【正文】 其是臺汛季節(jié)來臨之前要重點檢查；3. 對屋面泄水溝每周進行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。根據(jù)我們過往之經(jīng)驗，協(xié)助挑選適當之保養(yǎng)承包商定期處理大型設備之維修保養(yǎng)計劃，及參與整個招標程序。因此，必須制訂維修保養(yǎng)計劃，項目內(nèi)所有設備均需做出定期檢查，將一切有關(guān)之項目列成表格，以便執(zhí)行每周、每月、每季、每半年及一年之檢查及保養(yǎng)項目。 記錄相關(guān)的公共事業(yè)單位聯(lián)系方法，并建立良好的工作關(guān)系，以便在需要時得到及時的幫助。 按規(guī)定做好工程檢查工作，保障項目各項設施、設備的良好的運行。 在緊急事故發(fā)生時采取實時而適當?shù)膽冃袆?，降低損失，保障住戶的安全。 控制及操作所有物業(yè)內(nèi)與工程有關(guān)的設備系統(tǒng)。六、工程服務（一）工程部職責工程人員應在日常工作中強調(diào)自身的工作作風和精神面貌，處理事務要求周密謹慎以樹立良好的工作形象。門軌道干凈、無垃圾。第五部分：金屬不銹鋼、銅制裝飾品、不銹鋼面保持光亮。第三部分：天花風口、指示牌、頂燈、外露管道等頂部設施做到無積塵。2. 水泥地、地磚、地坪經(jīng)清洗后，表面做到干凈。8. 尊重上級，團結(jié)友愛，不做不利于團結(jié)的事。6. 禮貌服務，講究效率，保證質(zhì)量。4. 努力學習業(yè)務知識。2. 按時上下班，無故不得曠工。8. 每天檢查員工的出勤，上下班情況，儀表儀容，工作效率和質(zhì)量，勞動紀律。7. 制定部門業(yè)務培訓計劃，不斷提高員工業(yè)務水平。5. 認真做好本職業(yè)務工作，勤檢查，勤督促，嚴格要求員工執(zhí)行崗位責任制。3. 建立健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制和操作流程的執(zhí)行情況，每天巡視本部工作范圍，及時發(fā)現(xiàn)問題及時改正，不斷提高服務質(zhì)量，落實獎懲制度。策劃部門、人力、物力的使用情況。，則應關(guān)上門，放一條毛巾在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一布簾，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。另外，最后離開的人負責鎖上單位內(nèi)所有進出的門。 樓內(nèi)撤離程序，所有人必須完全撤離，不能有所例外。 浸水：，切斷電用具的電源，以減少對項目構(gòu)成的更大損害，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生，加強保安，防止盜賊潛入項目地震，切勿離開； ；，玻璃隔板、支撐或懸掛著的物件；，切勿使用電梯；，待有機會便立即離開；；；，立即通知物業(yè)部；。 利用對講機向被困者善言安慰，請其耐心等候電梯維修人員，切勿自行開啟電梯門逃生，以免發(fā)生危險； 被困者救出須向他們詢問：是否有不適或需要幫助；盡可能詢問被困者姓名、聯(lián)絡電話及地址等，并記錄下來，以作存據(jù)。 易燃氣體泄漏 當接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味投訴時，應詳細詢問清楚該位置； 立刻通知當值主管往現(xiàn)場觀察； 任何人士在未到達現(xiàn)場前，應將身上之傳呼機，對講機或任接收或放射之儀器關(guān)上，以免產(chǎn)生火花； 切勿嘗試開關(guān)任何門鈴，電掣等； 檢查及驗證氣體漏氣時，應立即將所有窗門盡量打開，將氣體之分閥關(guān)上，但切勿開啟風扇或其它電器用品，盡快通知氣體公司現(xiàn)場檢查。 當項目供電恢復正當時，當值領(lǐng)班必須與電工技員檢查項目內(nèi)所有一切正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理； 保安員必須隨時準備電筒或其它照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電； 當物業(yè)晚間發(fā)生突然停電事故時，保安員應立通知保安主管及控制中心，安排工程部人員維修，并防偷盜和搶掠，必要時關(guān)閉項目主要出入口。 