【正文】 功能綜合性大樓。因為是公共場所，隨時都可能發(fā)生意外事故。只要經(jīng)營者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營者的正常經(jīng)營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營的保護傘，更不能變相淪為經(jīng)營者的私人保護力量。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問 題時，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生。 iA c 3xu ●商場的管理 I6 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機關(guān)，如工商局、公安局、稅務局和技術(shù)監(jiān)督局等。 、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調(diào)、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復 雜。 T7uOYtM _ 第二，有助于商場識別系統(tǒng)的建立（包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)）。yR1 =b* 商場管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商場的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。并以服務質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 通過有層次的公司機構(gòu)進行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責任心的管理人員具體實施。月） 備注 住宅區(qū) 24003 1． 2 公共水電分攤費約 0﹒ 20 元 /M2 商業(yè)區(qū) 31797 9． 0 空調(diào)、電梯能源分攤費約 7﹒ 5 元 /M2 31 第十一部分 商業(yè)場所的難點重點、商住和諧統(tǒng)一 對商場進行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經(jīng)營秩序，是實現(xiàn)商場經(jīng)營者經(jīng)營目標的保證。月，公共水電能耗費為 月，公共水電能耗費為 我公司擬配置相關(guān)設施設備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下： 序號 項 目 名 稱 數(shù) 量 單價（元） 金額（元） 辦 辦公桌椅 8（套） 400 3200 電 腦 4（臺） 6000 24000 26 1 公 類 復印機 1（臺） 9500 9500 資料、檔案櫥 8（個） 500 4000 傳 真機 1（臺） 2500 2500 電 話 5（部） 400 2021 空調(diào)器 2（臺） 3000 6000 驗鈔機 1（臺） 4000 4000 保險箱 1（只） 1500 1500 管理人員服裝 11（套） 1300 14300 寬行針式打印機 1（臺） 3000 3000 數(shù)碼相機 1（部） 5000 5000 檔案盒 1（批） 500 500 2 食 堂 類 電冰箱 1（臺） 2500 2500 消毒柜 1（臺） 800 800 灶 具 1（套） 3200 3200 電熱開水器 1（套） 1700 1700 抽油煙機 1（套） 1500 1500 桌 椅 20（套） 200 4000 餐 具 70（套） 30 2100 3 保 安 對講機 10（套） 1500 15000 強力探照燈 5（只） 200 1000 服 裝 37（套） 1000 37000 高低床 18（張） 250 4500 27 類 臥具 31（套） 200 6200 警 棍 10（根） 30 300 更衣櫥 7（個） 500 3500 洗衣機 1（臺） 2021 2021 熱水器 1（臺） 2500 2500 電開水壺 1（只） 1700 1700 滅火器 20（只） 200 4000 4 維 修 類 管道疏通機 2（臺） 1500 3000 污水潛水泵 2（臺） 500 1000 電 錘 2（臺） 1500 3000 手槍機 1（只） 300 300 米關(guān)節(jié)人字梯 1（張） 500 500 米人字梯 1（張） 200 200 40 米移動插座 1（個） 300 300 電焊機 1（臺） 1000 1000 切割機 1（臺） 500 500 磨光機 1（臺） 350 350 維修工具 3（套） 400 1200 水工工具 1（套） 500 500 瓦工工具 1（套） 300 300 工作服 4（套） 500 2021 5 保 垃圾轉(zhuǎn)運車 3（輛） 1000 3000 28 潔 類 小區(qū)保潔車 5（輛） 500 2500 保潔工作服 19（套） 200 3800 保潔工具 19（套） 100 1900 6 綠 化 類 草坪修剪機 1（臺） 4200 4200 綠籬修剪機 1（臺） 4500 4500 澆水橡膠管 200（米） 400 小推車 1（輛） 400 400 電動噴霧器 1（臺） 500 500 工作服 3（套） 160 480 總合計 208830 第十部分 綜合報價測算 人工費： ①、管理處主任（ 1 人）： 4576元 /月， 計： 4500 元 /月 ； ②、管理處副主任（ 1 個） ： 3000元 /人 /月， 計： 3000 元 /月 ； ③、管理員（ 4 人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化等）： 2300元 /人 /月， 計： 9200 元 /月 ； ④．各部門主管（ 4 人）： 2300元 /人 /月， 計： 9200 元 /月 ； ⑤、保安員（ 38人）： 1300元 /人 /月， 計： 49400 元 /月 ； 29 ⑥、保潔員（ 20人）： 919元 /人 /月， 計： 18380 元 /月 ； ⑦、財務人員（ 3 人） 1800元 /人 /月， 計： 5400 元 /月 ； ⑧、維修工（ 8 人） 1500元 /人 /月， 計： 12021 元 /月 ； ⑨、綠化工人（ 4 人） 900元 /人 /月， 計： 3600 元 /月 ； ⑩、車管員（ 4 人） 800元 /人 /月， 計： 3200 元 /月 ； 共計： 87人 ①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝ 117880 元 /月 月人工費＋福利＋生活補貼合計： 117880＋ 117880 32%＋ 87 300=184101﹒ 6元 2治安聯(lián)防費： 3000 元 /月 3清潔管理費＋耗材： 9200＋ 2021=11200 元 /月 4綠化管理費：綠化面積約 17663㎡。