【正文】 □丁柵鎮(zhèn)丁柵鎮(zhèn)的商業(yè)集中于絲綢路，是一條南北向的長街，主要商業(yè)地段集中于農(nóng)貿(mào)市場一帶，從南端農(nóng)貿(mào)市場開始沿北200余米均為商業(yè)街區(qū)，其中南段主要是鞋服類、北段主要為日用品類，整體商業(yè)分布略顯雜亂。鎮(zhèn)上有萬客隆、農(nóng)工商兩大超市。下轄11個行政村和1個社區(qū)，曾獲浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號。下轄11個行政村和1個社區(qū)，曾獲嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。境內(nèi)河流縱橫，交通便利。下轄10個行政村和1個社區(qū)，總?cè)丝?萬人，曾獲中國雪菜之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。境內(nèi)河流成網(wǎng)，一馬平川，尤以汾湖最為著名。滬杭高速公路橫穿鎮(zhèn)域?！?丁柵鎮(zhèn)據(jù)史料考證，丁柵鎮(zhèn)早在三四千年前，已有先民在沼澤開田，種植水稻和飼養(yǎng)牲畜。因其河浜眾多，黏性泥土豐富，水上交通運輸方便，歷史上磚瓦業(yè)發(fā)達(dá)，在明清時期多產(chǎn)“京磚”，窯業(yè)文化燦爛，史稱“千窯之鎮(zhèn)”。清乾隆三十八年（1773）設(shè)縣丞署?！跋鄠魉未笮瘴骸⑽渚哟?，聚商成市”故名，是嘉善縣的第一大鎮(zhèn)，也是縣城所在地，轄36個村，10個社區(qū)，總?cè)丝?3萬人。小結(jié)嘉善近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展中以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)為副業(yè)。城鄉(xiāng)居民收入差別進(jìn)一步縮小，:1縮小到2：1。按戶籍人口計算，人均生產(chǎn)總值達(dá)47615元，%。二、嘉善經(jīng)濟(jì)狀況嘉善經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，連創(chuàng)新高。境內(nèi)一馬平川，土地肥沃，水網(wǎng)交織，屬典型的江南水鄉(xiāng)，占總面積的14％。 在對其它可借鑒的項目進(jìn)行調(diào)查時，為了整體了解其底商的構(gòu)成及規(guī)模，以觀察法為主。通過調(diào)查，對市場的現(xiàn)狀及需求為嘉善龍鼎御園御園商業(yè)街（暫名）已有的規(guī)劃提出建議并找準(zhǔn)初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位和營銷價格定位。三、調(diào)查范圍橫向：兩大區(qū)域（市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）縱向：房地產(chǎn)（住宅樓盤、商業(yè)樓盤；新建項目價格、老項目租金等）、商業(yè)（底商、商業(yè)街、賣場、專業(yè)市場、百貨大樓、補缺業(yè)態(tài)等）、專項研究（消費群體、投資客戶、商家、管理者等）四、調(diào)查時間 本次調(diào)查共派出四名調(diào)查人員，從2008年11月12日開始至2008年11月17日結(jié)束歷時6天。嘉善歷來人杰地靈，文化底蘊深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遺址，歷代人才輩出。%。，%；，%；，%。居民生活條件得到改善。全社會固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長。滬杭鐵路與320國道橫貫鎮(zhèn)北，滬杭甬高速公路在鎮(zhèn)南通過，善江公路南連平湖，北通江蘇吳江，善西公路貫通嘉善南北，構(gòu)成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)，已成為嘉善水陸交通樞紐。它位于江浙滬交界，是嘉善縣北部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，下轄26個行政村、4個社區(qū)、1個水產(chǎn)養(yǎng)殖場，總?cè)丝诮?萬人，是全國文明鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)區(qū)域面積38平方公里，下轄12個行政村和1個社區(qū)，曾獲浙江省社會主義新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號。下轄13個行政村和1個社區(qū)，位于縣境東北，古名六塔鎮(zhèn)。下轄8個行政村和1個社區(qū)，曾獲中國鮮切花之鄉(xiāng)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市文明鎮(zhèn)等榮譽稱號。下轄15個行政村、1個社區(qū)、1個水產(chǎn)養(yǎng)殖場?！?洪溪鎮(zhèn)位于縣境西北。下轄11個行政村和1個社區(qū)，總?cè)丝?萬人，曾獲全國基層體育先進(jìn)鎮(zhèn)、浙江省文明鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)等榮譽稱號?！?惠民鎮(zhèn)位于縣城東郊。