【正文】 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 ㎡ /套 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 75%93% 3 套內(nèi)建筑面積 ㎡ 多層住宅 A 型 ㎡ /套 多層住宅 B 型 ㎡ /套 多層住宅 C 型 ㎡ /套 4 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 5 居住戶數(shù) 戶 1422 6 居住人數(shù) 人 3981 （ 2）商務(wù)酒店、寫字樓、商業(yè)用房 表 63 商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 商務(wù)酒店 建筑面積 ㎡ / 20210 2 寫字樓建筑面積 ㎡ 20210 3 商業(yè)用房建筑 面積 ㎡ 6000 本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 30 計算得出的。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 本工程基礎(chǔ)設(shè)計形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用 CFG 樁復(fù)合地基處理方案。 本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 公用設(shè)施方案 市政設(shè)施源頭建設(shè)利用 區(qū) 內(nèi) 原有設(shè)施 . （ 1）供水： 由水廠引進(jìn)， 光明大街 有 Φ400MM 的給水管線，可直接接入，日供水量 萬噸。 （ 2） 排水：實行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過 光明大街 大街管道排 出 ，污水經(jīng) 光明大街 排入綜合防治污水處理廠。 （ 1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為 10KV 高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 31 分配給兩臺 1000KVA 及 4 臺 630KVA 變壓器，總計 4520KVA，最大負(fù)荷 4250KW。 （ 2）照明及電力設(shè)備： a. 低壓供配電設(shè)計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量設(shè)在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級為二級 ，其余為三級。 b. 設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求 COS￠ ），均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機用插座采用防濺型。 本項目燃?xì)庠诠饷鞔蠼?接入。 供熱總規(guī)劃能力 270 蒸噸 /小時 ， 直徑 DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。 （ 1）電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交接間，機房內(nèi)設(shè)有回配線架一臺，一臺電話由大對數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引 至各樓層。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 32 （ 2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV759 同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用 SYV755 同軸電纜穿鋼管。 （ 3）樓宇對講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電 控鎖的防盜門，對講主機設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器， 225 層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對講分機，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。 消防 本項目消防供水由市政 光明大街 接入 2 根 200MM 的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。 第 七 章 項目環(huán)境保護與勞動保護 主要 污染源狀況 本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。 污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《 某地 市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 33 勞動安全保護 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的 《 某地 市勞動保護監(jiān)察條例》 及各級政府部門的法規(guī) ， 制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。 建筑 節(jié)能 本項目將嚴(yán)格實施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行施工建設(shè)，建筑節(jié)能的基本技術(shù)要求高于標(biāo)準(zhǔn)。 第 八 章 項目實施進(jìn)度安排 本項目計劃在 2 年（ 24 個月）左右的時間建成。建設(shè)進(jìn)度 計劃如下 表 81： 表 81 項目實施進(jìn)度表 年份 2021 20210 2021 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 項目建議書批復(fù) 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 34 建筑方案設(shè)計 綜合管網(wǎng)設(shè)計 施工圖設(shè)計 報建、領(lǐng)許可 工程開工 開始預(yù)售 主體工程供水 單項工程驗收 分項工程驗收 正式入住 本項目建議書 2021 年 6 月批復(fù)， 7 月開始建筑方案設(shè)計， 9 月進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計， 10 月作施工圖設(shè)計， 12 月報建，領(lǐng)取開工許可證，2021 年 3 月 工程開工。 20210 年 10 月 開始預(yù)售。 2021 年 4 月 主體工程供水。 2021 年 5 月 單項工程驗收。 2021 年 6 月 分項工程驗收。 2021年 7 月 正式入住。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 35 第 九 章 投資估算與資金籌措 投資估算 總投資造價見下 表 91： 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產(chǎn)品成本 （總投資） 計算說明 1 開發(fā)建設(shè) 土地費用 10000 土地評估 建安工程費 21760 1700 元 /m2 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3840 300 元 /m2 前期工程費 712 前 13 項和的 2% 其他費用 534 前 13 項和的 % 不可預(yù)見費 前 14 項和的 2% 開發(fā)間接費用 356 前 13 項和的 1% 管理費用 前 14 項和的 1% 銷售費用 512 128000m2 4000 元 /m2的 1% 開發(fā)期間稅費 3072 128000m2 4000 元 /m2的 6% 財務(wù)費用 100 2 經(jīng)營資金 1300 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 36 3 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 經(jīng)營成本 1400 資金籌措 本項目預(yù)計資金需求為 萬元，全部由公司自籌解決 ，共計分兩批次投入，首批投入 26500 萬元，第二批投入其余資金，全部資金于項目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 37 第 十 章 風(fēng)險分析 及對策 市場風(fēng)險分析 項目預(yù)計的未來經(jīng)營銷售狀況是基于目前 某地 市 房地產(chǎn)供求態(tài)勢，及該類樓盤的市場需求情況而作出的預(yù)測，同時考慮到了一定程度的市場不確定性變化。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變 化，導(dǎo)致項目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項目的收入 。 因此，項目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時采取各種有效的 促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場不確定因素對項目收入 的影響 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 建設(shè)工期的影響： 項目計算開工時間為 2021 年 9 月，建設(shè)期為 2 年，如工 程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售。因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項目的順利實施。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 38 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷： 本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。當(dāng)銷售收入降低 10%時，項目內(nèi)部收益率為 %，接近基準(zhǔn)收益率。 表 101 不確定性因素變化影響表 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內(nèi)部收益率 幅動系數(shù) 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 39 第 十 一章 社會效益分析 本項目的開發(fā)建設(shè)，契合 某地 市城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設(shè)起到了積極的帶動作用。通過部分舊城區(qū)改造，為美化城市作出了貢獻(xiàn)， 能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成 某地 市綠色節(jié)能小區(qū)，為首府的小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿。 從而形成了項目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟互相依存、互相促進(jìn)、互相增 益、同步發(fā)展的新局面。