使傷者于溫暖及舒服的狀況，并加以陪同安慰； 立即報告當值主管； 根據(jù)傷勢，撥120要求急救醫(yī)療服務 在任何情況下，均應盡量保持鎮(zhèn)定； 切勿亂動或嘗試治療(如接受過急救訓練者例外) 停電 電力故障 電力公司預先通知項目須暫時停電，應立即將詳況和有關(guān)文件呈交項目副經(jīng)理或保安主管，并安排電工當值。 身處火場以上各層業(yè)戶，應繼續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層數(shù)，則向下走，前往最近的出口逃生； 發(fā)生火警時，保安員會協(xié)助管理人員、消防人員和公安，阻止公眾人士進入項目，在管理人員或消防局宣布項目公寓樓內(nèi)處于安全狀態(tài)之前，任何人士不得進入。 樓內(nèi)的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時中途停運而被困于電梯內(nèi)。注：切記管理人員并無搜查權(quán)力；因此如拘獲疑犯，應立即交由公安部門處理。 向公安人員報告有關(guān)罪案詳情，例如案發(fā)經(jīng)過，與其有關(guān)人物之相貌及衣著和逃走方向等。 如現(xiàn)場有傷者或受害人表現(xiàn)驚慌，應對該人士進行問候及開解，并作出適當協(xié)助。 致電報案及留守現(xiàn)場，直至公安人員到達。協(xié)助業(yè)戶處理緊急情況 刑事罪行如遇有罪案發(fā)生時，應采取下列步驟處理： 及時向項目副經(jīng)理/保安主管匯報。 記錄相關(guān)的國家機關(guān)聯(lián)系方法，并建立良好的工作關(guān)系，以便在需要時得到及時的幫助。 維持好項目內(nèi)舒適及正常的運作，對于妨礙公共秩序的不良行為予以制止，禁止項目內(nèi)存放易燃易爆、劇毒及放射性物品；制止在項目發(fā)生的斗毆事件；制止外來因素對項目的滋擾等管理規(guī)定禁止的行為。 執(zhí)行各級崗位的職責內(nèi)容。 在管理處非辦公時間內(nèi)處理客戶投訴，并盡能力配合工程部處理故障的修復，最起碼須做到將受故障范圍減至最低。 向上級報告有關(guān)清潔水平、維修安全、故障情況及各單元異樣情況。嚴格執(zhí)行巡邏檢查工作，及時消除治安及消防隱患。 外來因素：火種、火警、偷盜、匪案、傷亡事故、臺風警報、電梯故障、煤氣泄漏、水管爆裂、斷電事故、災害性天氣、各種噪音、交通事故、聚眾賭博、買淫嫖宿、危險物品(爆炸品、腐品、毒品、放射品、槍支、彈藥、鞭炮等)、可疑對象、精神病患者、醉酒斗毆、不當施工。 保安對象：使用人、建筑物、設備、設施 工作目的：通過值班、看守和巡邏，防止或中止任何危險及影響業(yè)戶生命財產(chǎn)及身心健康外來因素，提高警惕，避免損失或?qū)p失降至最低限度。三、保安服務保安職責及工作綱要 工作綱要：根據(jù)物業(yè)管理之定義，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、和諧的工作環(huán)境。 裝修管理工作質(zhì)量作為物業(yè)管理處的考核內(nèi)容之一。 物業(yè)管理處經(jīng)理每月4次不定期抽查裝修管理情況；216。裝修管理工作質(zhì)量檢驗216。 業(yè)戶裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、無違章裝修搭建，房屋完好率100%；216。 業(yè)戶裝修申請手續(xù)齊全，符合裝修管理規(guī)定，裝修過程中無火災隱患和危及安全的事件發(fā)生；216。裝修管理工作質(zhì)量要求216。除發(fā)出《整改通知書》外，還可通報政府主管部門加以解決。對于違規(guī)業(yè)戶，耐心說服，動之以情，曉之以理；216。 對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時進行勸阻，同時向業(yè)戶發(fā)出《整改通知書》。 物業(yè)管理處業(yè)戶裝修專管員和保安人員負責進行裝修管理的日常記錄，記錄應如實地反映裝修管理實際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；216。 