【正文】 莊橋，早在元代后期已成集鎮(zhèn)。曾獲中國番茄之鄉(xiāng)、浙江甲魚之鄉(xiāng)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號。□ 陶莊鎮(zhèn)位于縣境西北端，江浙滬交界處，古名柳溪，素有“溪中十八鎮(zhèn)，柳溪第一鎮(zhèn)”之美譽(yù)。□ 楊廟鎮(zhèn)位于縣境西部，明代屬麟瑞鄉(xiāng)，清朝道光年間（1821—1850）建楊王廟后遂更名為楊廟。古名“黃家灘”、“洪家灘”?！?天凝鎮(zhèn)古稱凝溪，因市河凝溪得名，又名天凝莊，位于嘉善縣境西北。境內(nèi)原有惠民庵，鎮(zhèn)因庵得名。根據(jù)項(xiàng)目前期住宅銷售情況來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群體所占比例超過50%的去化，且以北區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。其中無名老街以餐飲和生活日用品為主，街頭和街段中部有大田園和陶莊早夜超市兩個(gè)大型超市；陶莊大道是一條新建街道，目前還沒有成熟業(yè)態(tài)聚集?！跷魈伶?zhèn)西塘鎮(zhèn)是嘉善北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其商業(yè)街區(qū)主要由郵電路和宏福路兩條交叉街區(qū)組成。小結(jié)嘉善各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有不同的商業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)配套均以村民日常生活所需的商業(yè)服務(wù)行業(yè)以及提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)服務(wù)的便民、便利店為主，方便附近居民購物和消費(fèi)?？傮w上嘉善的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額如右表：同時(shí)在政府政策引導(dǎo)下開發(fā)向住宅傾斜的特征明顯，近幾年來商品住宅竣工面積占全部竣工面積的比重不斷提高，%，%，%，%， 如上表所示。%。截止2006年6月底，嘉善縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)62家，其中三級資質(zhì)10家，四級資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)33家。從2002年到2004年嘉善的住宅竣工面積占全部竣工面積的比重逐年增大，而2005年后，這一比例出現(xiàn)下降跡象，說明除住宅外其他建筑形態(tài)也開始亮相市場，住宅供給量有所減少。因此對本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶深層次挖掘至關(guān)重要。2007年—2008年2007年1— 億元，%；，%；，%；，%。小結(jié)從07年開始，嘉善房地產(chǎn)投資開發(fā)量減少，以往住宅為市場主流，目前寫字樓和商業(yè)用房有跡象走出低沉期。三、商品房價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析嘉善市區(qū)目前共有在建在銷樓盤35個(gè)，分布于嘉善城區(qū)的八個(gè)主要區(qū)域，住宅年均價(jià)在4200元/M2左右；城鎮(zhèn)約有23個(gè)在建在銷樓盤，住宅年均價(jià)約為2450元/M2。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別是干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、洪溪鎮(zhèn)、惠民鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)、楊廟鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)和丁柵鎮(zhèn)和西塘鎮(zhèn)。通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)嘉善諸多商業(yè)街的商業(yè)特色并不明顯，特別是消費(fèi)類商業(yè)比較分散，隨著城市規(guī)模和范圍的不斷發(fā)展擴(kuò)大，多個(gè)商圈將逐漸形成，商圈之間的強(qiáng)弱競爭也成為必然，如果商業(yè)街沒有功能特色、沒有完善配套、沒有愉悅的購物環(huán)境在競爭中將失去吸引力。形成“一軸、兩心、五點(diǎn)”空間布局形態(tài)，“一軸”指連接主城與新區(qū)之間的嘉善大道；“兩心”指主城的縣級商業(yè)中心與新城區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心；“五點(diǎn)”指五個(gè)居住區(qū)級商業(yè)中心。鑒于嘉善龍鼎　　中山路商業(yè)街區(qū)中山路商業(yè)街東連施家路、西接體育路。在中山路至環(huán)城北路段，以經(jīng)營通訊器材為主的專業(yè)街，中山路至?xí)x陽路段，形成茶吧、酒吧、咖啡屋、娛樂房為主的休閑街。以經(jīng)營中、高檔商品為主，積極發(fā)展專業(yè)店、專賣店，打造嘉善服裝一條街；同時(shí)適當(dāng)配置經(jīng)營化妝品等商店。三、集中式賣場狀況調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（一）購物中心目前嘉善市區(qū)購物中心這一業(yè)態(tài)已經(jīng)開始發(fā)展，兩所大型購物中心時(shí)博匯和華都廣場都已營業(yè)。