【正文】 提供復印服務。收費標準：；1元/A3；2元/其他紙張規(guī)格。服務時間：每天9:00AM——17:30PM。二十、 商務中心提供打印文件及收發(fā)傳真服務；會議室租賃。打字：RMB30/每頁。傳真：收RMB2/頁；發(fā)RMB3/頁 。二十一、 社區(qū)活動組織小區(qū)住戶舉辦社區(qū)活動，物業(yè)管理處和住戶共同承擔活動費用。第五節(jié) ISO9001質量管理方案作為沈陽義耕物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理與服務的項目，本公司將在服務初期就將ISO理論貫徹到該項目。該理論明確規(guī)定了ISO文件體系實施的目的和范圍，并規(guī)范了質量管理體系、管理職責、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析及改進等原則事項，明確了本公司對該項目提供物業(yè)服務的規(guī)范過程。它的實施將保證本公司有能力穩(wěn)定的為物業(yè)項目提供符合法律法規(guī)要求的物業(yè)管理服務，并通過持續(xù)性改進，滿足前期貴公司要求及后期入住客戶要求， 并最終令雙方滿意。根據(jù)本公司經(jīng)驗，該理論體系將在質量手冊基礎上，常規(guī)是通過對物業(yè)管理14個基本程序的控制達到我們約定的物業(yè)管理目標，這14個程序文件也不盡相同，但基本體系原則如下：1. 文件控制程序為了保證該項目前期籌備、后期管理等環(huán)節(jié)中的往來文件、質量管理體系文件以及日常管理文件等資料的完整、正確、受控，本公司將依據(jù)此程序對該項目作業(yè)指導書、物業(yè)管理方案、客戶檔案、工程檔案、合同、政府來文、質量記錄表格等文件進行有效管理。2. 質量記錄控制程序質量記錄主要包括各類合同（委托管理合同、分包合同、第三方協(xié)議等）、物業(yè)相關資料（房屋土建資料、工程設備資料、大中修記錄等）、客戶檔案以及本公司在從事物業(yè)管理服務過程中形成的其他質量記錄，通過對這些記錄的合理控制，保證該程序能夠有效的證實本公司實施的物業(yè)管理服務過程規(guī)定，并能夠有效運行。3. 管理評審程序為了有效的對該項目的質量管理體系進行評估，保證物業(yè)管理體系能夠有效持續(xù)的滿足ISO9001：2000標準以及貴公司和客戶的要求，沈陽義耕物業(yè)管理有限公司總公司質檢部將通過有效措施對物業(yè)實施評審，保證該項目物業(yè)服務的充分性、適宜性和有效性。4. 人力資源管理程序通過該管理程序的制定和實施，最終確保該項目物業(yè)員工的能力滿足物業(yè)服務所需，該管理程序主要包括以下幾方面內容： 明確員工管理的基本規(guī)范，即員工手冊。 明確了該物業(yè)各級員工的崗位職責及工作規(guī)范。 明確人力資源的持續(xù)管理方案，包括新員工的培訓、日常管理的培訓以及培訓的實施等。 明確該項目績效考評工作。5. 物資管理程序通過明確本物業(yè)公司各級員工對物資管理的權限和職責，以及物資管理的具體工作程序，使本公司能夠對該物業(yè)所購物資及供貨商進行有效控制，并達到合理降低物業(yè)管理運營成本的目的。該項工作本公司將主要從以下幾個環(huán)節(jié)進行管理實施： 物資采購申請及審批確認 物資采購的實施 特殊采購的管理 物資的檢驗 物資的入庫、出庫管理 物資匯總建檔管理 物資盤點 供貨商評估審核通過對上述幾方面環(huán)節(jié)的管理實施，形成相應記錄，保證物資管理的持續(xù)有效性和受控。6. 分包方管理程序分包方主要指的是在物業(yè)管理中涉及到的有關專業(yè)工種，例如：物業(yè)的保安工作、物業(yè)的保潔工作、電梯維護等。分包方作為現(xiàn)代物業(yè)管理中的一個非常重要的管理資源和環(huán)節(jié)，對他的管理將影響到客戶對該物業(yè)整體效果的感官，將直接影響到我們的管理水平。在該項工作上，本公司在明確項目以及本公司總部負責人對分包方管理的職責基礎上，從以下幾方面對分包方進行管理： 明確對分包方選擇和評價的標準，并確認分包方。 