物業(yè)管理處業(yè)戶裝修專管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場，隨機了解施工情況，必要時可由工程設備人員同時前往查驗；216。 物業(yè)管理處將指定專門人員，負責業(yè)戶二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作；216。 施工單位進入施工現(xiàn)場前，要求施工單位對所有施工人員，進行防火安全和『該項目』物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的教育。 與裝修施工單位簽訂《裝修安全協(xié)議書》（安全責任書）；216。 制定業(yè)戶二次裝修管理規(guī)定；216。從而保障『該項目』小區(qū)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設施、設備的完好。如驗收不合格，待整改合格后，再由業(yè)主驗收認可，屆時再發(fā)放鑰匙。 『該項目』物業(yè)管理處在業(yè)主入住前，根據(jù)政府《房屋面積測繪成果表》，編制、統(tǒng)計每戶業(yè)主應繳納的物業(yè)管理費和其他代收代付、代收代管費用表； 并按規(guī)定設立建設銀行維修基金專用賬戶； 在業(yè)主入住前將已經(jīng)準備完畢的各項文件資料，再次檢查核對； 將“業(yè)主房屋驗收單”、《『該項目』物業(yè)管理公約》、《『該項目』用戶手冊》、“物業(yè)管理公約承諾書”、“住宅裝修責任書” （裝修須知）、“安全及防火責任書”、“綠色環(huán)保責任書”、 “業(yè)戶登記表”及各類鑰匙按戶裝袋，準備交接的配套物品（如IC卡、警眼、可視對講電話機等）； 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設施、設備運行和保潔情況； 再次檢查業(yè)主的房屋內(nèi)部保潔情況； 與業(yè)主驗收交接物業(yè)時，應讓業(yè)主充分體會到物業(yè)管理接待人員的規(guī)范服務、禮貌、熱情、有序； 按物業(yè)交接程序，查驗業(yè)主“入住通知書”、“結(jié)清購房余款通知書”、“售房合同”、業(yè)主身份證明、其他注明應具備的文件資料； 請業(yè)主簽署“物業(yè)管理公約承諾書”、“住宅裝修責任書”（裝修須知）、“安全及防火責任書”、“綠色環(huán)保責任書”、“業(yè)戶登記表”； 收取業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金、三個月預付物業(yè)管理費及其他費用，并按規(guī)定將當天收取的現(xiàn)金存入銀行專用賬戶（不得將現(xiàn)金留在保險柜內(nèi)）；1 業(yè)主交清費用后，由物業(yè)接待人員陪同業(yè)主驗房并做好驗收記錄，驗收合格后填寫《房屋交接驗收單》，請業(yè)主簽收。第五節(jié) 物業(yè)交付使用后物業(yè)管理服務及日常管理服務一、業(yè)主入住建立業(yè)主入住的程序，培訓所有參加業(yè)主入住交接工作的物業(yè)管理服務員工，使業(yè)主入住工作規(guī)范化。員工手冊： 內(nèi)容包括公司組織架構(gòu)明細表，薪津福利安排及計算，入職、升遷及解雇等公司守則。業(yè)戶手冊及裝修手冊： 內(nèi)容包括管理費之繳付方式及盈虧、聯(lián)絡途徑，包括填報緊急聯(lián)絡資料等；加建及改建、裝修守則、如裝修承造商、施工保險及責任、施工期間注意事項等；清潔服務： 如公共地方清潔及垃圾清倒安排；保安服務： 防火及防風須知、停車場須知；各項服務之說明和注意事項；其它業(yè)戶守則： 如室內(nèi)維修保養(yǎng)責任、招牌及告示海報等規(guī)定。 進行物資交接。 辦理交樓或入住手續(xù)及進行交樓前的相關(guān)準備工作。 接管內(nèi)容 對所需各項備品備件及各類圖紙與保養(yǎng)文件進行收集整理和管理工作。二、 接管過程物業(yè)工作 接管前物業(yè)準備工作 協(xié)助有關(guān)方共同組建該項目的接管小組； 制定合理的項目接管計劃和實施方案； 對物業(yè)項目進行交樓入住前的開荒工作。 協(xié)助驗收在對該項目進行正式驗收過程中，本公司將委培專業(yè)驗收小組，并配合貴公司有關(guān)方對該項目進行綜合驗收。 