進(jìn)行的驗(yàn)收，物業(yè)驗(yàn)收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標(biāo)志。****將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。此外，****還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在****工作了一段時(shí)間，因此，在最快的時(shí)間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉****和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達(dá)到較高的管理水平。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 成本控制效果216。 服務(wù)表現(xiàn)達(dá)到議定水平216。三、****的客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項(xiàng)?？蛻魣?bào)修禮貌召喚，認(rèn)真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理。 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象216。 建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實(shí)小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對(duì)小區(qū)物管的認(rèn)同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦會(huì)針對(duì)白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機(jī)動(dòng)車較多的情況，制訂出一系列可操作性強(qiáng)的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車行車、停車等交通的有序及通暢。 建立短、中、長期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃216。我司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對(duì)所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用216。 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔216。 用好并維護(hù)好先進(jìn)可靠的保安技防措施216。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施216。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過這些活動(dòng)，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對(duì)性的根據(jù)貴司及****的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點(diǎn)、“賣點(diǎn)”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會(huì)去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交216。 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)216。 物業(yè)服務(wù)方案216。 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護(hù)方案216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)管理基本概念216。 二次裝修管理216。 緊急事件的處理程序216。 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下：216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 進(jìn)行員工入職培訓(xùn)216。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。 通常我司會(huì)在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護(hù)售樓處安全外，我們配合銷售人員適時(shí)的向求購或有來訪人員進(jìn)行房產(chǎn)介紹。 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。216。 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對(duì)施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 提供操作手冊遞交要求216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。216。216。 綜合布線系統(tǒng)216。 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)216。 人防+技防的理念，強(qiáng)調(diào)社會(huì)化服務(wù)216。 空調(diào)外機(jī)預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外機(jī)放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架大小等。216。 大堂接待臺(tái)的布置；216。 單元戶型及實(shí)用功能；216。建設(shè)設(shè)計(jì)顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。216。 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè)216。 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；216。****物業(yè)的前期介入****對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運(yùn)行費(fèi)用216。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一