在雙方合作期間，明確對分包方的監(jiān)督、檢查及評估工作，并實施。 本公司將定期對分包方進行評價和再評價工作，以保證分包方的服務能夠滿足該物業(yè)要求和本公司的標準。 在雙方分包關系終止前，本公司將對分包方的整體工作進行總體評價，并依次確認下一步合作關系。 分包合作中形成的相關文件記錄及合同等，將按要求歸檔備案。7. 設備設施管理程序一個物業(yè)項目中的工程設備設施管理的好壞，將直接影響到物業(yè)使用者和業(yè)主的日常生活，同時規(guī)范的對物業(yè)設備設施進行管理，可以使該物業(yè)的基礎功能有效期得到合理延長，降低物業(yè)后期中、大修的費用支出。該項工作作為物業(yè)管理中的工作重點，本公司將從以下幾方面著手進行： 本公司將明確總公司、項目部各主管人員對該項程序的職責和工作內容。 對該物業(yè)所有設備設施進行標識設立、建賬和資料管理。 跟進該物業(yè)設備設施的確定、采購、安裝調試及運行等工作。 根據(jù)設備設施的類型，定期對其進行監(jiān)測和送檢。 明確各類設備設施使用規(guī)范和須知，并明確出現(xiàn)緊急情況的處理程序和標準。 作業(yè)人員在操作設備設施時應做到：三好、四會、五項紀律。 對設備設施的保養(yǎng)工作要做到日常維護保養(yǎng)（包括班前、運行中、班后）和定期維護保養(yǎng)。 明確設備設施的檢查工作，并實施形成記錄。 明確設備設施的維修規(guī)范并實施。 制定不同設備設施的年度維修保養(yǎng)計劃，并上報審批，確認后實施。 制定并實施設備設施的更新改造計劃。 規(guī)范設備設施的安全管理。 規(guī)范設備設施的庫存管理。 規(guī)范設備設施的報廢管理。 在政府主管文件基礎上，規(guī)范房屋維修保養(yǎng)工作規(guī)程。通過對設備設施的有效管理，使本物業(yè)的設備設施真正做到物有所值、物超所值。8. 不合格控制程序通過本公司對該物業(yè)前期及后期不合格的供方及其產(chǎn)品不合格的服務過程進行標識、記錄、評價、隔離、處置和報告等措施，確保該項目物業(yè)在工作中不使用不合格供方，不向貴公司及后期業(yè)主提供不合格服務。對出現(xiàn)的不合格，本公司將制定糾正措施并加以驗證，同時對不合格產(chǎn)品進行分析，并形成相應記錄。9. 統(tǒng)計技術應用程序通過該程序的應用，使本公司及該物業(yè)項目能夠選用適宜的統(tǒng)計技術（例如調查表、餅型圖、魚刺圖等），對客戶及產(chǎn)品進行調查、統(tǒng)計、分析，最終驗證我們的服務質量是否達到要求，并對其中的不合格及時采取糾正預防措施。10. 內審程序為了嚴格執(zhí)行ISO9001：2000標準，本公司將配合項目部對其質量管理體系進行審核，以確保該項目的質量管理體系運行的適宜性、有效性和充分性。11. 糾正措施程序對于在提供物業(yè)服務過程中已形成或發(fā)生的不合格，本公司將組織項目部及總公司相關人員對該不合格產(chǎn)生的原因進行分析，同時制定并采取糾正措施，避免同類不合格的再次發(fā)生，為物業(yè)項目健康良性運營打下良好基礎。12. 預防措施程序對于在后期物業(yè)管理服務過程中潛在的不合格進行分析預見，防止其發(fā)生，并制定采取相應預防措施，真正做到防患于未然，把我們的物業(yè)管理服務工作做到前面。13. 溝通程序為了保障我們提供的物業(yè)服務能夠滿足貴公司乃至后期業(yè)主的實際需求，本公司將建立一套行之有效的溝通程序。該套程序包括內部溝通、顧客溝通以及顧客要求的確認等幾方面。通過內部溝通，使我們能夠及時了解員工的工作狀態(tài)，對員工進行合理真實的評估工作；通過顧客溝通，使我們能夠為其提供真正所需的服務；通過顧客要求的確認工作，使我們能夠隨時把握提供服務的有效性。14. 物業(yè)管理服務過程控制程序物業(yè)管理服務過程的有效控制，是確保本公司提供的物業(yè)管理服務是否能夠滿足服務規(guī)范及客戶要求的基礎保障。本公司將全力配合監(jiān)督該體系的實施，使該項目未來的物業(yè)管理服務最大限度滿足客戶需求。