【導(dǎo)讀】全市國內(nèi)生產(chǎn)總值由“八五”末的540億增加到1001億，年均值增長%。200４年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價(jià)格計(jì)算,增長%,增速創(chuàng)98年以來最高。2021年第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，增速有所加快，完成增加值230億元，增長%,比上年提高個百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)完成。增速比上年提高，對GDP的貢獻(xiàn)比重也接近四成（%）。石家莊火車站是全國特等站之一，也是全國三大貨車編組站之一，主要。列，日均輸送旅客5萬多人，日均到發(fā)貨物列車230多列，辦理貨車11500輛?？罩泻骄€石家莊民航機(jī)場可起降各種大中型客機(jī)，現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線，通達(dá)上海、深圳、大連、香港等國內(nèi)。石家莊市場交易額持續(xù)上漲勢頭強(qiáng)勁：投資5316萬元在建的橋西蔬菜中心批發(fā)市場升級改造項(xiàng)目；總投資4326萬元的。豐家園等33個市場項(xiàng)目或投入運(yùn)營或年內(nèi)竣工；卓達(dá)商貿(mào)廣場、新家園商業(yè)城、和平路裝飾建材廣場、鑫匯商廈等31

　　

【正文】 4/2/2021 2021 年在售個案情況詳列 案名 總建規(guī)模（㎡） 在售規(guī)模（㎡） 房屋類型 均價(jià) （元 /㎡） 面積范圍（㎡） 主力面積（㎡） 主力總價(jià) （萬元） 工程進(jìn)度 銷售率 美東國際 20 萬 12 萬 高層 4350 150200 180 78 現(xiàn)房階段 20% 先天下 13 萬 13 萬 高層 4500 170401 202 88 結(jié)構(gòu)封頂 35% 親親小鎮(zhèn) 43 萬 10 萬 多層 1900 65130 130 25 結(jié)構(gòu) 3 層 58% 中鐵大廈 4 萬 4 萬 高層 3400 41130 90 31 基礎(chǔ)工程 15% 銀龍康城 萬 萬 多層 2500 91141 105 26 萬 地面 待售 供應(yīng)態(tài)勢分析 2021長安區(qū)主要樓盤供應(yīng)態(tài)勢圖( 萬平方米)2013434 12 13104 0 0 033805101520253035404550美東國際先天下親親小鎮(zhèn) 中鐵大廈 銀龍康城總量體在開發(fā)量體未來供應(yīng)量體 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 37 4/2/2021 —— 主要在售樓盤總量達(dá) 萬平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應(yīng)）約 萬平方米。將有 33 萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來 12 年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。 產(chǎn)品規(guī)劃分析 —— 先天下是長安區(qū)產(chǎn)品力最強(qiáng)的項(xiàng)目 ,其鋼結(jié)構(gòu)的建筑構(gòu)造為石家莊房地產(chǎn)市場送來一股清風(fēng)，對今后產(chǎn)品發(fā)展極具參考意義。 —— 由于地域原因，許多項(xiàng)目都定位于廠礦宿舍的升級居所，譬 如親親小鎮(zhèn)。 房型評價(jià)： 150 200170 40165 13041 13091 1410 50 100 150 200 250美東國際先天下親親小鎮(zhèn)中鐵大廈銀龍康城面積區(qū)間圖 ( 單位：平方米） 價(jià)格態(tài)勢分析 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 38 4/2/2021 435045001900 340025000202140006000美東國際先天下親親小鎮(zhèn) 中鐵大廈 銀龍康城 均價(jià)（元/ 平方米） —— 相比石家莊其他區(qū)域的住宅產(chǎn)品，長安區(qū)的產(chǎn)品的價(jià)格分層比較明顯，同時(shí)存在多個價(jià)格區(qū)間。 銷售績效分析 長安區(qū)部分樓盤銷售率比較20%35%58%15%美東國際先天下親親小鎮(zhèn)中鐵大廈 —— 美東國際項(xiàng)目需特殊說明，首先其現(xiàn)房銷售的操作手法彰現(xiàn)出其強(qiáng)大的資金實(shí)力，而且直到目前未見公開銷售，可見對持有物業(yè)信心較強(qiáng)，銷售率不高是另有原因的，不可一概而論。 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 39 4/2/2021 客源 狀況分析 A、 客源分布 長安區(qū)客源分布區(qū)域圖42%19%13%16%10%長安區(qū)裕華區(qū)東開發(fā)區(qū)橋東區(qū)其他購買動機(jī)示意圖56%28%16%換房置業(yè)首次置業(yè)投資置業(yè) B、 客源階層分布 年齡層次分布圖64%14%22% 3 0 歲以下3045歲4 5 歲以上職業(yè)分布圖26%35%17%16%6%公務(wù)員國企干部私營業(yè)主高知分子其他客源家庭年收入15%63%13%9%3 萬元以下/ 年3 5 萬元/ 年5 8 萬元/ 年8 萬元以上/ 年 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 40 4/2/2021 （四）橋東區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 A、板塊范圍： —— “建設(shè)大街 匯通路 南環(huán) 京廣鐵路 北環(huán)” B、 區(qū)域環(huán)境 —— 橋東區(qū)位于石家莊市區(qū)中部，總面積 平方公 里，常住人口 萬余人，轄 1 個鎮(zhèn)、 9個街道辦事處。 —— 轄區(qū)南北狹長，呈長條狀縱貫我市南北，中部為繁華的鬧市區(qū)，以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為主，南北兩端多為工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)。