【正文】 開發(fā)建設(shè) 土地費用 10000 土地評估 建安工程費 21760 1700 元 /m2 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 3840 300 元 /m2 前期工程費 712 前 13 項和的 2% 其他費用 534 前 13 項和的 % 不可預(yù)見費 前 14 項和的 2% 開發(fā)間接費用 356 前 13 項和的 1% 管理費用 前 14 項和的 1% 銷售費用 512 128000m2 4000 元 /m2的 1% 開發(fā)期間稅費 3072 128000m2 4000 元 /m2的 6% 財務(wù)費用 100 2 經(jīng)營資金 1300 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 36 3 項目總投資 開發(fā)產(chǎn)品成本 經(jīng)營成本 1400 資金籌措 本項目預(yù)計資金需求為 萬元，全部由公司自籌解決 ，共計分兩批次投入，首批投入 26500 萬元，第二批投入其余資金，全部資金于項目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。通過部分舊城區(qū)改造，為美化城市作出了貢獻， 能夠使項目有著極大的社會美譽度。當銷售收入降低 10%時，項目內(nèi)部收益率為 %，接近基準收益率。 2021 年 6 月 分項工程驗收。 污染物排放控制標準 處理后的廢水排放，執(zhí)行《 某地 市水污染物排入標準》中的規(guī)定的相應(yīng)標準。 本項目燃氣在光明大街 接入。 序號 項目名稱 指標 1 總用地面積 30682 ㎡ 2 總建筑面積 140000 ㎡ 3 地上建筑面積 128000 ㎡ 4 地下建筑面積 12021 ㎡ 5 建筑層數(shù) 地上 325 層 地下 12 層 6 建筑總高 米 7 建筑層高 地上 米 地下 米 8 建筑容積率 9 綠地率 30% 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 29 （ 1）住宅 表 62 項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 ㎡ /套 2 住宅標準層使用系數(shù) % 75%93% 3 套內(nèi)建筑面積 ㎡ 多層住宅 A 型 ㎡ /套 多層住宅 B 型 ㎡ /套 多層住宅 C 型 ㎡ /套 4 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 5 居住戶數(shù) 戶 1422 6 居住人數(shù) 人 3981 （ 2）商務(wù)酒店、寫字樓、商業(yè)用房 表 63 商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 指標名稱 單位 指標 1 商務(wù)酒店 建筑面積 ㎡ / 20210 2 寫字樓建筑面積 ㎡ 20210 3 商業(yè)用房建筑 面積 ㎡ 6000 本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 30 計算得出的。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。 總體規(guī)劃布局 項目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路 商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。 表 51 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 140000 ㎡ 高 層住宅 地下停車庫 商務(wù)酒店 寫字樓 建筑面積 82021 ㎡ 建筑面積 12021 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 建筑面積 20210 ㎡ 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 25 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場地環(huán)境 、 地貌 建設(shè)場地東西長度 米，南北距離米，整個場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。 容積率：≤ 。 e. 通訊 及電力、燃氣 在 光明大街 接入。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 20 項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 為： 具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。 b. 緊鄰 多條公交線路， 交通便利； c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比較完善 ； d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 新城區(qū)位于呼市東北部，地理條件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。雖然近幾年 某地 市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。截至 3 月，某地 市商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。 來自 某地 房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明： 2021 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %； 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個百分點 ，房屋空置率也在較高點位浮動。與上年同期比較分別增長 %， %， %和 %。 截止 2021 年 4 月末，商品房平 均售價 3840 元 /平方米，與去年同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %。戶均銷售面積為 平方米。從投資構(gòu)成增長幅度看，商品住宅投資 63500 萬 元，與上年同比增長 %，經(jīng)濟適某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 8 用住房投資 11100 萬 元，同比增長了 33 倍； 90 平方米以下投資 17800萬元； 140 平方米以上 4300 萬元； 別墅、高檔公寓投資 3600 萬元 ，同比增長 14%；辦公樓投資 2500 萬 元，同比增長了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 9500 萬 元， 同比上升 %；其他投資 2021 萬元，同比下降了 %。 2021年 某地 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，與上年同期相比增長%，環(huán)比增長了 %， 完成投資占本年度計劃投資的 91%。 資金來源： 以公司自有 資金為主 ，公司銷售資金回籠補充部分流動資金 。為了拓展 新城 區(qū)的 發(fā)展空間，徹底改變 該地區(qū)老舊差 的面貌， 本項目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項目建設(shè)成為新 城區(qū) 的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個 新城 區(qū) 發(fā)展相融合的國際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。 巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為 某地 現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻。 企業(yè)法人： ****** 企業(yè)性質(zhì)： 有限責任公司。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本項目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件， 注重環(huán)保與建筑節(jié)能， 所以項目前景看好。其中別墅、高檔公寓投資 億，同比下降%；辦公樓投資 億元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。 2021 年 商品房實際登記銷售面積 萬平方米，同比下降%。批準預(yù)（銷）售房屋面積 萬平方米，同比下降了 58%，環(huán)比增長幅 度為 %；批準預(yù)（銷）售住房面積 萬平方米，同比下降了 %，環(huán)比增長某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 10 100%。25003000元 /m178。與上年同期比較到位資金總額增長了 %，其中上年節(jié)余增長 %，本年到位資金增長了 %。在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為 某地 市場新盤的最大萌發(fā)地。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作 用。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 15 “十五”期間， 某地 市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )。而所謂“ 44331”工程，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。 區(qū)域內(nèi) 4000 元 /平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場、華門世家、潤宇國際公寓、首府觀邸、財富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 Threat: a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價格 、品質(zhì) 相 差不大的 其他 產(chǎn)品； b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。 建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備 項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作， 能滿足項目投入使用后的有關(guān)要求。 另外，區(qū)域 內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。 設(shè)施標準 （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標準： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標準，即 ： a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、 頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。平均年較差為 ～ ℃，平均日較差為 ～℃。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范 圍，重視生態(tài)、追求個性，使設(shè)計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。 （ 3）多樣化的布置原則： 西側(cè)沿街 為商務(wù)酒店和寫字樓 ， 配合