【正文】 路?！　〗】德飞虡I(yè)街區(qū)健康路商業(yè)街北接解放路，南連晉陽路。以發(fā)展與商務相配套中式酒樓、賓館一條街，適當發(fā)展百貨商店、超市。時博匯商場分四層，一層為服裝區(qū)、二層和三層為娛樂區(qū)、第四層為休閑購物區(qū)。（二）百貨目前嘉善縣有三家具有一定規(guī)模的百貨店：一家是位于談公路與解放路交叉口的東方大廈；一家是位于中山西路的錦江百貨；一家是位于中山西路與健康路交叉口的景文百貨。商場分三層，一層為皮具、箱包、鞋類；二層為內衣、女裝、時尚服裝、品牌裝等；三樓為品牌男裝、精品童裝等。景文百貨內部各類設施齊備，是嘉善目前規(guī)模較大、檔次較高的一個百貨商場?！　〖紊迫A東建材市場華東建材超市緊靠320國道，占地109畝，建筑面積13萬平方米，分為南北兩區(qū)，擁有各類店面近1000個，主要經(jīng)營膠合板、衛(wèi)生潔具、五金燈具、水暖器材、家具油漆、鋁合金制品和各種石材制品等建筑裝潢材料，年交易額達15億元，是華東地區(qū)最大的建筑裝潢專業(yè)市場之一。（四）補缺業(yè)態(tài)調查　　超市目前嘉善縣共有中小型超市30多家，其中規(guī)模較大的中型超市分別是家友超市嘉善店、農工商超市和世紀聯(lián)華超市（東方大廈內）。　　折扣店折扣店采取開價自選、統(tǒng)一結算方式，商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占較大比例。全市共有品牌連鎖專賣30多家，絕大部分均為服飾專賣店，經(jīng)營商品的多為面對大眾消費的中檔品牌，同類商品所涉及的品牌也不多。第五部分 項目市調整合及SWOT解析一、項目現(xiàn)狀描述龍鼎（一）銷售情況龍鼎御園項目共分二期開發(fā)，分別位于瓶山路的南、北兩測。二期工程正在加緊建設，目前沿體育路一段澆注到兩層以上，整體工程爭取在年底前澆注達到2層以上，以便在08年年底能夠推出預售。其中花園路嘉善塘以南路段的租金水平約43元/M2/月；瓶山街租金水平約41元/M2/月；亭橋路段租金水平約55元/M2/月。經(jīng)營范圍搬遷意向嘉善商業(yè)以老經(jīng)營戶和新生力量組成，一個穩(wěn)定性較強，一個則市場應變能力相對較弱，所以大部分經(jīng)營戶都沒有遷址經(jīng)營的意向。商戶對龍鼎御園步行街項目認可度龍鼎御園項目在嘉善的銷售情一期雖已售罄，在嘉善的知名度也比較廣，但因項目定位和包裝等原因，大部分商戶都不能準確說出對龍鼎御園項目的意向度和未來商業(yè)形式。1業(yè)態(tài)選擇調查顯示，大部分經(jīng)營戶還是選擇服裝和日用品為主營產品，詳細情況如下：第六部分 SWOT解析一、 可比項目狀況分析（一）競爭對手確定項目競爭對手可分為兩大類：一類是與龍鼎御園項目同期入市，形成對市場投資和客戶分流競爭的同期性競爭對手；一類是龍鼎御園項目欲打造嘉善商業(yè)聚集力最強、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街，與現(xiàn)有的同質性商業(yè)項目形成對下級客戶和招商客源的競爭。同質性競爭對手概況分析□ 溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街位于解放北路北側，全長160余米，該商業(yè)街的某一股東為溫州人氏，且主要客戶群體來自溫州，故因此而得名。與優(yōu)勢相對，溫州商業(yè)街的劣勢也非常明顯：◇街道狹窄深長，街尾為一小區(qū)，車輛和行人無法形成對流；◇臨時搭建鋪位較多，不利于形象包裝和經(jīng)營辦證；◇缺乏統(tǒng)一招商和管理，業(yè)態(tài)零亂，缺乏品牌力度。經(jīng)調查獲得一個不能完全確定的信息，世界500強企業(yè)——法國歐尚超市將入駐時博匯，若歐尚超市順利入駐，更多的市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群體將到被吸引到時博匯商業(yè)街區(qū)購物消費，有利于進一步帶動時博匯步行商業(yè)街的發(fā)展和繁榮。濱江優(yōu)勢：項目二期工程緊靠嘉地標嘉善塘，嘉善塘將嘉善市區(qū)分為南北兩個區(qū)域，周邊綠化成熟，設施齊備，可供各類休閑購物群體休息和游玩。品牌優(yōu)勢：龍鼎集團是嘉善的老牌龍頭企業(yè)，實力雄厚、資源豐富、文化底蘊濃郁，將為龍鼎御園商業(yè)步行街項目塑造無與倫比的品牌優(yōu)勢和美譽度。 