【正文】 平之下?！?藍(lán)天家園藍(lán)天家園項(xiàng)目主要是以住宅為主，商鋪定位為小區(qū)的生活配套，所以不會(huì)當(dāng)作商業(yè)項(xiàng)目推出，與龍鼎御園項(xiàng)目沒有直接的競(jìng)爭關(guān)系。2010年上海世博會(huì)更將給嘉善帶來巨大的潛在消費(fèi)資源，這正是龍鼎御園項(xiàng)目構(gòu)建大型商業(yè)購物街區(qū)的黃金時(shí)機(jī)。地處嘉善城市中心區(qū)域，可銜接新老城區(qū)和體育路、亭橋路等繁華街區(qū)，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。交通優(yōu)勢(shì)：龍鼎御園項(xiàng)目處于新老城區(qū)的交接地帶，既有寬敞的體育路縱向穿越，也有貫穿東西的瓶山街銜接繁華的亭橋路與花園路，街區(qū)橫縱都有出入口，方便車流和人流的集中與分散，形成一個(gè)人車合流的商業(yè)街區(qū)。租金情況目前嘉善地區(qū)經(jīng)營戶的店鋪大部分都是租賃經(jīng)營的，其租金范圍為：1管理政策在對(duì)經(jīng)營戶的調(diào)查中，有意遷址商戶希望得到的政策支持主要為房租優(yōu)惠，其次是希望給予整體包裝或開展一定的促銷活動(dòng)。（二）工程進(jìn)展龍鼎御園項(xiàng)目一期工作基本結(jié)束，目前正在進(jìn)行沿街部分的道路平整和管道安裝等工作。調(diào)查發(fā)現(xiàn)英國樂購超市將在嘉善開設(shè)分店，具體點(diǎn)位于體育路與晉陽路交叉口處，距離龍鼎園項(xiàng)目也只有300余米的距離?！　″\江百貨錦江百貨營業(yè)面積為1560平方米。對(duì)車站路的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行改造，應(yīng)提升商品的檔次，以經(jīng)營具有中低檔服裝及小商品為主。完善的功能布局和配套消費(fèi)、高檔次品牌組合系列和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)形象展示才是新興商業(yè)街興旺的必要條件。在建在售商業(yè)項(xiàng)目情況目前嘉善市區(qū)共有30多個(gè)在建在銷樓盤，其中大部分都是住宅類項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目主要有聯(lián)華銀河景苑、藍(lán)天家園、中央花園和溫州商業(yè)街等。近幾年來房價(jià)大幅上漲，從1999年的1300元／M2，上漲到2007年約4000元／M2。郵電路是西塘最繁華的商業(yè)街區(qū)，其中郵電西主要經(jīng)營各類品牌服裝和時(shí)裝為主，郵電東路時(shí)裝店較多，郵電路租金水平每月約85—93元/M2。下轄11個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，曾獲嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)。滬杭高速公路橫穿鎮(zhèn)域。“相傳宋大姓魏、武居此，聚商成市”故名，是嘉善縣的第一大鎮(zhèn)，也是縣城所在地，轄36個(gè)村，10個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?3萬人。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況嘉善經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，連創(chuàng)新高。御園%。滬杭鐵路與320國道橫貫鎮(zhèn)北，滬杭甬高速公路在鎮(zhèn)南通過，善江公路南連平湖，北通江蘇吳江，善西公路貫通嘉善南北，構(gòu)成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)，已成為嘉善水陸交通樞紐。下轄8個(gè)行政村和1個(gè)社區(qū)，曾獲中國鮮切花之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)?！?惠民鎮(zhèn)位于縣城東郊。郵電路里面的叉街人流也非常多，主要經(jīng)營各類服裝、特產(chǎn)食品、珠寶飾品等，租金水平每月達(dá)到70—72元/M2。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示：（三）房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。其溫州商業(yè)街的銷售工作已基本結(jié)束，目前正大力開展招商工作；藍(lán)天家園以住宅為主，已經(jīng)預(yù)售了180余套；中央花園雖有部分底商，但該項(xiàng)目類似于集資新建，以內(nèi)部消化為主；聯(lián)華銀河景苑位于龍鼎御園項(xiàng)目西側(cè)，目前主推住宅項(xiàng)目分，已經(jīng)售出150套左右，底商部分還未正式開盤銷售。二、區(qū)域商圈（商業(yè)結(jié)構(gòu)）研究分析（一）商圈概述嘉善商業(yè)體系可分為：縣級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)中心三級(jí)?！　〗】德飞虡I(yè)街區(qū)健康路商業(yè)街北接解放路，南連晉陽路。商場(chǎng)分三層，一層為皮具、箱包、鞋類；二層為內(nèi)衣、女裝、時(shí)尚服裝、品牌裝等；三樓為品牌男裝、精品童裝等?！　≌劭鄣暾劭鄣瓴扇￠_價(jià)自選、統(tǒng)一結(jié)算方式，商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占較大比例。二期工程正在加緊建設(shè)，目前沿體育路一段澆注到兩層以上，整體工程爭取在年底前澆注達(dá)到2層以上，以便在08年年底能夠推出預(yù)售。