【正文】 ；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c. 實施電梯設(shè)備的運行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；b. 負責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。電梯設(shè)備[工作程序]分承包方電梯維保人員a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理。物業(yè)主任a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c. 組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。供配電設(shè)備[工作程序]設(shè)備維修工a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準實施標(biāo)準化管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。安必盛物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。安必盛物業(yè)公司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。通過上述服務(wù)質(zhì)量保證思路及措施，我們將竭誠為辦公樓提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時，為辦公樓管理處建立完整的質(zhì)量保證體系，為辦公樓達到國家部優(yōu)管理大廈的標(biāo)準創(chuàng)造條件辦公樓設(shè)備管理及操作程序 安必盛物業(yè)公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！柏敻粡V場五號辦公樓”設(shè)備設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。⑽ 每季度公司總部進行全面的質(zhì)量考評，針對發(fā)現(xiàn)的不合格項通過整改計劃進行糾正和預(yù)防，以期達到和提高服務(wù)質(zhì)量。⑻ 從現(xiàn)有項目中調(diào)派專業(yè)骨干進駐辦公樓，增強辦公樓管理處的服務(wù)控制。⑹ 合理調(diào)配資源。⑷ 明確責(zé)任人/部門，制定詳細的工作計劃，并明確計劃完成時間。即將辦公樓方最關(guān)心的因素轉(zhuǎn)化為公司的目標(biāo)。我們保證服務(wù)質(zhì)量的措施如下：⑴ 在前期溝通及合同談判中了解/掌握辦公樓方的真實需求和期望。建立“以辦公樓方為中心”的服務(wù)理念物業(yè)公司依存于辦公樓方才能發(fā)展，而辦公樓方依存于物業(yè)公司將其后勤服務(wù)社會化才能將有限的精力投入到主業(yè)中去，基于此前提下，本公司認為所有的服務(wù)工作必須圍繞辦公樓方的需求開展，在滿足辦公樓方的需求的前提下爭取超越辦公樓方的期望。為了使辦公樓的物業(yè)管理隊伍更充滿活力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，年淘汰率在10％左右。制約措施員工管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。本公司在人力資源配置上堅持唯才是用、任人唯賢，精神激勵和物資激勵雙管齊下的員工激勵原則。在辦公樓的物業(yè)管理工作中，本公司將運用績效考核等制約和激勵機制，量才錄用，知人善任，為人才的培養(yǎng)參照良好的空間。培訓(xùn)計劃和員工考評培訓(xùn)計劃員工考評人才是公司最寶貴的資產(chǎn)。培訓(xùn)要求：年初定計劃，年中做檢查，年底有考核。培訓(xùn)分工：部門主任級以上人員的培訓(xùn)由公司總部和上海同濟大學(xué)樓宇設(shè)備工程系合作負責(zé)；主管級以下員工的培訓(xùn)由各項目負責(zé)實施，并統(tǒng)一參加公司組織的崗位專業(yè)技能培訓(xùn)。上崗標(biāo)準：公司人員都要持證上崗，部門主任級以上管理人員要經(jīng)過國家或地區(qū)經(jīng)理班培訓(xùn)獲得資格證書，技工崗位員工要有上崗證書。培訓(xùn)計劃項目部人員培訓(xùn)分為三種，即全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。業(yè)務(wù)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)水準的高低，關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量，因此，應(yīng)開展各級、各類人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。因此，在工作時間內(nèi)，要求員工根據(jù)工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一掛牌。物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)知識和相關(guān)知識：刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是員工提高業(yè)務(wù)素質(zhì)的基本要求。我們保證服務(wù)質(zhì)量的思路如下：⑴ 以貴方需求為關(guān)注焦點⑵ 領(lǐng)導(dǎo)作用⑶ 全員參與⑷ 過程方法⑸ 管理的決策方法⑹ 持續(xù)改進⑺ 基于事實的決策方法⑻ 與供方的互利關(guān)系D物業(yè)管理進住階段計劃前期調(diào)研階段（中標(biāo)后5日內(nèi)），制定相應(yīng)的工作計劃（調(diào)研結(jié)束至辦公樓正式開業(yè)）、項目作業(yè)指導(dǎo)書流程，提出專業(yè)建議 前期物業(yè)服務(wù)與物業(yè)顧問階段，跟蹤工程質(zhì)量的整改工作全面的物業(yè)管理管理服務(wù)階段、維修服務(wù) （需委托管理）特約服務(wù)辦公樓交付前的物業(yè)顧問服務(wù). 