成都溫江光華大道商業(yè)市場調(diào)查報告(20頁)-資料下載頁
2025-02-24 02:25本頁面
【導(dǎo)讀】隨著江安河片區(qū)金牌人居區(qū)域的肯定，各路開發(fā)商群情鼎沸，溫江新城區(qū)建設(shè)已初具雛形，永寧板塊、涌泉板塊位。于光華大道區(qū)域快速成長起來，從溫江老城區(qū)到高新西區(qū)的無縫對接的開發(fā)鏈起碼在悄然成形。其一沿光華大道呈帶狀散布發(fā)展的新城區(qū)，區(qū)域樓盤有：奧園、金河谷、彩疊園、春天大道、邊城香格里、錦繡森。林、春天大道、珠江國際花園、依云鎮(zhèn)、西花汀、美茵河谷、上林寬境、塞納河畔、錦里光華等項目為代表的連接溫江。城區(qū)及成都市區(qū)的溫江新城片區(qū)。從三大片區(qū)目前的房地產(chǎn)市場狀況來看，新城片區(qū)集中了溫江在建在售的絕大部分項目，且住宅價格最高，項目的。整體品質(zhì)和銷售情況等都要明顯好于溫江城區(qū)其他區(qū)域的項目。因其置信品牌力度與項目規(guī)模，除意大利館外的其余部分基本售完，園內(nèi)游客眾多，商業(yè)物業(yè)競爭雖然激。將推出電梯高層及社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)為兩層的中小型商業(yè)。該項目未來住戶的生活配套主要依靠該項目自身的二層商業(yè)及待建的家樂福。
【正文】 1299 錦繡森鄰 159000 1100 3850 萬灣樹 65000 600 2100 仁和春天大 道 158000 3600 12600 泰基花溪谷 220210 1100 3850 依云鎮(zhèn) 500000 596 2086 利貞境界 50000 450 1575 香頌島 126000 151 528 優(yōu)取舍 53000 384 1344 美茵河谷 45000 2100 7350 世紀光華 210000 1892 6622 學(xué)府美地 240000 486 1701 彩疊園 500000 3800 13300 七彩花都 52021 2200 7700 西花汀 60000 1095 恒大城 260000 4900 17150 朗潤園 137000 850 2975 上林寬境 70000 530 1855 珠江國際花園 230000 1000 3500 奧園 25000 1458 5103 塞納河畔 167612 1174 4109 合計 4442571 36829 128901 區(qū)域人口增長走勢圖： 051015202530現(xiàn)有人口三年后 五年后 十年后數(shù)量(萬) 小結(jié)： 光華大道 (南熏大道止 )在售樓盤共 23 個，總建筑面積約 4442571 ㎡ 。按每戶 人計算，因光 華大道沿線土地大部分是 2021 年拍得，交房時間 80%在 2021 年底，全部入住后區(qū)域人口總量將會達到 12900 人左右，加上 永寧鎮(zhèn) 現(xiàn)有人口 20985 人 、 涌泉鎮(zhèn) 現(xiàn)有人口 24102 人 ，成都七中學(xué)生 4000 人（現(xiàn)雖是封閉式教學(xué)，但在將來區(qū)域成熟后也會是一股不小的消費群體）， 3 年內(nèi)區(qū)域總?cè)丝诹繉_到 178000 人 左右 ，五年內(nèi)將達到 20 萬 ，十年之內(nèi)將達到新區(qū)規(guī)劃 28 萬人 。 區(qū)域居住人群 消費能力： 區(qū)域樓盤物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu) 目前 由 50%電梯花園洋房、 30%別墅和 20%多層構(gòu)成， 并有快速向大體量電梯靠攏的趨勢。 產(chǎn)品定位居中高檔， 入住業(yè)主 70%為有車一族，消費水平和消費能力都非同一般。 仁和和春天百貨是成都排名第二眾所周知的一線國際品牌賣場，在整個成都市區(qū)僅人東和棕北兩店而已，而春天大道卻只將其設(shè)在自身小區(qū)內(nèi)部作為業(yè)主生活配套，可見對未來區(qū)域商業(yè)消費水平與消費人群層次的的肯定。 版 塊 發(fā)展 ： 內(nèi)雙楠片區(qū) 浣花片區(qū) 外雙楠片區(qū) 光華片區(qū) 金沙片區(qū) 溫江片區(qū)的依次開發(fā)，奠定了目前整個大城西的格局。 