【正文】 3) 管理處在適當(dāng)場(chǎng)合對(duì)肇事者的行為作調(diào)查，并書(shū)面記錄事件經(jīng)過(guò)、起因，及處理結(jié)果、大廈受影響程度等內(nèi)容及資料，有關(guān)事件經(jīng)過(guò)并由 58 肇事者簽名認(rèn)可。 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件危機(jī)方案，保持必要的警惕，外圍崗位安全護(hù)衛(wèi)員對(duì)神態(tài)異常者進(jìn)行盤(pán)問(wèn)，機(jī)動(dòng)人員迅速向事發(fā)區(qū)域集中，按當(dāng)值最高管理者指令進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或在相鄰區(qū)域等候；監(jiān)控值班員對(duì)事發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像。 ? 非法侵入應(yīng)急處理方案 1. 當(dāng)值監(jiān)控員及安全護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有人滋擾、非法侵入大廈及業(yè)主單元，如：散發(fā)傳單，無(wú)理取鬧、硬性推銷(xiāo)等行為時(shí)，應(yīng)立即派巡邏安全護(hù)衛(wèi)員至現(xiàn)場(chǎng)處理。 5. 如嫌疑人員駕車(chē)闖關(guān)逃逸時(shí)，禁止任何人員以人身阻攔，以免受到傷害。管理處如發(fā)現(xiàn)員工私自開(kāi)啟車(chē)主車(chē)門(mén)的，將從嚴(yán)處理。 57 2. 車(chē)管員應(yīng)主動(dòng)關(guān)照車(chē)主勿在車(chē)內(nèi)存放貴重物品。 4) 管理處于當(dāng)日將相關(guān)事件經(jīng)過(guò)以書(shū)面報(bào)告方式上報(bào)公司。 2) 管理處將被盜車(chē)輛、嫌疑人員等錄像資料報(bào)警方作偵破線(xiàn)索。 3. 監(jiān)控值班員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定通報(bào)管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)，通報(bào)順序如下： 1) 管理處主任； 2) 公司主管領(lǐng)導(dǎo)； 3) 按業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)方法，通知被盜車(chē)輛車(chē)主。 3) 車(chē)管及安全護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)守大廈停車(chē)場(chǎng)連接的通道，控制嫌疑人員逃跑路 56 線(xiàn)，及時(shí)緝捕欲逃跑的嫌疑人員。監(jiān)控中心值班員對(duì)事發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像控制。 ? 偷車(chē)應(yīng)急處理方案 1. 當(dāng)值車(chē)管或安全護(hù)衛(wèi)員人員發(fā)現(xiàn)有人有偷盜大廈內(nèi)停放的車(chē)輛時(shí)，應(yīng)立即撥打“ 110”向警方緊急報(bào)警求援。 4. 如嫌疑人員逃離大廈，管理處應(yīng)向現(xiàn)場(chǎng)人士了解案件起因、肇事者體貌特征等資料向警方提供。 2. 對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解時(shí)，應(yīng)避免在公共場(chǎng)合或進(jìn)出通道處進(jìn)行，以免滋擾其他人士，及擴(kuò)大不良影響。 3) 管理處主任根據(jù)員工的事件報(bào)告，于當(dāng)日內(nèi)向公司遞交相關(guān)事件經(jīng)過(guò)報(bào)告及處理、善后事宜。 3. 監(jiān)控中心安保員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定通報(bào)管理處，通報(bào)順序如下： 1) 管理處主任； 2) 公司 主管領(lǐng)導(dǎo)； 3) 肇事者親屬、同事、監(jiān)護(hù)人等； 4) 若非“ 110”急案，根據(jù)管理處或公司指令報(bào)案或備案處理； 5) 如有人員受傷，立即向“ 120”醫(yī)療救護(hù)中心求援； 4. 管理處在現(xiàn)場(chǎng)得到控制后，應(yīng)對(duì)毆斗事件作調(diào)查及善后處理，一般情況要求如下： 1) 由管理處配合警方和公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，了解事發(fā)過(guò)程和起因、當(dāng)事人個(gè)人資料、受損情況，由當(dāng)事人對(duì)其行為和產(chǎn)生的破壞、傷害情況簽名認(rèn)可，并賠償和承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（包括大廈聲譽(yù)影響）的書(shū)面證明資料。 3) 安全護(hù)衛(wèi)員協(xié)同 “ 110”處警人員對(duì)肇事原因、受傷人士及現(xiàn)場(chǎng)損失情況做進(jìn)一步核查，了解事發(fā)原因和受損情況，并做好受損現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作。巡邏及機(jī)動(dòng)安全護(hù)衛(wèi)員立即趕赴報(bào)警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對(duì)事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像控制。如有群毆或人員受傷害、財(cái)產(chǎn)遭受損失時(shí)，必須立即撥打“ 110”報(bào)警。 4. 在案件調(diào)查期間，大廈人員進(jìn)出人員及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止嫌疑人員逃脫后有返回大廈轉(zhuǎn)移贓物的可能。 搶劫應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： 1. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)嫌疑人員搶劫時(shí)，應(yīng)立即向監(jiān)控和其他崗位 通報(bào)，尋求支援。 