1業(yè)態(tài)選擇調(diào)查顯示，大部分經(jīng)營戶還是選擇服裝和日用品為主營產(chǎn)品，詳細(xì)情況如下：第六部分 SWOT解析一、 可比項(xiàng)目狀況分析（一）競(jìng)爭對(duì)手確定項(xiàng)目競(jìng)爭對(duì)手可分為兩大類：一類是與龍鼎御園項(xiàng)目同期入市，形成對(duì)市場(chǎng)投資和客戶分流競(jìng)爭的同期性競(jìng)爭對(duì)手；一類是龍鼎御園項(xiàng)目欲打造嘉善商業(yè)聚集力最強(qiáng)、檔次最高、品牌最響亮的商業(yè)街，與現(xiàn)有的同質(zhì)性商業(yè)項(xiàng)目形成對(duì)下級(jí)客戶和招商客源的競(jìng)爭。濱江優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目二期工程緊靠嘉地標(biāo)嘉善塘，嘉善塘將嘉善市區(qū)分為南北兩個(gè)區(qū)域，周邊綠化成熟，設(shè)施齊備，可供各類休閑購物群體休息和游玩。義烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售機(jī)構(gòu)嘉善龍鼎機(jī)遇優(yōu)勢(shì)：嘉善是上海的門戶，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，周末上海到嘉善旅游和娛樂的都人樂不思蜀，但作為休閑旅游配套的大型商業(yè)購物中心在嘉善確還是空白。分析：該項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)在于前期積累的客戶群體購買力度較高，且項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)交接地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；劣勢(shì)在于底商部分定位不明確，且沿街的體育路為城區(qū)主干道之一，路面過寬，商鋪僅一面臨街，不宜發(fā)展商業(yè)步行街。推廣內(nèi)容主要包括底商部分的定價(jià)、包裝、銷售、招商和管理運(yùn)營等工作。目前，折扣店在嘉善市尚未進(jìn)入發(fā)展期。　　景文百貨嘉善景文百貨商場(chǎng)共兩層，營業(yè)面積達(dá)6000多平方米，設(shè)有專廳（專柜）130余個(gè)?！　〖紊拼蟮馈劰飞虡I(yè)街區(qū)嘉善大道商業(yè)街北接320國道，南連高速公路出口處。備注：以上商圈表述結(jié)合嘉善商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃進(jìn)行?，F(xiàn)階段住宅市場(chǎng)仍然存在一定的競(jìng)爭，多層和小高層為主要建筑形態(tài)，以普通公寓樓為主要物業(yè)類型，今年上半年，嘉善市區(qū)住宅均價(jià)保持在4100元／M2以上，個(gè)別樓盤最高價(jià)格已經(jīng)超過6000元／M2，相對(duì)較高，80－130平方米的普通公寓仍是市場(chǎng)供給量最大的面積段，大面積戶型也占一定的比重。外縣外資來嘉善開發(fā)的企業(yè)有25家，房地產(chǎn)信息咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)公司及機(jī)構(gòu)接近100家，物業(yè)管理企業(yè)有17家，從業(yè)人員達(dá)535人，管理面積180萬平方米，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已注冊(cè)的1家，初步形成了種類齊全的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營隊(duì)伍。特別是西塘古鎮(zhèn)，是嘉善縣的城市副中心，商業(yè)街區(qū)體現(xiàn)傳統(tǒng)特色，開設(shè)了一些老字號(hào)、有水鄉(xiāng)特色的店鋪，并穿插有一些古玩、花鳥店鋪、休閑娛樂場(chǎng)所等。境內(nèi)地勢(shì)平坦，河港密布，交通便利。南宋紹興年間（1131—1162）開始形成集市。明宣德五年（1430）嘉善建縣時(shí)為斜塘鎮(zhèn)。，按可比價(jià)格計(jì)算，%。御園商業(yè)街（暫名）作為沿街商業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)嘉善區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、商業(yè)市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目周邊區(qū)域的底商等環(huán)節(jié)和要素進(jìn)行調(diào)查。全縣人口總量保持低速增長。目前總?cè)丝跍p少，但城區(qū)人口有逐年遞增之勢(shì)，在一定程度上帶動(dòng)了嘉善城區(qū)的購房需求。曾獲中國番茄之鄉(xiāng)、浙江甲魚之鄉(xiāng)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號(hào)?！?天凝鎮(zhèn)古稱凝溪，因市河凝溪得名，又名天凝莊，位于嘉善縣境西北?！跷魈伶?zhèn)西塘鎮(zhèn)是嘉善北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其商業(yè)街區(qū)主要由郵電路和宏福路兩條交叉街區(qū)組成。%。2007年—2008年2007年1— 億元，%；，%；，%；，%。通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消費(fèi)類商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模和范圍的不斷發(fā)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將逐漸形成，商圈之間的強(qiáng)弱競(jìng)爭也成為必然，如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物環(huán)境在競(jìng)爭中將失去吸引力。在中山路至環(huán)城北路段，以經(jīng)營通訊器材為主的專業(yè)街，中山路至?xí)x陽路段，形成茶吧、酒吧、咖啡屋、娛