【正文】 項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識(shí)外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。三、****物業(yè)服務(wù)一、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，****在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。****物業(yè)董事長****，副董事長、總經(jīng)理****，副總經(jīng)理*****，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；****將給您帶來欣喜。****物業(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要，利用****前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗(yàn)，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。是中國物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。****總部將有計(jì)劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促，以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理，并在高效有序管理的基礎(chǔ)上，開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù)，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。****物業(yè)承諾：在物業(yè)建筑階段，****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬平方米，這個(gè)數(shù)字不包括顧問管理的面積。經(jīng)測算，并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員之一，同時(shí)也是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員，我公司熱誠希望與各大房產(chǎn)開發(fā)公司、業(yè)主委員會(huì)等客戶進(jìn)行精誠合作。否則，我公司將保留因此對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。鄭重申明 本投標(biāo)書內(nèi)容涉及我公司和荊州****房地產(chǎn)開發(fā)公司合作的商業(yè)機(jī)密，僅對有合作意向的荊州****房地產(chǎn)開發(fā)公司公開。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。我公司現(xiàn)在熱誠開發(fā)內(nèi)陸市場，在荊州市能有機(jī)會(huì)與荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)Π自凭G水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對項(xiàng)目的銷售和以后的管理給予更多便利，對開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。月，此外另需要管理用房224平方米由開發(fā)商無償撥給。由我公司管理白云綠水小區(qū)，能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)，使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。在物業(yè)進(jìn)場前做好員工招聘和培訓(xùn)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。本投標(biāo)書僅針對已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。并已通過英國皇家SGS公司審核認(rèn)證取得SIO9001****物業(yè)集團(tuán)******物業(yè)國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。現(xiàn)時(shí)****物業(yè)的管理項(xiàng)目一覽表序號(hào)物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點(diǎn)1*******物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3商 務(wù) 樓物業(yè)管理上海市4物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11別 墅前期物業(yè)顧問南昌市12別 墅前期物業(yè)顧問上海市13物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市14商 場物業(yè)管理上海市15綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市****目前管理的部分項(xiàng)目簡介：55 / 55項(xiàng)目名稱： ****世紀(jì)城上海****發(fā) 展 商：上海******置業(yè)有限公司地 址： ****區(qū)****路353弄項(xiàng)目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會(huì)所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項(xiàng)目名稱：*****城*****發(fā)展商：上海*********地置業(yè)有限公司地 址：上海市***區(qū)****路*****弄 項(xiàng)目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。g）服務(wù)收費(fèi)——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理選用的設(shè)置；216。 各種門鎖和鑰匙的選用；216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；216。 部分樓道消防通道可能會(huì)過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 建筑物外立面的控制；216。 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工；216。 個(gè)別單元門廳設(shè)計(jì)會(huì)過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計(jì)問題易造成日后一次裝修或改建時(shí)主要拆除對象。216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。 訪客樓宇對講系統(tǒng)216。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。 其他建議略。 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 技術(shù)資料遞交要求等216。巡視中也經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會(huì)砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 其他建議略。 參加物業(yè)管理介紹會(huì)216。 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件216。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。****對白云綠水的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。 制定各種物業(yè)管理方案等物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。 購置各種辦公家具和設(shè)備216。 住戶手冊216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 投述的處理程序等完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 工程設(shè)施管理216。 員工守則和崗位職責(zé)216。如下：216。 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案216。 交通和停車管理方案216。 定制員工制服216。 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等****對白云綠水的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。通過對整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 小區(qū)人行進(jìn)出口實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)216。 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作216。 建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清216。 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔216。216。 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理216。216。 車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常216。服務(wù)規(guī)范上門服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時(shí)間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪；明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 對問訊或投訴的響應(yīng)時(shí)間216。 與客戶公司間的關(guān)系216。四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)****根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收****在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗(yàn)的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗(yàn)收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。（7）確保物業(yè)管理各種方案****根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達(dá)花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。拒絕驗(yàn)收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨(dú)立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗(yàn)收及交接各種機(jī)房驗(yàn)收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。住宅單元驗(yàn)收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元