第六章 會所管理方案 （以下內容供貴公司參考）開發(fā)商開發(fā)物業(yè)項目的最大目的是盈利，為了能夠使所開發(fā)的物業(yè)項目的利潤最大化，很多開發(fā)商在開發(fā)項目同時，越來越重視物業(yè)項目的配套功能設施，在此種情況下，房地產(chǎn)主要的配套功能設施 — 會所應運而生。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對會所的規(guī)劃和經(jīng)營都感到頭疼，對于會所的發(fā)展方向左右為難，如果不設立會所功能，那么該項目將很難銷售，但設立了會所功能，開發(fā)商卻要因此在后期背負運營的壓力。為了更好的為該項目提供全方位的專業(yè)服務，本公司對該項目的會所有以下幾方面思路（此思路是本公司根據(jù)以往經(jīng)驗而總結出來的，但每個項目都會有自己的特點，屆時將根據(jù)該項目的實際情況、貴公司的設想、業(yè)主的需求等，對此方面的內容進行改進、完善）：第一節(jié) 會所存在的必要性本公司認為會所在一個規(guī)?；?、高品位的物業(yè)項目中是必需的，這主要由于以下幾方面：促進物業(yè)項目銷售通過會所功能及其合理的設施配備規(guī)劃，使該會所所屬的物業(yè)項目在周邊同類型、同檔次的物業(yè)項目中更具市場競爭力和吸引力，并以此帶動整個物業(yè)項目銷售業(yè)績的攀升。會所盈利通過前期對會所合理的功能規(guī)劃和市場定位，并輔以后期準確的會所營銷策略，使會所本身能夠將其盈利水平最大化，并減少開發(fā)商在后期所承擔的會所經(jīng)營壓力和負擔。第六節(jié) 社會效益通過會所未來合理有計劃的宣傳經(jīng)營，使相對獨立的會所在社會上具有較高的知名度，并以此進一步提高整個物業(yè)項目的社會效益。同時開發(fā)商和物業(yè)公司通過會所有效的宣傳經(jīng)營途徑，使整個物業(yè)項目向著更為有利的方向開發(fā)，也加強了開發(fā)商在社會及同行業(yè)中的地位和影響力。第七節(jié) 強化溝通通過會所有效的溝通途徑，使物業(yè)公司、開發(fā)商和物業(yè)使用者等各方能夠在一個和諧友好氣氛中進行溝通交流，利于整個物業(yè)項目的良性運轉?？傊瑫耐顿Y對整個房地產(chǎn)項目而言雖然只是微小的一部分，但其所能帶來的聯(lián)動效應是深遠的、客觀的。并會因此受到眾多中小投資者對整個物業(yè)項目的青睞，因此開發(fā)商投資會所是明智的、必要的，其作用是不可估量的。第八節(jié) 會所定位會所在規(guī)劃時考慮到了周邊同類項目的情況，同時貴公司對該項目及會所的內容設立上有自身獨特的設想，本公司將結合上述情況及后期業(yè)主的需求等因素，協(xié)助貴公司將會所建成具有獨立特色的休閑場所。此種會所的特點是既能夠滿足園區(qū)自身業(yè)主的需求，又能夠在一定條件上對外經(jīng)營，提高會所的整體收益能力。第三節(jié) 會所系統(tǒng)完善建議通過對該會所現(xiàn)有功能規(guī)劃設計方案的研究，本公司認為應將下述幾方面的系統(tǒng)功能在規(guī)劃時考慮進去，使會所在后期能夠合理經(jīng)營。第九節(jié) 音響功能由于會所具有經(jīng)營色彩，為了便于后期的經(jīng)營以及滿足政府對會所有關設施配備的要求，會所所屬場所必須配備有緊急廣播功能。同時為了滿足有關功能場所的特定需求，相關場所還需配備有單獨的音響系統(tǒng)，有些區(qū)域甚至還需配備有完善的電視播放等功能。收銀功能會所具有經(jīng)營色彩，勢必涉及到收銀功能的建立和完善，因此在會所施工規(guī)劃過程中，相應的具有收銀功能的營業(yè)地點配備有收銀預留端口，以免后期臨時加設而造成建筑物的毀壞。第十節(jié) 網(wǎng)絡功能會所所有功能區(qū)域及辦公區(qū)與所使用的電腦應保證為局域網(wǎng)功能，相關負責人可以通過權限支持查看有關場所的運營情況，各專業(yè)員工只能使用自身權限范圍內的網(wǎng)絡資料。在會所施工建設過程中，該項工作也需預留端口。