京廣、石德鐵路、 107 國道、石太高速公路縱貫全區(qū)，交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯， —— 生活配套完善，百貨零售、醫(yī)療保健、基礎(chǔ)教育比較發(fā)達(dá)，其中北國商圈、南三條小商品批發(fā)市場、新華集貿(mào)更是遠(yuǎn)近聞名，是華北商阜的重要標(biāo)志。 —— 區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，同長安區(qū)相似，多以早年企業(yè)自建生活區(qū)為主，比較成規(guī)模的有：棉六生活區(qū)、棉上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 41 4/2/2021 五生 活區(qū)、棉七生活區(qū)、省軍區(qū)宿舍、東風(fēng)小區(qū)、平安小區(qū)、勝利小區(qū)。 —— 近年區(qū)域商品房市場比較活躍，尤其是商業(yè)項(xiàng)目眾多，目前處于銷售階段的住宅項(xiàng)目有：華香維也納、御景江山、紅番區(qū)、仁和嘉園、華城綠洲、燕趙財(cái)富中心等。 C、 交通環(huán)境 —— 橋東區(qū)因地形特異，囊括了所有市區(qū)內(nèi)的東西向干道，建設(shè)大街、平安大街、勝利大街構(gòu)成了橋東區(qū)南北向干道。 —— 途徑橋東區(qū)內(nèi)有 20余條公交線路通達(dá)全市各地和火車站，公共交通便利。 —— 京廣鐵路線貫穿整個區(qū)域。 2021 年在售個案情況詳列 案名 總建規(guī)模 （㎡） 在售規(guī)模 （㎡） 房屋類 型 均價(jià) （元 /㎡） 面積范圍 （㎡） 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 工程進(jìn)度 銷售率 花香維也納 2 18 萬 3 萬 小高層 3700 140 140 52 結(jié)構(gòu) 9 層 60% 御景江山 10 萬 3 萬 高層 3700 100186 160 59 現(xiàn)房 85% 紅番區(qū) 3 萬 3 萬 多層 3100 40134 80 25 結(jié)構(gòu)一層 50% 仁和嘉園 7 萬 7 萬 高層 3200 70126 126 40 結(jié)構(gòu)封頂 65% 華城綠洲 30 萬 5 萬 小高層 3100 108200 139 43 結(jié)構(gòu) 70% 燕趙財(cái)富中心 60 萬 20 萬 高層 4000 95170 140 56 結(jié)構(gòu)封頂 60% 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 42 4/2/2021 供應(yīng)態(tài)勢分析 —— 市區(qū)范圍內(nèi)，小 高層已經(jīng)全面取替多層產(chǎn)品成為市場主流，土地使用效率全面提高。 —— 一梯兩戶的空間層面布局還是市場的主流，但隨著土地開發(fā)密度的進(jìn)一步加大，一梯多戶的產(chǎn)品比重會不斷提高。 —— 區(qū)域內(nèi)上市樓盤分布較為分散，花香維也納、御景江山、博雅莊園、冀興花園等項(xiàng)目相對集中，略有板塊模樣。市中心區(qū)域的“燕趙財(cái)富中心”是近年來石家莊比較有影響力的舊城改造項(xiàng)目，其供應(yīng)體量在市區(qū)中心地段所占 比重較大。 —— 因區(qū)域地形特殊，其房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)較為多元，既有環(huán)北、環(huán)南經(jīng)濟(jì)適用住宅、也有市區(qū)中檔住宅，而且市中心區(qū)域的高檔商住項(xiàng)目也極具代表性。 —— 2021 年活躍在橋東區(qū)房地產(chǎn)住宅市場的項(xiàng)目有：燕趙財(cái)富中心、花香維也納、御景江山、紅番區(qū)、香榭里花園、華城綠洲、長安花苑等。 —— 受土地供應(yīng)影響， 2021年橋東住宅市場供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)在南、北二環(huán)外，以中、高層為主要建筑形態(tài)。 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 43 4/2/2021 2021橋東區(qū)主要樓盤供應(yīng)態(tài)勢圖(萬平方米)18103730603 3 37 5200 02540005010203040506070花香維也納2御景江山紅番區(qū)仁和嘉園 華城綠洲燕趙財(cái)富中心長安花苑總量體在開發(fā)量體未來供應(yīng)量體 —— 主要在售樓盤總量達(dá) 135 萬平方米左右，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有 效供應(yīng)）約 49萬平方米。將有 70 萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來 2年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。 —— 橋東 區(qū) 2021年潛在供應(yīng)量較大 ，除上述已售項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)量外，還有至少 30萬平米的潛在體量，全年供應(yīng)能力不低于60萬平方米。 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 44 4/2/2021 產(chǎn)品規(guī)劃分析 —— 橋東區(qū)房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展極不平衡，產(chǎn)品檔次跨度極大 ，產(chǎn)品規(guī)劃水平參差不齊。 —— 受土地價(jià)格也不斷上漲，建設(shè)用地的利用效率普遍 提高， 市郊區(qū)域 小高層產(chǎn)品已經(jīng) 取代多層產(chǎn)品 成為市場主流， 市中心區(qū)域的 高層產(chǎn)品比重還在加大。 房型評價(jià)： 130 140100 18640 13470 126108 20095 170130 2000 50 100 150 200 250花香維也納御景江山紅番區(qū)仁和嘉園華城綠洲燕趙財(cái)富中心長安化苑主力面積區(qū)間圖 ( 單位：平方米） 上海誠宇機(jī)構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential