【正文】 是希望給予整體包裝或開展一定的促銷活動。1業(yè)態(tài)選擇調(diào)查顯示，大部分經(jīng)營戶還是選擇服裝和日用品為主營產(chǎn)品，詳細情況如下：第六部分 SWOT解析一、 可比項目狀況分析（一）競爭對手確定項目競爭對手可分為兩大類：一類是與龍鼎御園項目同期入市，形成對市場投資和客戶分流競爭的同期性競爭對手；一類是龍鼎御園項目欲打造嘉善商業(yè)聚集力最強、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街，與現(xiàn)有的同質(zhì)性商業(yè)項目形成對下級客戶和招商客源的競爭?！敉谛愿偁帉κ帧?聯(lián)華銀河景苑□ 中央花園□ 藍天家園◆同質(zhì)性競爭對手□ 溫州商業(yè)街□ 時博匯購物廣場（二）競爭對手項目概況分析同期性競爭對手概況分析□ 聯(lián)華銀河景苑聯(lián)華銀河與龍鼎御園項目幾乎同時入市，該項目位于龍鼎御園項目西側(cè)正對面，與龍鼎御園項目僅隔一條體育路，目前住宅部分的銷售工作已進入尾聲，底商部分還未正式開盤銷售，處于內(nèi)部認(rèn)購預(yù)約中。分析：該項目優(yōu)勢在于前期積累的客戶群體購買力度較高，且項目處于老城區(qū)與新城區(qū)交接地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯；劣勢在于底商部分定位不明確，且沿街的體育路為城區(qū)主干道之一，路面過寬，商鋪僅一面臨街，不宜發(fā)展商業(yè)步行街?！?藍天家園藍天家園項目主要是以住宅為主，商鋪定位為小區(qū)的生活配套，所以不會當(dāng)作商業(yè)項目推出，與龍鼎御園項目沒有直接的競爭關(guān)系。同質(zhì)性競爭對手概況分析□ 溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街位于解放北路北側(cè)，全長160余米，該商業(yè)街的某一股東為溫州人氏，且主要客戶群體來自溫州，故因此而得名。溫州商業(yè)街的銷售工作基本結(jié)束，從目前正積極開展招商和租賃工作，的招商情況和現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析，溫州商業(yè)街主營為服裝類。優(yōu)劣解析：溫州商業(yè)街定位為商業(yè)步行街，號稱北京的王府井、上海的南京路，杭州的延安路等。其優(yōu)勢在于該地段處于嘉善老城區(qū)中心區(qū)域，地理優(yōu)勢明顯；二是嘉善目前的商業(yè)業(yè)態(tài)分布雜亂，還沒有形成固定的商業(yè)步行街，溫州商業(yè)街走在了嘉善品牌商業(yè)步行街的前列。與優(yōu)勢相對，溫州商業(yè)街的劣勢也非常明顯：◇街道狹窄深長，街尾為一小區(qū)，車輛和行人無法形成對流；◇臨時搭建鋪位較多，不利于形象包裝和經(jīng)營辦證；◇缺乏統(tǒng)一招商和管理，業(yè)態(tài)零亂，缺乏品牌力度?！?時博匯購物廣場時博匯位于體育路，是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心。因時博匯人氣聚集和周邊配套設(shè)施的興起，給周邊商業(yè)街區(qū)帶來了人氣和商機，目前體育路沿時博匯半徑500米范圍內(nèi)形成了一條商業(yè)步行街。優(yōu)劣解析：體育北路商業(yè)發(fā)展較為成熟，時博匯也正好處于體育北路與體育南路的交接帶，這也時博匯商業(yè)步行街能夠迅速擴展的一個重要原因；其次便在于時博匯本身是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心，為時博匯商業(yè)步行街聚集人氣。經(jīng)調(diào)查獲得一個不能完全確定的信息，世界500強企業(yè)——法國歐尚超市將入駐時博匯，若歐尚超市順利入駐，更多的市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體將到被吸引到時博匯商業(yè)街區(qū)購物消費，有利于進一步帶動時博匯步行商業(yè)街的發(fā)展和繁榮。雖然時博匯商業(yè)街已漸漸興盛起來，但弊端也同樣是存在的：◇體育路為城市主干道，路面過寬，不宜發(fā)展大型商業(yè)步行街；◇缺乏統(tǒng)一管理，商戶經(jīng)營和服務(wù)水平參差不齊；◇均屬個體經(jīng)營，無法統(tǒng)一包裝，難以形成品牌效應(yīng)?！髽I(yè)態(tài)單一，缺少娛樂、特色小吃等休閑配套設(shè)施；二、項目SWOT解析□ 項目優(yōu)勢解析區(qū)位優(yōu)勢：龍鼎御園項目位于嘉善市區(qū)最繁華的魏塘鎮(zhèn)中心區(qū)域，西靠新老城區(qū)主干道體育南路，東可接花園路和商業(yè)老街亭橋路，占據(jù)嘉善老城區(qū)核心區(qū)域，完美連接新老城區(qū)的商業(yè)街區(qū)，為嘉善未來商業(yè)發(fā)展的腹地。