應對策略：因嘉善目前的塊狀商業(yè)區(qū)都還沒有成型，龍鼎御園商業(yè)街項目正好處于打造嘉善品牌商業(yè)街區(qū)的黃金時機，做好包裝與品牌推廣等環(huán)節(jié)，龍鼎御園商業(yè)街項目就為飛天插上了騰飛的翅膀。溫州商業(yè)街將對本項目的招商資源和品牌推廣造成競爭沖突；聯(lián)華銀河景苑位于本項目西側，其底商部分將對本項目的銷售造成一定的客戶分流。義烏龍庭基業(yè)房地產策劃銷售機構嘉善龍鼎 嘉善商業(yè)和旅游經(jīng)濟發(fā)散，本地消費能力較高，同時上海等外來消費群體眾多，無論是消費群體和投資經(jīng)營群體均有擴大的余地，給本項目以宏觀環(huán)境上的機會； 嘉善缺少純商業(yè)類項目，本項目正式包裝推廣以后，勢必成為嘉善城市中心區(qū)域的標志性商業(yè)項目，受關注度較強； 2010年上海世博會期間，到嘉善旅游和娛樂的國內外有人將倍增，嘉善目前還沒有接待大規(guī)模旅游購物群體的商業(yè)街區(qū)，這無疑給本項目帶來了一個巨大的潛在消費市場。 應對策略：嘉善經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民消費水平極高，之所以沒有形成集中性的品牌商業(yè)街區(qū)，主要是受落后的規(guī)劃和老化的商業(yè)模式影響，溫州商業(yè)街只是提出了一個概念便被廣泛看好，龍鼎御園項目的整體定位和包裝等均優(yōu)與溫州商業(yè)街項目，經(jīng)過規(guī)劃和包裝后，被外界追逐和認可的可能性極高。應對策略：可利用項目連接新老城區(qū)商業(yè)帶及政府規(guī)劃等區(qū)位和政策優(yōu)勢，引進各類時尚流行元素為項目銷售和招商助力。機遇優(yōu)勢：嘉善是上海的門戶，旅游產業(yè)發(fā)達，周末上海到嘉善旅游和娛樂的都人樂不思蜀，但作為休閑旅游配套的大型商業(yè)購物中心在嘉善確還是空白?！髽I(yè)態(tài)單一，缺少娛樂、特色小吃等休閑配套設施；二、項目SWOT解析□ 項目優(yōu)勢解析區(qū)位優(yōu)勢：龍鼎御園項目位于嘉善市區(qū)最繁華的魏塘鎮(zhèn)中心區(qū)域，西靠新老城區(qū)主干道體育南路，東可接花園路和商業(yè)老街亭橋路，占據(jù)嘉善老城區(qū)核心區(qū)域，完美連接新老城區(qū)的商業(yè)街區(qū)，為嘉善未來商業(yè)發(fā)展的腹地。因時博匯人氣聚集和周邊配套設施的興起，給周邊商業(yè)街區(qū)帶來了人氣和商機，目前體育路沿時博匯半徑500米范圍內形成了一條商業(yè)步行街。優(yōu)劣解析：溫州商業(yè)街定位為商業(yè)步行街，號稱北京的王府井、上海的南京路，杭州的延安路等。分析：該項目優(yōu)勢在于前期積累的客戶群體購買力度較高，且項目處于老城區(qū)與新城區(qū)交接地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯；劣勢在于底商部分定位不明確，且沿街的體育路為城區(qū)主干道之一，路面過寬，商鋪僅一面臨街，不宜發(fā)展商業(yè)步行街。鋪面面積需求調查商戶主要是中小經(jīng)營戶，現(xiàn)階段其面積需求主要還是以小面積為主。商戶經(jīng)營信心這是一項針對經(jīng)營戶對在嘉善經(jīng)營信心的調查，經(jīng)統(tǒng)商戶大多對嘉善信心滿滿，看好嘉善經(jīng)濟發(fā)展。經(jīng)營場地權屬關系調查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)經(jīng)營戶的鋪位都是租賃使用，足見嘉善投資底商的潛在客戶還是比較多的，而有少部分經(jīng)營戶也希望能擁有一個屬于自己的沿街商鋪。推廣內容主要包括底商部分的定價、包裝、銷售、招商和管理運營等工作。項目二期部分與一期臨街相對，因動工時間和工程進度等原因目前還未發(fā)放預售證，內部預約等工作暫未開展。項目由浙江龍鼎控股集團投資建設開發(fā)，集團公司成立于1995年，起步于房地產業(yè)，是嘉善首家規(guī)范登記的規(guī)模民營集團公司。因為沒有大型的購物廣場和品牌商業(yè)街區(qū)，所以嘉善目前還沒有比較集中的購物中心和商業(yè)聚集區(qū)出現(xiàn)，商業(yè)區(qū)域分布零散。目前，折扣店在嘉善市尚未進入發(fā)展期。其它32家小型超