【正文】 十分優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)的長江大道（連裕華東路）、黃河大道（連接中山東路）、珠峰大街等都是市級干道，綜合環(huán)境優(yōu)越。未來需求潛力巨大。 —— 購房者以中年人為主。 —— 從購買動機來看，換房置業(yè)還是主力，值得關(guān)注的是該區(qū)域的投資置業(yè)比重比較達，達 1/5 強，明顯高于其他幾個區(qū)域，反映出該區(qū)域住宅市場被廣泛看好，還存在較大升值空間。 客源狀況分析 A、 客源分布 裕華區(qū)客源區(qū)域分布圖62%11%7%8%12%裕華區(qū)長安區(qū)東開發(fā)區(qū)橋東區(qū)其他區(qū)域購買動機示意圖67%20%13%換房置業(yè)首次置業(yè)投資置業(yè) —— 從客源分布來看，主要還是來自于裕華區(qū)內(nèi)的區(qū)域客，但其比重有不斷下降趨勢，外區(qū)域購房比重已接近 4 成，直接反映出該區(qū)上海誠宇機構(gòu)從去化效率角度分析，東方觀邸由于有效供應(yīng)較少，因此在較短時間內(nèi)達到了相對較高的去化效率，而其競爭對手尚東綠洲因為推量較大，盡管短期內(nèi)售出 300 余套，但去化比例明顯不高。 銷售績效 分析 裕華區(qū)部分樓盤銷售率比較70%25%100%85%60%35%70%國際城三期順馳藍郡新天地九里庭院美景東方海天尚東綠洲東方觀邸 上海誠宇機構(gòu)說明對營銷的外在形象都異常重視。 營銷態(tài)勢分析 —— 住宅市場營銷水平突飛猛進，銷控水平進步很大，大多數(shù)項目在推廣節(jié)奏、價格策略、銷售管理方面都已經(jīng)達到了一定高度。誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 25 4/2/2021 年底價格水平約為 3500 元 /平米。 —— 2021 年裕華區(qū)商品房均價大致在 2500 元 /平米，而 2021 年商品房均價迅速提高至 2900 元 /平米，漲幅高達 400 元 /平米。由新天地的多層 2700 元 /平米（存量房市場成交價）到東方觀邸的小高層 3000 元 /平米，價差為 300 元 /平米，而這兩種產(chǎn)品形態(tài)（多層、小高層）間的造價成本也大致如此，由此可見 2021 年裕華區(qū)住宅價格的大幅增長的主要原因還是產(chǎn)品形態(tài)的升級。自然康城順馳藍郡國際城三期 均 價（元/平 方米） —— 產(chǎn)品形態(tài)影響價格。 上海誠宇機構(gòu) —— 出現(xiàn)大房型向經(jīng)濟型房型轉(zhuǎn)變的趨勢。 尚東綠洲東方觀邸面積區(qū)間圖 ( 單位：平方米） —— 以面積適中的實用型房型為主。誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 23 4/2/2021 —— 主力房型得到統(tǒng)一，幾乎所有項目的主力產(chǎn)品都是三室兩廳兩衛(wèi)，面積落點 130— 150 平米 /套。 —— 房型變革時期已經(jīng)渡過，許多產(chǎn)品戶型基本成型，全明、錯層、動靜分區(qū)、飄窗、落地窗已經(jīng)十分普遍，但在空間利用效率上，還有一定潛力可挖。 —— 在產(chǎn)品規(guī)劃方面，裕華區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃水平在全市還是處于一個相對較高的區(qū)域，直接體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)模、戶型設(shè)計、景觀配套、物業(yè)管理等方面。從近期項目開發(fā)和土地儲 備來看，未來 2 到 3 年，裕華區(qū)市場供應(yīng)量將會保持一個較高的水平（ 80—— 100 萬平方米 /年），這樣一來，其區(qū)域需求已經(jīng)不足以消化如此巨大、集中的供應(yīng)量，區(qū)域外的有效需求十分重要，東南板塊的經(jīng)營進入全新階段。誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 22 4/2/2021 —— 裕華區(qū) 2021 年潛在供應(yīng)量巨大，除上述已售項目后續(xù)開發(fā)量外，還有至少 50 萬平米的潛在體量，全年供應(yīng)能力不低于 100 萬平方米。將在未來 1 年內(nèi)陸續(xù)供應(yīng)上量。將有 57。 —— 除去上述項目外， 2021 年的裕華區(qū)還有一些項目值得關(guān)注：水云間二期 —— 藍灣、東王村 城中村改造項目、新天地小高層、東方明珠、都市溫泉花園等。 —— 2021 年裕華區(qū)住宅市場代表項目有國際城三期、東方觀邸、海天 —— 在新增供應(yīng)的小高層產(chǎn)品中，一梯兩戶的空間層面布局還是市場的主流，但隨著土地開發(fā)密度的進一步加大，一梯多戶的產(chǎn)品比上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 20 4/2/2021 2021年在售個案情況詳列 案名 總建規(guī)模（㎡） 在售規(guī)模（㎡） 房屋類型 均價 （元 /㎡） 面積范圍（㎡） 主力面積（㎡） 主力總價 （萬元） 工程進度 銷售率 東方觀邸 17 萬 萬 小高層 3000 80160 140 42 結(jié)構(gòu) 10 層 70% 尚東綠洲 25 萬 16 萬 高層、多層 2900 69170 125 37 結(jié)構(gòu) 6 層 35% 美景東方 19 萬 19 萬 多層、高層 2900 80148 132148 3843 結(jié)構(gòu)封頂 60% 九里庭院 23 萬 10 萬 多層、高層 2900 125200 125151 3644 內(nèi)外裝修 85% 新天地 12 萬 8 萬 多層、高層 2700 70150 128 36 入住 100% 順馳藍郡 30 萬 12 萬 高層、洋房 4500 142200 142160 6472 結(jié)構(gòu) 25% 國際城 3 86 萬 14 萬 高層 4000 121238 130162 5264 封頂 70% 供應(yīng)態(tài)勢分析 —— 除國際城三期外， 2021 年裕華區(qū)商品房住宅增量全部密集于東崗路、槐南路近東二環(huán)的狹小區(qū)域內(nèi)，板 塊模樣十分明顯。 —— 區(qū)內(nèi)有 11 條公交線路通達全市各地和火車 站，出行方便。 —— 區(qū)內(nèi)東西走向道路大多較為寬敞，路邊綠化較好。藍郡，由此我們可以看出，現(xiàn)階段商品房增量正由中心區(qū)域向二環(huán)轉(zhuǎn)移。陽光園等，尚處于銷售階段的項目有：九里庭院、東方觀邸、海天 —— 近年區(qū)域商品房市場極為活躍，新增供應(yīng)激增，目前已投入使 用的項目有：神興小區(qū)、卓達書香園、世紀花園、國際城、新天地 —— 區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要滿足區(qū)域功能，中型商業(yè)配套極為發(fā)達，如新世隆廣場、北國超市（原盛福祥）、裕東購物中心、保龍倉超市、聯(lián)合利華（原萬利福）、懷特家居城、懷特裝飾材料市場、懷特國際商城等。文化底蘊相對深厚。 上海誠宇機構(gòu)誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 18 4/2/2021 第三 部分 石家莊房地產(chǎn)住宅市場 為便于描述，現(xiàn)將石家莊住宅市場按行政區(qū)域進行劃分，共分為裕華區(qū)、東開發(fā)區(qū)、長安區(qū)、橋東區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)六個區(qū)域，并逐個進行市場描述和分析： （一）裕華區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 A、板塊范圍： —— “裕華東路 — 京珠公路 — 南外環(huán)線 — 建設(shè)大街（匯通路）” B、 區(qū)域環(huán)境 —— 該區(qū)域為石家 莊市城市發(fā)展重點區(qū)域，定位于城市副中心功能，道路交通條件十分優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)的裕華路、槐南路都是連接橋東、橋西的市級主干道。 