（二）抽樣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)描述嘉善縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出北強南弱的局勢，北區(qū)經(jīng)濟(jì)主要是由于古鎮(zhèn)西塘的旅游、陶莊廢鐵收購和個體塊狀產(chǎn)業(yè)等影響，帶動了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商貿(mào)業(yè)發(fā)展?！跆涨f鎮(zhèn)陶莊鎮(zhèn)主要商業(yè)街區(qū)是由陶莊大道和一條無名老街組成，兩街分別橫跨東西和南北。目前丁柵的租金每月約22—25元/M2。郵電路里面的叉街人流也非常多，主要經(jīng)營各類服裝、特產(chǎn)食品、珠寶飾品等，租金水平每月達(dá)到70—72元/M2。1999年以來，隨著嘉善縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)，以及住房制度和土地使用制度改革的不斷深入，市場體系日益完善，縣域房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展。2004年以來國家對房地產(chǎn)實施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增速有所減緩。1999－，%，%，%。歷年商品房銷售、竣工及施工面積如下表所示：（三）房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，企業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。小結(jié)嘉善房地產(chǎn)開發(fā)投資從1998年至2004年間一直保持著強勢增長勢頭，但從2004年到2006年，連續(xù)兩年投資額出現(xiàn)略微下降趨勢。地段好、環(huán)境好、服務(wù)好、容積率低，品質(zhì)高、品位高、性價比高、市場知名度高的樓盤將占據(jù)競爭優(yōu)勢；相反，則處于競爭劣勢，甚至出現(xiàn)滯銷。反映了嘉善住宅過火的時期已經(jīng)過去，其他綜合性物業(yè)有所抬頭。其溫州商業(yè)街的銷售工作已基本結(jié)束，目前正大力開展招商工作；藍(lán)天家園以住宅為主，已經(jīng)預(yù)售了180余套；中央花園雖有部分底商，但該項目類似于集資新建，以內(nèi)部消化為主；聯(lián)華銀河景苑位于龍鼎御園項目西側(cè)，目前主推住宅項目分，已經(jīng)售出150套左右，底商部分還未正式開盤銷售。2008年至今整體市場雖有一定的下降，但由于嘉善相對穩(wěn)定的市場環(huán)境下，發(fā)展還處于相對健康階段，適當(dāng)價位和新穎合理的產(chǎn)品還具有一定的市場吸引力。08年嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價簡表 所屬區(qū)域住宅均價中心區(qū)域4150元/M2城東區(qū)域3800元/M2城北區(qū)域2950元/M2城南區(qū)域4100元/M2東南區(qū)域5500元/M2 左表為08年嘉善市區(qū)主要區(qū)域均價簡表：下表為嘉善市區(qū)主要樓盤價格簡表：嘉善市區(qū)主要樓盤價格簡表所屬區(qū)域樓盤名城項目地址均價城北區(qū)域水韻金城善江公路南側(cè)，木業(yè)大道東側(cè)住宅4300元/M2城南區(qū)域四季江南世紀(jì)大道南，體育南路東住宅4300元/M2城東區(qū)域嘉業(yè)陽光城永豐橋河?xùn)|,張孟郁橋港以西住宅3150元/M2中心區(qū)域世博名邸廣電中心南側(cè)，嘉善大道東側(cè)住宅4500元/M2中心區(qū)域中央花園車站路與羅星路交叉口商鋪8500元/M2中心區(qū)域藍(lán)天家園魏塘鎮(zhèn)體育南路東,人民大道北側(cè)住宅4850元/M2中心區(qū)域溫州商業(yè)街亭橋北路東側(cè)、格林春天小區(qū)南側(cè)商鋪19000元/M2中心區(qū)域嘉華世紀(jì)城施家南路與晉陽西路交叉口住宅3100元/M2商鋪7200元/M2中心區(qū)域聯(lián)華銀河景苑魏塘鎮(zhèn)市河南，體育南路西側(cè)住宅4700元/M2商鋪12000元/M2嘉善共有11個城鎮(zhèn)，其中魏塘鎮(zhèn)是市區(qū)的主要組成部分。嘉善的商業(yè)布局缺乏一定的商業(yè)功能區(qū)域規(guī)劃，目前嘉善塊狀商業(yè)行業(yè)主要有在體育北路的浙北五金城和華東建材市場、320國道上的嘉善車城和家具市場、談公北路上的嘉善食品商城、亭橋南路的手機一條街和休閑娛樂一條街、環(huán)北路上的五金電動工具和建材一條街；嘉善的塊狀商業(yè)基本是工業(yè)性商業(yè)，日常消費型如服裝、鞋帽、箱包、皮具、家電、禮品、家居等商業(yè)還沒有形成塊狀規(guī)模，商業(yè)分布比較雜亂，檔次和商品類別難以分辨，這樣的現(xiàn)象是完全不適應(yīng)消費者的消費方式和理念需求。二、區(qū)域商圈（商業(yè)結(jié)構(gòu)）研究分析（一）商圈概述嘉善商業(yè)體系可分為：縣級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)中心三級。因此，應(yīng)重點規(guī)劃發(fā)展商業(yè)街。由于年代已久，業(yè)態(tài)分布不是很合理，應(yīng)對原有的商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行改造提升，以經(jīng)營中、高檔商品的百貨店、專業(yè)店、專賣店為主，限制大型綜合超市、大型購物中心的發(fā)展?！　⊥蚵飞虡I(yè)街區(qū)亭橋路商業(yè)街北接環(huán)城北路，南連晉陽