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雙休期間時(shí)博匯購物中心的人氣較旺，潛在客戶群體主要以娛樂消費(fèi)為主?！　|方大廈東方大廈位于談公與解放路交叉口，總建筑面積22800平方米，主樓高十二層?？傮w來看，錦江百貨店的鋪位數(shù)量和規(guī)模偏小，檔次還有待提升。（三）專業(yè)市場專業(yè)批發(fā)市場在嘉善并不十分發(fā)達(dá)，主要有嘉善商城、華東建材超市和國際農(nóng)商城三個(gè)區(qū)域市場。因年代久遠(yuǎn)、建筑老化等原因，目前市場南區(qū)部分已基本廢棄，僅有部分沿街店面還在營業(yè)，整個(gè)市場只剩下北區(qū)部分商業(yè)較為繁華。家友超市嘉善店位于魏塘鎮(zhèn)中山西路，營業(yè)面積為4000平方米；農(nóng)工商超市位于嘉善縣魏塘鎮(zhèn)解放西路181號，是上海市農(nóng)工商（集團(tuán)）有限公司的連鎖超市之一，總經(jīng)營面積達(dá)到6800平方米；聯(lián)華超市位于魏塘鎮(zhèn)談公路，營業(yè)面積為1200平方米。折扣店用工精簡，為顧客提供的服務(wù)不如其他品牌商店。小結(jié)從嘉善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布概況和商業(yè)業(yè)態(tài)可知，嘉善并不是一個(gè)由專業(yè)市場帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，個(gè)體企業(yè)和商戶在嘉善的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占主導(dǎo)地位。御園位于嘉善縣健康大道東側(cè)，是在歷史遺存瓶山老街的風(fēng)水寶地上新建而成，北與中山路隔河而望，東臨花園路。項(xiàng)目一期于07年8月左右開始預(yù)售，目前住宅部分已基本售罄，沿街部分因業(yè)態(tài)定位和價(jià)格定位等因素暫未明確而封盤未售。（三）商業(yè)推廣主題及內(nèi)容，主要是龍鼎御園項(xiàng)目一期和二期的底商部分。二、市調(diào)信息整合經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)調(diào)查目的和要求，主要調(diào)查對象為嘉善市區(qū)從事商品交易的商家，詳細(xì)信息如下：信息渠道商家了解外界信息一般都會使用不同的媒體和渠道，詳細(xì)掌握潛在客戶群體的信息渠道對日后宣傳項(xiàng)目具有積極的作用。在有意遷址的商戶中，想尋覓人氣更旺和地段更好的環(huán)境的經(jīng)營戶較多，另外有大部分有意遷址的商戶是為了將生意做大或認(rèn)為以前經(jīng)營的地方不夠理想。在對暫時(shí)不愿遷址或不看好龍鼎御園項(xiàng)目的商戶進(jìn)行深度調(diào)查顯示，目前全球經(jīng)濟(jì)的萎靡是他們不看好龍鼎御園項(xiàng)目的主要原因?！敉谛愿偁帉κ帧?聯(lián)華銀河景苑□ 中央花園□ 藍(lán)天家園◆同質(zhì)性競爭對手□ 溫州商業(yè)街□ 時(shí)博匯購物廣場（二）競爭對手項(xiàng)目概況分析同期性競爭對手概況分析□ 聯(lián)華銀河景苑聯(lián)華銀河與龍鼎御園項(xiàng)目幾乎同時(shí)入市，該項(xiàng)目位于龍鼎御園項(xiàng)目西側(cè)正對面，與龍鼎御園項(xiàng)目僅隔一條體育路，目前住宅部分的銷售工作已進(jìn)入尾聲，底商部分還未正式開盤銷售，處于內(nèi)部認(rèn)購預(yù)約中。溫州商業(yè)街的銷售工作基本結(jié)束，從目前正積極開展招商和租賃工作，的招商情況和現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析，溫州商業(yè)街主營為服裝類?！?時(shí)博匯購物廣場時(shí)博匯位于體育路，是一所集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一體的購物中心。雖然時(shí)博匯商業(yè)街已漸漸興盛起來，但弊端也同樣是存在的：◇體育路為城市主干道，路面過寬，不宜發(fā)展大型商業(yè)步行街；◇缺乏統(tǒng)一管理，商戶經(jīng)營和服務(wù)水平參差不齊；◇均屬個(gè)體經(jīng)營，無法統(tǒng)一包裝，難以形成品牌效應(yīng)。規(guī)模優(yōu)勢：龍鼎御園項(xiàng)目占地7萬多平方米，建筑總面積達(dá)15萬平方米項(xiàng)目一期與二期將瓶山街擁入懷抱，數(shù)百家商鋪環(huán)繞，構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)步行街區(qū)?！?項(xiàng)目劣勢解析 項(xiàng)目地處嘉善最老的市區(qū)部分，周邊建筑和商業(yè)老化，需補(bǔ)充和注入新的商業(yè)元素。 嘉善整體商業(yè)分布零散，業(yè)態(tài)雜亂，商業(yè)街概念還沒有深入人心。□ 應(yīng)對策略：優(yōu)勢+機(jī)會盡快入市，快速樹立項(xiàng)目形象，提升差異化競爭力和品牌競爭力；整合項(xiàng)目優(yōu)勢，啟動全國招商并力邀國際性大品牌入駐，重點(diǎn)力邀國內(nèi)及國際實(shí)力品牌商入駐；嘉善新城區(qū)的迅速擴(kuò)建和老城區(qū)大規(guī)模的新建改遷將為項(xiàng)目提供巨大的市場機(jī)會；嘉善目前還沒有中高檔的商業(yè)街區(qū)，針對嘉善落后的商業(yè)分布，對本項(xiàng)目進(jìn)行全新包裝，培育新的品牌商業(yè)區(qū)域，力爭一炮打響，迅速擴(kuò)大項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢。御園商業(yè)街市調(diào)組2008112042 / 42