2) 管理處盡量向警方提供協(xié)助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過(guò)，并提供相關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄像資料等，有關(guān)案件經(jīng)過(guò)及處理結(jié)果由管理處以書(shū)面報(bào)告形式在當(dāng)日呈報(bào)公司。 5) 監(jiān)控值班員在發(fā)布危機(jī)警戒令同時(shí)，按規(guī)定及時(shí)通報(bào)管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)。 3) 如嫌疑人員未逃離大廈區(qū)域，管理處應(yīng)安排人員配合警方對(duì)大廈主要通道、事發(fā)相鄰區(qū)域進(jìn)行控制及安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)藏匿的嫌疑人員或犯罪線(xiàn)索如：侵入部位、隱匿場(chǎng)所、或遺棄之贓物等。巡邏及機(jī)動(dòng)安全護(hù)衛(wèi)員人員立即趕赴報(bào)警區(qū)域處警，監(jiān)控中心對(duì)事發(fā)及相鄰區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控?cái)z像控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑人員并通報(bào)于其他同事。 ? 搶劫應(yīng)急處理方案 1. 大廈發(fā)生搶劫案件時(shí)，當(dāng)值安全護(hù)衛(wèi)員應(yīng)立即撥打“ 110”匪警電話(huà)向公安機(jī)關(guān)緊急報(bào)警求援?，F(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，在 警方未到場(chǎng)前，禁止任何人士進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 (管理處人員在監(jiān)控值班 ,原監(jiān)控崗增加到巡邏崗 ). 5. 管理處在致電業(yè)主通報(bào)案情時(shí)，即應(yīng)征詢(xún)其是否需要報(bào)警。 3. 趕赴現(xiàn)場(chǎng)的安全護(hù)衛(wèi)員必須攜帶警械，必要時(shí)用以自衛(wèi)。 盜竊應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： 1. 大廈安全護(hù)衛(wèi)員人員在巡邏中若發(fā)現(xiàn)有單元被撬竊時(shí)， 不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞證據(jù)和痕跡，亦避免自盜嫌疑。由大廈管理處組成調(diào)查組進(jìn)行事故調(diào)查及善后工作。 4. 管理處在警方到場(chǎng)或罪案受控制后，應(yīng)采取善后措施如下： 1) 管理處盡量向警方提供幫助，按警方要求召集當(dāng)值員工陳述案情經(jīng)過(guò)，并提供相關(guān)工作報(bào)告、記錄、錄像資料等。 3) 由業(yè)主確定是否對(duì)輕微損失或其內(nèi)部人負(fù)不良的行為作報(bào)案處理，但如管理處判定該罪案情況將不利于大廈安全利益和其他業(yè)主安全時(shí)，管理處應(yīng)向公安部門(mén)報(bào)警。 3. 管理處在業(yè)主到場(chǎng)后，對(duì)被盜現(xiàn)場(chǎng)及案件進(jìn)行調(diào)查，一般情況調(diào)查程序如下： 1) 由管理處根據(jù)大廈安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄像記錄進(jìn)行案件分析和調(diào)查，核實(shí)案件真實(shí)性及案件背景資料。 3) 管理處安排人員對(duì)大廈主要通道、事發(fā)區(qū)域進(jìn)行安全檢查，以便能及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能藏匿的嫌疑人員或犯罪線(xiàn)索，如：侵入部位、隱匿場(chǎng)所、臟物等。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員人員在接到報(bào)警同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 各崗位實(shí)施危機(jī)方案，加強(qiáng)對(duì)各進(jìn)出通道的人員和車(chē)輛、物品進(jìn)出管理，必要時(shí)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域予以封鎖，防止嫌疑人員逃逸。 在以上工作結(jié)束后，管理處應(yīng)聯(lián)系電梯維保公司等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，查明電梯被困事故原因，做好電梯事故報(bào)告 ,及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 3. 當(dāng)救援工作結(jié)束后，管理處人員應(yīng)主動(dòng)向被困人員致以誠(chéng)懇的謙意，以征得乘客的諒解，同時(shí)應(yīng)一一詢(xún)問(wèn)被困人員身體情況，并作好記錄 ( 被困人姓名、聯(lián)系地址、電話(huà) )。 按使用說(shuō)明的指明，在潤(rùn)滑加油孔中定期加注機(jī)油，以保證風(fēng)扇電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)部分的潤(rùn)滑。定期檢查電氣線(xiàn)路，以確?？刂崎_(kāi)關(guān)、保護(hù)裝置等能可靠地工作。 2) 機(jī)械、電氣維護(hù)：注意運(yùn)轉(zhuǎn)的聲音有否異常。清洗時(shí)要把電源板、風(fēng)機(jī)電機(jī)、電容器機(jī)電源線(xiàn)等電氣部分從清洗的地方取下來(lái)，可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器（冷凝器無(wú)濾塵網(wǎng)保護(hù)，一般灰塵多）散熱肋片上的灰塵，也可用濕布擦拭。