內(nèi)容有：員工素質(zhì)、質(zhì)量服務意識、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務用語、職業(yè)道德規(guī)范、各 位工作標準、技能技巧、各崗位責任制 、法律知識、消防知識、溝通技巧、急救常識等。 e) 質(zhì)量意識、服務意識、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。 c) 管理規(guī)章制度，崗位責任制介紹。 公司職能部門 全體員工 25 保安軍 體訓練 保安班長 保安部 保潔員技能培訓 管理經(jīng)理 保潔、綠化部 日常管理人員培訓（略） 新進員工崗前培訓 a) 企業(yè)發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營方針、質(zhì)量方針介紹。作為員工量化考核的依據(jù)。每次培訓均有記錄，并歸檔保存。 ? 培訓方式 自辦班、外派培訓、參觀學習、崗位練兵、以考代訓、鼓勵自學。 ? 培訓方針 “全員培訓，全過程培訓”的培訓方針，使培訓真正落到實處。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。熟悉商業(yè)項目龐大的機電設備設施的維修和養(yǎng)護程序 保安員 38 人 含班長 3 人 區(qū)域內(nèi)公共秩序的安全，人員物品出入查驗，緊急事故的處理 30 歲以下，初中以上文化，責任心強，反應靈敏，退伍軍人優(yōu)先 保潔綠化垃圾清運 20 人 區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，垃圾雜草的清運，樹木的修剪施肥 初中以上文化， 40 歲以下，男女不限，工作認真細致 維修工 8 人 小區(qū)房屋公共部分，設備設施的日常維護管理，業(yè)主報修處理 男性， 40 歲以下，初中以上文化，有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗，要電工證，電梯維修證 三、人員的培訓 企業(yè)的競 爭是人才的競爭。為此，我們在人員配備上堅持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化 管理相結(jié)合的方式，運用行之有效的激勵機制，充分調(diào)動全體員工的積極性，嚴格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標的實現(xiàn)。 ? 無償服務共 21 項 類別 編號 項目內(nèi)容 備注 1 搬運家具 14 家 政 服 務 2 殘疾人士特別服務 3 介紹保姆 4 代請家教 5 代租汽車 6 無償配備急救箱、急救 商 務 服 務 1 代購車船機票 2 代辦旅游手續(xù) 3 代寄、代領郵件 4 代訂報刊、雜志 5 臨時代為保管小件物品 6 代訂牛奶 7 代訂酒店客房 8 代辦銀行開戶 禮儀服務 1 代辦喜事 2 小區(qū)內(nèi)代送禮品、鮮花 3 代為攝影、攝像 文化服務 1 開設棋類活動場所 2 義務檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動 3 義務宣傳家庭安全用電常識 老年服務 1 建立老年活動組織 2 組織老年人交誼 活動 15 特色有償服務 類別 編號 項目內(nèi)容 收費標準 日常維修 裝飾服務 1 鋪貼普通地磚 50 元 /平方米 2 洗手盆安裝 10 元 /平方米 3 坐廁安裝 50 元 /個 4 安裝抽油煙機 20 元 /臺 5 安裝窗式空調(diào) 150 元 /臺 6 安裝分體式空調(diào) 250 元 /臺 7 安裝熱水器 200 元 /套 8 安裝玻璃 550 元 /次 9 安裝燈具 /門鈴 /櫥柜 1020 元 /個 10 安裝吊燈 20 元 /套 11 家用電氣檢查、小修 1020 元 /次 12 換門 鎖 10 元 /次 13 更換、檢修開關(guān)、插座 10 元 /次 14 查線、換線 10 元 /小時 15 換鎮(zhèn)流器 10 元 /只 16 木門維修 50 元 /工日 17 清洗排風扇 2050 元 /次 18 清洗抽油煙機 50100 元 /次 19 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 1 元 /張 16 20 安裝燈具、門鈴、櫥柜 1020 元 /次 21 修理、更換電表、水表等 1020 元 /次 22 修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等 1030 元 /次 23 修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球 1050 元 /次 24 修理窗簾、拉窗等 1050 元 /次 25 疏通下水道（主管） 20200 元 /次 26 疏通下水道（支管） 10100 元 /次 27 修理家具配件 10100 元 /次 家政服務 1 鐘點家庭服務 8 元 /小時 2 木地板打蠟 元 /平方米 3 看護病人 15 元 /小時 4 快餐 市價 商務服務 1 租售鮮花、盆景 市價 2 電話 市價 3 傳真 2 元 /張 4 打字 10 元 /張 5 洗車 10 元 /輛 6 車打蠟 市價 各項指標的承諾 序號 指 標 承 諾 實施措施 17 1 房屋完好率 100% 嚴格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，落實項目責任人，確保房屋完好 2 房屋零修、 急修及時率 99%以上 維修指令下達后 15 分鐘以內(nèi)到達現(xiàn)場，及時處理故障，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行 24 小時值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 強化崗位技能培訓，落實崗位職責，建立回訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修工程質(zhì)量 4 綠化完好率 98%以上 劃分責任區(qū)，落實責任人，實行專人管養(yǎng)，加強愛護綠地宣傳教育，加強巡視監(jiān)督，做好 建檔記錄，確保綠地完好 5 清潔、保潔率 99%以上 劃分責任區(qū)，責任落實到人，實行定時清掃制度和巡查監(jiān)督制度，垃圾日產(chǎn)日清，確保區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，空氣清新 6 道路完好率及使用率 99%以上 落實道路養(yǎng)護責任人，實現(xiàn)巡檢制度，保證道路正常合理使用，定期養(yǎng)護，確保區(qū)內(nèi)道路完好暢通 7 雨水井、污水井完好率 99%以上 責任到人，巡查