1998 年置信 在一片田園的 雙楠片區(qū)的成功開發(fā)出園丁園、逸都花園等當(dāng)時高品質(zhì)樓盤， 2021 元 /㎡ 的售價讓城西的樓價從此 “貴 ”了起來，也無形中 在人們心中定義下有錢人買貴房、住城西的潛意識。緊接著，浣花片區(qū)市政改造，造就出春天花園、舜苑、浣花山莊等一系列高檔樓盤，再到日后頂極名盤金 林 半島、流水山莊的落戶， 18000 元 /㎡ 、 24000元 /㎡ 的超級豪宅將 “西貴 ”演繹得淋漓盡致。城西普通多層商品住宅的均價也從 2021 年的 3000 元 /㎡ 走高到了 2021 年的4000 元 /m2。 再觀當(dāng)前的溫江，雖然其房屋均價 接近 4000 元 /m2，與成都市區(qū)內(nèi)房價縱比似乎不高，但橫向參考類似城南副中心、華陽、雙流、郫縣、都江堰、新都等區(qū)域，溫江房價借城西優(yōu)越的自然、人文、城市建 設(shè)等條件，已經(jīng)沾到了極大的 “貴 ”氣。隨著更多品牌大盤的 亮象 ，其房價破 “5”指日可待 。 自 2021 年花博會成功舉辦后，溫江區(qū)政府工作重心重新進行了調(diào)整。 2021 年，加速溫江城區(qū) (特別是新城區(qū) )建設(shè)，帶動溫江房地產(chǎn)開發(fā)成為了新核心。 在 2021 年 無論是從政府扶持的角度、城市軟硬件配套的水準、土地的放量，還是知名開發(fā)企業(yè)的全面涌入，溫江都成 了 為整個城西，甚至整個成都的關(guān)注焦點。 外光華作為城西與溫江的富貴軸心，其發(fā)展?jié)撡|(zhì)更是彰顯無 遺。 奧園商業(yè)的主要依附群體 本案以運動為主題定位的商業(yè)在一定程度上避開與區(qū)域其它商業(yè) 同層面競爭，同時輻射區(qū)域也由單一的區(qū)域性消費轉(zhuǎn)向整個大成都的旅游與運動行業(yè)消費靠攏。相應(yīng)的主要依附群體和市場基礎(chǔ)也分兩大部分： 一是商業(yè)港的當(dāng)?shù)貐^(qū)域性消費，從現(xiàn)知的區(qū)域樓盤分布的距離（生活步行半徑）與商業(yè)網(wǎng)點的分布情況來看，依附本案商業(yè)的 主要樓盤有龍湖樓盤、春天大道、金河谷、朗潤園、錦秀森鄰、香瑞湖、彩疊園、邊城香格里及后期項目周圍的規(guī)劃地塊樓盤。其它樓盤與規(guī)劃中的 100 畝歐式商業(yè)街形成交互商業(yè)消費。 二是運動城的行業(yè)性消費（同時行業(yè)消費也會在一定程度上帶動商業(yè)港消費，相互促進，形成良性循環(huán)）。主要的消費群 體還是在 光華大道繞城高速至溫江老城區(qū)區(qū)域，并輻射整個大成都市區(qū)。 綜上所述，本項目商業(yè)物業(yè)未來的消費水平運動部分將會與主城區(qū)商業(yè)持平，零售賣場商業(yè)會比主城區(qū)稍次；按照光華大道近年來的漲幅與現(xiàn)在主城區(qū)的價格來推算，本項目商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在的租金與銷售價格應(yīng)該能達到下表所列數(shù)據(jù)： 項目 等級 經(jīng)營業(yè)態(tài) 區(qū)域消費能承受的租金水平（元 /月 /㎡） 年回報率 折合售價 （元 /㎡） 一級口岸 臨街獨立商鋪 90 8% 12500 二 級口岸 主力百貨、便民超市、部分獨立商鋪、運動場館 50 8% 7500 三 級口岸 休閑娛樂、大型餐飲、洗衣店、醫(yī)療等社區(qū)服務(wù) 40 8% 6000 四級口岸 餐飲、休閑娛樂 30 8% 4500 結(jié)論： 本案商業(yè)物業(yè) 銷售是區(qū)域首例，本身定位與區(qū)域商業(yè)形成明顯錯位，所以 無論是目前在建在售項目的分布區(qū)位上看 ；還是從城市的規(guī)劃發(fā)展的趨勢、土地的放量情況、以及促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展 的政策條件來看；以及從 光華大道 沿線品牌開發(fā)商集體熱捧區(qū)域市場及人居金牌的社會認同度等 各種利好因素上來看 ； 新城片區(qū)將成為 成都樓市 中最搶眼的一個區(qū)域 ，本案 更是 首當(dāng)其沖 ，眾所周之的區(qū)域潛質(zhì)、 樓盤開發(fā)的配套需求和商業(yè)物 業(yè)網(wǎng)點開發(fā)的進程都將會促使本項目 一路飄紅。
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