而目前石家莊商鋪市場的主流是以 SHOPPING MALL 、大型 商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品為代表，以產(chǎn)權(quán)銷售為運作模式的畸形狀態(tài)，其直接后果是因產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致管理混亂，經(jīng)營狀況往往很難如意，進而影響到商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售，銷售不暢導(dǎo)致開發(fā)資金斷裂等惡性循環(huán)的局面。 石家莊的商鋪市場將呈現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)，一為以住宅底商、小體量商業(yè)街鋪等產(chǎn)品為代表，以產(chǎn)權(quán)銷售為運作模式的商鋪產(chǎn)品，是傳統(tǒng)市場的延續(xù)，其所占市場比重將不斷降低?？紤]到石家莊 2021 年以來較上海誠宇機構(gòu)可以預(yù)見，未來 35年內(nèi)： 石家莊的住宅市場仍會保持良好的發(fā)展勢頭，受多元需求影響，住宅產(chǎn)品的售賣價格繼續(xù)平穩(wěn)上升，但租金水平將會停留在相對合理的區(qū)間，呈現(xiàn)出市場供略大于求的跡象。但作為房地產(chǎn)的二線城市 —— 石家莊，好象沒有必要“無病也吃藥”，應(yīng)該從問題的根本來剖 析，做符合自身市場現(xiàn)狀的動作。 ? 考慮到這種冷市是一種假象，因此在不久勢必會將該期間積壓下的自用需求釋放出來，因此作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)該判斷好形勢，切莫因自身原因錯過這一集中爆發(fā)期。 上海誠宇機構(gòu) —— 石環(huán)建設(shè)規(guī)劃打破城鄉(xiāng)的隔閡，城郊結(jié)合部受到重視，市場需求向外圍擴展，需求區(qū)域空間擴大。 石家莊房地產(chǎn)需求 —— 二次置業(yè)取代首次置業(yè)成為市場需求的主流。誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 15 4/2/2021 商業(yè)產(chǎn)品： 近年來上市產(chǎn)品的形態(tài)發(fā)生了由單純的沿街商鋪向 MALL、商業(yè)街區(qū)的轉(zhuǎn)變，這是產(chǎn)品的升級（為滿足消費需求），但卻是商業(yè)地產(chǎn)運作的倒退（分割銷售），許多項目的租售陷入困境也說明了這點。 寫字樓產(chǎn)品： 在價格上分為 4000 元 /平米以下、 4300— 4500 元 /平米、 4800— 5300 元 /平米三個區(qū)間，其中以中檔價位產(chǎn)品市場接受度最高，反倒是高檔產(chǎn)品陷入營銷困境。 ? 東南二環(huán)開發(fā)潛力促使房價一路走高，升值空間支撐東南部樓盤價格呈上升走勢。 ? 中心城區(qū)、裕華區(qū)東南板塊等熱點區(qū)域的價格隨著政府土地政策（城市副中心）的引導(dǎo)，土地成本上升過快，使價格上漲幅度較大，順馳大大超過人均可支配收入增長速率。 上海誠宇機構(gòu)住宅交易中個人購房比例急速上升，實際銷售量中個人購房比重占住宅交易量由 %增至 75，預(yù)售交易量中個人購買住宅占 %增至 86%。誠宇投資咨詢 地產(chǎn)市場部文件 Confidential Page 13 4/2/2021 19 01020304050607080901989 1991 1993 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)完成投資增長圖( 單位：億元） 石家莊房地產(chǎn)交易量 2021 年石家莊共完成房地產(chǎn)交易量 307 萬平方米，其中二極市場交易量為 150 萬平方米，其中商品房 交易 萬平方米； 而石家莊的三級市場 (二手房 )交易量達到 157 萬，首次超過“一手房”成為房地產(chǎn)住宅市場主流。 由下表可知，從 1989年至今石家莊房地產(chǎn)市