【正文】 及長期工程設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報警做好記錄趕赴現(xiàn)場當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細(xì)記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序****將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活。 2 房屋零修、包修及時率98%100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。 10 路燈完好率85%99%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以胡保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時，落實保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。物業(yè)管理服務(wù)期限：****物業(yè)為白云綠水小區(qū)所提供的全權(quán)委托管理，建立服務(wù)期從合同簽訂日起至物業(yè)全部交付后二年或業(yè)主委員會成立時止。四、預(yù)算方案一、前期開辦費用本著節(jié)約使用、據(jù)需添置的原則，對白云綠水項目物業(yè)管理項目進行測算。社保15﹪設(shè)備、設(shè)施日常運行、維修及保養(yǎng)費用 綠化養(yǎng)護費 清潔衛(wèi)生費（垃圾袋裝化） 安保費用 辦公費 管理處固定資產(chǎn)折舊（3年折清） 低值易耗品攤消（2年攤清） 專項費用 保險費 1﹪ 全年總支出為 ，則 46100平方米**12月*90﹪＝ 白云綠水小區(qū)的全年管理費收入為：全年收支相抵。開發(fā)商需要無償撥管理用房224平方米并裝修完好給予使用。我們將視客戶為我們親密的伙伴，以高度的責(zé)任心維護他們的企業(yè)品牌，以最大的努力降低營運成本，我們愿與客戶一起共同謀求發(fā)展，最終達到互惠互利的長遠(yuǎn)合作目的。為開發(fā)商鑄就品牌增添力量；為廣大業(yè)主保障物業(yè)的使用正常，使房屋得到保值、增值，營造良好的居住環(huán)境，進而輻射到周圍片區(qū)。 ﹪。在參閱本投標(biāo)書后，懇請發(fā)展商能委任****作為白云綠水項目的物業(yè)管理服務(wù)者。七、物業(yè)管理服務(wù)形式、期限、酬金及支付方式****將根據(jù)白云綠水小區(qū)的前期開發(fā)、房屋建造、入戶各階段具體情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 8 雨水井、污水井完好率100%落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認(rèn)可能長期受聘使企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。b）樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項目規(guī)模不大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯?，保安人員對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準(zhǔn)入內(nèi)。從而通過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。A、清潔標(biāo)準(zhǔn)****根據(jù)白云綠水小區(qū)的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。B、制定保安管理方案****在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強對安保人員的管理。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗收****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)****根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。 對問訊或投訴的響應(yīng)時間216。服務(wù)規(guī)范上門服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗收，及時回訪；明碼標(biāo)價，收費合理。216。216。 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清216。 小區(qū)人行進出口實行24小時保安服務(wù)216。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等****對白云綠水的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。 交通和停車管理方案216。如下：216。 工程設(shè)施管理216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 購置各種辦公家具和設(shè)備216。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作。 參加物業(yè)管理介紹會216。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 提供操作培訓(xùn)要求216。 其他建議略。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。 建筑物外立面的控制；216。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。d）服務(wù)項目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。現(xiàn)時****物業(yè)的管理項目一覽表序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1*******物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3商 務(wù) 樓物業(yè)管理上海市4物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12別 墅前期物業(yè)顧問上海市13物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14商 場物業(yè)管理上海市15綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市****目前管理的部分項目簡介：55 / 55項目名稱： ****世紀(jì)城上海****發(fā) 展 商：上海******置業(yè)有限公司地 址： ****區(qū)****路353弄項目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO9001在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。月，此外另需要管理用房224平方米由開發(fā)商無償撥給。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經(jīng)濟上可能造成損失的索賠權(quán)。經(jīng)測算，****物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段，****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。****物業(yè)董事長****，副董事長、總經(jīng)理****，副總經(jīng)理*****，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；****將給您帶來欣喜。三、****物業(yè)服務(wù)一、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，****在進行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工；216。216。 單元戶型及實用功能；216。216。 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務(wù)216。 綜合布線系統(tǒng)216。216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 二次裝修管理216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)服務(wù)方案216。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交216。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及****的管理理念