電話功能會所所有營業(yè)場所和后期服務場所都應配備有電話功能，為了降低后期運營成本，建議電話在配備時應為內部可直接聯(lián)絡的程控交換機模式。電源接口足夠會所經(jīng)營者需根據(jù)后期會所可能發(fā)生的經(jīng)營活動而合理的分配各營業(yè)場所的電源借口，既能保證可以滿足后期會所后期服務所需，也能滿足會所經(jīng)營客人所需。 燈光回路控制為了合理降低后期會所經(jīng)營的成本支出，根據(jù)本公司經(jīng)驗，會所不同營業(yè)場所，不同的功能分區(qū)都應在施工中設立多個回路控制，使相應的功能區(qū)能夠滿足不同氣氛下的燈光襯托效果（需根據(jù)所設立的項目而定）。計量控制為了便于對各營業(yè)場所成本支出的控制和測算，本公司建議在各功能區(qū)進行規(guī)劃時，應預留相應的計量控制端口，便于會所長遠發(fā)展和資源合理利用。第十一節(jié) 充分利用資源會所在設施功能的配備上應突出會所和自然界的有效統(tǒng)一，使會所能夠充分的利用自然界的資源，同時在很大程度上降低會所經(jīng)營的成本支出。第十二節(jié) 會所經(jīng)營者建議許多開發(fā)商在投資建設完成會所功能后，就將該會所承包給一家會所經(jīng)營公司或以出租形式松散的包出去，以此來降低自己的經(jīng)營管理壓力。這種做法實際上時非常危險的，開發(fā)商草率的選擇經(jīng)營者將對會所乃至整個物業(yè)項目造成無法彌補的負面影響。根據(jù)會所的特點，本公司建議該會所各階段的經(jīng)營管理和籌備工作應由物業(yè)公司統(tǒng)一運作（具體合作形式雙方另行協(xié)商），這主要是因為以下幾方面原因：216。 利于會所的長期使用物業(yè)管理公司會從整個物業(yè)項目的長期使用去考慮會所的管理和經(jīng)營，而不會像其他以利潤為主要目的的經(jīng)營者，此類經(jīng)營者往往不去考慮會所和物業(yè)項目的統(tǒng)一性，他們更關心的是在各自的管理期間能否獲得利潤，而不去考慮下一個經(jīng)營者是否愿意繼續(xù)再次經(jīng)營。216。 維護業(yè)主利益純市場化的經(jīng)營勢必影響業(yè)主的居住和生活。而由物業(yè)管理公司對會所進行合理經(jīng)營，可以使業(yè)主的利益得到保障。216。 利于開發(fā)商物業(yè)項目的開發(fā)物業(yè)管理公司通過對會所的經(jīng)營，通過有效的措施融洽開發(fā)商和各有關方的關系，不僅利于項目的后期開發(fā)，更利于開發(fā)商其他物業(yè)項目的再開發(fā)工作（在本公司在管項目中已得到驗證）。216。 利于合理控制成本通過物業(yè)公司對會所進行管理，可以使整個物業(yè)項目的資源得到合理利用，從而有效降低會所管理成本的指出。第十三節(jié) 會所管理服務216。 開業(yè)前籌備管理 協(xié)助開發(fā)商根據(jù)項目特點確認會所功能規(guī)劃，利于會所后期的經(jīng)營管理。 確定會所人事構架和人員配備，并在此基礎上完成人力資源分配方案和工資方案。 擬定會所人事組織管理系統(tǒng)，制定各部門操作規(guī)范。 根據(jù)會所工期進度及開發(fā)商提供的有關數(shù)據(jù)提交會所投資分析報告，并就會所未來經(jīng)營損益進行初步分析。 定期同開發(fā)商及有關方召開會所工程建設及相關的工作會議，就相關問題提交方案和意見。 跟進會所施工情況，并從管理者和使用者的角度提出相關建議。 協(xié)助設計會所未來運營及內部管理所需印刷品和有關文字資料，并交開發(fā)商確認后進行排版印刷。 根據(jù)會所進度，展開招聘工作，并擬定“員工招聘計劃”。 對會所員工進行系統(tǒng)培訓，制定培訓計劃并實施。 根據(jù)會所的功能規(guī)劃，制定各功能規(guī)劃區(qū)域營業(yè)時間、收費標準、相關客用規(guī)章制度以及各區(qū)域接待服務程序和服務標準等。 制定會所“宣傳推廣銷售方案”，經(jīng)開發(fā)商確認后根據(jù)實際情況有效