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔，保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。也可用軟布或潮布抹去面板和機(jī)殼上的灰塵和贓物，切忌用汽油、煤油、或其他化學(xué)清洗劑擦洗 。有的用戶(hù)把空調(diào)器裝上后，常年累月的使用，從不清洗，這會(huì)使功能下降，直至發(fā)生故障，為了防止性能下降，最主要的是及時(shí)清理贓物。 12) 各油杯油量檢查、補(bǔ)充，張緊輪加油；井底各設(shè)備檢查、清掃、加油，各種安全開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、地坑照明等開(kāi)關(guān)的有效確認(rèn)。 9) 超重開(kāi)關(guān)清掃、注油。 7) 各種撞動(dòng)開(kāi)關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。 5) 內(nèi)外門(mén)閘銷(xiāo)及廳轎門(mén)連鎖開(kāi)關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門(mén)連鎖開(kāi)關(guān)接線(xiàn)檢查。 4) 內(nèi)外門(mén)耦合檢查、清掃、注油。 2. 機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程 46 1) 保養(yǎng)時(shí)從最高層 向下保養(yǎng)（用檢測(cè)速度） 2) 轎頂清掃及轎頂各操作開(kāi)關(guān)有效確認(rèn)（安全窗開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、鋼帶防斷開(kāi)關(guān)等）。 6) 電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。 4) 限速器及限速器的開(kāi)關(guān)的檢查、清掃，活動(dòng)部位注油。 2) 電動(dòng)機(jī)、測(cè)速機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。 5. 電梯長(zhǎng)期關(guān)閉，應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。 10) 發(fā)覺(jué)電氣部件引過(guò)熱而發(fā)生焦熱的臭味。 8) 安全鉗誤動(dòng)作。 6) 發(fā)覺(jué)有異常噪音、較大振動(dòng)和沖擊。 45 4) 行使的方向與選定的方向相反。 2) 運(yùn)行速度顯著變化。 3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。 6) 電梯行使中， 應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門(mén)上。 4) 嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟的情況下，掀按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行使中的選層信號(hào)。 2) 乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。 6) 經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門(mén)地槽及乘客可見(jiàn)部分。 4) 層門(mén)關(guān)閉后，從層 門(mén)外不能用手扳啟，當(dāng)層門(mén)轎門(mén)未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。 2) 開(kāi)轎箱內(nèi)照明燈。 8. 經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。 6. 大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到警報(bào)。 4. 工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對(duì) 電梯分包進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作。 2. 每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員處理。 8. 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。 6. 《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。 4. 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。 2. 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度 43 不超過(guò) 40℃ 。 3) 第三：操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。 3. 安全注意事項(xiàng)： 1) 第一：停電后應(yīng)驗(yàn)電。 8) 第八：逐漸斷開(kāi)低壓側(cè)空氣開(kāi)關(guān)，然后斷開(kāi)供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器，合上接地開(kāi)關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。 6) 第六：保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)電容器總開(kāi)關(guān)，用 10 毫米以上的 42 導(dǎo)線(xiàn)把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線(xiàn)螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無(wú)擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 4) 第四：用手柄把總空氣開(kāi)關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線(xiàn)螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘情況。