對考核不合格的員工，相關(guān)部門進行討論，確定對其進行培訓、警告、降職、開除等處理方式。 上級的客觀評價需合格以上。 日常工作考核單項評分均需在稱職（3分）或以上。 理論知識考核應在60分以上。 每年將對部門主管以下的員工進行一次理論知識考核，考核內(nèi)容為員工所在部門的日常工作程序流程及相關(guān)禮貌禮儀。 每月對主管及以下的員工的崗位職責、作業(yè)程序掌握情況進行一次全面考核。 新入公司的員工，工作3個月后，部門要對其崗位職責進行一次考核。 服務態(tài)度及工作能力216。 相應的技能要求216。 崗位職責216。 理論知識考核216。員工績效考核 目的為確保服務質(zhì)量，對質(zhì)量活動有關(guān)人員進行考核及評價，以達到預期效果 職責各部門主管負責各部門考核工作的展開。我們員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。 綠化管理 1小時216。 器材及物料 1小時216。 業(yè)戶手冊 2小時216。 火災應急方法 2小時 管業(yè)部：216。 保安員訓練課程 4小時216。 考核、統(tǒng)計、糾正預防 2小時 保安部：216。 物業(yè)設備交接、產(chǎn)品保護 2小時216。 上門維修程序 2小時216。 保險的種類 1小時216。 會計手冊 2小時216。 員工培訓安排每次每一課程需要滿足以下條件： 每一基礎(chǔ)課程人數(shù)不少于八人； 每一節(jié)約兩小時(只可在一天內(nèi)連續(xù)兩個課程，而大多課程則在兩小時以內(nèi))； 而課程只可在早上八時至晚上十時以內(nèi)舉行； 培訓地點則需在『該項目』范圍內(nèi)進行；5. 員工培訓制度每一員工只可按其職級參加一切基本課程，而有關(guān)多過一個專題培訓則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進行，而完成其職級所需的基本及專題培訓后,員工可按其培訓課程在完成考核后，以便可以合格上崗。員工培訓制度 員工培訓資格物業(yè)公司在職員工，入職以后按職級進行基本及專題培訓。 為業(yè)主提供特約清潔服務82 / 72第三節(jié) 項目管理人員培訓員工培訓是我們公司一個重要政策，而培訓大多從內(nèi)部及外部資源兩方面從事計劃。 配合其他部門事務。 制定物業(yè)年度財務管理預算并實施。 提供有效智能化管理和服務。 提供轄區(qū)有效保安、監(jiān)控、消防服務。 對客戶投訴實施有效管理。 實施有效節(jié)能運營，降低物業(yè)成本支出。 制定工程年度運營檢修方案和費用預算。 保證項目工程系統(tǒng)的有效運營。 實施部門有效管理體系和規(guī)范。 協(xié)調(diào)公關(guān)相關(guān)政府行政主管部門。 實施項目人員的培訓及考核。 完善項目人員勞資體系管理。 完善實施項目物業(yè)內(nèi)部檔案文件管理。2. 行政人事部職責 完善行政、人事管理規(guī)章制度和實施辦法。 及時清對銀行賬目。 形成有效庫房管理體系和規(guī)范。 嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和結(jié)算紀律。 保證財務管理的正常運營。第一節(jié) 物業(yè)公司部門劃分設想及費用測算根據(jù)該項目特點，本公司認為該項目從后期運營管理角度考慮，項目經(jīng)理下應包括以下幾大職能部門： 財務部 行政人事部 工程部 管業(yè)部（客戶服務） 清潔部（清潔、綠化） 保安部（治安、消防）第二節(jié) 物業(yè)公司部門職責1. 財務部職責 對項目實施有效財務監(jiān)督。二、ISO9000認證本公司將通過對貴項目的物業(yè)管理，從項目初始就將ISO9000的質(zhì)量標準引進到本項目，使該項目后期的物業(yè)管理工作能夠達到國際認證機構(gòu)頒發(fā)的第三方專業(yè)認證，即達到ISO9001：2000的國際質(zhì)量體系標準要求。5． 停車管理 有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案； 保證停車有序，設專人看管； 有發(fā)生緊急情況預案；6． 消防管理 有健全的消防管理制度