交通優(yōu)勢：龍鼎御園項目處于新老城區(qū)的交接地帶，既有寬敞的體育路縱向穿越，也有貫穿東西的瓶山街銜接繁華的亭橋路與花園路，街區(qū)橫縱都有出入口，方便車流和人流的集中與分散，形成一個人車合流的商業(yè)街區(qū)。濱江優(yōu)勢：項目二期工程緊靠嘉地標(biāo)嘉善塘，嘉善塘將嘉善市區(qū)分為南北兩個區(qū)域，周邊綠化成熟，設(shè)施齊備，可供各類休閑購物群體休息和游玩。規(guī)模優(yōu)勢：龍鼎御園項目占地7萬多平方米，建筑總面積達15萬平方米項目一期與二期將瓶山街擁入懷抱，數(shù)百家商鋪環(huán)繞，構(gòu)成一個標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)步行街區(qū)。機遇優(yōu)勢：嘉善是上海的門戶，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達，周末上海到嘉善旅游和娛樂的都人樂不思蜀，但作為休閑旅游配套的大型商業(yè)購物中心在嘉善確還是空白。2010年上海世博會更將給嘉善帶來巨大的潛在消費資源，這正是龍鼎御園項目構(gòu)建大型商業(yè)購物街區(qū)的黃金時機。品牌優(yōu)勢：龍鼎集團是嘉善的老牌龍頭企業(yè)，實力雄厚、資源豐富、文化底蘊濃郁，將為龍鼎御園商業(yè)步行街項目塑造無與倫比的品牌優(yōu)勢和美譽度?！?項目劣勢解析 項目地處嘉善最老的市區(qū)部分，周邊建筑和商業(yè)老化，需補充和注入新的商業(yè)元素。應(yīng)對策略：可利用項目連接新老城區(qū)商業(yè)帶及政府規(guī)劃等區(qū)位和政策優(yōu)勢，引進各類時尚流行元素為項目銷售和招商助力。 目前項目周邊的商業(yè)還沒有形成體系，業(yè)態(tài)單一，需要進行大規(guī)模招商和進行長期的包裝推廣。 應(yīng)對策略：因嘉善目前的塊狀商業(yè)區(qū)都還沒有成型，龍鼎御園商業(yè)街項目正好處于打造嘉善品牌商業(yè)街區(qū)的黃金時機，做好包裝與品牌推廣等環(huán)節(jié)，龍鼎御園商業(yè)街項目就為飛天插上了騰飛的翅膀。 嘉善整體商業(yè)分布零散，業(yè)態(tài)雜亂，商業(yè)街概念還沒有深入人心。 應(yīng)對策略：嘉善經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民消費水平極高，之所以沒有形成集中性的品牌商業(yè)街區(qū)，主要是受落后的規(guī)劃和老化的商業(yè)模式影響，溫州商業(yè)街只是提出了一個概念便被廣泛看好，龍鼎御園項目的整體定位和包裝等均優(yōu)與溫州商業(yè)街項目，經(jīng)過規(guī)劃和包裝后，被外界追逐和認(rèn)可的可能性極高?！?項目威脅解析及應(yīng)對措施本區(qū)域有規(guī)模的競爭對手主要是溫州商業(yè)街和聯(lián)華銀河景苑兩個項目。溫州商業(yè)街將對本項目的招商資源和品牌推廣造成競爭沖突；聯(lián)華銀河景苑位于本項目西側(cè)，其底商部分將對本項目的銷售造成一定的客戶分流?！?應(yīng)對策略：優(yōu)勢+機會盡快入市，快速樹立項目形象，提升差異化競爭力和品牌競爭力；整合項目優(yōu)勢，啟動全國招商并力邀國際性大品牌入駐，重點力邀國內(nèi)及國際實力品牌商入駐；嘉善新城區(qū)的迅速擴建和老城區(qū)大規(guī)模的新建改遷將為項目提供巨大的市場機會；嘉善目前還沒有中高檔的商業(yè)街區(qū)，針對嘉善落后的商業(yè)分布，對本項目進行全新包裝，培育新的品牌商業(yè)區(qū)域，力爭一炮打響，迅速擴大項目的品牌優(yōu)勢。 嘉善商業(yè)和旅游經(jīng)濟發(fā)散，本地消費能力較高，同時上海等外來消費群體眾多，無論是消費群體和投資經(jīng)營群體均有擴大的余地，給本項目以宏觀環(huán)境上的機會； 嘉善缺少純商業(yè)類項目，本項目正式包裝推廣以后，勢必成為嘉善城市中心區(qū)域的標(biāo)志性商業(yè)項目，受關(guān)注度較強； 2010年上海世博會期間，到嘉善旅游和娛樂的國內(nèi)外有人將倍增，嘉善目前還沒有接待大規(guī)模旅游購物群體的商業(yè)街區(qū)，這無疑給本項目帶來了一個巨大的潛在消費市場。地處嘉善城市中心區(qū)域，可銜接新老城區(qū)和體育路、亭橋路等繁華街區(qū)，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售機構(gòu)嘉善龍鼎御園商業(yè)街市調(diào)組2008112042 /