斷開(kāi)供保安負(fù)荷市電的空氣開(kāi)關(guān)，以及發(fā)電機(jī)空氣開(kāi)關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開(kāi)關(guān)置于“停止 ”位置，拆開(kāi)蓄電池正、負(fù)極線(xiàn)，懸掛標(biāo)識(shí)牌，以防電機(jī)發(fā)、送電。 3) 由維修班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作 2. 保養(yǎng)程序： 1) 第一：實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。 ? 低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 41 1. 準(zhǔn)備工作： 1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶(hù)停電起止時(shí)間。 9) 第九步：手動(dòng)進(jìn)行一小時(shí)后，進(jìn)行模擬停電 試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 7) 第七步：打開(kāi)控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。 5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻。 3) 第三步：拆下空氣、 機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。 7. 供電線(xiàn)路嚴(yán)禁超載供電 ,配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線(xiàn)路 .在夏季供點(diǎn)時(shí) ,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計(jì)劃的切換變壓器 . 8. 做好配電房的防 水、 防潮工作 ,堵塞漏洞 。 5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。 38 3. 配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。 二、 電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 ? 配電房管理規(guī)定 1. 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 9. 保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，觀察電流表 、指示燈指示是否正常。 3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵。 8. 控制柜的保養(yǎng)： 1) 斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)安全可靠。 4) 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。 2) 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)滲漏。 3) 電機(jī)接線(xiàn)盒 內(nèi)三相導(dǎo)線(xiàn)及連接片應(yīng)牢固、緊密。 6. 電機(jī)的保養(yǎng)： 1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線(xiàn)連接良好。 5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理 。 3) 檢查盤(pán)根密封情況 ,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料 。 7) 第七步 :水池內(nèi)注入適量自來(lái)水 , 用清水將上述部位反復(fù)清洗 ,清洗出消毒藥水 . 8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開(kāi)閘向水池、水箱注水 ,達(dá)到標(biāo)定的水位高度 ,并加蓋加鎖 . 9) 第九步 :取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證 . ? 水泵房的定期保養(yǎng) 1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng) ,每年進(jìn)行一次 36 全面的保養(yǎng) . 2. 消防水泵和噴灑泵每?jī)稍?、補(bǔ)壓泵沒(méi) 3 個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行 ,運(yùn)行時(shí)間為 1015 分鐘 ,消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6 米以上 ,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng) . 3. 排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng) . 4. 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5米范圍內(nèi) 的閥門(mén)壓力表管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng) . 5. 泵體的保養(yǎng) : 1) 檢查泵體有無(wú)破損 ,銘牌完好 ,水流方向指示明確清晰 ,外觀整潔 ,油漆完好 。最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購(gòu)物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)和社會(huì)相和諧和統(tǒng)一管理的目的。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來(lái)，成 33 立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行 ●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多