人員進入計劃安排序號進場人員時間主要工作內(nèi)容配合部門1公司品保、管理等職能部門人員、項目主任、各專業(yè)人員中標(biāo)后2日內(nèi)進場了解辦公樓工作進度，編制相應(yīng)工作計劃、管理方案、操作流程辦公樓后勤指定負責(zé)人2公司專業(yè)培訓(xùn)師中標(biāo)后第1周員工培訓(xùn)工作3操作人員中標(biāo)后第2周接受培訓(xùn)和考核辦公樓提供相關(guān)培訓(xùn)場地. 設(shè)備調(diào)試和承接查驗交接計劃序號工作內(nèi)容時間責(zé)任部門配合部門編制接管驗收計劃交接前15日我司貴方確認組成驗收小組交接前15日我司工程圖紙資料移交交接前10日共同參加制作移交清單交接前10日共同參加現(xiàn)場驗收交接前5日共同參加驗收報告交接前5日我司確定交接接管方案交接前0日共同參加人員培訓(xùn)1）培訓(xùn)目的 培訓(xùn)的目的是使物業(yè)管理處的全體員工，掌握并不斷完善管理處的各項規(guī)章制度、明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為客戶提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。兩年內(nèi)達到全國”物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準。服務(wù)標(biāo)準及承諾指標(biāo)A各項管理指標(biāo)本公司為規(guī)范自身服務(wù)行為，進一步提高管理效率，特制訂以下服務(wù)標(biāo)準承諾制度和違諾責(zé)任。負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并在中標(biāo)15天后，赴現(xiàn)場與管理方會晤，安排進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的《財富廣場5號樓作業(yè)指導(dǎo)書》等。抽調(diào)一批有較高文化知識結(jié)構(gòu)、較好的專業(yè)技術(shù)水平、較強的管理能力的中層人員構(gòu)成該項目的骨干力量；調(diào)配素質(zhì)良好的基層員工，形成辦公樓比較厚實的管理基礎(chǔ)和專業(yè)化的管理隊伍。人員來源高檔次的物業(yè)必須要有高素質(zhì)的人才和專業(yè)化的隊伍來管理，才能塑出品牌形象，提升物業(yè)的附加值。4．保安員：具有高中以上文化程度，2040歲，身體健康，五官端正，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強?？蛻魧T：具有大專以上學(xué)歷，35歲以下，三年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。環(huán)境清潔部職責(zé)負責(zé)辦公樓的園庭綠化、公共環(huán)境衛(wèi)生及室內(nèi)保潔工作；負責(zé)垃圾的收集、清運；做好辦公樓內(nèi)的蟲害的消殺；做好委托的清潔代理服務(wù)?？蛻舴?wù)部職責(zé)客戶服務(wù)部是在駐場主任領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查各部門的工作，處理駐場主任交辦的事宜。 駐場主任職責(zé)駐場主任代表公司對項目管理全權(quán)負責(zé)，對管理中的一切重大問題做出最后決策，負責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門的工作。管理處設(shè)主任一名，直管環(huán)境清潔部、工程技術(shù)部、保安部、和客戶內(nèi)務(wù)部。 擬設(shè)的管理處組織架構(gòu)管理處的機構(gòu)設(shè)置是根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及貴司辦公樓的規(guī)模、管理重點、要點，依據(jù)精干高效的原則建立的。2）培訓(xùn)方式1．公司組織培訓(xùn)；2．管理處組織培訓(xùn)；3．操作部門組織培訓(xùn)。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。E、今年的培訓(xùn)工作在以上四個模塊都開展了不同程度的嘗試，目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓(xùn)計劃。定期培訓(xùn)是針對不同崗位的員工定期的知識鞏固和知識添加。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊，強調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實，即培訓(xùn)內(nèi)容落實、培訓(xùn)責(zé)任人落實、培訓(xùn)效果落實。B、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進的考核與評估制度。E．在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，充分運用激勵機制，調(diào)動全體員工的工作積極性、嚴格考核，并實行末尾淘汰制，確保辦公樓委托管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。D．人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實，并擁有全面的、先進的專業(yè)知識技能，提倡“高門檻進、高門檻出”。下設(shè)各部為操作層。由公司派出高級別的專門人員擔(dān)任管理工作。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。（5）帶頭處理好各種利益關(guān)系。（3）帶頭維護上級領(lǐng)導(dǎo)的威信。以我為標(biāo)桿（1）帶頭維護公司的風(fēng)氣、形象及公司內(nèi)部和服務(wù)單位之間的團結(jié)。（4）重視各種信息的搜集和分析，既善于用最佳時機宣傳自己，又能在不良事件發(fā)生時妥善處理，將不良后果及影響降低至最低。（2）組織員工積極參與社會公益活動，經(jīng)常組織宣傳推廣工作，擴大服務(wù)中心和公司的知名度和社會影響。（5）經(jīng)常注意團體性的活動和講評，激勵、促成團體之間的良性競爭，培養(yǎng)和激發(fā)團隊精神。（3）管理人員應(yīng)經(jīng)常與下屬部門骨干平等討論工作，與員工平等交談，關(guān)心員工，通過自己的親和力，來凝取骨干和員工的向心力。（9） 要經(jīng)常思考：現(xiàn)行服務(wù)和管理哪些方面可以創(chuàng)新？辦公樓的后勤服務(wù)要出什么品牌，目前有哪些差距，怎么辦？重視團隊精神（1）管理人員自身并高度重視引導(dǎo)下屬管理骨干樹立始終以事業(yè)為重，相互間保持正常的溝通，議論問題對事不對人，不相互猜疑。（7） 每天都需注意到：今天有哪些信息值得關(guān)注，有無運用的價值和可能。（5） 要經(jīng)常思考：服務(wù)和管理措施上有哪點不妥或不完善，有無必要立即改進。（3）巡視每個部位的服務(wù)，要注意思量：員工是否處于最佳服務(wù)狀態(tài)，質(zhì)量是否達到最佳水平，有無潛力可挖。切入管理和追求完美管理人員應(yīng)強化自我切入管理和追求完美的意識，時時注意、提出和思考以下問題：（1）進入辦公樓要注意到：在視線內(nèi)有無值得注意和重視的問題。（5）經(jīng)常了解掌握行業(yè)先進經(jīng)驗。（3）掌握員工的個人情況、工作表現(xiàn)和思想動態(tài)。必須在實踐中不斷學(xué)習(xí)、鉆研和總結(jié)，勵精思想和工作方法，不斷提高能夠?qū)嵤┯行ЫM織管理的領(lǐng)導(dǎo)水平，在日常工作中，應(yīng)學(xué)會、掌握和運用如下之行之有效的方法：不斷擴充所需信息（1）深入具體充分了解掌握辦公樓物業(yè)和運作全況及特點。本公司對辦公樓的后勤服務(wù)管理，必須打造成專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)為目標(biāo)，按照專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀辦公樓、人性化服務(wù)的管理標(biāo)準，制定辦公樓服務(wù)和管理指標(biāo)和措施，并務(wù)求保證目標(biāo)的實現(xiàn)。如何確保辦公樓平安，如何最佳配合辦公樓應(yīng)對好突發(fā)事件，這是后勤服務(wù)的一個極重要的經(jīng)營管理目標(biāo)，就是在這個方面以最大努力，按照辦公樓的實際和特點，充分研究和把握好辦公樓的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭、規(guī)律和因素，以及辦公樓應(yīng)對社會危難救災(zāi)等各種突發(fā)事件的運作，制定出橫到邊、縱到底、全方位的預(yù)防、處理各類安全事故和安全管理的措施，以及協(xié)助配合辦公樓應(yīng)對突發(fā)事件的運作方案，從而在辦公樓建立起全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系。除了通過嚴格有效的管理確保辦公樓的機電設(shè)施良好運轉(zhuǎn)，生活保障服務(wù)到位外，須十分注意并以現(xiàn)代化美感追求來努力造就辦公樓視覺形象，重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎，室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅，并導(dǎo)入一套完整、清晰、視覺效果好的識別系統(tǒng)，使本公司所服務(wù)的辦公樓具有良好的現(xiàn)代辦公樓形象。而與上述相關(guān)的辦公樓后勤保障服務(wù)體系，無疑是辦公樓的一項重要的形象工程，是辦公樓后勤服務(wù)企業(yè)必須重視的重要方面。辦公樓現(xiàn)代化的標(biāo)志之一，是對辦公樓自身形象的重視和追求。本公司開展后勤服務(wù)的文化建設(shè)，在辦公樓引入體現(xiàn)人性化和高品味的服務(wù)文化，為辦公樓構(gòu)造多一點的高雅文化信息，輸入多一點人性化服務(wù)，多一點姿彩；少一點冷漠，多一點熱情；少一點疑慮，多一點自信；多一點輕松微笑的面容，讓辦公樓真正成為顧客信賴的地方。輸入一套人性化、高品味的服務(wù)文化使辦公樓后勤服務(wù)適應(yīng)現(xiàn)代辦公樓文化建設(shè)和當(dāng)今的精神生活品味的追求，這是本公司服務(wù)管理運營所側(cè)重的另一個目標(biāo)。辦公樓、顧客人員，只有將有關(guān)事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現(xiàn)象，既方便了服務(wù)對象，又理順了內(nèi)部運作和監(jiān)管，使服務(wù)便捷、落實而高效。在探索中，本公司創(chuàng)建的“辦公樓服務(wù)受理監(jiān)控中心”，賦予其統(tǒng)一對外受理公司責(zé)任義務(wù)范圍內(nèi)的服務(wù)事項。公司確定的目標(biāo)理念是：要使發(fā)生在辦公樓的服務(wù)事項，只要一聲知會，就能獲得落實解決。創(chuàng)建一套“一個電話、一聲招呼OK”的便捷服務(wù)機制辦公樓是全天運作的公共場所機構(gòu)，如何使服務(wù)處于方便，運作順暢快迅而高效，這是辦公樓管理長期解決不好的一個難題。使服務(wù)覆蓋于每個區(qū)域，每個場合和時間，無時無處不在；第三，以辦公樓為中心，充分體察和辦公樓的需要，以搞服務(wù)為出發(fā)點，以微利、保本或無償?shù)姆绞?，增設(shè)擴展適其所需的各種有益服務(wù)。二、鎖定“六個一”服務(wù)目標(biāo)本公司對管理綜合服務(wù)的辦公樓，力求通過運用自身積累的經(jīng)驗，按“六個一”的目標(biāo)，構(gòu)造一個全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)目